Sagen drejede sig om, hvorvidt en ejendomsmægler havde udvist fejl ved at foretage forkert værdiansættelse og/eller afgivet forkerte oplysninger omkring ejerudgifterne i salgsopstilling og købsaftale, som kunne føre til, at køber havde krav på erstatning subsidiært godtgørelse efter LOFE § 47.
Sagens omstændigheder
Ejendomsmægler indgik formidlingsaftale med sælger af ejendommen, og værdiansatte i den forbindelse ejendommen til kr. 6,495 mio. Efter aftale med sælger blev ejendommen udbudt til en salgspris på kr. 6,985 mio.
Ejendomsmægleren udarbejdede salgsopstilling, hvoraf fremgik, at den offentlige ejendomsværdi androg kr. 6,5 mio., og at grundlaget for ejendomsværdiskat androg kr. 1,7 mio. Disse oplysninger baserede sig på den seneste ejendomsvurdering af 1. oktober 2015.
Køberne indgik efterfølgende købsaftale med sælger om køb af ejendommen for en kontantpris på kr. 6,7 mio.
Kort forud for handlen havde den tidligere ejer overdraget ejendommen til sælger, og i den forbindelse blev ejendommens anvendelse (på foranledning af ejendomsmægleren) ændret i BBR fra "blandet anvendelse" (erhverv og bolig) til bolig. Sælger foretog også en matrikulær ændring, hvorved en del af ejendommens grund blev overdraget til naboejendommen. Før den matrikulære ændring var tilvejebragt, solgte sælger ejendommen (med den mindre grund), til køber.
Foranlediget af de ændringerne på ejendommen, blev det i købsaftalen oplyst, at ejendommen var under omvurdering, og der blev formuleret et individuelt vilkår om, at ejerudgifterne kunne ændre sig som følge af en ændret vurdering. I samme forbindelse med det oplyst, at ændringen skyldes en arealoverførsel.
Køberne fik udleveret ejendomsvurderingen fra 2015, som lå til grund for beregningen af ejerudgifterne, hvoraf fremgik, at ejendommen var karakteriseret som blandet anvendelse, BBR-ejermeddelelse og ejendomsdatarapport, hvorpå der ikke var registreret erhvervsareal p.g.a. den senere ændring af ejendommens anvendelsesform i BBR.
Køber modtog omvurdering af ejendommen, som medførte en forhøjelse den årlige ejendomsværdiskat fra kr. 17.000 til 62.000, hvilket hovedsageligt var begrundet i, at ejendommen havde ændret anvendelsesform.
Der blev under sagen afholdt syn og skøn, og skønserklæringen anslog ejendommens handelsværdi til kr. 5,7 mio., hvilket hovedsageligt blev begrundet i ejendommens dårlige stand. Skønserklæringen konkluderede videre, at de ændrede ejerudgifter ikke ville få betydning for handelsprisen, da de lå indenfor det forventelige.
Køber rejste krav om erstatning på kr. 1. mio. for det værdispring, der fandtes mellem købesummen (kr. 6,7 mio.) og den af skønserklæringen anslåede handelsværdi (5,7 mio. kr.), idet køberne dels gjorde gældende (i) at den forkerte værdiansættelse havde medført et tab svarende til det opgjorte krav, og dels (ii) at ejendomsmægler havde givet forkerte oplysninger i salgsopstillingen om ejendommens ejerudgifter, idet den anførte oplysning i salgsopstillingen ikke tog højde for ændringen af ejendommens anvendelsesform, og at denne fejl havde medført et tab svarende til det opgjorte krav.
Køberne rejste subsidiært krav om godtgørelse, jf. LOFE § 47, idet køberne henviste til, at ejendomsmægler skulle have foretaget forkert værdiansættelse og forkert beregning af ejerudgifter.
Byrettens dom
Retten fastslog indledningsvis, at det ikke fandtes godtgjort, at der var foretaget en "sådan forkert værdiansættelse" af ejendommen, som kunne danne grundlag for et erstatningskrav mod ejendomsmægler*.
For så vidt angår spørgsmålet om, hvorvidt ejendomsmægler havde afgivet forkerte oplysninger om ejerudgifterne, lagde retten til grund, at ejendomsmægler havde foranlediget ændringen af ejendommens anvendelsesform fra erhverv til bolig i BBR, og derfor var klar over, at der var nogle forhold omkring ejendommens anvendelse og den registrerede ændring, der burde være orienteret om i forbindelse med handlen. Retten fandt, at ejendomsmægler ikke havde taget hensyn til dette ved angivelse af ejerudgifterne, og at forbeholdet for ændring i ejerudgifterne angik grundens størrelse og ikke ændring i anvendelse, og at ejendomsmægler derfor havde handlet ansvarspådragende.
Derimod fandt retten, at den af skønsmanden anslåede handelspris ville være uændret, uanset om køber havde fået oplyst, at ejendomsværdiskatten ville stige fra 17.000 til 62.000 kr. årligt, og at der derfor ikke var godtgjort den fornødne årsagsforbindelse mellem fejlen og det hævdede tab, og ejendomsmægler frifandtes for erstatningskravet.
I relation til spørgsmålet om godtgørelse efter LOFE § 47, 2. pkt. bemærkede retten, at ejerudgifterne i salgsopstillingen og købsaftalen var anført på grundlag af de dengang foreliggende oplysninger, og da retten ikke fandt det bevist, at der var foretaget beregning, blev ejendomsmægler også frifundet godtgørelseskravet.
Sagen er for ejendomsmægleren ført af advokat Laura Kragh. Det vides ikke om dommen ankes.
* Dette er i øvrigt i tråd med litteraturen, jf. Marianne Kjær Stolt, Lov om omsætning af fast ejendom med kommentarer, 2001, s. 309, hvoraf det fremgår, at alene fejlskøn på mere end 20% kan udløse erstatning.
Originally published 23 February 2023
The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.
