Λόγω του γεγονότος ότι πλέον αρκετός κόσμος επιλέγει ως χώρο διαμονής του τις Κοινόκτητες Οικοδομές, πολύ συχνά ερχόμαστε αντιμέτωποι με ζητήματα που προκύπτουν και άπτονται των σχέσεων μιας Διαχειριστικής Επιτροπής (εφεξής η «ΔΕ») και των Κυρίων των Μονάδων. Στο παρόν άρθρο θα αναφερθούμε κυρίως στις εξουσίες μιας ΔΕ να προχωρά στη λήψη μιας απόφασης είτε για την εκτέλεση μιας εργασίας στην Κοινόκτητη Οικοδομή (εφεξής «ΚΟ»), είτε για τη διαχείριση των Κοινόχρηστων Χώρων της ΚΟ και πότε είναι απαραίτητη η εξασφάλιση της συγκατάθεσης των κυρίων των μονάδων και πότε όχι. Δυστυχώς παρά το γεγονός ότι υποθέσεις που σχετίζονται με ΚΟ απασχολούν αρκετά συχνά τα Κυπριακά Δικαστήρια, κυρίως αναφορικά με την καταβολή οφειλόμενων κοινοχρήστων εξόδων, εντούτοις δεν υπάρχει επαρκής Νομολογία η οποία να διασαφηνίζει και άλλα ζητήματα τα οποία αναφύονται μεταξύ ΔΕ και των κυρίων των μονάδων.
Αρχικά κρίνουμε σκόπιμο να αναφερθούμε στη Νομοθεσία που διέπει τις εξουσίες και τα καθήκοντα μιας ΔΕ. Βάσει του άρθου 38ΚΣΤ του Περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου (Κεφάλαιο 224) (εφεξής «Κεφ.224»), μια ΔΕ έχει τις ακόλουθες αρμοδιότητες:
(1) να ενεργεί από μέρους και για λογαριασμό των κυρίων των μονάδων, να είναι υπεύθυνη για την επιβολή των Κανονισμών, θα έχει τις εξουσίες και τις υποχρεώσεις που καθορίζονται από ή δυνάμει του Μέρους αυτού ή των Κανονισμών και θα ασκεί τις εξουσίες και θα εκτελεί τα καθήκοντα που καθορίζονται από ή δυνάμει αυτών.
(2) Χωρίς να επηρεάζεται η γενικότητα του εδαφίου (1), η ΔΕ μπορεί-
(α) Να ενάγει και ενάγεται σε σχέση με οποιοδήποτε ζήτημα που αφορά την κοινόκτητη ιδιοκτησία ή την κοινόκτητη οικοδομή.
(β) να ενάγει για και σε σχέση με οποιεσδήποτε ζημιές ή βλάβες που προκλήθηκαν στην κοινόκτητη ιδιοκτησία από οποιοδήποτε πρόσωπο, ανεξάρτητα από το αν το πρόσωπο αυτό είναι κύριος μονάδας ή όχι.
(γ) να συνάπτει συμβάσεις σε σχέση με οποιοδήποτε ζήτημα που αφορά τη συντήρηση και διαχείριση της κοινόκτητης οικοδομής.
(δ) να ενάγει και ενάγεται σε σχέση με οποιοδήποτε ζήτημα που αφορά την εφαρμογή των διατάξεων του Νόμου αυτού ή των Κανονισμών που εκδίδονται δυνάμει αυτού.
Τα Καθήκοντα της ΔΕ βάσει του άρθρου 38ΚΖ του Κεφ.224 είναι:
(α) Να ελέγχει, λειτουργεί, διαχειρίζεται και διευθύνει την κοινόκτητη ιδιοκτησία και να προβαίνει σε κάθε πράξη που είναι αναγκαία για την επιβολή των Κανονισμών και τον έλεγχο, λειτουργία, διαχείριση και διεύθυνση της κοινόκτητης ιδιοκτησίας και για τη διασφάλιση των υπηρεσιών που καθορίζονται από ή δυνάμει του Μέρους αυτού ή των Κανονισμών ·
(β) να διατηρεί σε καλή κατάσταση και λειτουργικότητα και να συντηρεί την κοινόκτητη ιδιοκτησία και τέτοια άλλα τμήματα της κοινόκτητης οικοδομής και των βελτιώσεων συστατικών και προσαρτημάτων, όπως θα ανατεθεί σ' αυτή από ή δυνάμει του Μέρους αυτού ή των Κανονισμών ·
(γ) να εκτελεί τα καθήκοντα που επιβάλλονται σ' αυτή από ή δυνάμει του Μέρους αυτού ή των Κανονισμών ·
(δ) να συγκαλεί γενική συνέλευση των κυρίων των μονάδων τουλάχιστο μια φορά το χρόνο και κάθε άλλη συνέλευση που καθορίζεται από το Μέρος αυτό ή τους Κανονισμούς
(ε) να συμμορφώνεται σε κάθε ειδοποίηση, διαταγή ή άλλη απόφαση οποιουδήποτε αρμόδιου διοικητικού οργάνου, αρχής ή προσώπου αναφορικά με την κοινόκτητη ιδιοκτησία ·
(στ) να συνάπτει οποιαδήποτε ασφάλιση που καθορίζεται από ή δυνάμει του Μέρους αυτού ή των Κανονισμών ·
(ζ) να καταβάλλει ασφάλιστρα αναφορικά με οποιαδήποτε ασφάλιση που συνήψε ·
(η) να διαθέτει τα χρήματα της ασφάλισης που εισέπραξε, όπως καθορίζονται από ή δυνάμει του Μέρους αυτού ή των Κανονισμών.
(2) Για τη σύναψη οποιασδήποτε ασφάλισης δυνάμει του εδαφίου 2 του άρθρου 381Β η ΔΕ θεωρείται ότι έχει ασφαλιστέο συμφέρον στην αξία αντικατάστασης της κοινόκτητης ιδιοκτησίας και τη σύναψη οποιασδήποτε ασφάλισης που επιτρέπεται από ή δυνάμει του Μέρους αυτού ή των Κανονισμών η Διαχειριστική Επιτροπή θεωρείται ότι έχει ασφαλιστέο συμφέρον στο αντικείμενο που ασφαλίζεται.
(3) Καμιά ασφάλιση που επιτρέπεται από ή δυνάμει του Μέρους αυτού και συνάπτεται από τη Διαχειριστική Επιτροπή σε σχέση με την ΚΟ δεν υπόκειται σε συμψηφισμό με οποιαδήποτε άλλη ασφάλιση, εκτός από ασφάλιση που επιτρέπεται από ή δυνάμει του Μέρους αυτού ή των Κανονισμών σε σχέση με την ίδια οικοδομή.
Υπό το φως των ανωτέρω προκύπτει ότι η σύσταση ΔΕ είναι υποχρεωτική (Αρ. 38ΚΒ) για κάθε Κοινόκτητη Οικοδομή, γεγονός που καταδεικνύει και την σημαντικότητα του ρόλου της. Ο καθοριστικός ρόλος της ΔΕ διαφαίνεται και από τις εξουσίες που της προσδίδει η ίδια η Νομοθεσία. Μέσα από τη Νομοθεσία και τους Κανονισμούς γίνεται αντιληπτό ότι η χρήση και κάρπωση των μονάδων από τους ιδιοκτήτες περιορίζεται σε κάποιο βαθμό καθότι είναι μέσω αυτών των διατάξεων που επιτυγχάνεται ο σκοπός του νόμου, δηλαδή η προάσπιση και διαφύλαξη των συμφερόντων της οικοδομής που είναι κοινόκτητη. Είναι γι' αυτό το λόγο που ο νομοθέτης προσδιόρισε και οριοθέτησε τις υποχρεώσεις των κυρίων των μονάδων στην οικοδομή και έθεσε υπεράνω όλων την οικοδομή, εφόσον αυτή είναι που τους συνδέει όλους δια κοινοκτημοσύνης.
Ο νόμος δεν προστατεύει τους κυρίους των μονάδων μόνο στην περίπτωση που για παράδειγμα θα υποστεί μια ζημιά μια μονάδα και ως εκ τούτου θα επηρεαστούν οι λοιπές μονάδες. Επηρεασμός δύναται να προκύψει και εμμέσως. Όπως για παράδειγμα στην περίπτωση που κύριος δεν χρησιμοποιεί μια αναγκαία παροχή, όπως είναι ο ανελκυστήρας, αυτό δεν σημαίνει ότι απαλλάσσεται της υποχρέωσής του ή ότι δικαιούται να εξαιρεθεί από το κόστος συντήρησης ή επιδιόρθωσης ή αντικατάστασης τούτου. Η υποχρέωση των κυρίων σε ΚΟ δεν εξαρτάται από την προσωπική χρήση που έκαστος προβαίνει σε σχέση με συγκεκριμένες υπηρεσίες ή από το κατά πόσο ο εν λόγω κύριος μονάδος επηρεάζεται. Βάσει του νόμου η υποχρέωση των κυρίων εξαρτάται από τις διατάξεις του νόμου και τις συλλογικές αποφάσεις των κυρίων της ΚΟ, εν προκειμένω της ΔΕ, που αν ήθελε αποφασίσει ότι συγκεκριμένες υπηρεσίες ή εργασίες είναι απαραίτητες στην εύρυθμη και ομαλή κάρπωση των μονάδων τους, αυτό καθίσταται υποχρέωση με την οποία οφείλουν να συμμορφωθούν άπαντες. Όπως φαίνεται και από τον κανονισμό 13(1) όλα τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις των κυρίων που απορρέουν από τις διατάξεις των Κανονισμών αυτών θα συνεχίζουν να ανήκουν και να βαρύνουν τον κύριο κάθε μονάδας, είτε τη μονάδα κατέχει ή χρησιμοποιεί ο κύριος της μονάδας ή οποιοδήποτε πρόσωπο που αντλεί τα δικαιώματα του από τον κύριο αυτό είτε όχι. Αν κάποια μονάδα παραμένει αχρησιμοποίητη ή κενή για οποιαδήποτε χρονική περίοδο, ο κύριος θα παραμένει υπεύθυνος για την εκπλήρωση κάθε υποχρέωσης του και για την καταβολή των εξόδων που αναλογούν στη μονάδα του, όπως καθορίζεται στους Κανονισμούς αυτούς.
Παράλληλα σύμφωνα με το άρθρο 38ΙΑ Κεφ.224 καθορίζεται ότι οι κύριοι όλων των μονάδων θα συμμετέχουν στις δαπάνες που είναι αναγκαίες για την ασφάλιση, συντήρηση, επιδιόρθωση αποκατάσταση και διαχείριση της κοινόκτητης ιδιοκτησίας και για την εξασφάλιση των υπηρεσιών που καθορίζονται από το Μέρος αυτό ή από τους Κανονισμούς. Η αναλογία του μεριδίου κάθε κυρίου στις δαπάνες θα καθορίζεται από τους Κανονισμούς με βάση το εμβαδό κάθε μονάδας. Αν οποιοσδήποτε κύριος παραλείπει ή αμελεί να συμμορφωθεί στις απαιτήσεις του άρθρου αυτού, η ΔΕ μπορεί να προβεί σε οποιαδήποτε πράξη και σε οποιαδήποτε δαπάνη εύλογα αναγκαία για το σκοπό αυτό και μπορεί να ανακτήσει με αγωγή το ποσό που οφείλει ο παραβάτης κύριος σύμφωνα με τις διατάξεις του Νόμου αυτού.
Όσον αφορά τις εργασίες και/ή τις δαπάνες τις οποίες σκοπεί να προβεί η ΔΕ όπως έχει αναφέρει και ανωτέρω εντός των εξουσιών της ΔΕ είναι το δικαίωμα να συνάπτει οποιαδήποτε ιδιωτική σύμβαση με οποιαδήποτε ιδιωτική εταιρεία στην οποία να αναθέτει οποιεδήποτε εργασίες οι οποίες κρίνονται αναγκαίες για την συντήρηση της ΚΟ. Η αμοιβή της ιδιωτικής εταιρείας στην οποία η ΔΕ αποφασίζει να αναθέσει μια εργασία, αποτελεί αντικείμενο διαπραγμάτευσης μεταξύ της ΔΕ και της εν λόγω εταιρείας. Από την άλλη οι κύριοι των μονάδων της ΚΟ έχουν την υποχρέωση να συμμετέχουν στις δαπάνες της ΚΟ ανάλογα με το μερίδιο που κατέχει ο καθένας σε αυτή.
Στην ουσία ο νόμος συστήνει αρμόδιο όργανο, δηλαδή την ΔΕ να χειριστεί και να αποφασίσει για διάφορα ζητήματα που αφορούν μια ΚΟ και η οποία εκπροσωπεί ουσιαστικά το σύνολο των κυρίων των μονάδων. Αντλώντας από τα πιο πάνω διαφαίνεται ότι οι αποφάσεις της ΔΕ είναι δεσμευτικές για τους κυρίους των μονάδων της ΚΟ, νοουμένου ότι λαμβάνονται νομότυπα και αμερόληπτα. Από την άλλη όμως θα πρέπει να γίνει σαφές ότι η ΔΕ δεν είναι Ιδιοκτήτρια της ΚΟ. Η ΚΟ βάσει του Άρθρου 38ΣΤ του Κεφ.224 θα ανήκει, κατέχεται και τυγχάνει κάρπωσης από όλους τους κυρίους των μονάδων κατ'εξ αδιαιρέτου ιδανικές μερίδες.
Διαφαίνεται ότι παρέχεται ευχέρεια στην ΔΕ να αποφασίζει για διάφορα σημαντικά ζητήματα που αφορούν την ΚΟ και οι αποφάσεις της ΔΕ είναι δεσμευτικές για τους κυρίους των μονάδων, χωρίς να απαιτείται κάθε φορά η συγκατάθεση των κυρίων των μονάδων εκτός σε συγκεκριμένες περιπτώσεις που καθορίζει η ίδια η Νομοθεσία. Μέριμνα της ΔΕ είναι το καλώς νοούμενο συμφέρον των μονάδων της ΚΟ και καθίσταται θεματοφύλακας των συμφερόντων της ΚΟ.
Ένα σημαντικό ζήτημα το οποίο δεν έχει ακόμη απασχολήσει την Κυπριακή Νομολογία είναι η περίπτωση όπου η ΔΕ με ενέργειες της επεμβαίνει παράνομα στην ιδιοκτησία των κυρίων των μονάδων. Η νομολογία αναγνωρίζει ότι «αγωγή για επέμβαση χωρεί μόνο από τον ένα συνιδιοκτήτη εναντίον του άλλου εάν ο πρώτος εξεδιώχθη από την περιουσία ή του αφαιρεθεί το δικαίωμα κατοχής». Γίνεται κατανοητό ότι η παράνομη επέμβαση αναγνωρίζεται μόνο όταν αυτή επισυμβεί από ένα συνιδιοκτήτη εναντίον του άλλου. Μια ΔΕ δεν μπορεί να θεωρηθεί ως Ιδιοκτήτης επομένως παραμένει μετέωρο μέχρις ότου αποφασιστεί κάτι τέτοιο από το Δικαστήριο κατά πόσο μπορεί να στοιχειοθετηθεί παράνομη επέμβαση από μέρους της ΔΕ η οποία δεν θεωρείται συνιδιοκτήτης.
Εν κατακλείδι θα θέλαμε να τονίσουμε ότι όσον αφορά τη διαχείριση οποιονδήποτε κοινόχρηστων χώρων η ΔΕ θα πρέπει να λειτουργεί πρωτίστως με γνώμονα ότι η κοινόκτητη ιδιοκτησία «θα ανήκει, κατέχεται και τυγχάνει κάρπωσης από όλους τους κυρίους των μονάδων» σύμφωνα με την αναλογία που καθορίζεται στο άρθρο 38Θ, και σε καμία περίπτωση οι κοινόχρηστοι χώροι δεν αποτελούν ιδιοκτησία της ΔΕ και θα διασφαλίζει τα ως άνω αναφερόμενα δικαιώματα των κυρίων των μονάδων.
The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.