Tapu İptali Ve Tescil Davası: Şartlar, Süre, Zaman Aşımı (2025)

Tapu iptali ve tescil davası taşınmazların ekonomik ve aile içi değeri düşünüldüğünde, oldukça önemli bir dava türüdür. Miras bırakanın bilgisi dışında yapılan satışlar, yaşlılık veya hastalık döneminde gerçekleştirilen işlemler, ehliyetsizlik iddiaları, sahte imza şüphesi, tapu memurunun maddi hataları ya da imar uygulamalarındaki yanlışlıklar, kayıtların gerçeği yansıtmamasına neden olabilir. Böyle durumlarda kişilerin haklarını koruyabilmesi için başvurabileceği en güçlü hukuki yol tapu iptal ve tescil davasıdır. Ancak bu dava türü, yalnızca bir kaydın düzeltilmesi değil; mülkiyetin kime ait olduğunun yeniden belirlenmesi anlamına geldiği için hem delil yönetimi hem de hukuki strateji açısından son derece teknik bir süreçtir.

Tapu iptal davası açmayı düşünen kişiler, genellikle "Bu işlem nasıl iptal edilir?", "Zaman aşımı var mı?", "Davam ne kadar sürer?" veya "İyi niyetli üçüncü kişiye karşı açabilir miyim?" gibi kritik sorularla karşı karşıya kalır.Türk Medeni Kanunu'nun tapu siciline güven ilkesini esas alan yapısı, her olayın kendine özgü değerlendirilmesini zorunlu kılar. Özelliklemuris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davası, ehliyetsizlik, hile, sahtecilik veya usulsüz satış işlemleri söz konusu olduğunda Yargıtay'ın yerleşik içtihatları dikkate alınmadan açılan davalarda hak kaybı yaşanabilmektedir. Bu makale, tapu iptali ve tescil davalarının hangi durumlarda açılabileceğini, hangi durumlarda mümkün olmadığını, süreleri, iyi niyetli üçüncü kişinin korunması ve Yargıtay'ın güncel yaklaşımı gibi temel noktaları kapsamlı fakat sade bir dille ele alarak süreci doğru değerlendirmek isteyen herkes için güncel bir rehber sunmayı amaçlamaktadır.

Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir?

Tapu iptali ve tescil davası, tapu siciline işlenmiş bir kaydın hukuka ve gerçeğe aykırı olduğu iddiasıyla açılan, mahkeme kararıyla bu kaydın silinmesini ve yerine gerçek hak sahibinin tescil edilmesini amaçlayan bir davadır. Türk Medeni Kanunu, tapu sicilinin "aleniyet" ve "güven" ilkesini esas alır; bu nedenle tapu kayıtları kural olarak doğru kabul edilir. Ancak bazı durumlarda yapılan satış, devir veya işlem, görünürde hukuka uygun olsa da gerçekte kişinin iradesine aykırı olabilir, hile veya ehliyetsizlik içerebilir, sahte belgeye dayanabilir ya da tapu memuru tarafından maddi hata ile yapılmış olabilir. Bu tür durumlarda sicilin gerçeğe uygun hale getirilmesi için tek yol tapu iptal ve tescil davasıdır.

Bu dava, yalnızca mevcut bir kaydın düzeltilmesi değil; aynı zamanda mülkiyet hakkının korunması için en etkili hukuki mekanizmalardan biridir. Zira tapu siciline işlenen her kayıt, hem taşınmazın geleceğini hem de tarafların ekonomik durumunu doğrudan etkiler. Davanın sonunda mevcut tapu kaydı tamamen iptal edilebilir, taşınmazın kimin adına tescil edileceği mahkeme kararıyla yeniden belirlenir. Bu nedenle süreç, güçlü delillerle desteklenmeli; işlemin hukuka aykırılığını ortaya koyacak tanık beyanları, uzman raporları, tıbbi belgeler, imza incelemeleri, tapu müdürlüğü kayıtları ve diğer teknik deliller doğru zamanda mahkemeye sunulmalıdır. Tapu iptal ve tescil davaları, hem karışık hukuki yapı hem de uzun yargılama süreci nedeniyle profesyonel destek gerektiren en kritik gayrimenkul davaları arasında yer alır.

Tapu İptali ve Tescil Davasının En Sık Görülen Sebepleri

Tapu iptali ve tescil davaları, çok farklı hukuki sebeplere dayanabilir. Her bir sebep, tapu sicilinin neden gerçeği yansıtmadığını ve kaydın nasıl hatalı oluştuğunu açıklayan kendine özgü şartlara sahiptir. Bu nedenle dava açmadan önce işlemin hangi hukuki sebebe dayandığının doğru tespit edilmesi kritik öneme sahiptir. Yanlış seçilen bir hukuki sebep hem delil sunumunda zorluk yaratabilir hem de davanın reddine yol açabilir. En sık karşılaşılan nedenler, Yargıtay'ın yerleşik içtihatları doğrultusunda aşağıdaki başlıklarda toplanmaktadır.

Muris muvazaası (Mirastan mal kaçırma)

Miras bırakanın taşınmazını, gerçekte bağışlamak istediği halde bağışın mirasçılar tarafından tenkise konu olmaması için "satış" gibi göstererek devretmesi en yaygın iptal sebeplerinden biridir. Bu durum, görünürde geçerli bir satış işlemine dayanıyor gibi görünse de murisin gerçek iradesi bağış olduğundan hukuka aykırıdır. Bu nedenle mirasçılar, muvazaayı tanık, yazılı belge, işlem sırası, bedel uyumsuzluğu gibi delillerle ispat ederek tapu iptal ve tescil talep edebilir.

Ehliyetsizlik

Satış veya bağış gibi tasarruf işlemlerinin geçerli olabilmesi için kişinin ayırt etme gücüne sahip olması, yani işlem anında hukuki ehliyetinin bulunması gerekir. Demans, Alzheimer, ileri yaş, ağır hastalık, psikiyatrik bozukluklar veya ilaç etkisi altında yapılan işlemler ehliyetsizlik şüphesi yaratır. Bu davalarda en önemli delil, işlem tarihinde alınmış tıbbi kayıtlar ve uzman bilirkişi raporlarıdır.

Hile, hata ve gabin

Kişinin, gerçeğe aykırı bilgi verilerek veya kandırılarak taşınmazını devretmesi halinde "hile"; gerçek iradesine uygun olmayan bir işlem yapmışsa "hata"; aşırı yararlanma söz konusuysa "gabin" hükümleri uygulanır. Bu tür davalar, çoğunlukla tanık beyanları, para hareketleri, aile içi ilişkiler ve işlem sırasındaki koşullar değerlendirilerek sonuçlandırılır.

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacıvekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarihvesayısı belirtilen kararıyla; toplanan delillere göre tarafların 2014 yılında kesinleşen karar ile boşandıkları, davacının davalı ile görüşmeye devam ettiği, davalıveçocuğu ile tatil yaptığı, bu durumun tanık beyanları ile sabit olduğu, 2008 yılında evlenme tarihi sonrası başlayıp eldeki davanın açıldığı tarihe kadar sürdüğü iddia olunan tehditvebaskı ile ilgili davacının hiç bir yasal yola başvurmamış olmasının hayatın olağan akışına uygun olmadığı, dolayısıyla temlikin yapılmasına yönelik olarak tehdit, baskı, şiddet iddialarının ispat yükü üzerinde olan davacı tarafça yöntemince ispatlanamadığı, eldeki davanın protokol gereğitapuda hisse devri yapılmamasıvekamulaştırmasız el atma nedeniyle ödenecek tazminatın kendisineverilmesi talebine davalının olumsuz cevabı üzerine açıldığı, ispatlanamayan davanın reddi kararının dosya kapsamınavehukuka uygun olduğu, davacıvekilinin istinaf sebeplerinin yerinde olmadığı gerekçesiyle davacıvekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine kararverilmiştir.Tapu İptal ve Tescil Davası Emsal Kararlar -Yargıtay Kararı - 1. HD., E. 2023/2451 K. 2025/336 T. 4.2.2025

Sahtecilik ve imza taklidi

Sahte vekâletname, sahte kimlik, açığa atılan imza veya kişinin bilgisi dışında düzenlenen belgelerle yapılan tapu işlemleri, kaydın baştan itibaren geçersiz sayılmasına yol açar. Bu tür davalar genellikle kriminal incelemeler ve imza karşılaştırmalarıyla desteklenir.

Tapu memuru hatası

Tapu müdürlüğünün sehven yanlış ada-parsel girmesi, yanlış kişiyi hak sahibi göstermesi veya harf hatası yapması durumunda da tapu iptal ve tescil talep edilebilir. Bu durumlar "maddi hata" kapsamında değerlendirilir ve nispeten daha hızlı sonuçlanır.

İmar uygulamasındaki yanlışlıklar

İmar uygulaması sırasında yapılan parsel birleştirme, ayırma veya düzenleme işlemlerindeki hatalar tapu kaydının hatalı oluşmasına sebep olabilir. Bu durumda imar düzenlemesinin iptali veya tapunun düzeltilmesi için dava açılması gerekir.

Hangi Durumlarda Tapu İptal Tescil Davası Açılmaz?

Her ne kadar tapu iptal ve tescil davaları, gerçeğe aykırı tapu kayıtlarının düzeltilmesi için en etkili yol olsa da bazı durumlarda bu davanın açılması hukuken mümkün değildir. Türk Medeni Kanunu'nun tapu siciline güven ilkesini koruyan yapısı, özellikle iyi niyetli üçüncü kişilerin haklarını öncelikli olarak korur. Bu nedenle hukuka aykırı bir işlem olsa bile, sonraki aşamada taşınmazı iyi niyetle edinen kişiler karşısında tapu iptal davası açılamayabilir. Aynı zamanda bazı işlemler, davacının kendi kusurundan kaynaklandığı için hukuki korunmadan yararlanmaz. Bu bölüm, hem kullanıcıların en çok araştırdığı konulardan biri olması hem de pratikte en fazla hatanın bu aşamada yapılması nedeniyle kritik öneme sahiptir.

En temel durum, taşınmazın iyi niyetli üçüncü kişiye devredilmesidir. Eğer tapu kaydı ilk işlemde hatalı olsa bile, sonraki işlemde taşınmazı bedel karşılığı ve herhangi bir hukuka aykırılık şüphesi olmadan edinen üçüncü kişinin tapusu korunur. Bu durum, Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesi gereği tapu siciline güven ilkesinin bir sonucudur. Örneğin hile veya muvazaa ile yapılan bir satış sonrasında taşınmazın üçüncü bir kişiye devri söz konusu olduğunda, bu kişi işlemi dürüstlük kurallarına uygun şekilde gerçekleştirmişse açılacak tapu iptal davası reddedilebilir. Benzer şekilde davacının kendi kusurundan kaynaklanan işlemler—örneğin sözleşme okumadan imza atmak, muvazaayı bizzat oluşturmak veya bilerek düşük bedelli satışa rıza göstermek—hukuken koruma görmez.

Tapu iptal davasının açılamadığı diğer önemli durum ise zaman aşımı veya hak düşürücü sürenin dolmasıdır. Muris muvazaasında süre bulunmazken; hile, hata, gabin, ehliyetsizlik gibi nedenlerde süreler olayın niteliğine göre değişir. Bu süreler kaçırıldığında dava açmak artık mümkün olmayabilir. Ayrıca, tapu iptal talebinin 'kişisel hak' niteliği taşıdığı durumlarda, yalnızca tazminat yolunun açık olduğu haller de vardır. Dolayısıyla her tapu uyuşmazlığı tapu iptal ve tescil davasıyla çözümlenemez; olayın hukuki niteliğine göre doğru dava türünün belirlenmesi gerekir.

Tapu İptali ve Tescil Davasında Zamanaşımı

Tapu iptali ve tescil davası için zaman aşımı kuralları, davanın dayandığı hukuki sebebe göre değişir. Bu nedenle her uyuşmazlık için tek bir zaman aşımı süresi yoktur. Olayın niteliği doğru belirlenmediğinde, hak düşürücü sürelerin kaçırılması veya gereksiz süre tartışmaları nedeniyle davalar reddedilebilmektedir. Yargıtay uygulaması da zaman aşımı konusunda oldukça ayrıntılı bir yaklaşım benimser; bazı sebeplerde süre hiç işlemezken, bazı sebeplerde hak düşürücü nitelikte çok kısa süreler söz konusudur.

Muris muvazaası, zaman aşımı bakımından en istisnai alanlardan biridir. Miras bırakanın sağlığında yaptığı, görünüşte satış—gerçekte bağış niteliğindeki işlemler için herhangi bir zamanaşımı süresi uygulanmaz. Mirasçılar, ölümden yıllar sonra dahi tapu iptal ve tescil davası açabilir. Buna karşılık hile, hata, gabin veya ehliyetsizlik gibi irade bozukluklarına dayanan davalarda süreler farklılık gösterir. Hile ve gabinde genellikle 1 yıllık hak düşürücü süre, ehliyetsizlikte ise işlem tarihinden itibaren 10 yıllık genel süre uygulanır. İşlemin sahte imza veya sahte vekâletnameye dayanması halinde de süre işlemez; çünkü yok hükmündeki bir işlem zamanaşımından etkilenmez. Tapu memurunun maddi hatalarına karşı açılan davalarda ise genellikle herhangi bir süre söz konusu değildir.

Buna karşılık kişisel hakka dayanan taleplerde, özellikle sözleşmeye aykırılık veya taşınmaz satış vaadi söz konusu olduğunda, genel zaman aşımı süreleri geçerlidir ve bu sürelerin kaçırılması davayı tamamen imkânsız hale getirebilir. Bu nedenle tapu iptali ve tescil davası açmadan önce uyuşmazlığın hangi hukuki sebebe dayandığının net şekilde belirlenmesi ve ilgili zamanaşımı kurallarının doğru uygulanması son derece önemlidir.

Tapu İptali ve Tescil Davası Ne Kadar Sürer?

Tapu iptali ve tescil davaları, diğer gayrimenkul davalarına kıyasla daha detaylı inceleme gerektirdiği için yargılama süresi ortalama olarak 12 ay ile 24 ay arasında değişir. Ancak bu süre, dosyanın bulunduğu mahkemenin iş yükü, keşif yapılması gerekip gerekmediği, bilirkişi sayısı, tanık sorgulamaları ve davanın hukuki sebebe dayalı karmaşıklığı gibi faktörlere bağlı olarak kısalabilir veya uzayabilir. Özellikle muris muvazaası, ehliyetsizlik veya sahtecilik iddiasına dayanan davalarda mahkemenin tıbbi bilirkişi raporu, imza incelemesi gibi ek delilleri değerlendirmesi gerektiğinden süreç daha uzun sürebilir.

Birçok dosyada en çok zaman alan aşama, keşif ve bilirkişi incelemesidir. Mahkemenin uygun gün belirlemesi, bilirkişilerin dosyayı inceleyip rapor hazırlaması ve tarafların bu rapora itiraz süreçleri genellikle yargılamayı uzatan temel etkenlerdir. Tapu müdürlüğünden istenen kayıtlar, belediyelerden alınan çap ve imar bilgileri veya sağlık kurumlarından talep edilen arşiv kayıtları da süreci önemli ölçüde etkiler. Bazı davalarda dava açılır açılmaz talep edilen ihtiyati tedbir nedeniyle dosya hızlanabilirken, bazı durumlarda tarafların delil sunma konusundaki gecikmeleri yargılamayı aylarca uzatabilmektedir. Bu nedenle dava açmadan önce delillerin eksiksiz hazırlanması ve hukuki sebebin doğru belirlenmesi, sürecin hem daha sağlıklı hem de daha hızlı ilerlemesini sağlar.

İyi Niyetli Üçüncü Kişiye Karşı Tapu İptali ve Tescil Davası

Tapu iptali ve tescil davası hakkında en kritik konulardan biri, taşınmazın daha sonra iyi niyetli üçüncü bir kişiye devredilip devredilmediğidir. Çünkü Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesi gereği, tapu siciline güven ilkesi uyarınca, taşınmazı bedel karşılığı ve dürüstlük kuralına uygun şekilde edinen üçüncü kişilerin tapu kaydı korunur. Bu durum, ilk işlem tamamen hukuka aykırı olsa bile geçerlidir. Örneğin muris muvazaası, hile, hata veya ehliyetsizlik gibi nedenlerle açılacak tapu iptal davasında, taşınmaz sonradan iyi niyetli bir kişiye satılmışsa, davanın doğrudan bu kişiye karşı açılması mümkün olmayabilir.

İyi niyetli üçüncü kişi kavramının belirlenmesi, Yargıtay kararlarında oldukça somut ölçütlere dayanır. Üçüncü kişi, tapu kaydında herhangi bir şüphe verici durum görmemişse, bedeli ödemişse ve hukuka aykırılığı bilmesini gerektiren makul bir neden bulunmuyorsa, iyi niyetli kabul edilir. Ancak istisnalar da mevcuttur. Örneğin taşınmazın gerçek değeriyle satış bedeli arasında aşırı uyumsuzluk varsa, taraflar arasında akrabalık ilişkisi bulunuyorsa, dava konusu işlemin muvazaalı olduğuna dair güçlü emareler varsa veya üçüncü kişi tapudaki davalı şerhini bilerek devir almışsa, iyi niyet iddiası reddedilebilir. Bu halde üçüncü kişiye karşı tapu iptal ve tescil davası açılabilir. Özellikle sahte imza, sahte vekâletname, kimlik hırsızlığı gibi yok hükmünde işlemlerde, üçüncü kişi gerçek anlamda iyi niyetli olsa bile tapu siciline güven ilkesinin koruması geçerli değildir; çünkü geçersiz bir işlem üzerine hak kazanılamaz.

Tapu İptal Davası Açma Şartları ve Gerekli Belgeler

Tapu iptal ve tescil davası açılabilmesi için öncelikle taşınmaz üzerindeki tapu kaydının hukuka aykırı olduğu yönünde somut ve ispatlanabilir bir nedenin bulunması gerekir. Bu tür davalar, yalnızca "şüphe" veya "kuşku" üzerine açılmaz; işlemin hile, muvazaa, ehliyetsizlik, sahtecilik, maddi hata ya da hukuki geçersizlik içermesi gerekir. Bu nedenle dava açmadan önce hukuki sebebin net olarak tespit edilmesi ve buna uygun delillerin toplanması önemlidir. Hukuki sebebin yanlış belirlenmesi, delillerin yeterince hazırlanmadığı davalarda görüldüğü gibi ret kararıyla sonuçlanabilir. Tapu iptal davasının başarılı olabilmesi için davacının taşınmazla güncel ve kişisel bir menfaatinin bulunması da şarttır; zira yalnızca hak sahibi veya mirasçı sıfatındaki kişiler bu davayı açabilir.

Türk Medeni Kanununun 28. maddesinde ise; gerçek kişinin ölümüyle medeni haklardan yararlanma ehliyeti ve buna bağlı olarak da taraf ehliyetinin sona ereceği belirtilmiştir. Dava tarihinden sonra ölüm nedeniyle şahsiyeti son bulan kişi taraf ehliyetini yitireceğinden mirasçılık belgesi temin edilerek mirasçılarının davada davalı olarak yer almalarının sağlanması ve taraf teşkili sağlandıktan sonra işin esasına girilerek bir karar verilmesi gerekir.Somut olayda; birleştirilen davada davalı ...'un dava tarihinden sonra ancak hüküm verilmeden önce 16.11.2014 tarihinde, yine ...'nın da dava tarihinden sonra ancak hüküm verilmeden önce 04.10.2012 tarihinde vefat ettiği anlaşılmaktadır.O halde mahkemece, anılan davalıların dosya içerisine alınmış mirasçılık belgelerine göre mirasçılarının hukuki dinlenilme haklarının kısıtlanmaması amacıyla birleştirilen davada davalı sıfatıyla yer almalarının sağlanması ve taraf teşkili sağlandıktan sonra işin esasına girilerek bir karar verilmesi gerekirken mahkemece, taraf teşkili sağlanmaksızın işin esasına girilerek yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş bu nedenle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.,Tapu İptal ve Tescil Davası Emsal Kararlar - Yargıtay Kararı - 14. HD., E. 2020/3132 K. 2020/6409 T. 20.10.2020

Davanın ispat yükü büyük ölçüde davacıdadır. Bu nedenle dava açılmadan önce delillerin büyük kısmının hazır olması, yargılama sürecini hem hızlandırır hem de başarı ihtimalini artırır. En temel belgeler arasında tapu kayıtları, satış sözleşmeleri, resmi senet suretleri, taraf beyanları, imza örnekleri ve işlem sırasında yapılan yazışmalar yer alır. Ehliyetsizlik iddiası varsa hastane kayıtları, teşhis raporları, epikrizler ve uzman görüşleri; hile veya muvazaa iddiasında tanık beyanları, para hareketleri ve taraflar arasındaki ilişkiyi gösteren belgeler kritik öneme sahiptir. Sahtecilik şüphesi bulunan davalarda imza karşılaştırması için noter kayıtları, nüfus müdürlüğü imza örnekleri ve kriminal inceleme raporları gerekir. Ayrıca tapu müdürlüğünden işlem dosyası istenebilir; belediyeden alınacak imar çapı, numarataj ve arşiv kayıtları da önemli destekleyici delillerdir. Delillerin eksiksiz hazırlanması, davanın hem hızını hem de sonucunu doğrudan etkileyen en önemli unsurlardan biridir.

Davacılar, anneleri ...'nın maliki olduğu 56 ada 21 parsel sayılı taşınmazdaki 31 nolu bağımsız bölümü irade sakatlığı sonucunda kızı davalıya satış suretiyle temlik ettiğini, amacının mal kaçırmak olduğunu ileri sürerek tapu kaydının iptali ile yeniden ... adına tesciline karar verilmesini istemişlerdir. Davalı, annesi ...'nın sağ olduğunu, davacıların eldeki davayı açma hakları bulunmadığını, dava konusu taşınmazı bakım karşılığı temlik aldığını belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, çekişme konusu taşınmazda davalının kayıt maliki olduğu, bayii olan kayıt maliki ...'nın kısıtlandığına dair bir belge olmadığı, davacıların dava açma ehliyetlerinin bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.Tapu İptal ve Tescil Davası Emsal Kararlar -Yargıtay Kararı - 1. HD., E. 2014/9164 K. 2016/3448 T. 22.3.2016

Tapu İptal ve Tescil Davası Açıldıktan Sonra Ne Olur?

Tapu iptal ve tescil davasının açılması, süreç açısından yalnızca ilk adımdır. Dava açıldıktan sonra mahkeme öncelikle dilekçenin ve delillerin usule uygun olup olmadığını inceler, ardından karşı tarafa cevap verme süresi tanır. Bu aşamada davacı, taşınmazın el değiştirmesini veya zarara uğramasını önlemek için ihtiyati tedbir talebinde bulunabilir. Tedbir kararı verilmesi halinde taşınmaz tapu siciline "dava şerhi" veya "tedbir şerhi" olarak işlenir ve üçüncü kişilere satış yapılması geçici olarak engellenir. Özellikle muris muvazaası, ehliyetsizlik veya sahtecilik iddialarında tedbir neredeyse zorunlu hale gelmiştir; aksi takdirde taşınmazın dava sürecinde devredilmesi delillerin etkisini zayıflatabilir.

Mahkeme, tarafların dilekçelerini tamamlamasının ardından delil toplama aşamasına geçer. Tarafların sunduğu belgeler, tapu müdürlüğü kayıtları, belediye arşivi, noter belgeleri, banka hareketleri ve gerekiyorsa tanık beyanları dosyaya eklenir. Çoğu tapu iptal davasında bilirkişi incelemesi yapılır; ehliyetsizlik iddiasında adli tıp veya uzman hekimlerden, sahtecilik iddiasında kriminal uzmanlardan, imar ve sınır uyuşmazlıklarında harita mühendislerinden rapor istenir. Keşif yapılması gereken davalarda mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerde inceleme gerçekleştirir ve bilirkişiler bu incelemeye katılır. Bu süreç, yargılamanın en uzun aşamalarından biridir.

İlginizi çekebilir:El Atmanın Önlenmesi Davası

Delillerin toplanması ve bilirkişi raporlarının değerlendirilmesinin ardından mahkeme duruşmalarla tarafları dinler, gerekirse ek rapor veya ek delil ister. Tüm aşamalar tamamlandıktan sonra mahkeme, taşınmazın mevcut tapu kaydının hukuka aykırı olup olmadığını değerlendirerek karar verir. Kaydın gerçeği yansıtmadığı kanaatine varılırsa tapu kaydı iptal edilir ve taşınmazın kime tescil edileceği hükümde açıkça belirtilir. Karar kesinleştiğinde, mahkeme yazısı doğrudan tapu müdürlüğüne gönderilir ve tapu sicili yeni karara uygun şekilde düzenlenir. Böylece dava tamamlanmış olur.

Davalı ..., cevap dilekçesinde ve katıldığı 08.09.2011 tarihli celsede davayı kabul ettiğini, taşınmazların kendisine ait olmadığını beyan etmiş ve beyanını imzası ile tasdik etmiştir. Davalı ...'ın bu beyanı HMK'nın 308 vd. maddeleri uyarınca davayı kabul anlamına gelmekte olup ancak irade sakatlığı hallerinden birinin varlığının ispatı halinde kabul beyanından dönmek mümkündür. Davaya son veren taraf işlemi olan kabulünün hata, hile ya da gabin hallerinden biri sebebiyle geçersiz olduğunu da öne sürmemiştir. Hal böyle olunca, davalı ...'ın geçerli olan kabul beyanına itibar edilerek, çekişme konusu taşınmazların tapusunun miras payları oranında iptali ile davacılar adına tesciline karar vermek gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi isabetsiz olup, davacılar vekilinin temyiz itirazlarının bu nedenle kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan temyiz karar harcının talep halinde temyiz edenlere iadesine, 23.10.2017 gününde oybirliğiyle karar verildi.Tapu İptal ve Tescil Davası Emsal Kararlar - Yargıtay Kararı - 16. HD., E. 2015/11376 K. 2017/6770 T. 23.10.2017

Sıkça Sorulan Sorular

Tapu iptal ve tescil davası kaç yıl içinde açılır?

Tapu iptal davasının açılabileceği süre, davanın dayandığı hukuki sebebe göre değişir. Muris muvazaasında herhangi bir zaman aşımı bulunmaz; mirasçılar yıllar sonra dahi dava açabilir. Buna karşılık hile, hata, gabin ve sözleşmeye aykırılık gibi irade bozukluğu sebeplerinde belirli süreler uygulanır ve bu süreler geçtikten sonra dava açmak mümkün olmayabilir. Bu nedenle olayın hangi hukuki sebebe dayandığının doğru tespiti kritik öneme sahiptir.

Tapu iptali davası masrafları ne kadardır?

Masraflar taşınmazın değerine, gerekli bilirkişi sayısına ve keşif gerekip gerekmediğine göre değişir. Miras, ehliyetsizlik ve sahtecilik iddialarında bilirkişi ücretleri daha yüksek olabilir. Dava sonunda haksız çıkan taraf yargılama giderlerinin tamamından sorumlu tutulur.

Tapu iptal davasında ihtiyati tedbir alınabilir mi?

Evet, dava açılırken taşınmazın üçüncü kişilere devrini engellemek için ihtiyati tedbir talep edilebilir. Tedbir kararı alınması, tapuya şerh verilerek taşınmazın "dava süresi boyunca korunmasını" sağlar. Özellikle sahtecilik ve muris muvazaası davalarında tedbir, hak kayıplarını önlemek açısından son derece önemlidir.

Sahte imza ile yapılan tapu işlemi nasıl iptal edilir?

Sahte imza, sahte vekâletname veya kimlik hırsızlığı gibi işlemler yok hükmünde sayıldığından, tapu iptali doğrudan mümkündür. Bu tür durumlarda kriminal inceleme, imza karşılaştırması ve noter kayıtları en güçlü delillerdir. Mahkeme, işlem baştan itibaren geçersiz olduğu için, üçüncü kişi iyi niyetli olsa bile kaydı korumaz.

Ehliyetsiz kişinin yaptığı satış iptal edilir mi?

Kişinin işlem tarihinde ayırt etme gücü yoksa yaptığı satış geçerli kabul edilmez. Mahkemeler bu konuda tıbbi kayıtları, hekim raporlarını, yaşlılık ve hastalık bulgularını ayrıntılı biçimde değerlendirir. Eğer kişinin irade açıklama yeteneği yoksa tapu kaydı iptal edilerek taşınmaz eski hale getirilir.

Mirasçılar tapu iptal ve tescil davası açabilir mi?

Evet, mirasçılar miras bırakanın ölümünden sonra hem muris muvazaası hem de ehliyetsizlik, hile veya sahtecilik gibi nedenlerle tapu iptal ve tescil davası açabilir. Miras bırakan sağlığında taşınmazını görünüşte satış, gerçekte bağış niteliğinde devrettiyse bu işlem mirasçıların saklı payını ihlal eder ve iptale konu olur. Yargıtay, mirasçıların bu davayı herhangi bir zaman aşımı süresine bağlı olmaksızın açabileceğini kabul etmektedir.

Satışı yapılan tapu hangi durumlarda bozulur?

Satış işleminde hile, ehliyetsizlik, sahte imza, muvazaa, kötü niyet veya tapu memuru hatası gibi hukuka aykırılıklar varsa satış bozulabilir. Bu tür hallerde tapu iptal ve tescil davası açılarak kaydın düzeltilmesi mümkündür. Ancak taşınmazın daha sonra iyi niyetli üçüncü kişiye devredilmesi durumunda satışın bozulması çoğu zaman mümkün olmaz; bu noktada iyi niyet incelemesi belirleyicidir.

10 yıl önce satılan taşınmazın iptali olur mu?

Sürenin geçmesi tek başına iptal hakkını ortadan kaldırmaz; davanın dayandığı sebebe göre değerlendirme yapılır. Örneğin muris muvazaasında veya sahtecilik içeren işlemlerde 10 yıl geçmesi engel değildir. Buna karşılık irade bozukluklarına (hile, hata, gabin) veya kişisel hakka dayanan bazı işlemlerde süreler çok daha kısadır ve 10 yılın geçmesi davanın açılmasını imkânsız hale getirebilir.

Tapu iptali ve tescil davası hangi durumlarda açılır?

Tapu kaydı gerçeği yansıtmadığında veya hukuka aykırı şekilde oluştuğunda tapu iptal ve tescil davası açılır. Muris muvazaası, ehliyetsizlik, sahte imza, sahte vekâletname, hile, hata, gabin, tapu memuru hatası ve imar uygulamasındaki yanlışlıklar bu davaların en yaygın sebepleridir. Ayrıca paylı mülkiyet uyuşmazlıkları veya üçüncü kişilerin usulsüz tasarrufları da tapu iptal davasına konu olabilir.

Sonuç

Tapu iptali ve tescil davası, hem hukuki hem de teknik açıdan en karmaşık gayrimenkul uyuşmazlıkları arasında yer alır. Bir işlemin muris muvazaası mı, ehliyetsizlik mi, hile mi yoksa sahtecilik mi içerdiğinin tespiti; hangi zamanaşımı süresinin uygulanacağı; iyi niyetli üçüncü kişinin korunup korunmayacağı gibi kritik sorular davanın sonucunu doğrudan belirler. Üstelik bu davalarda yargılama süreci çoğu zaman bilirkişi raporları, keşifler, imza incelemeleri, sağlık kayıtları ve tapu sicil dosyalarının detaylı incelenmesini gerektirir. Bu nedenle hem davanın doğru hukuki sebebe dayandırılması hem de delillerin eksiksiz hazırlanması, hak kaybı yaşanmaması için hayati önem taşır.

Taşınmazın gerçek sahibinin belirlenmesi ve tapu kaydının düzeltilmesi, çoğu zaman aile içi ilişkileri, ekonomik durumu ve miras paylaşımını etkileyen ciddi sonuçlar doğurur. Bu sebeple yanlış bir adım, sürecin yıllarca uzamasına veya davanın tamamen kaybedilmesine yol açabilir. Paldımoğlu Avukatlık Bürosu olarak, tapu iptal ve tescil davalarında hem dava stratejisinin oluşturulmasında hem de tüm yargılama sürecinin etkin şekilde yürütülmesinde müvekkillerimize kapsamlı hukuki destek sunuyoruz. Taşınmazınızla ilgili bir uyuşmazlık yaşıyorsanız ya da tapu işleminin hukuka aykırı olduğunu düşünüyorsanız, süreci en doğru şekilde değerlendirebilmeniz için uzman bir avukatla görüşmeniz en güvenli yoldur.

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.