Relevante afgørelser inden for entrepriseretten

TBB 2025.3 V: Entreprenørklemmen i praksis: Hovedentreprenøren hæfter – men kan ikke videreføre kravet

Emne: entreprenørklemmen; forældelse; reklamation

I en sag om en tagentreprise havde to bygherrer i forening (herefter omtalt som “bygherren”) rejst et krav på kr. 136.611 mod hovedentreprenøren for påståede mangler ved arbejdet. Sagen involverede også en underentreprenør, som havde udført den konkrete tagentreprise. Særligt interessant for denne kendelse var spørgsmålet om, hvorvidt bygherrens mangelskrav var forældet eller bortfaldet ved for sen reklamation, samt om hovedentreprenørens regreskrav mod underentreprenøren var bortfaldet som følge af manglende rettidig reklamation. Bygherren havde status som “forbruger”, og forholdet mellem hovedentreprenøren og underentreprenøren var reguleret af AB 92.

Tagentreprisen blev afleveret i 2014. I 2018 opdagede bygherren begyndende smuldring i tagets murede rygning og kontaktede underentreprenøren, som besigtigede forholdet i april/maj 2018, men foretog sig ikke yderligere.

I februar 2021, dvs. ca. 7 år efter aflevering og ca. 3 år efter bygherres henvendelse til underentreprenøren, blev skaderne forværret da murens rygning smuldrede. Hovedentreprenøren anerkendte senere forholdet som en mangel, men afviste erstatningsansvar under henvisning til forældelse og for sen reklamation. Samtidig krævede hovedentreprenøren regres mod den underentreprenør, der havde udført arbejdet, for eventuelle krav fra bygherren mod hovedentreprenøren.

For så vidt angår spørgsmålet om, hvorvidt bygherrens rejste erstatningskrav var forældet eller fortabt ved for sen reklamation, fandt landsretten, at dette ikke var tilfældet ved sagens anlæg d. 17. februar 2022, idet bygherren hverken havde eller burde have haft kendskab til manglernes årsag før oktober 2021. Forældelsesfristen begyndte således først at løbe fra oktober 2021, jf. forældelseslovens § 3, stk. 2. 

Landsretten lagde særlig vægt på,

1. at bygherren efter at have besigtiget taget sammen med underentreprenøren i april/maj 2018 ikke havde tilstrækkelig anledning til at foretage nærmere undersøgelser af taget, hvorfor forældelsesfristen ikke var begyndt at løbe på dette tidspunkt,
2. at bygherren først havde rimelig anledning til at rejse erstatningskrav over for hovedentreprenøren i oktober 2021 efter udarbejdelsen af taksatorrapporten, hvor det blev vurderet, at den mørtel, der blev anvendt af underentreprenøren, ikke var stærk nok til at montere rygninger i, og
3. at bygherrens reklamation over for hovedentreprenøren d. 4. oktober derfor var rettidig.

Det bemærkes, at landsretten ikke direkte nævner bygherrens status som forbruger som led i begrundelsen for resultatet. Det fremgår dog af byrettens begrundelse og resultat - som landsretten stadfæster - at bygherren var forbruger, og at der derfor var reklameret rettidigt.

For så vidt angår spørgsmålet om, hvorvidt hovedentreprenørens regreskrav mod underentreprenøren var bortfaldet som følge af manglende rettidig reklamation, fandt landsretten, at hovedentreprenøren ikke havde reklameret over for underentreprenøren inden for 5 år efter arbejdets aflevering, hvorfor kravet mod underentreprenøren som udgangspunkt var bortfaldet, jf. AB 92 § 36, stk. 1.

I relation hertil bemærkede landsretten, at underentreprenørens manglende underretning til hovedentreprenøren om bygherrens henvendelse til underentreprenøren i 2018 ikke udgjorde et groft uforsvarligt forhold, som kunne begrunde, at kravet fortsat kunne gøres gældende mod underentreprenøren i medfør af AB 92 § 36, stk. 2, nr. 3. Landsretten frifandt således underentreprenøren for hovedentreprenørens erstatningskrav, da kravet var bortfaldet som følge af manglende rettidig reklamation.

Dommen er et klassisk eksempel på entreprenørklemmen, hvor hovedentreprenøren hæfter over for bygherren, men ikke kan videreføre ansvaret til sin underentreprenør grundet for sen reklamation. Kendelsen illustrerer også, at entreprenøren kan blive yderligere “klemt”, når bygherre er forbruger og dermed ikke underlagt den ansvarsperiode i AB-reglerne, som i den konkrete sag var gældende længere nede i kontraktkæden.

TBB 2025.78 VBA: Manglende oplysninger om hindringer i udbudsmaterialet

Emne: udbudsmangler; hindringer; kontraktsarbejder ctr. ekstraarbejder

I denne sag havde to bygherrer i forening (herefter omtalt som “bygherren”) antaget en totalentreprenør til at foretage nedrivning, renovering og nybyggeri af en ejendom. ABT 18 var aftalt mellem parterne. 

Angående tagkonstruktionen iværksatte totalentreprenøren en undersøgelse af isoleringens tilstand samt en tagskanning af tagmembran. På baggrund af tagskanningen blev der udarbejdet en rapport, hvoraf det bl.a. fremgik, at der på store dele af tagfladen var konstateret forhøjede fugtniveauer i tagisoleringen og fugt mellem tagpappen og tagfolien.

Rapporten konkluderede - med henvisning til de forhøjede fugtniveauer - at den eksisterende tagdækning og tagisolering burde fjernes for herefter at udføre et nyt varmt tag med ny dampspærre, tagisolering og 2-lags tagdækning.

Totalentreprenøren mente, at udskiftningen af tagfolie og isolering som følge af fugtskaderne udgjorde ekstraarbejder, som berettigede totalentreprenøren til merbetaling. Bygherren hævdede derimod, at udskiftning af tagdækningen var klart foreskrevet i udbudsmaterialet, og at det dermed udgjorde et kontraktsarbejde.

Voldgiftsretten fandt indledningsvist, at aftalegrundlaget ikke indeholdt klare forskrifter om udskiftning af eksisterende tage med nye tage, men at totalentreprenøren alene havde påtaget sig at efterisolere disse i overensstemmelse med sædvanlig god faglig standard.

På baggrund af skønserklæringen lagde voldgiftsretten til grund,

1. at tagene allerede forud for renoveringsarbejdernes påbegyndelse var så fugtskadede, at de kunne kasseres,
2. at bygherren ikke havde iværksat fugtundersøgelser forud for udbuddet,
3. at den af totalentreprenøren iværksatte tagskanning fandt sted i forbindelse med sædvanlig detailprojektering af efterisoleringen af tagene, og
4. at bygherren og totalentreprenøren - på baggrund af resultatet af tagskanningen - var enige om nødvendigheden af at udskifte den eksisterende tagfolie og tagisolering.

Voldgiftsretten bemærkede derefter, at det er sædvanlig god skik, at en bygherre i forbindelse med udbud af renoveringsopgaver får foretaget undersøgelser bl.a. for fugt og skimmelsvamp, da eksisterende bygningsforhold bedst muligt bør være undersøgt, således at der kan tilvejebringes et retvisende og entydigt udbudsmateriale, jf. ABT 18 § 4, stk. 2. Dertil fandt voldgiftsretten, at der i forbindelse med detailprojektering af efterisolering af eksisterende varme tage altid bør foretages stikprøvevis undersøgelse af fugtniveauerne i tagkonstruktionen for at sikre, at efterisolering er fagligt forsvarligt.

På denne baggrund fandt voldgiftsretten, at fjernelsen af eksisterende tagfolie og tagisolering var arbejder, som totalentreprenøren som udgangspunkt kunne kræve betalt som ekstraarbejder, eftersom udbudsmaterialet med forskrift om efterisolering af tage ikke indeholdt fyldestgørende oplysninger om hindringerne herfor, jf. ABT 18 § 26, stk. 3.

Totalentreprenøren fik i det væsentligste medhold i enkelte krav på betaling for ekstraarbejder. Voldgiftsretten lagde dog til grund, at totalentreprenøren allerede forud for konstateringen af fugtskaderne af omkostningsbesparende grunde havde truffet beslutning om at fjerne tagfolie og tagisolering på nogle tage, hvorfor totalentreprenørens krav på betaling for disse arbejder ikke blev taget til følge.

Kendelsen illustrerer det almindelige entrepriseretlige princip om, at udbudsmaterialet skal indeholde fyldestgørende oplysninger om hindringer for arbejdets udførelse, jf. ABT 18 § 26, stk. 3. Gør det ikke det, kan nødvendige foranstaltninger og konsekvenser anses som ekstraarbejder, medmindre totalentreprenøren burde have identificeret forholdene som led i sin projekteringsforpligtelse. I denne sag måtte manglende forundersøgelser komme bygherren til skade.

TBB 2025.83 VBA: Dagbodsberegning slutter ved entreprenørens færdigmelding

Emne: dagbod; aflevering; afleveringsprotokol; reklamation

I en sag havde en bygherre antaget en hovedentreprenør til at opføre 34 boliger. Tvisten angik især krav om dagbod.

Ifølge kontraktens § 6 skulle entreprenøren betale dagbod på kr. 750 pr. bolig ved ansvarspådragende forsinkelse, jf. AB 18 § 40, stk. 2. Dagboden gjaldt kun boliger med væsentlige mangler ved aflevering.

Efter en tidsfristforlængelse på 45 dage blev afleveringsdatoen rykket til 1. april 2022. Samme dag blev afleveringsprotokollen underskrevet, og 19 lejere flyttede ind. Afleveringsprotokollen angav, at entreprisen var afleveret rettidigt og uden væsentlige mangler, selvom ibrugtagningstilladelsen først blev meddelt d. 15. april. Bygherren gjorde gældende, at byggeriet ikke var afleveret rettidigt og krævede dagbod på ca. kr. 1,9 mio.

Voldgiftsretten fandt, at byggeriet blev afleveret rettidigt d. 1. april 2022, og at betingelserne for dagbod ikke var opfyldt. Voldgiftsretten lagde herved særlig vægt på,

1. at det udtrykkeligt fremgik af afleveringsprotokollen, at “Entreprisen” var afleveret rettidigt og uden væsentlige fejl og mangler, hvorved angivelsen af “Entreprisen” måtte anses at henvise til det samlede byggeri,
2. at afleveringsprotokollen blev gennemgået grundigt under afleveringsforretningen, således at der i afleveringsprotokollen blev taget stilling til de konkrete vilkår for aflevering af byggeriet,
3. at bygherren under afleveringsforretning tog materielt stilling til afleveringsprotokollens indhold,
4. at der skete indflytning i 19 boliger, og at de resterende boliger kunne klargøres i takt med, at der skulle ske indflytning,
5. at bygherren var fuldt ud bekendt med, at der ikke forelå en ibrugtagningstilladelse, og
6. at bygherren ikke i øvrigt havde løftet bevisbyrden for, at der i strid med ordlyden af afleveringsprotokollen blev påvist væsentlige mangler ved afleveringsforretningen, herunder forhold, der hindrede ibrugtagning i væsentligt omfang.

Bygherren kunne altså ikke dokumentere forhold forud for, under eller efter afleveringsforretningen, der kunne tilsidesætte afleveringsprotokollen, som derfor blev lagt til grund.

At de udvendige arbejder ikke var færdige, ændrede ikke ved, at det samlede byggeri blev anset for afleveret, da dagbodsbestemmelsen kun vedrørte boliger med væsentlige mangler.

Voldgiftsretten bemærkede desuden, at bygherrens gentagne henvendelser til hovedentreprenøren ikke indeholdt tilstrækkelig klar reklamation i overensstemmelse med AB 18 § 40, stk. 4.

Kendelsen viser, at dagbod som udgangspunkt ophører ved entreprenørens færdigmelding – medmindre færdigmeldingen er præmatur og dermed uberettiget. I denne sag var det afgørende, hvad parterne havde aftalt og nedfældet i afleveringsprotokollen. Det understreger betydningen af, at protokollen præcist afspejler parternes opfattelse af afleveringen.

TBB 2025.91 VBA: Uberettiget ophævelse som følge af entreprenørens berettigede arbejdsstandsning

Emne: arbejdsstandsning; uberettiget ophævelse; udbudsmangler; grundlag for betaling af ekstraarbejder

I en sag mellem en bygherre og en fagentreprenør vedrørende anlæg af vejforløb og parkeringspladser på en ejendom opstod der tvist særligt om udbudsmangler, arbejdsstandsning, samt hvorvidt bygherren var berettiget til at ophæve entrepriseaftalen.

Ved arbejdets start konstaterede fagentreprenøren, at de spunsprofiler, som bygherrens rådgiver havde anvist i udbudsmaterialet, ikke kunne nedbringes grundet uforudsete jordbundsforhold. Bygherrens rådgiver mente, at entreprenøren havde valgt forkert metode og udstyr, mens entreprenøren anførte, at udbudsmaterialet ikke indeholdt tilstrækkelige oplysninger om hindringer i jorden. Da bygherren tilbageholdt betaling med henvisning til arbejdets forsinkelse, standsede entreprenøren arbejdet under henvisning til manglende betaling af forfaldne beløb. Bygherren ophævede herefter aftalen med henvisning til væsentlig misligholdelse. Voldgiftsretten lagde til grund,

1. at fagentreprenøren ikke skulle projektere,
2. at de anviste spunsprofiler var uegnede under de faktiske forhold,
3. at udbudsmaterialet ikke fyldestgørende beskrev hindringer i jordbunden for nedbringning af spuns eller nødvendige foranstaltninger, og
4. at spunsprojektet ikke levede op til god projekteringsskik.

Bygherren var derfor ansvarlig for den konkrete forsinkelse, jf. AB 18 § 26, stk. 3, og § 43, stk. 1, litra b.

Voldgiftsretten fandt også, at entreprenørens arbejdsstandsning var berettiget, da bygherren ikke betalte trods varsling. Ophævelsen var derfor uberettiget, og bygherren blev erstatningsansvarlig, jf. AB 18 § 38 og § 43, stk. 1, litra a.

Entreprenøren fik medhold i krav om erstatning for tabt dækningsbidrag i forsinkelsesperioden og for ikke-udførte arbejder, dog skønsmæssigt nedsat fra 18 % til 17 %. Der blev også tilkendt erstatning for forlænget byggepladsdrift og forgæves løn- og materielomkostninger.

Derimod blev krav om merbetaling for forgæves spunsarbejde afvist, da entreprenøren handlede uden bygherrens anvisning. Tilsvarende blev krav på ekstraarbejder afvist, da der ikke var dokumenteret aftale, jf. AB 18 § 23, stk. 2.

Kendelsen illustrerer, at en entreprenørs berettigede arbejdsstandsning afskærer bygherren fra at ophæve aftalen. Den standpunktsrisiko en entreprenør påtager sig ved at standse arbejdet skifter til den bygherre, der som reaktion på standsningen ophæver entrepriseaftalen.

TBB 2025.100 VBA: Krav om indeksregulering kræver dokumentation – generelle indeks er ikke nok

Emne: aftalegrundlag; betaling; indeksering

I en sag mellem en hovedentreprenør og en underentreprenør om udførelsen af VVS- og elarbejder opstod der en tvist om, hvorvidt underentreprenøren havde krav på indeksregulering af tilbudssummen med kr. 608.900 som følge af prisstigninger.

Underentreprenøren fremsatte d. 18. august 2021 et tilbud til hovedentreprenøren, hvor der henvistes til TEKNIQs Standardforbehold af januar 2007. Heraf fremgik det, at AB 92 var gældende for tilbuddet, og at tilbudssummen skulle indeksreguleres efter et relevant indeks – enten fastsat i tilbuddet, udbudsmaterialet eller alternativt Danmarks Statistiks relevante indeks. Hovedentreprenøren fremsendte senere et kontraktudkast d. 21. august 2021, som afveg fra tilbuddet og blev afvist af underentreprenøren.

Voldgiftsretten lagde til grund, at hovedentreprenøren havde igangsat arbejderne forud for fremsendelsen af udkastet til underentreprisekontrakten, og at parterne forinden fremsendelsen af kontraktudkastet havde indgået aftaler om ekstraarbejder. Voldgiftsretten lagde derfor til grund, at underentreprenøren var antaget på baggrund af underentreprenørens tilbud d. 18. august 2021, og at hovedentreprenørens kontraktudkast ikke ændrede det aftalegrundlag, da det var uoverensstemmende og blev afvist i sin helhed. Da TEKNIQs Standardforbehold var en del af tilbuddet, blev det anset for aftalt, at tilbudssummen skulle indeksreguleres.

Underentreprenøren havde varslet risiko for prisstigninger i oktober 2021. Et egentligt krav om prisregulering blev første gang rejst over for hovedentreprenøren i november 2021.

Til støtte herfor blev fremlagt en ensidigt udarbejdet oversigt over materialeforbrug og et byggeomkostningsindeks fra Danmarks Statistisk for 2020 og 2021. Voldgiftsretten fandt, at underentreprenøren ikke havde dokumenteret en konkret opgørelse af indekseringen for de relevante måneder, og frifandt derfor hovedentreprenøren.

Kendelsen illustrerer, at krav om indeksregulering som følge af prisstigninger kræver en konkret og dokumenteret opgørelse for de berørte måneder. Reguleringen sker kun for de dele af arbejdet, der påvirkes af prisstigningen, og forudsætter, at entreprenøren løfter bevisbyrden, jf. AB 92 § 22, stk. 6 (nu AB 18 § 34, stk. 3).

TBB 2025.183 VBA: Totalentreprenør afviste uberettiget varmepumpeanlæg – og mistede krav på dagbod pga. manglende dokumentation og reklamation

Emne: uberettiget afvisning; væsentlige mangler; dagbod; reklamation

I en sag mellem en totalentreprenør og en underentreprenør vedrørende levering og montering af varmepumpeanlæg på otte fjernvarmeværker opstod der en tvist om bl.a. entreprisegrænser, mangler, dagbod og retten til at nægte modtagelse af arbejdet. ABT 93 var gældende mellem parterne.

Tvisten om entreprisegrænser angik, at hovedentreprenøren mente, at underentreprenøren var forpligtet til at levere el og styring i henhold til parternes underentrepriseaftale. Herefter ophævede parterne i enighed deres samarbejde. Efterfølgende gjorde underentreprenøren gældende, at totalentreprenøren uden nærmere begrundelse nægtede at modtage anlæggene, selvom de var færdige og i drift. På baggrund heraf rejste underentreprenøren krav om betaling på kr. 7.867.575,11 for restentreprisesummen og ekstraarbejder.

Totalentreprenøren fremsatte et modkrav på kr. 4.824.956,01, som bl.a. omfattede dagbod, uenighed om entreprisegrænser vedrørende el og styring, og mangler.

Voldgiftsretten fandt, at afvisning af arbejdet kun er berettiget ved væsentlige mangler, jf. ABT 93 § 28, stk. 2, og at totalentreprenøren ikke havde bevist, at sådanne mangler forelå. Underentreprenøren fik derfor medhold i kravet om betaling.

I forlængelse heraf havde totalentreprenøren gjort gældende, at anlæggene var blevet afleveret senere end de aftalte leveringstidspunkter, og at forsinkelserne skyldtes fejl, som underentreprenøren var ansvarlig for.

I relation hertil bemærkede voldgiftsretten, at totalentreprenøren har bevisbyrden for, at betingelserne for at kræve dagbøder af underentreprenøren, er opfyldt. Voldgiftsretten bemærkede, at det følger af fast voldgiftspraksis, at der alene kan kræves aftalt dagbod betalt, hvis

1. entreprenøren er i ansvarspådragende forsinkelse, og
2. der er foretaget reklamation på en sådan konkret og utvetydig måde, at det må stå entreprenøren klart, at entreprenøren efter bygherrens (i dette tilfælde totalentreprenøren) opfattelse er i forsinkelse, og at bygherren derfor vil kræve dagbøder udløst.

På denne baggrund fandt voldgiftsretten, at totalentreprenøren ikke havde løftet bevisbyrden for, at underentreprenøren var i ansvarspådragende forsinkelse, eller at der var afgivet en klar og utvetydig reklamation herom. Der kunne derfor ikke kræves dagbod – heller ikke med tilbagevirkende kraft.

Kendelsen bekræfter, at en bygherre kun kan nægte at modtage et arbejde, hvis der foreligger væsentlige mangler, jf. ABT 93 § 28, stk. 2. Det er bygherre, der har bevisbyrden for, at sådanne væsentlige mangler foreligger. I overensstemmelse med fast voldgiftspraksis fastslog voldgiftsretten desuden, at der alene kan kræves dagbod ved en entreprenørs ansvarspådragende forsinkelse, hvis der er afgivet en klar og utvetydig reklamation.

TBB 2025.197 VBA: Garantien blev ikke nedskrevet – udbetalingskrav var fremsat rettidigt trods tre års ventetid på skønserklæring

Emne: nedskrivning af entreprenørens garanti; udbetaling af entreprenørgaranti; skønserklæringer

I en sag mellem en bygherre og en entreprenør - samt dennes garant - opstod tvist om udbetaling og nedskrivning af entreprenørgarantien, efter entreprenøren blev taget under rekonstruktionsbehandling.

Entreprenøren havde stillet to garantier i henhold til AB 92 § 6, stk. 2:

• Garanti 1: kr. 2.716.863 (etape 1 og 3)
• Garanti 2: kr. 377.100 (etape 2)

Den samlede aflevering skulle ske 30. juni 2021. Entreprenøren blev imidlertid taget under rekonstruktionsbehandling d. 9. marts 2021, hvorefter bygherren ophævede entreprisekontrakten d. 27. maj 2021 og anmodede samtidig om syn og skøn med henblik på staderegistrering. Samme dag anmodede bygherren om udbetaling af hele garantisummen under Garanti 1. Parterne aftalte desuden suspension af 10-dagesfristen i AB 92 § 6, stk. 7, således at fristen først skulle beregnes efter nyt skriftligt påkrav fra bygherren.

Skønserklæringen, som var opdelt i fire skønsrapporter, fremkom d. 30. maj 2024, hvorefter Voldgiftsnævnets omkostningsopgørelse forelå d. 4. juni 2024. Bygherren opgjorde d. 12. juni 2024 sit krav omfattet af Garanti 1 til ca. kr. 6,5 mio. og sit krav omfattet af Garanti 2 til ca. kr. 600.000 og anmodede samtidig om udbetaling af hele garantibeløbet i henhold til både Garanti 1 og Garanti 2.

Spørgsmålet var herefter, om Garanti 1 og 2 var nedskrevet fra 15 % til 10 %.

Den sagkyndige bemærkede indledningsvis, at de centrale skønserklæringer først blev afgivet d. 30. maj 2024, dvs. ca. 3 år efter bygherren havde udmeldt syn og skøn. Dernæst anførte den sagkyndige, at det følger af voldgiftspraksis, at i tilfælde af en bygherres ophævelse af en entreprisekontrakt, finder nedskrivning af entreprenørgarantien efter AB 92 § 6, stk. 2, fra 15 % til 10 % ikke sted, såfremt bygherren fremsætter krav om udbetaling af garantien i snæver forbindelse med modtagelsen af stadeopgørelsen og Voldgiftsnævnets omkostningsopgørelse.

Voldgiftsnævnets omkostningsopgørelse forelå d. 4. juni 2024, og bygherren fremsatte sin udbetalingsanmodning d. 12. juni 2024, dvs. 6 arbejdsdage herefter. Eftersom det følger af praksis, at fremsættelse af udbetalingsanmodningen 7 arbejdsdage efter modtagelsen af omkostningsopgørelsen er rettidig, fandt den sagkyndige, at garantierne i nærværende sag ikke var nedskrevet fra 15 % til 10 %.

Beslutningen udgør seneste eksempel fra voldgiftspraksis om problemstillingen angående nedskrivning af entreprenørgarantier. Beslutningen fastslår i overensstemmelse med hidtidig praksis, at der ikke sker nedskrivning af entreprenørgarantien, hvis der anmodes om udbetaling af garantien i snæver forbindelse med modtagelsen af stadeopgørelsen og Voldgiftsnævnets omkostningsopgørelse. Beslutningen viser desuden, at det i denne forbindelse er uden betydning, om der går lang tid (her ca. 3 år) fra, at bygherren udmelder syn og skøn til, at de centrale skønserklæringer er afgivet.

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.