De Hoge Raad heeft op 29 november 2024 een belangrijke uitspraak gedaan waarin duidelijkheid werd gegeven over de veel gebruikte huurprijsverhogingsbedingen voor huurwoningen in de vrije sector. Het veelbesproken opslagbeding, waarbij jaarlijks een verhoging van maximaal 3% boven op de huurverhoging op basis van de consumentenprijsindex mogelijk is, wordt door de Hoge Raad in de meeste gevallen als eerlijk beschouwd.
Wat is een
"huurprijsverhogingsbeding"?
Een huurprijsverhogingsbeding is een afspraak in de
huurovereenkomst waarin wordt geregeld hoe de huurprijs in de
toekomst kan worden aangepast. Dit gebeurt meestal aan de hand van
de consumentenprijsindex (CPI). Het indexatiebeding is bedoeld om
de huurprijs aan te passen aan de inflatie. Het opslagbeding
daarentegen is bedoeld om stijgende kosten waarmee de verhuurder
boven de inflatie te maken heeft te dekken en om de huurprijs in
lijn te houden met de waarde van de woning.
Wat speelde er?
De zaak draaide om de vraag of een huurprijsverhogingsbeding die
een jaarlijkse verhoging van de huur mogelijk maakt op basis van
een indexatiebeding plus een opslagbeding van maximaal 3%, kan
worden aangemerkt als oneerlijk, zoals bedoeld in de Europese
Richtlijn oneerlijke bedingen. Volgens verschillende rechtbanken
was een dergelijk beding in strijd met deze richtlijn en dus diende
te worden vernietigd waarmee huurverhoging uit het verleden konden
worden teruggedraaid.
Wat vond de Hoge Raad?
De Hoge Raad oordeelde allereerst dat het indexatiebeding en het
opslagbeding vanwege hun verschillende doelen afzonderlijk
beoordeeld moeten worden. Vervolgens concludeerde de Hoge Raad dat
een opslagbeding van maximaal 3% niet als oneerlijk wordt
beschouwd. De huurder kan namelijk de financiƫle gevolgen bij
het sluiten van de huurovereenkomst redelijkerwijs voorzien.
Bovendien blijft de jaarlijkse huurstijging met dit percentage
binnen aanvaardbare grenzen voor de huurder.
De uitspraak van de Hoge Raad biedt helderheid over de toepassing van huurprijsverhogingsbedingen in huurovereenkomsten. In de meeste gevallen wordt een opslagbeding van 3% niet als oneerlijk beschouwd, slechts in uitzonderlijke omstandigheden kan hiervan worden afgeweken.
The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.