Le 4 juin 2025, le Bureau de la concurrence (le « Bureau ») a publié la version définitive de ses orientations sur les contrôles de propriété visant les concurrents (les « orientations »), lesquelles donnent des précisions quant à la façon dont le Bureau entend appliquer la Loi sur la concurrence (la « Loi ») aux contrôles de propriété, c'est-à-dire aux clauses d'exclusivité comprises dans les baux et aux clauses restrictives relatives à des biens immobiliers. Cette version définitive est fondée sur la version provisoire publiée précédemment par le Bureau et sur les commentaires soumis dans le cadre de la consultation publique connexe. Les orientations ne sont pas juridiquement contraignantes; elles visent plutôt à décrire l'approche du Bureau en ce qui a trait aux contrôles de propriété.
Survol des orientations
Les orientations font suite aux modifications qui ont été apportées aux dispositions civiles sur les collaborations anticoncurrentielles comprises dans la Loi afin d'y inclure les accords qui ne sont pas conclus entre concurrents (p. ex., les accords verticaux entre locateurs et locataires) lorsque l'un des objets importants de la totalité ou d'une partie de l'accord est d'empêcher ou de diminuer sensiblement la concurrence.
Les orientations portent principalement sur deux types de contrôles de propriété :
- les clauses d'exclusivité : lesquelles sont des clauses comprises dans des baux commerciaux qui limitent la façon dont le terrain peut être utilisé par des concurrents d'un locataire (p. ex., un bail commercial stipulant que le locateur ne peut louer un emplacement situé dans le même centre commercial à un détaillant concurrent);
- les clauses restrictives : lesquelles sont desrestrictions relatives à un terrain qui empêchent l'acheteur ou le propriétaire d'un bien commercial d'utiliser l'emplacement pour exploiter certains types d'entreprises qui font concurrence à un propriétaire précédent, entre autres.
Le Bureau se montre sceptique à l'égard des contrôles de propriété, notant que « la valeur d'un contrôle de propriété visant des concurrents découle de la protection qu'il offre à l'encontre de la concurrence ». Le Bureau reconnaît néanmoins que les contrôles de propriété peuvent favoriser la concurrence, par exemple en incitant un détaillant à investir dans des biens dans lesquels il n'aurait pas investi autrement. La question de savoir si un contrôle de propriété a un but anticoncurrentiel est au cœur de l'examen réalisé aux termes des dispositions civiles relatives à la collaboration anticoncurrentielle et à l'abus de position dominante de la Loi. Toutefois, pour qu'un contrôle de propriété tombe dans le champ d'application des dispositions civiles sur les collaborations anticoncurrentielles, le Bureau concède que la conduite visée doit également être susceptible d'empêcher ou de diminuer sensiblement la concurrence.
Selon le Bureau, les clauses d'exclusivité sont justifiées « dans des circonstances limitées », par exemple lorsqu'un propriétaire ne serait pas autrement en mesure d'attirer un type donné de locataire; les clauses restrictives étant quant à elles justifiées seulement dans des « circonstances exceptionnelles ». Pour déterminer si un contrôle de propriété est justifié, le Bureau évaluera trois facteurs clés :
- l'échéance : le contrôle de propriété ne dure-t-il que le temps nécessaire pour protéger les incitatifs à l'entrée sur un marché ou à l'investissement?
- la zone géographique : le contrôle de propriété est-il appliqué à la zone géographique la plus restreinte possible? Par exemple, le Bureau estime qu'un contrôle de propriété qui restreint la capacité des concurrents de louer un emplacement dans d'autres établissements du locateur est généralement injustifié.
- les produits et services : le contrôle de propriété limite-t-il plus que nécessaire le concurrent dans les produits ou services qu'il propose?
Aux termes des dispositions sur l'abus de position dominante, un contrôle de propriété peut être interdit lorsqu'il a un but anticoncurrentiel, tandis que d'autres recours, y compris des ordonnances de prise de mesures correctives ou d'importantes sanctions administratives pécuniaires (« SAP »), peuvent être utilisés lorsque le contrôle de propriété empêche ou diminue sensiblement la concurrence. Aux termes des dispositions civiles sur les collaborations anticoncurrentielles, une ordonnance d'interdiction, des ordonnances de prise de mesures correctives et des SAP peuvent être délivrées ou infligées lorsqu'un contrôle de propriété est susceptible d'empêcher ou de diminuer sensiblement la concurrence.
Principaux points à retenir
- Une attention particulière sera apportée à la question de savoir si un contrôle de propriété est susceptible d'empêcher ou de diminuer sensiblement la concurrence, que ce contrôle ait ou non un but anticoncurrentiel. L'examen effectué en vertu du droit de la concurrence reposera donc fortement sur les faits, et toute partie disposant d'un pouvoir de marché devrait faire preuve de prudence.
- Le Bureau reconnaît qu'un contrôle de propriété peut favoriser la concurrence (p. ex., en protégeant les incitatifs à l'entrée sur un marché ou à l'investissement); les parties devraient documenter clairement tout élément favorable à la concurrence.
- Les entreprises devraient tenir compte du fait que les parties privées peuvent obtenir du Tribunal de la concurrence (le « Tribunal ») l'autorisation de présenter des demandes fondées sur les dispositions relatives à l'abus de position dominante et, à compter du 20 juin 2025, sur les dispositions civiles relatives aux collaborations anticoncurrentielles. Les demandeurs qui sont des parties privées peuvent faire valoir des arguments qui s'écartent des éléments décrits dans les orientations du Bureau; cela dit, le Tribunal tiendra vraisemblablement compte de l'approche adoptée par le Bureau.
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