Beim Verschenken von Liegenschaften genau hinschauen

Liegenschaften werden oft mit finanzieller Hilfe der Eltern gekauft. Insbesondere bei Konkubinatspaaren kann dies zu erheblichen Steuerfolgen führen.

Ausgangslage

Ein Vater überträgt eine Liegenschaft an seinen Sohn und dessen Lebenspartnerin:

• Liegenschaftswert CHF 1'550'000
• CHF 1 Million wird dem Sohn erlassen, der Rest ist zu bezahlen
• Liegenschaft wird danach vom Sohn und dessen Lebenspartnerin zu je hälftigem Miteigentum gehalten

Einige Zeit später erhält die Lebenspartnerin eine Schenkungssteuer-Veranlagung und wird zur Bezahlung von knapp CHF 150'000 Schenkungssteuern aufgefordert. Die Steuerverwaltung sowie das angerufene Kantonsgericht sind der Ansicht, dass zwar der Vater allein seinem Sohn eine Schenkung im Umfang von CHF 1 Million gemacht habe. Da aber die Liegenschaft vom Vater je zur Hälfte auf den Sohn und die Lebenspartnerin übertragen wurde, wird davon ausgegangen, dass der Sohn die Hälfte des geschenkten bzw. erlassenen Betrags direkt (die Gerichte sprechen von "einer logischen Sekunde später") der Lebenspartnerin weiterschenkte. Auf diese Hälfte (CHF 500'000) müssen - nach Abzug des Freibetrags - Schenkungssteuern entrichtet werden.

Mit dieser Einschätzung war die Lebenspartnerin nicht einverstanden und wandte sich ans Bundesgericht (BGer 9C_195/2023 vom 20. Februar 2024).

Die Argumente der Lebenspartnerin

Vor Bundesgericht bringt die Lebenspartnerin folgende Argumente vor:

• Die Lebenspartnerin legt eine schriftliche Vereinbarung vor, wonach sie ihrem Partner im Falle der Auflösung des Konkubinats den Betrag von CHF 500'000 bezahlen muss. Die Vereinbarung wurde allerdings erst ca. zweieinhalb Jahre nach der Übertragung der Liegenschaft unterzeichnet.
• Für die Schenkung von Grundstücken muss ein öffentlich beurkundeter Schenkungsvertrag vorliegen. Da zwischen der Lebenspartnerin und ihrem Partner kein solcher Vertrag besteht, kann auch keine Schenkung eines Teils der Liegenschaft stattgefunden haben.
• Der Sohn wird die vom Vater erhaltene Schenkung gegenüber seinen Geschwistern im Zeitpunkt des Versterbens des Vaters (Erbfall) ausgleichen müssen. Dies spricht gegen ein unmittelbares und nicht abgesichertes "Weiterverschenken".
  

Entscheid und Argumente des Bundesgerichts

Das Bundesgericht weist die Beschwerde ab und die Lebenspartnerin muss auf CHF 500'000 Schenkungssteuern bezahlen. Der Entscheid wird folgendermassen begründet:

• Der Sohn und die Lebenspartnerin lebten im Zeitpunkt der Übertragung der Liegenschaft bereits seit längerer Zeit zusammen. Es wird vermutet, dass der Sohn die Hälfte der erhaltenen Schenkung (bzw. des erlassenen Betrags) an die Lebenspartnerin weiterschenken wollte. Diese Vermutung könnte mit Beweisen und / oder Indizien umgestossen werden.
• Die nachträglich unterzeichnete Vereinbarung widerlegt die Vermutung der Schenkung nicht. Die Vereinbarung wurde nur abgeschlossen, um die Schenkungssteuer zu umgehen.
• Es ist aufgrund der Höhe des Betrags nicht glaubhaft, dass der Sohn und die Lebenspartnerin von einer späteren Rückzahlung einer so hohen Summe ausgegangen sind, ohne dies im Zeitpunkt der Übertragung schriftlich zu regeln. Auch wurde kein Darlehen eingeräumt, denn die Lebenspartnerin deklarierte keine entsprechende Schuld und der Sohn kein Guthaben in den jeweiligen Steuererklärungen.
• Das Argument, dass der Sohn die ganze Schenkung gegenüber seinen Geschwistern zur Ausgleichung bringen muss, ist nicht stichhaltig. Gerade die drohende Ausgleichungsschuld spricht dafür, dass der Sohn einen schriftlichen Beleg für die bestehende Schuld gefordert hätte.
• Eine öffentliche Beurkundung ist nicht nötig. Der Sohn hat der Lebenspartnerin nicht einen Teil der Liegenschaft geschenkt. Vielmehr wird davon ausgegangen, dass der Sohn den Vater darum gebeten hat, die Liegenschaft nicht an ihn allein, sondern zur Hälfte an die Lebenspartnerin zu übertragen. Da eine Gegenleistung der Lebenspartnerin fehlt, kam es im Zeitpunkt des Vertragsschlusses zu einer Schenkung des Sohnes an die Lebenspartnerin. Steuerrechtlich ist dies so zu beurteilen, wie wenn der Sohn der Lebenspartnerin ein Darlehen gewährte, dieses aber sofort (eine logische Sekunde später) wieder erliess.
  

Fazit

Nicht selten erwerben Paare eine Liegenschaft unter Mithilfe der Eltern einer Seite. Dabei ist darauf zu achten, wer von wem eine Liegenschaft, einen Teil davon oder einen Geldbetrag erhält. Da Schenkungen unter Ehegatten in allen Kantonen steuerfrei sind, ist insbesondere bei Konkubinatspaaren eine sorgfältige Analyse wichtig: Während in einigen Kantonen der Lebenspartner unter gewissen Voraussetzungen von der Schenkungssteuer befreit ist, gelten in anderen Kantonen tiefere Steuersätze oder aber der Lebenspartner muss sogar den für nicht verwandte Drittpersonen vorgesehene Schenkungssteuersatz bezahlen.

Ohne Belege oder mindestens Hinweise für bzw. auf das Gegenteil, wird bei langjährigen Konkubinatspaaren vermutet, dass Gutschriften untereinander eine Schenkung darstellen. Schuldverhältnisse zwischen Konkubinatspaaren sind deshalb im entscheidenden Moment zu dokumentieren und in den Steuererklärungen entsprechend zu deklarieren.

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