Kira Sözleşmesi Nedir?
Taşınır veya taşınmaz bir malın kullanma ve yararlanma hakkının bir bedel karşılığında devredilmesi kira sözleşmesiyle mümkündür. Kira sözleşmelerinin kurulması, sona erdirilmesi, içeriği gibi hususlar Türk Borçlar Kanun'unun (“TBK”, “Kanun”) 4. Bölümünde kapsamlı bir şekilde düzenlenmekle birlikte, ilgili Kanun'un 299. Maddesinde kira sözleşmesi “kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme” şeklinde tanımlanmıştır.
Her sözleşmede olduğu gibi, kira sözleşmesi de hem kiraya veren hem de kiracı için bazı borç ve yükümlülükler doğurmaktadır. Kiraya verenin, kiralananı taahhüt ettiği şekilde teslim etme borcu, kiralanana ilişkin vergi ve benzeri giderlere katlanma gibi yükümlülükleri bulunmaktayken; kiracının ise kira bedelini ödeme borcu, kiralananı sözleşmeye uygun ve özenli kullanma yükümlülüğü ve ayıpları kiraya verene bildirme gibi borç ve yükümlülükleri bulunmaktadır. TBK'dan doğan bu borç ve yükümlülüklerin yanında, kiraya veren ve kiracıya bazı haklar da tanınmıştır. Bu haklardan bir tanesi her iki tarafa da tanınan kira sözleşmesini sona erdirme hakkıdır. Kira sözleşmesinin sona erdirilmesi sebepleri TBK m. 331-356 arasında düzenlenmiş olup, kira sözleşmelerinin olağan şekilde sona erdirilmesi sözleşme süresinin dolması ve fesih bildirimi ile mümkünken, kiracının iflası, ölümü gibi sebepler de olağanüstü fesih sebepleri arasında sayılmıştır. Sayılan haller genel fesih sebepleri olmakla birlikte Kanun'da ayrıca Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarına özgü fesih sebepleri de düzenlenmiştir. İşbu makalede kiraya verene tanınmış Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarına özgü fesih sebeplerinden biri olan kiralananın ihtiyaç nedeniyle tahliyesi ve tahliye davası süreci incelenecektir.
Kiralananın İhtiyaç Nedeniyle Tahliyesi ve Tahliye Davası
Kiralananın ihtiyaç sebebiyle tahliye edilmesi dava yoluyla kullanılabilecek bir hak olup Kanun'da kiraya verenden kaynaklanan fesih sebepleri arasında düzenlenmiştir. Tahliye davası açmak suretiyle kira sözleşmesinin feshi, Kanun'da sayılan hallerin gerçekleşmesi halinde kira verenin yanında kiralananı sonradan edinen kişiye de verilen bir haktır. Böylelikle Kanun, yalnızca kiralananın kira sözleşmesinin kurulduğu andaki malikinin değil sonradan edinen yeni malikin de fesih hakkını da güvence altına almıştır.
Kiraya verenin gereksinimi nedeniyle kiralananı tahliye edebilmesi TBK'nın 350. Maddesinde, “Kiraya veren, kira sözleşmesini; 1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, 2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.” şeklinde düzenlenmiştir. Bu maddeyle Kanun kiraya veren tarafından tahliye edilebilmesi açılabilmesi için bazı şartlar belirlemiştir.
- Tahliye Davası Açmadan Önce Fesih Bildirimi Yapma Yükümlülüğü
TBK m.350'de kiraya veren tarafından fesih hakkının kullanılabilmesi için önce bildirim yapma yükümlülüğü zorunlu tutulmuştur. Kanunda işbu fesih bildirimi belirli ve belirsiz süreli sözleşmeler için ayrı ayrı düzenlenmiştir. İlgili maddeye göre belirli süreli sözleşmelerde fesih bildirimi sözleşme için belirlenen sürenin sonunda yapılmalıyken, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlerle belirlenen fesih dönemi ve fesih bildirimi için öngörülen süreler dikkate alınarak fesih bildirimi yapılabilecektir. Kanun maddesinin lafzından açıkça anlaşılabileceği gibi fesih bildirimi belirtilen sürelere uygun yapılmadığı sürece tahliye davası kabul edilmeyecektir.
- Fesih Bildirimi ve Dava Açma Süresi
TBK m. 350'ye göre kiraya veren, belirli süreli sözleşmelerde sözleşmede belirlenen sürenin sonundan başlayarak 1 ay içinde sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmalıdır.
Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak 1 ay içinde sulh hukuk mahkemesinde dava açılabilir. Bu durumda genel hükümlere göre kira sözleşmesinin feshi incelenmelidir. TBK m. 329'a göre belirsiz süreli taşınmaz kira sözleşmelerinde fesih şu şekilde düzenlenmiştir: “Taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir.” Bu maddeye göre tahliye davası açılabilmesi için, her 6 aylık kira döneminin bitiminden önce 3 aylık fesih bildirimi süresine uyularak bildirim yapılmalıdır. Fesih bildirimi yapıldıktan sonra ise belirlenen süreden itibaren TBK m. 350'ye göre 1 ay içinde dava açılabilecektir.
Tahliye davası açma süresini 1 ay olarak düzenleyen kanun koyucu hakkaniyete uygun olarak kiraya verene TBK m. 353'te dava süresinin uzamasına dair bir hak da tanımıştır. Buna göre her iki tür sözleşmede de kiraya veren Kanun'da belirtilen sürelere uyarak yapmış olduğu fesih bildiriminde, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını yazılı olarak kiracıya bildirmişse dava açma süresi 1 yıl uzamış sayılacaktır.
- Kimlerin Hangi İhtiyacı Sebebiyle Dava Açılabileceği
TBK m. 350'ye göre kiraya veren kendisinin, eşinin, üstsoyunun, altsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kiralananı kullanma zorunluluğu varsa kira sözleşmesini feshedebilir.
İkinci olarak ise kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekliliği doğmuşsa ve bu işlerin yapılması sırasında kiracının evde barınması imkânsız ise fesih sebebi olan gereksinim gerçekleşmiş sayılır ve kiraya veren kira sözleşmesini feshedebilir.
- İhtiyacın Mevcut, Zorunlu, Samimi ve Devamlı Olması
Açılan tahliye davasının kabul edilebilmesi için ihtiyacın niteliği bakımından Yargıtay birçok kararında bazı kriterler belirlemiştir. Yargıtay 6. HD., E. 2013/11815 K. 2013/14034 T. 22.10.2013 kararında da husus belirtilmiştir:
“İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.”
Kararda da belirtilmiş olduğu üzere, kiraya verenin ihtiyacının geçicilik arz etmemesi yani devamlı olması ve ihtiyaç iddiasında samimi olması gerekir. Yargıtay bu kriterleri belirlerken kiracıyı koruma altına almak istemiş ve kiraya verenin keyfi sebeplerle kiracıyı taşınmazdan tahliye etmesinin önüne geçmek istemiştir. Bunun yanında kiralananın tahliye edilmesinin kiraya veren bakımından zorunlu olması yani kiraya verenin ihtiyacını başka bir şekilde karşılayamayacak olması gerekmektedir. Bu kapsamda kiraya verenin ihtiyacını karşılayabileceği başka bir taşınmazının olması da ihtiyaç talebini olumsuz yönde etkileyebilmektedir.
Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Kiralananın Tahliyesi
Kanun sözleşmenin kurulduğu andaki malikin yanında kiralananı yeni satın alan malike de ihtiyaç sebebiyle tahliye hakkı tanınmıştır. Bu hak TBK'nın 351. maddesinde “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.” denmek suretiyle düzenlenmiştir. Dolayısıyla yeni malik ilk olarak kiralananı edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı fesih ve tahliye bildiriminde bulunmalıdır. Daha sonra 6 ay içinde tahliye davası açarak kira sözleşmesini sona erdirebilecektir. Yukarıda açıklanan ihtiyacın kriterleri ve kimlerin, hangi ihtiyacı sebebiyle dava açılabileceği gibi hususlar yeni malik açısından da geçerlidir.
Gereksinim Nedeniyle Tahliyeden Sonra Yeniden Kiralama Yasağı
TBK m. 355 uyarınca, kiraya veren kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun vs. gereksinimi amacıyla kiralananın tahliyesini sağladıktan sonra, haklı bir sebep olmaksızın, 3 yıl geçmedikçe kiralananı eski kiracısından başkasına kiralayamayacaktır. Eğer kiraya veren tadilat gereksinimleri doğrultusunda taşınmazın tahliyesini sağladıysa, 3 yıl geçmedikçe taşınmazı eski hali ile bir başkasına kiralayamayacaktır. Bu maddeyle haklı sebep adı altında taşınmazın yeniden kiralanması yasağına bir istisna getirilmiştir. Haklı sebeplerin neler olduğu Kanun'da düzenlenmediğinden, somut olaydaki durum ve koşullar göz önünde bulundurularak hâkim tarafından değerlendirilecektir.
The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.
