Læs vores nyhedsbrev Generationsskifte Omstrukturering med aktuel lovgivning og afgørelser.
Lovgivning mv.
Folketinget holder fortsat sommerferie. Der er ingen relevante verserende lovforslag.
Regeringsgrundlagets aftale om boafgift på 30 % for store boer
Der er fortsat ikke relevant nyt vedrørende den konkrete udmøntning af regeringspartiernes aftale om boafgift på yderligere 15 % for dødsboers nettoformue ud over 10 mio. kr. Vi følger tæt med.
Afgørelser
Værdiansættelse – fast ejendom – succession – 15 %-reglen
SKM 2026.179 SR: A havde ejet en udlejningsejendom i mere end 40 år. Ejendommen rummede 11 beboelseslejemål og 2 erhvervslejemål og var fuldt udlejet. A traf alle beslutninger om valg af lejere, lejefastsættelse, og forbedringer mv. og indgik alle aftaler om ombygninger og væsentlige vedligeholdelsesaftaler. A havde antaget en administrator, men denne havde alene en rådgivende funktion og ingen beslutningskompetence. Ejendommen havde en offentlig ejendomsvurdering på 25.000.000 kr. pr. 1. oktober 2020. Den offentlige vurdering havde været uændret siden 2010. Der var ikke oplyst faktiske eller retlige ændringer på ejendommen siden seneste offentlige vurdering. Ligeledes var der ikke oplyst særlige omstændigheder. Ejendommen var i seneste årsregnskab optaget til en værdi på 24.600.000 kr.
Skatterådet bekræftede, at ejendommen kunne anses for en aktiv udlejningsvirksomhed og derfor kunne overdrages med succession, jf. KSL § 33 C. Skatterådet bekræftede videre, at ejendommen kunne overdrages til A’s børn til værdien ifølge seneste ejendomsvurdering med fradrag af 15%.
Kommentar
Afgørelsen er korrekt – og er medtaget for at erindre om, at 15 %-reglen fortsat er i live.
Som det fremgår, var der i sagen tale om en erhvervsejendom (ikke-bolig) med seneste offentlige ejendomsvurdering fra 2020. Der var tale om en ”forlænget” ejendomsvurdering fra den tidligere ejendomsvurderingslov.
Ifølge den ”nye” ejendomsvurderingslov leveres der ikke periodiske ejendomsvurderinger af erhvervsejendomme, herunder landbrugsejendomme. I stedet kan der efter EVL § 11 indhentes en såkaldt ad hoc-ejendomsvurdering til brug for generationsskifte mv. Adgangen til at indhente § 11-vurdering gælder imidlertid først, når den pågældende ejendom er ”rullet igennem” den nye ejendomsvurderingslov med fastsættelse af grundværdi for vurderingsterminen pr. 1. marts 2021. Disse vurderinger er endnu ikke udsendt. Det er altså ikke muligt at tilvejebringe en ejendomsvurdering efter den nugældende lovs principper.
I stedet gælder de hidtidige (”forlængede”) ejendomsvurderinger, indtil de nye er ”rullet” igennem. Ifølge overgangsreglerne for erhvervsejendomme er 2012-vurderingerne forlænget indtil vurderingsåret 2020, hvorefter den nye lov tager over med vurderinger fra og med 2021; når disse altså udsendes i løbet af 2026. I den aktuelle sag forelå der en ejendomsvurdering fra 2020, som altså i kraft af overgangsreglerne fortsat var en gældende ejendomsvurdering for den pågældende ejendom.
Der kunne som følge heraf ske familieoverdragelse på grundlag af 15 %-reglen. For ejendomme vurderet efter den nye ejendomsvurderingslov gælder i stedet en 20 %-regel. Det følger af værdiansættelsescirkulæret, at der består ret til at overdrage til seneste ejendomsværdi med fradrag af 15 %, medmindre der siden seneste offentlige vurdering er indtruffet faktiske eller retlige ændringer af betydning for den offentlige ejendomsværdi. Se herom Generationsskifte-Omstrukturering s. 270 ff. Og det er jo nu fast praksis, uden at dette fremgår af cirkulæret, at der tillige gælder en undtagelse for ”særlige omstændigheder”.
Da der i den aktuelle sag ikke var oplyst hverken faktiske eller retlige ændringer eller særlige omstændigheder, havde A ret til at familieoverdrage ejendommen til den forlængede offentlige ejendomsværdi med fradrag af 15 %. Denne konklusion fremstår ud fra de i sagen oplyste faktiske forhold ganske let og ukompliceret – men det er selvfølgelig velgørende, at Skatterådet fastholder de gældende principper.
I relation til spørgsmålet om succession var det ligeledes ganske oplagt, at ejendommen måtte anses som aktiv udlejningsvirksomhed. Ingen væsentlige beslutninger var overladt til en uafhængig tredjepart.
Denne konklusion fremstår ud fra de i sagen oplyste faktiske forhold ganske let og ukompliceret – men det er selvfølgelig velgørende, at Skatterådet fastholder de gældende principper.
Aktieombytning – afståelse forinden ombytningen – geninvestering – annullation
SKM 2026.314 SR: En række medarbejdere indgik den 6. juni 2025 i en samlet aftale om salg af deres aktier i selskabet S til en kapitalfond K via et nystiftet køberselskab. Aftalen var betinget af en række eksterne forhold uden for parternes indflydelse. Som led i aftalen blev forskellige grupper af medarbejdere tilbudt forskellige muligheder for geninvestering i det købende selskab. I perioden mellem indgåelsen af aftalen (signing) og gennemførelsen af aftalen (closing) besluttede medarbejderne sig i varierende grad for geninvestering. Den 18. august 2025 blev der oprettet en tillægsaftale med det formål at give medarbejdere, der ønskede geninvestering, mulighed for at overdrage deres aktier til køberselskabet ved (hel eller delvis) skattefri aktieombytning, så de pågældende medarbejdere ikke ville blive afståelsesbeskattet. Den 22. august 2025 blev aftalen gennemført, og en række medarbejdere gennemførte aktieombytning til køberselskabet og videre op i den af K etablerede holdingstruktur.
Skatterådet fandt, at medarbejderne skatteretligt havde afstået deres aktier forud for aktieombytningen, og at den faktiske overdragelse af aktierne til køberselskabet derfor ikke kunne anses som en skattefri aktieombytning. Skatterådet lagde vægt på, at der ikke var knyttet suspensive betingelser til aftalen den 6. juni 2025, og at parterne ikke ved det efterfølgende tillæg til aftalen kunne ophæve den skatteretlige afståelse.
Kommentar
Afgørelsen er ikke utvivlsomt korrekt.
Det er uden for diskussion korrekt, at den skatteretlige periodisering af en afståelse som hovedregel følger aftaleretten, og at der følgelig foreligger skatteretlig afståelse, når der er indgået en aftale uden suspensive betingelser. Det er dog ikke alle civilretlige suspensive betingelser, der også anses som skatteretligt suspensive betingelser. Hvor civilretten opretholder ejendomsretten hos sælger indtil den faktiske udveksling af ydelser, aktier mod købesum (closing), anvender skatteretten et mere skønspræget sandsynlighedskriterium; hvor sandsynligt er det, at en betingelse ikke vil blive opfyldt? Og betingelserne, som parterne har rådighed over, anses i almindelighed ikke som suspensive, men som resolutive, så de i stedet kan ophæve den indtrådte beskatning, hvis de bliver aktuelle. Fx anses betalingen af købesummen for en civilretlig suspensiv betingelse, men som en skatteretlig resolutiv betingelse.
I den aktuelle sag blev det lagt til grund, at aftalen af 6. juni 2025 ikke var suspensivt betinget. Som anført var aftalen betinget af en række eksterne forhold uden for parternes indflydelse, og det afgørende for den skatteretlige periodisering er, om disse betingelser skabte reel usikkerhed, om aftalen ville blive gennemført. Både Skat og spørger i sagen lagde til grund, at betingelserne ikke var skatteretligt suspensive. Det er ikke ud fra referatet muligt at vurdere, om denne præmis er korrekt.
Men bedømt på dette grundlag må man være enig med Skatterådet i, at medarbejderne skatteretligt havde afstået deres aktier ved aftalen den 6. juni 2025, og at den efterfølgende tillægsaftale om geninvestering via aktieombytning ikke kunne ophæve eller udskyde den skatteretlige periodisering. Den omstændighed, at medarbejderne ikke havde modtaget købesummerne, indebærer ikke skatteretlig suspension af afståelsen.
Spørgsmålet er imidlertid, om man skatteretligt kan afskære parterne fra at annullere en aftale, der endnu ikke er opfyldt, og i stedet indgå en ny aftale, der indebærer en anderledes opfyldelse? Svaret på det spørgsmål må være nej. Hvis to parter aftaler salg/køb af et hus og efterfølgende aftaler at ophæve deres første aftale, kan man ikke skatteretligt insistere på, at dette skal beskattes som salg (og genkøb). Parternes annullation indebærer, at overdragelsen heller ikke skatteretligt har fundet sted. Og hvis parterne har ret til at annullere med skatteretlig virkning, ses der ikke at være skatteretlige grunde til at afskære dem fra at annullere og samtidig indgå en ny aftale med anderledes opfyldelse.
Afgørelsen fremstår derfor som en ulovhjemlet skattecensur. Skat og Skatterådet synes at tage ”nej”-hatten på uden helt at gennemtænke den underliggende skatteretlige konstruktion. Det er klart, at aftaleparter ikke med skatteretlig virkning kan omkvalificere en indgået og gennemført aftale, men dette rækker ikke til at afskære parter fra at ophæve en ikke-gennemført aftale og erstatte denne af den nye aftale. Samtidig ses der ikke at være særlige skatteretlige værnshensyn, der kan begrunde en rigid skattehåndhævelse. I sagen var der ikke særlige omgåelsesproblemer; parterne ønskede blot at anvende den almindelige adgang til skattefri aktieombytning.
Skatterådet kunne have valgt anderledes.
The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.
[View Source]