Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu ("YİBBGK"), 16.05.2025 tarihinde yayınladığı "Bilgilendirme Notu" ile, Yargıtay Altıncı Hukuk Dairesi'nin "arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazın, tapuda yükleniciye devredilmesinden sonra yüklenicinin arsa payı veya bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satması veya ipotek tesis etmesinden sonra, sözleşmenin geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili feshedilmesi halinde; üçüncü kişilerin tapuya güvenerek ve iyiniyetli olarak ayni hak edindikleri iddialarının dinlenmeyeceği ve iktisap edilen mülkiyet hakkının korunmayacağı" yönündeki yerleşik içtihadından dönülmesi gerektiği konusunda karar almıştır. Konuya ilişkin Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı tam metni henüz Resmî Gazetede yayınlanmamıştır.
Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu ("YİBBGK"), 16.05.2025 tarihinde yayınladığı "Bilgilendirme Notu" ile, Yargıtay Altıncı Hukuk Dairesi'nin "arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazın, tapuda yükleniciye devredilmesinden sonra yüklenicinin arsa payı veya bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satması veya ipotek tesis etmesinden sonra, sözleşmenin geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili feshedilmesi halinde; üçüncü kişilerin tapuya güvenerek ve iyiniyetli olarak ayni hak edindikleri iddialarının dinlenmeyeceği ve iktisap edilen mülkiyet hakkının korunmayacağı" yönündeki yerleşik içtihadından dönülmesi gerektiği konusunda karar almıştır. Konuya ilişkin Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı tam metni henüz Resmî Gazetede yayınlanmamıştır.
I. Mevcut Uygulama
Yargıtay Altıncı Hukuk Dairesi konuya ilişkin yerleşik içtihadında, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklarda gerek sözleşmenin geriye etkili olarak feshi (sözleşmeden dönme) gerekse sözleşmenin geçersiz olduğunun tespiti halinde, yüklenici tarafından üçüncü kişilere devredilen arsa paylarına ilişkin tescilin yolsuz hale geleceği, arsa malikince üçüncü kişilere tapu sicilinin düzeltilmesi davası açılabileceği ve üçüncü kişilerin yüklenicinin halefi sıfatını haiz olduklarından iyiniyet iddialarının dinlenmeyeceğini, sözleşmenin imzası akabinde yükleniciye devredilen arsa payının avans niteliğinde olduğunu ve bu nedenle arsa malikinin sözleşmeden dönmesiyle geri verilmesi gerektiği ve bu geri verme borcundan yükleniciden arsa payını devralan üçüncü kişilerin de sorumlu olduğunu ileri sürmektedir.
Hukuk Genel Kurulu Başkanlığı bu görüşe paralel olarak kararlarında; inşaat yapılacak arsanın paylarının yükleniciye peşinen devri sonrası yüklenicinin temerrüdü sebebiyle arsa malikinin sözleşmeden dönmesi durumunda, tapuda yapılan devrin sebebinin ortadan kalkacağı ve tapu kaydının yolsuz tescile dönüşeceği, avans niteliğinde yükleniciye devredilen bu payların arsa malikince geri istenilebileceği, yükleniciden bahse konu arsa paylarını satın alan üçüncü kişilerin de bu payları arsa malikine iade etmek zorunda oldukları ve Türk Medeni Kanunu madde 1023'te belirtilen iyiniyet kuralından yararlanamayacakları zira bu kişilerin yüklenicinin halefi oldukları ve bu nedenle iktisap ettikleri tescile dayanak devir işleminin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden yapıldığı ve ancak yüklenicinin inşaatı tamamlaması halinde ilgili taşınmaza malik olabileceklerini bildikleri veyahut bilmeleri gerektiğini savunmaktadır.
Konuya ilişkin Anayasa Mahkemesine mülkiyet ihlali iddiası ile yapılan 2014/12321 sayılı bireysel başvuruya ilişkin verilen 20/07/2017 tarihli kararda da "yükleniciden arsa payını satın alan üçüncü kişinin, arsa malikinin menfaatinin korunması amacıyla tapusunun iptalinin bu kişiye bir külfet yükleyeceği açıktır. Böyle bir durumda her iki tarafın menfaatlerini dengeleyecek mekanizmaların varlığı ve giderim yolları önem taşımaktadır. Somut olayda başvurucuların, yükleniciye karşı dava açma ve zararlarını tazmin etme imkanı bulunduğu anlaşılmaktadır. Bu kapsamda başvurucuların mülkiyet haklarının korunmasına ilişkin etkin ve yeterli güvencelerin mevcut olduğu ve yükleniciye düşen arsa paylarını satın alan başvurucuların halefi oldukları yüklenici tarafından sözleşmenin gereğinin yerine getirilmemesi nedeniyle tapu kayıtlarının iptal edilmesi suretiyle yapılan müdahalenin mülkiyet hakkına yönelik bir ihlal olmadığı" ifadelerine yer verilmiş, Yargıtay'ın mevcut uygulamasının dışına çıkılmamıştır.
Mevcut uygulama, hak kayıplarına sebep olması dolayısıyla pek çok karşı oya konu olmuştur. Yukarıda anılı Anayasa Mahkemesi kararına ilişkin yazılan karşı oy yazısında, "arsa sahiplerinin, yüklenici ile imzaladıkları arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden 24 yıl sonra, bina ekonomik ömrünü doldurmaya başladığı ve arsa olarak daha fazla kıymet kazandığı bir dönemde daha önce devredilmiş hisselerin adlarına tescili istemiyle dava açmalarının iyiniyet olarak değerlendirilemeyeceği, bu sebeple arsa sahipleri ile üçüncü kişiler arasında hangisinin daha iyiniyetli olduğuna bakılarak çözüme varılması gerektiği, öte yandan başvurucuların, uğradıkları zarardan dolayı taleplerini, yükleniciye yöneltmeleri halinde borçlar hukukunun zamanaşımına ilişkin hükümleri ile karşı karşıya kalma riski bulunduğu gözetilerek mülkiyet hakkının ihlal edildiğine" kanaat getirilmiştir. Halen 6. Hukuk Dairesi Başkanı olarak görev yapan Mahmut Coşkun'un Yargıtay 23. Hukuk Dairesi'nin 2027/1830 sayılı kararı ile emsal nitelikteki pek çok karara yönelik yazmış olduğu muhalefet şerhinde ise"yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan iyiniyetli üçüncü kişilerin TMK'nın 1023. Maddesi gereğince kazanımlarının korunması gerektiği, iyiniyetli arsa sahibinin risk almak istememesi halinde, tapu devrinin sözleşme nedeniyle yapıldığını beyanlar hanesine şerh vermek suretiyle üçüncü kişilerin iyiniyet iddialarını bertaraf edebileceği, aksinin kabulünün tapuya güven ilkesine açıkça aykırı olduğu" vurgulanmıştır.
Yargıtay'ın yerleşik uygulamasının benzer nitelikte pek çok karşı oya konu olması, medeni ve borçlar hukukunun alacak hakkının nispiliği, tapu siciline güven ve iyiniyetin korunması ilkeleri ile çelişmesi ve doktrinde de karşılık bulamaması, mevcut uygulamadan dönülmesi gerekliliğini doğurmuştur.
II. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararı
YİBBGK yerleşik içtihadından dönmek isteyen Altıncı Hukuk Dairesi Başkanlığı'nın yapmış olduğu başvuru sonucunda yapmış olduğu incelemede, mevcut uygulamanın, tapuda malik gözüken yükleniciden tapuda herhangi bir şerh veya takyidat bulunmamasına güvenerek arsa payını satın alan üçüncü kişilerin tapu kayıtlarının iptal edilmesinin mazur görülemeyecek derecede mağduriyetlerine yol açtığı değerlendirmesinde bulunmuştur. Ayrıca mevcut uygulamanın arsa sahibi ile yüklenicinin önceden anlaşarak, tapuyu devralan yüklenicinin arsa paylarının tamamını satması sonrasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin arsa maliklerince feshiyle, tapuların arsa maliklerine dönmesini sağlayarak dolandırıcılığa kapı aralaması tehlikesi içerdiği ifade edilmiştir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapan malikin, yüklenicinin edimini hiç veya gereği gibi ifa etmemesi riskine karşı kendisini güvence altına almasının Türk hukukunda şerh, ipotek, geri alım hakkı gibi çeşitli yollarının bulunduğunu ve bu yollara başvurmayan arsa malikinin menfaatlerinin, yükleniciden arsa payı satın alan üçüncü kişilerin menfaatlerine nazaran üstte tutulmasının hukuki bir dayanağı olmadığı ifade edilmiştir.
III. Sonuç
Gelinen aşamada, YİBBGK tarafından Yargıtay Altıncı Hukuk Dairesi'nin bahsedilen uygulamasından dönülmesi istemi kabul edilmiş ve sözleşmeden dönme halinde dönmeye bağlı olarak ifa edilen edimlere ilişkin arsa sahibinin iade talebinin ancak yükleniciye karşı ileri sürülebileceği, yükleniciden arsa payı satın alan üçüncü kişilere karşı ileri sürülemeyeceği, iade edilemeyen hallerde ise iade talebine konu şeyin bedelinin tazminine karar verilmesi gerektiği belirtilmiştir.
Sonuç olarak yeni yaklaşım, tapu kaydına güvenerek yükleniciden arsa payını devralan iyi niyetli üçüncü kişilerin yüklenicinin halefi sayılması ve geri verme borcundan sorumlu olması görüşünden uzaklaşarak, iyiniyetli kazanımların ve mülkiyet hakkının korunmasını amaçlamaktadır. Bu yeni yaklaşım özellikle arsa sahipleri açısından önleyici hukukun önemini arttırarak arsa malikinin henüz sözleşme aşamasında hukukun kendisine sağladığı güvenceleri daha etkin kullanmasını elzem kılmaktadır.
The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.
