Turkey: Kira Sözleşmesi ve Alt Kira Sözleşmesi

Kira Sözleşmesi ve Alt Kira Sözleşmesi hakkında merak edilen soruların cevaplarını, Kira Sözleşmesi ve Alt Kira Sözleşmelerindeki en güncel durumu bu yazı öğrenebilirsiniz.

Kira Sözleşmesi ve Alt Kira Sözleşmesi Hakkında Merak Edilen Soruların Cevapları

Kira sözleşmesi kuşkusuz ki günümüzde en çok rastlanılan ve uygulama alanı bulan Özel Hukuk Sözleşmeleri arasında yer alır.

Kira sözleşmesi genel itibari ile; kiraya veren ve kiracı arasında akdedilen, konusu taşınır ya da taşınmaz mallar olabilen sözleşme(ler)dir. Kiraya veren, karşılığında bir bedel alarak taşınır ya da taşınmazın kullanımını kiracıya belli bir süreliğine ya da süresiz olarak bırakır.

Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 299 vd. hükümleri arasında düzenlenmiş olan kira sözleşmesinin, kanunda öngörülen herhangi bir şekil şartı bulunmamaktadır. Fakat, taraflar arasında daha sonrasında ispat bakımından zorluk çıkmaması açısından yazılı olarak kurulması tavsiye edilmektedir.

Alt kira kavramı; Türk Borçlar Kanunu madde 322'de düzenlenmektedir. İlgili madde uyarınca:

Alt Kira ve Kullanım Hakkının Devri

MADDE 322 – Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir. Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez. Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir.

Alt kiradan bahsetmeden önce, alt sözleşmelerin ne olduğundan da bahsetmek gerekir. Alt sözleşmeler, herhangi bir asıl (ana) sözleşme ile arasında fiili bir ilişki bulunmakla beraber ondan bağımsız sözleşmelerdir.

Hem ana sözleşmede, hem de alt sözleşmede iki taraf bulunur. Bu sözleşmelerin arasındaki fiili ilişki, iki sözleşmede de bir tarafın taraf sıfatı ile bulunmasıdır. Böylece, aslında iki sözleşme arasındaki hukuki ve fiili bağ kurulmakta ve fakat iki sözleşmeden doğan edimler birbirine dokunmamaktadır.

Alt kira sözleşmesinin tanımına dair kanunda herhangi bir açıklama bulunmamaktadır. Fakat, doktrindeki hâkim görüşe göre alt kira sözleşmesi şu şekilde tanımlanabilir; alt kira, kira konusu eşyanın asıl kira sözleşmesine taraf olan kiracı tarafından tamamen ya da kısmen bir başkasına tekrar kiralanmasıdır. Alt kira sözleşmesinde kiralayan tarafın, kiraladığı eşyanın maliki olma zorunluluğu bulunmamaktadır. ¹

Asıl kirada taraflar kiracı ve kiraya veren olurken; alt kira sözleşmesinde taraflar, asıl kira sözleşmesinin kiracısı (alt kira sözleşmesinin kiraya vereni) ile başka bir alt kiracıdır. Doktrindeki hâkim görüşe göre alt kira sözleşmesine, asıl kira sözleşmesinin kuralları uygulanır fakat kuruluş ve sona erme bakımından asıl sözleşmeden bağımsız olabilir.²

Alt Kira Sözleşmesinin Hukuki Niteliği Nedir?

Alt kira sözleşmesi, hukuki niteliği itibariyle bir kira sözleşmesi niteliği taşır. Genel olarak tanımlamak gerekirse, alt kira sözleşmesinin asıl kira sözleşmesinde farkı, asıl kira sözleşmesinde "asıl kiracı", alt kira sözleşmesinde ise "alt kiralayan" ya da "kiralayan" konumunda olan kişi, kira konusu mal ya da eşya üzerindeki hakkı asıl kira sözleşmesinden kaynaklanmaktadır.³

Normal bir kira sözleşmesi olduğu için alt kira sözleşmeleri de tarafların karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanları ile kurulur.

Alt Kira ile Asıl Kira Sözleşmesinin Arasındaki Bağlantı Nedir?

a. Taraflar Bakımından

Asıl kira sözleşmesinin tarafı olan kiracı, alt kira sözleşmesinin kiraya vereni konumuna geçmektedir. Farklı sıfatlar oluşmasına rağmen aslında taraflardan birisi, iki sözleşmede de aynı kişidir.

b. Konu Bakımından

Alt kira sözleşmesinin konusunu, asıl kira sözleşmesinin konusunu olan "kiralanan" oluşturmaktadır. Her iki sözleşmede de sözleşmenin amacı, kiralananın kısmen yahut tamamen bir başkasına kiralanmasıdır.

Alt Kira Sözleşmesinin Özellikleri ve Kurulabilme Şartları Nelerdir?

a. Özellikleri

Türk Borçlar Kanunu madde 322'nin açık ifadesinden de anlaşılabileceği üzere, "alt kiracı" olarak nitelendirilen kişiye verilmiş olan kiralanan üzerindeki kullanım hakkı asıl kiraya veren ile kiracı arasında kurulan kira sözleşmesine dayanmaktadır.

Yargıtay'ın yerleşik uygulaması uyarınca, asıl kira sözleşmesinin sona ermesi, alt kira sözleşmesini de sona erdirmektedir. (...O halde kiranın sona ermesi ile kiralayanın alt kiracıyı da taşınmazdan (kiralanandan) çıkarma yetkisinin olduğunu kabul etmek gerekir.)⁴

Aynı şekilde asıl kira sözleşmesinden daha uzun süren bir alt kira sözleşmesinin de akdedilmesi mümkün değildir.

b. Şartları

TBK 322/2 emredici hükmü uyarınca:

Konut ve çatılı işyeri kiraları için alt kira sözleşmesi kurulurken, kiraya verenin yazılı rızasının varlığı aranmaktadır. Buna göre kiraya verenin söz konusu konut ya da çatılı işyeri üzerinde bir "alt kira sözleşmesi" kurulmasına izin vermediği durumda, alt kira sözleşmesinin olması herhangi bir hüküm ifade etmeyecek ve sözleşme geçersiz olacaktır.

Ayrıca Yargıtay'ın vermiş olduğu bir karar uyarınca, yasa gereği alt kira sözleşmesinde, kiralayan için zararlı bir değişikliğe neden olmaması gerekmektedir. Asıl kiracının, alt kiracıya kendisinin sahip olduğundan daha geniş bir kullanma yetkisi de tanıyamaması gerekmektedir. O halde kiracı, kiralanan şeyi kendi hakkının devamı süresinden daha uzun bir süre için alt kiracıya kiralayamayacaktır. Kiranın sona ermesi ile kiralayan, alt kiracıyı da çıkarabilme yetkisine sahip olacaktır. (Yargıtay 3.HD. E. 2002/4011, K. 2002/4827)

Alt Kira Kavramı Nedir?

Kiralayanın, kiralanan şeyin maliki olması gerekmediği için, kiracı da kiraladığı şeyi tekrar kiralayabilir. Böyle bir kira sözleşmesine alt kira denir. Üçüncü kişiler arasındaki sözleşme olarak alt kira sözleşmesi, ilk kiralayana etki yapmaz.

Alt Kiranın Geçerli Olduğu Durumlar Nelerdir?

Yasa, alt kira ile, kiralayan için zararlı bir değişikliğe neden olunmamasını istemektedir. Öyle ki, ilk kiracı, alt kiracıya, kendisinin sahip olduğundan daha geniş ya da değişik kullanma hakkı tanıyamaz.

O halde kiracı, kiralanan şeyi, kendi hakkının devamı süresinden daha uzun zaman için alt kiracıya kiralayamaz. Kiranın sona ermesi ile kiralayan, alt kiracıyı da çıkarabilir.

Kiracı ve Alt Kiracı Arasındaki Hukuksal İlişkinin Kapsamı Nedir?

Kiracının kiracısının (ikinci kiracının) muhatabı kiralananı kendisine kısmen veya tamamen kiraya veren ilk kiracıdır; çünkü ilk kiracı ikinci kiracının (kiralayan)ıdır; bir kiralayan gibi ona karşı sorumlulukları ve hakları vardır.

Bu cümleden olarak, ilk kiracı, alt kiracıya kiralanan şeyi kullanması için teslim etmekle; ikinci kiracı da kira parasını kendi kiralayanına (ilk kiracıya) ödemekle yükümlüdür. Zira alt kira, tamamen kira sözleşmesi hakkındaki hükümlere bağlı bulunmaktadır.

Bundan dolayı ilk kiracı, kendi kiralayanına karşı olan talep haklarını alt kiracıya temlik etmekle yetinemez. Aksi takdirde (yani alt kirayı yerine getiremiyorsa) alt kiracıya karşı ifa çıkarlarından dolayı sorumlu tutulur.

Kiralayan ve Kiracı Arasındaki Hukuksal İlişkinin Kapsamı Nedir?

İlk kiracının, kiralananı (alt kiraya) kısmen veya tamamen kiraya vermiş olması, onun ilk kiralayan ile olan sözleşmesel bağlantısını ortadan kaldırmaz. Kira sözleşmesi tüm hükümlerini yine devam ettirir.

İlk kiralayan, karşısında kiracı olarak yine ilk kiracıyı görür; kira parasını ilk kiralayana ödemek borcu yine ilk kiracıya aittir. Kiralanana özen gösterilmesini ve ondan ancak sözleşme dairesinde yararlanılmasını kiralayan yine ilk kiracıdan isteyebilecektir.

Yetkisine dayanarak şeyi tekrar kiraya veren kiracı, BK mad. 259/2 (TBK m. 322/3) gereğince kiralayana karşı alt kiracının, şeyi kiracıya izin verilenden daha başka şekilde kullanmamasından sorumludur.

Kiralayan ve Alt Kiracı Arasındaki Hukuksal İlişkinin Kapsamı Nedir?

Kiracının kiracısı (alt kiracı) ile kiralayan arasında sözleşmesel hiçbir bağlantı yoktur. Bu nedenle, alt kiracının ilk kiralayana karşı herhangi bir talep hakkına sahip (örneğin; kiralanan şeyin teslimini dava edememesine) karşılık, ilk kiralayanın ondan da kiralanana özen göstermesini istemeğe hakkı ve yetkisi bulunmaktadır.

Fakat, kiralayan bu nedenle kira sözleşmesini sona erdirmek istiyorsa doğal olarak ilk kiracıya husumet yöneltmek zorundadır.

Kiralayan alt kiracıyı, kira parasını ödemeğe zorlayamaz ama ilk kiracının kendisine olan kira borcu nedeniyle onun kiralanan getirdiği eşyası üzerinde (hapis hakkını) kullanabilir.

Kiralayan, Sona Eren Sözleşmeye Dayanarak, Alt Kiracıdan Kiralananın İadesini İsteyebilir mi?

Bu konu bilimsel öğretide tartışmalıdır. Bir kısım hukukçular, ilk kiralayanla alt kiracı arasında sözleşmesel bir ilişki olmadığı için böyle bir talep hakkı tanımamaktadırlar.

İade ile yükümlü olan borçlu (ilk kiracı), o şeyi üçüncü bir kişiye (örneğin alt kiracıya) teslim ederse borç ilişkisine esas teşkil eden fikir ve düşüncelere göre, alacaklı (ilk kiralayan) üçüncü kişiye (alt kiracıya) karşı bir alacak hakkını haiz olmayacaktır.

Birinci Kiracının Kira Süresi Bittikten Sonra Alt Kiracının da Kira Süresi Sona Erer

Alt kiracının malı kullanma hakkının kapsamı ve süresi asıl kiracının hakkı ile sınırlıdır. Alt kiracı, kiralananı kiracıdan daha uzun bir süre için kullanamaz.

Zira, alt kiracının kiralananı kullanma olgusu bağımsız bir hakka değil ve fakat münhasıran kiracının hakkına bağlı bir yetkiye dayanmaktadır.

Von Tuhr'un da işaret ettiği gibi, ikinci kiracı birinci kiracının kira sözleşmesinden doğan haklarını onun adına kullanan bir kimse durumundadır.

Bundan ayrı olarak, alt kira sözleşmesi, (ilk kira sözleşmesi) ayakta kaldığı sürece geçerlidir ve ilk kira sözleşmesinin feshi ile alt kira sözleşmesi de kendiliğinden fesh olunmuş sayılır. Zira, alt kiracının kiralayana karşı ileri sürebileceği herhangi bir talep hakkı bulunmamaktadır.

Dahası var, bilimsel öğretide savunulan bir görüşe göre; asıl kiracı ile kiralayanın gerek hukuksal tasarruflar yoluyla gerek dava yolu ile olsun alt kiracının hukuki durumunu kötüleştirebileceklerini ve alt kiracının bu durumu kabulle yükümlü olduğu ileri sürülmektedir.

Şu hususun da açıklanmasında yarar vardır; 6570 sayılı yasaya tabi taşınmazlarda da asıl kiracının kira süresi bittikten sonra, onun kiracısının ikinci kiracılık sıfatı zeval bulur. Çünkü kiracının kendi kiracısını mecurdan yararlandırmak hakkı sözleşmede belirtilen sürenin bitmesi ile sona ermiş bulunmaktadır.

Kaynakça & Referanslar

1. Haluk TANDOĞAN, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri Cilt 1, sf. 155, Ankara, 1985

2. Aydın ZEVKLİLER, Özel Borç İlişkileri, Vedat Yayıncılık, İstanbul 2021, s. 220

3. İrfan YAZMAN, Alt Kira ve Hasılat Kirası İlişkilerinde Alt Kira ve Kiranın Devri,

4. Yargıtay HGK E. 2001/6-653, K. 2001/672, T. 3.10.2001

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.