Vláda České republiky předlo~ila Poslanecké sněmovně na konci července 2024 návrh novely zákona č. 159/1999 Sb., o některých podmínkách podnikání a o výkonu některých činností v oblasti cestovního ruchu (Návrh"). Tento Návrh mj. počítá se zavedením digitálního systému eTurista, do něho~ se vaichni poskytovatelé krátkodobého ubytování budou muset registrovat. Registrací pak ubytovatelé získají registrační číslo, které budou muset povinně zveřejňovat u svých nabídek krátkodobého ubytování. Pokud se do portálu nezaregistrují a u nabídky ubytovacích slu~eb nebudou uvádět registrační číslo, nebudou moci legálně ubytovací slu~bu v České republice poskytovat.
Jedním ze stě~ejních bodů Návrhu je, ~e registraci a tím i oprávnění poskytovat ubytovací slu~by lze pronajímatelům odejmout nebo pozastavit v okam~iku, kdy budou krátkodobý pronájem nabízet v nemovitosti, její~ účel u~ívání stanovený veřejnoprávním povolením nebude ubytování, ale např. stavba pro bydlení, co~ je v praxi obvyklé. A právě poskytování krátkodobého ubytování v rozporu s účelovým určením stavby a rizika s ním spojená budou předmětem tohoto článku.
Krátkodobé ubytování ve stavbách pro bydlení
Dle stavebního zákona1 lze stavbu u~ívat pouze způsobem, který je v souladu s účelem jejího u~ívání. Ten je stanoven v kolaudačním rozhodnutí, vydaném přísluaným stavebním úřadem.
Z hlediska účelu u~ívání rozliauje právní úprava mezi (i) stavbou pro bydlení a (ii) ubytovacím zařízením (či jednotkou). Ačkoli je hranice mezi těmito kategoriemi velmi tenká, stavby pro bydlení dle judikatury slou~í k uspokojení bytových potřeb (tedy komplexnějaích potřeb), kde~to ubytovací zařízení slou~í k dočasnému pobytu.
V rámci kolaudačního řízení je zásadní, ~e právní regulace stanoví pro ka~dý účel u~ívání odliané technické po~adavky, které stavba musí splňovat pro povolení k u~ívání. Obecně musí ubytovací zařízení (či jednotky) splňovat přísnějaí kritéria, zejména z hlediska po~ární bezpečnosti. Tomuto aspektu se věnuje pokyn Generálního ředitelství Hasičského záchranného sboru ČR z října 2022, který uvádí, ~e pro stavby pro bydlení jsou pravidla po~ární bezpečnosti méně přísná. Obyvatelé takových staveb toti~ nemovitost pravděpodobněji více znají a v případě po~áru by měli být schopni rychleji a účinněji reagovat. Na druhou stranu krátkodobí u~ivatelé nemovitosti asi nebudou znát únikové cesty a nouzové východy, a proto jsou po~adavky na po~ární bezpečnost ubytovacích zařízení (či jednotek) přísnějaí. U těchto
Regulace krátkodobého ubytování
Návrh zákona předpokládá nejen povinnou registraci, ale i mo~nost odejmout oprávnění, pokud by krátkodobý pronájem byl nabízen v nemovitosti, je~ je zkolaudována jako stavba pro bydlení.
staveb je na základě velikosti prostor a počtu u~ivatelů třeba provést specifická technická opatření, např. zřídit a označit únikové cesty a únikové východy a umístit hasicí přístroje.
Rozhodovací praxe přísluaných úřadů postupuje zejména dle Metodického pokynu Ministerstva pro místní rozvoj ČR z roku 2022, který u~ívání nemovitosti jiným způsobem, ne~ jakým bylo schváleno veřejnoprávním povolením, pova~uje za správní delikt. Za něj mů~e být ulo~ena pokuta a~ do výae 1 000 000 Kč anebo zákaz u~ívat danou nemovitost. Tento postup sice není v souladu s dostupnou judikaturou českých soudů, ale musíme dodat, ~e relevantní soudní rozhodnutí vyala z právní úpravy, která následně proala revizí a změnami. Zároveň tato rozhodnutí Krátkodobé ubytování z pohledu nemovitostního práva Mgr. Kristýna Zmatlíková, advokátka, e-mail: kr.zmatlikova@schoenherr@eu, Mgr. Alea Procházka, koncipient, e-mail: al.prochazka@schoenherr.eu padla jeatě v době, kdy poskytování krátkodobého ubytování ve stavbách pro bydlení skrze platformy, jako je airbnb nebo booking.com, nebylo tak rozaířené.
Dopady plánované změny právní úpravy
Aktuální znění Návrhu počítá s tím, ~e to, zda je u~ívání ubytovacího zařízení (či jednotky) v souladu s veřejnoprávním povolením, se bude kontrolovat a~ po registraci do systému eTurista. Nicméně o tom, v jakém pořadí po sobě budou tyto kroky následovat, se jeatě veřejně diskutuje. Zejména obce a městské části preferují, aby musel ubytovatel dolo~it adekvátní povolení, ~e lze nemovitost u~ívat pro účel ubytování, jako podmínku samotné registrace. Taková úprava by vaak ala nad rámec evropské regulace, kterou Návrh transponuje, a navíc by celý proces registrace významně prodlou~ila a zvýaila administrativní zátě~ přísluaných úřadů.
Jak bylo uvedeno výae, aktuální právní úprava ji~ pova~uje rozpor reálného u~ívání s veřejnoprávním povolením za správní delikt, za který lze ukládat sankce. Stavební úřady zahajují v tomto ohledu kontroly větainou na základě podnětu ~ivnostenského úřadu nebo třetí osoby, nicméně je zřejmé, ~e státní správa i samosprávy stále víc tlačí na intenzivnějaí kontrolu a regulaci krátkodobého ubytování
Poskytovatelům krátkodobého ubytování lze doporučit, aby důkladně prověřili, jestli je jejich podnikání v souladu s veřejnoprávními povoleními, a pokud ne, aby podali ~ádost na stavební úřad, aby změnil účel u~ívání stavby.
Footnote
1. Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějaích předpisů.
The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.
