Er lejer berettiget til at opsætte en el-ladestander udvendigt på gavlen af en lejet bolig? I en utrykt boligretsdom af 10.1.2023 forholder boligretten sig til dette spørgsmål. Spørgsmålet centrerer sig om lejers installationsret, der bl.a. er hjemlet i lejeloven.
Artiklen her er også bragt i vores nyhedsbrev Handel og Vandel.
Den utrykte boligretsdom vedrører en almen bolig. Men da reglerne om lejers installationsret i almenlejeloven i vid udstrækning er enslydende med reglerne i lejeloven, kan boligrettens afgørelse også bruges til at definere lejers installationsret i henhold til lejeloven.
Denne artikel behandler lejelovens regler om lejers
installationsret. Det vil sige lejers ret til at foretage
sædvanlige installationer i det lejede. Artiklen vil kaste et
lys over begrebet ”sædvanlig
installation”, i hvilken sammenhæng
den nævnte boligretsdom vil blive berørt.
Lejers installationsret
Når en lejer indgår en lejeaftale med udlejer om et
lejemål, overgår brugsretten til lejemålet
eksklusivt til lejer. Det betyder, at lejer i lejeperioden frit
må benytte lejemålet inden for de rammer, der er aftalt
med udlejer, og hvad der i øvrigt følger af
lejeloven.
Lejelovens udgangspunkt er, at lejer ikke uden udlejers tilladelse
må foretage ændringer, herunder installationer, i det
lejede eller på ejendommen i øvrigt. Der gælder
dog en undtagelse hertil, da lejelovens § 142, stk. 1, giver
lejer ret til at foretage sædvanlige installationer i det
lejede, medmindre udlejer kan godtgøre, at ejendommens el-
og afløbskapacitet ikke er tilstrækkelig til
installationen. Dette gælder, uanset om det i øvrigt
måtte være i strid med udlejers interesser. Den
nævnte bestemmelse kan ikke fraviges til skade for
lejer.
Lejer behøver således ikke altid acceptere, at det
lejede alene er udstyret med de installationer, som udlejer har sat
ind ved lejemålets overtagelse. Ønsker lejer at
foretage en installation, der må betragtes som
sædvanlig, kan lejer foretage en sådan.
Lejeloven definerer ikke, hvad der skal forstås ved begrebet
”sædvanlige installationer”, men det er generelt
antaget, at der skal ske en dynamisk fortolkning over tid af, hvad
der er sædvanligt. Dette, da samfundsudviklingen
medfører, at nye installationer kommer til og bliver
sædvanlige. Installationen skal være sædvanlig
på det tidspunkt, hvor lejer ønsker at foretage
installationen.
Retspraksis er heller ikke omfattende, men det antages generelt, at
begrebet omfatter almindeligt forekommende tekniske installationer
til anvendelse i det lejede, herunder med sikkerhed i hårde
hvidevarer, der er sædvanlige på
installationstidspunktet – i dag f.eks. opvaskemaskiner,
vaskemaskiner og tørretumblere. Andre installationer,
herunder f.eks. et mindre ventilationsanlæg eller
elinstallationer, kan dog ligeledes være omfattet. Mere
omfattende installationer, som f.eks. solarier, brændeovn
eller andre nye varmekilder, falder dog udenfor.
Som nævnt gælder lejers ret til at foretage en
sædvanlig installation, selvom det måtte være i
strid med udlejers interesser. Udlejer kan kun modsætte sig
installationen, hvis udlejer kan godtgøre, at ejendommens
el- eller afløbskapacitet ikke er tilstrækkelig
til installationen. Selvom det ikke fremgår direkte af
bestemmelsen, må en manglende kapacitet i vandforsyningen
– f.eks. i ældre ejendomme – også kunne
begrunde, at udlejer modsætter sig installationen.
Udlejer kan godt modsætte sig en lejers installation, selvom
andre lejere tidligere uden indsigelse har foretaget tilsvarende
installationer, hvis udlejer har en saglig grund til det. Det kan
være, at kapaciteten strækker sig til 5 vaskemaskiner
men ikke 6. Udlejer kan ligeledes kræve, at lejers
installation sker i overensstemmelse med gældende lovgivning
og ved anvendelsen af autoriserede håndværkere, hvis
der er krav herom i lovgivningen. Sker installationen ikke i
overensstemmelse hermed, vil udlejer berettiget kunne forlange, at
lejer sørger for lovliggørelse af forholdet.
Modsætter lejer sig dette, vil nægtelsen efter
omstændighederne kunne være misligholdelse, der kan
medføre opsigelse eller ophævelse af lejemålet
efter lejelovens regler herom.
Orienteringspligt
For at udlejer kan vurdere, om ejendommens el- eller
afløbskapacitet – og formentlig også
vandforsyningen – er tilstrækkelig til en installation,
skal udlejer kende til lejers ønske om at foretage en
sædvanlig installation i det lejede. Derfor er lejer
pålagt en orienteringspligt, hvorefter lejer skal orientere
udlejer, inden lejer foretager den ønskede installation.
Orienteringen skal ske i rimelig tid forud for installationen,
så udlejer kan nå at foretage sin vurdering og
eventuelt modsætte sig installationen.
Hvad der må betragtes som rimelig tid afhænger i sidste
ende af installationens kompleksitet, men to uger må som
udgangspunkt være et minimum, så der f.eks. er tid til
en teknisk vurdering.
Opsætter lejeren installationen uden at orientere, kan
udlejer evt. ophæve lejemål – men kun hvis
udlejer ikke i øvrigt havde pligt til at acceptere, at den
blev sat op. Lejeren bærer i den situation risikoen.
Vedligeholdelsespligt
De sædvanlige installationer, som lejer foretager i det
lejede, tilhører lejer. Lejer har således
vedligeholdelsesforpligtelsen herfor og kan ikke gøre et
mangelsansvar gældende over for udlejer, hvis installationen
ophører med at fungere.
Sikkerhedsstillelse
Lejer er derudover erstatningsansvarlig for skader, som
forårsages af de installationer, som lejer har foretaget.
Erstatningsansvaret forudsætter ikke, at lejer har udvist
uagtsomhed eller på anden måde udvist uforsvarlig
adfærd. Der er således tale om et objektivt ansvar for
tings- og personskader, der gælder såvel i forhold til
udlejer som til andre lejere. Da lejers installationer kan
forårsage store skader på udlejers ejendom, har udlejer
ret til at kræve, at lejer stiller nødvendigt
sikkerhed for opfyldelse af et eventuelt erstatningskrav, der
måtte opstå. Krav om sikkerhedsstillelse skal rejses
på det tidspunkt, hvor udlejer gøres opmærksom
på lejers ønske om at foretage installationen, eller
når udlejer bliver opmærksom på, at en ikke
anmeldt installation er sket.
Det er ikke helt klart, hvor stor en sikkerhedsstillelse udlejer
faktisk er berettiget til at kræve; men formentlig er et
beløb på 30.000-40.000 kr. ikke urimeligt. Hvis
lejeren kan dokumentere, at der er tegnes en forsikring, der
dækker skader fra installationen, som lejeren bærer
ansvaret for, er udlejer nødsaget til at tage til takke med
dette. Udlejer skal være opmærksom på, at f.eks.
ikke alle indboforsikringer dækker en sådan skade,
så forsikringsbetingelserne skal lige medsendes.
Fraflytning
I kraft af lejers ejerskab over foretagne sædvanlige
installationer i det lejede, er lejer naturligvis også
forpligtet til ved sin fraflytning at fjerne installationerne og
retablere det lejede.
Udgør en ladestander en sædvanlig installation?
Men hvordan forholder det sig med ladestandere –
falder de i kraft af den hastige samfundsudvikling indenfor el- og
hybridbiler nu under begrebet ”sædvanlig
installation”, – og kan det overhovedet betragtes som
en installation i det lejede?
Af en nyligt afsagt boligretsdom fremgår det, at en lejer i
2021 opsatte en el-ladestander udvendigt på gavlen af den
lejede bolig. Af husordenen for ejendommen fremgik det, at
parkering af personbiler alene måtte finde sted på de
etablerede parkeringspladser. I forbindelse med opladning af
lejerens hybridbil parkerede lejeren ved gavlen på et
flisebelagt areal. Et flisebelagt areal, der ikke var en etableret
parkeringsplads i henhold til husordenen.
Efter at viceværten havde gjort lejeren opmærksom
på, at ladestanderen var ulovligt opsat, fremsendte lejeren
en ansøgning om opsætning af ladestander til udlejer.
Udlejeren meddelte dog lejer afslag herpå og
påbød lejeren at fjerne ladestanderen samt foretage
retablering.
Da lejeren ikke efterkom påbuddet, blev sagen af udlejeren
indbragt for Beboerklagenævnet. Et flertal i nævnet
fandt, at ladestandere har fået en sådan udbredelse i
samfundet, at installationen må anses for sædvanlig,
hvorfor lejeren ifølge nævnet havde ret til at
foretage installationen. Udlejeren havde ikke dokumenteret, at
ejendommens elkapacitet ikke var tilstrækkelig til
installationen. Nævnet bemærkede desuden, at
husordenen, herunder parkeringsreglerne, blot skulle respekteres
ved anvendelsen af ladestanderen. Et mindretal i nævnet
fandt, at installationen ikke udgjorde en sædvanlig
installation. Herudover bemærkede mindretallet, at
installationen måtte anses for særligt
energiforbrugende, og at den forekom mindre hensigtsmæssig af
hensyn til ejendommens indretning og benyttelse. Sagen blev afgjort
efter flertallet.
Beboerklagenævnets afgørelse blev efterfølgende
indbragt for boligretten. Et flertal i boligretten udtalte, at
almenlejeloven § 35 – svarende til lejelovens § 142
– måtte forstås således, at den omhandler
installationer indvendigt i boligen, hvorfor ladestanderen ikke var
omfattet af bestemmelsen. Flertallet forholdt sig således
ikke til, hvorvidt der var tale om en sædvanlig installation.
Mindretallet udtalte, at ladestanderen var omfattet af
almenlejelovens § 35, da den var tilsluttet i lejemålet.
Herudover udtalte mindretallet, at henset til udbredelsen af
elbiler og el-ladestandere i samfundet, må en el-ladestander
anses for en sædvanlig installation. Der blev afsagt dom
efter flertallet.
Konkret var udlejerens indsigelse mod opsætningen egentlig
begrundet i, at lejerens parkering af sin bil ikke var i
overensstemmelse med husordenen, men dette er ikke indeholdt i
boligrettens begrundelse for sin dom.
Boligrettens dom er blevet anket til landsretten. Derfor vil der
gå en rum tid, før vi får rettens
afgørelse på, hvorvidt en ladestander er omfattet af
almenlejelovens § 35 og lejelovens § 142, herunder om en
ladestander efterhånden må betragtes som en
sædvanlig installation.
Hvis en ladestander må betragtes som en sådan
installation, forventes det særligt at få en betydning
for udlejere af f.eks. rækkehuse mv. Men det vil utvivlsomt
få en stor betydning for alle udlejere, hvis lejere generelt
får et retskrav på at kunne opsætte en
ladestander udvendigt på den lejede bolig. Et sådant
retskrav forudsætter naturligvis, at elkapaciteten er
tilstrækkelig, og at installationen i øvrigt sker i
overensstemmelse med lejelovens § 142. De fleste udlejere vil
formentlig betragte en sådan installation som en
væsentlig indgriben i deres rettigheder over ejendommen, og
landsrettens afgørelse må derfor afventes med
spænding – også i forhold til hvor konkret den
bliver begrundet. Interessant er det således, om
samfundsudviklingen allerede nu har medført, at en
ladestander kan betragtes som en sædvanlig
installation.
Lovgivningen er dog formentlig ikke tilstrækkelig til,
at udlejer kan nægte lejeren at opsætte sin egen
ladestander – hvis det lægges til grund, at denne er
omfattet af installationsretten.
Denne artikel er en omarbejdet udgave af den artikel med samme titel, som advokat Maria Duus har skrevet og fået bragt i Magasinet Danske Udlejere, marts 2023-udgaven.
Originally published 29 March 2023
The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.