Genel itibarıyla ciro, bir işletmenin belirli bir dönemdeki ticari faaliyetinden elde ettiği brüt geliri ifade eder. Ancak ciro kiralarında kira bedeli, genellikle brüt gelir yerine net satış veya net kâr gibi vergi ve diğer giderlerden arındırılmış tutarlara göre belirlenir. Bu nedenle ciroya ilişkin hesaplama usulünün ve hesaplamada hangi kalemlerin dikkate alınacağının sözleşmede açık ve eksiksiz şekilde düzenlenmesi gerekir. Çünkü ciro, döneme ve faaliyetin seyrine bağlı olarak değişebildiğinden, bu hususun belirsiz bırakılması uyuşmazlık riskini artırır.
Ciro manipülasyonu, kiracının kira bedelini azaltmak amacıyla gerçek satış gelirini olduğundan düşük göstermesi veya ciro hesaplamasına esas verileri yanıltıcı şekilde sunması gibi sözleşmeye aykırı uygulamalardır. Bu riski azaltmanın en etkili yolu, kiracı tarafından beyan edilen cironun denetime tabi tutulmasıdır. Uygulamada en yaygın denetim mekanizması, ciroya ilişkin ticari belgeler ve muhasebe kayıtlarının incelenmesidir. Ayrıca kiraya verenin, kiracının cirosunu bağımsız denetim firmaları aracılığıyla denetleyebilme hakkı da sıklıkla kira sözleşmelerine eklenmektedir. AVM kiralarında ise bu denetim biraz daha kapsamlıdır; AVM yönetiminin mağazalardaki satış verilerine doğrudan erişimini sağlayan entegrasyonlarla yapılır. Kiracının POS sistemlerine, satış yazılımlarına veya ERP altyapısına sınırlı ve kontrollü erişiminin sağlanması suretiyle, ciro verilerinin gerçek zamanlı veya periyodik olarak izlenmesi oldukça güçlü bir denetim yoludur.
Ciro denetimine ek olarak, kiraya veren eksik ödendiğini düşündüğü ciro kirası alacağının tespiti ve tahsili için her zaman yargı yoluna başvurabilir. Yargıtay bir kararında(sup)1(/sup), kiraya verene sözleşmesel olarak bağımsız denetim firması aracılığıyla ciroyu denetleme yetkisi tanınmış olmasının, bu denetim yolu tüketilmeden doğrudan dava açılmasına engel olmadığını vurgulamıştır.
Ciro kiralarında kiracının ticari belgeler ve muhasebe kayıtlarını kiraya verene şeffaf biçimde sunma yükümlülüğü, kira ödeme borcunun ayrılmaz ve tamamlayıcı bir unsuru olarak değerlendirilir. Cironun belirlenmesine esas teşkil eden bu yükümlülüklerin kira borcunun ifasıyla doğrudan bağlantılı olduğunun ve bu yükümlülüklere uymamanın, kira sözleşmesinin esaslı unsurlarına aykırılık oluşturacağının sözleşmede açıkça ve ayrıntılı biçimde düzenlenmesi, kiraya vereni ileride doğabilecek uyuşmazlıklarda koruyacaktır.
Ciro manipülasyonunun sözleşmenin esaslı unsurlarına aykırılık teşkil ettiğinin sözleşmede açıkça kararlaştırılmış olması hâlinde kiraya veren, kiracının bu yola başvurması karşısında sözleşmede öngörülen bildirim sürelerine uymak kaydıyla sözleşmeyi feshedebilecektir.
Buna ek olarak, ciro manipülasyonu sonucunda eksik hesaplanan ve bu suretle ödenmeyen kira alacakları bakımından kiraya veren, mahkemeden ödenmemiş kira alacaklarının tespitini ve sözleşmenin feshine hükmedilmesini talep edebileceği gibi kiracının temerrüdüne dayanarak icra takibi yoluna da başvurabilecektir.
The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.
