Bu çalışmamızda TBK 138.madde uyarınca Kira Sözleşmelerin Uyarlanmasında önemli görülen hususları inceleyip değerlendireceğiz. Aşağıda başlıklar halinde, bu hususları sıralayacağız.
- Yargıtay'ın çoğunlukta bulunan içtihatları da nazara alındığında, kısa süreli kira sözleşmesinde uyarlama talep edilemez.
Yargıtay'ın çoğunlukta bulunan kararlarına göre, kısa süreli sözleşmeye dayalı olarak uyarlama talep edilemez. Bunun kabul edilmesinin altında yatan en önemli gerekçe ise; uzun süreli sözleşmede, tarafların öngöremedikleri alan çok geniştir.1
Yargıtay 3.Hukuk Dairesi'nin 2021/5067 E., 2021/7930 K. sayılı ve 07.09.2021 T.ilamı;
şeklindedir. Bu karar son derece yeni tarihli bir karar olup; bu kararda uyarlamanın sadece uzun kiralı sözleşmelerde olabileceğini ortaya koymaktadır.
Yine Yargıtay 3.Hukuk Dairesi'nin 2020/2910 E., 2020/6680 K. sayılı ve 17.11.2020 T.ilamı;
şeklindedir. Bu karar da son derece yeni tarihli bir karar olup; bu kararda uyarlamanın sadece uzun kiralı sözleşmelerde olabileceğini ortaya koymaktadır.
Nitekim Prof.Dr.Mustafa Alper Gümüş'ün "Teorisiyle ve Yargıtay Uygulamasıyla Sözleşmenin Uyarlanması" adlı eserinin 353.sayfasında aynen;
"Güncel Yargıtay kararları TBK'nın yürürlüğü öncesi içtihatları devam ettirmekte ve kira sözleşmesinin uyarlanmasını sadece uzun süreli kira sözleşmeleri bakımından kabul etmektedir."
şeklinde tespite yer vermiştir. Bu tespit Yargıtay uygulamasını açıkça ortaya koyar niteliktedir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun E. 2007/612 K. 2007/612 T. 26.09.2007 ilamı;
şeklindedir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 1994/13-176 E., 1994/283 K. sayılı ve 04.05.1994 T.ilamı;
şeklindedir.
Nitekim Yargıtay 13.Hukuk Dairesi'nin 2012/16767 E., 2012/21930 K. sayılı ve 03.10.2012 tarihli ilamı;
şeklindedir.
Yine Yargıtay 3.Hukuk Dairesi'nin 2010/8367 E., 2010/11480 K. sayılı ve 28.06.2010 tarihli ilamı; (EK-14)
şeklindedir.
Bu konu ile ilgili Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2001 yılında verdiği bir kararda olayın özünü çok iyi kavrayan çok isabetli tespitlerde bulunmuştur. 30.05.2001; 402/459 sayılı bu karara göre; " Basiretli tacir, kısa süreli bu borç ilişkisinde gerekli önlemleri almak suretiyle ekonomik güçlüğü pekala aşabilir. Bu durumda sözleşmeye hakimin müdahalesinin kabulü hakkaniyet ve objektif iyiniyet kurallarına aykırı düşer." şeklindedir.
Yargıtay 6.Hukuk Dairesi'nin E. 2013/10762, K. 2014/4399 ve 3.4.2014 tarihli ilamı;
şeklindedir.
Yargıtay 13.Hukuk Dairesi'nin E. 2010/4370, K. 2010/14857 ve 10.11.2010 tarihli ilamı;(EK-17)
şeklindedir.
Yargıtay 6.Hukuk Dairesi'nin E. 2013/3862 K. 2013/15024 T. 7.11.2013 ilamı;
şeklindedir.
Yargıtay 11.Hukuk Dairesi'nin E. 2001/1728 K. 2001/3711 T. 30.04.2001 ilamı;
şeklindedir.
Yargıtay 13.Hukuk Dairesi'nin 2013/16898 E., 2014/18895 K. sayılı ve 13.06.2014 T.ilamı;
şeklindedir.
Yargıtay 13.Hukuk Dairesi'nin 18.06.1990 T., E.475, K.4372 sayılı ilamı;
şeklindedir.
- Kira sözleşmesinde olumsuz intibak kaydı bulunması durumunda yine uyarlama talebi reddedilmektedir.
Hukukumuzda sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa) ve sözleşme serbestliği ilkeleri kabul edilmiştir. Bu ilkelere göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Eş söyleyişle, sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeni ile değişmiş olsa bile, borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir. Hâkimin her talep vukuunda sözleşmeyi değişen hal ve şartlara uyarlaması hukukumuzda söz konusu değildir.2 Hâkime mevcut sözleşmeleri değişen hal ve şartlara göre yeniden düzenleme şeklinde yetki verilirse, özel hukumuzda geçerli olan sözleşme serbestisinden sapma veya vazgeçme tehlikesi ortaya çıkar.3 Hâkim taraflardan birinin sözleşmenin değişen şartlara uyarlanması talebi karşısında öncelikle sözleşmede daha sonra kanunda bu hususa ilişkin olumlu veya olumsuz intibak hükümlerinin bulunup bulunmadığını araştıracaktır.4 Nihayet sözleşmede ve kanunda açık bir intibak hükmü yok ise, bu halde hâkim sözleşmenin değişen hal ve şartlara uyarlanmasının gerekip gerekmediğini inceleyecektir. 5 Bu noktada uyarlamanın ikincilliği ilkesi karşımıza çıkmaktadır. Uyarlamanın ikincilliği ilkesi, TBK md.138'e dayalı uyarlama kurumunun (hakimin sözleşmeye müdahalesinin) bir akdi uyarlama kaydı ile uygulama dışı bırakılmadığı durumlarda devreye girecek bir hukuksal mekanizma olduğunu ifade eder. 6
Yukarıda da belirttiğimiz üzere, uyarlama davasında hâkimin ilk incelemesi gereken husus; sözleşmede olumlu veya olumsuz intibak kaydının bulunup bulunmadığıdır.
Yargıtay 3.Hukuk Dairesi'nin 2017/6433 E., 2017/10426 K. sayılı ilamında aynen;
şeklindedir. Bu karar açıkça şu hususu ortaya koymaktadır ki; uyarlama davasında ilk bakılması gereken husus; tarafların sözleşmede bir olumsuz uyarlama kaydı kararlarlaştırıp kararlaştırmadığıdır. Şayet taraflar sözleşmede olumsuz bir uyarlama kaydı kararlaştırmışsa, bu durum, tarafların TBK 138.madde kapsamında dahi olsa sözleşmeye müdahaleyi kabul etmediklerinin çok açık bir göstergesidir.
Prof.Dr.Mustafa Alper Gümüş'ün "Teorisiyle ve Yargıtay Uygulamasıyla Sözleşmenin Uyarlanması" adlı eserinin 381.sayfasında aynen;
şeklindedir. Bu tespit de huzurdaki davada ilk bakılması gereken hususun, sözleşmede olumsuz bir uyarlama kaydının bulunup bulunmadığıdır.
Yine Başak Baysal'ın "Sözleşmenin Uyarlanması" adlı eserinin 297.sayfasında aynen;
şeklinde tespitlere yer verilmiştir.
Prof.Dr.İbrahim Kaplan'ın "Hakimin Sözleşmeye Müdahalesi" adlı eserinin 149.sayfasında aynen;
şeklindedir.
Yargıtay 13.Hukuk Dairesi'nin 12.02.1981 T., 1981/147-932 sayılı kararında;
"Çözme ve ayarlama konusu yanlarca sözleşmede öngörülmüş ya da yasada özel bir kuralla düzenlenmişse, bu olasılıkta hâkim sözleşmeye ya da yasa hükmünü gözetir ve uygular.
şeklindedir.
Nitekim Prof.Dr.Mustafa Alper Gümüş'ün "Teorisiyle ve Yargıtay Uygulamasıyla Sözleşmenin Uyarlanması" adlı eserinin 153-154.sayfasında aynen;
şeklindedir.
Prof.Dr. İbrahim Kaplan'ın Hakimin Sözleşmeye Müdahalesi adlı eserinin 116.sayfasında;
şeklinde tespitlere yer vermiştir.
Başak Baysal'ın Sözleşmenin Uyarlanması adlı eserinin 408.sayfasında aynen;
şeklindedir.
Prof.Dr.Mustafa Alper Gümüş'ün "Kira Sözleşmesi" adlı eserinin 87.sayfasında aynen;
şeklindedir.
Doç.Dr.Seçkin Topuz'un Türk-İsviçre ve Alman Borçlar Hukukunda Denge Bozulması ve İfa Güçlüğü durumlarında Sözleşmeye Müdahale adlı eserinin 277-278.sayfalarında aynen;
şeklindedir.
- Uyarlama davasında, hâkimin TBK 138.maddesinde yer alan uyarlama şartlarının gerçekleşip gerçekleşmediğini ayrıntılı irdelemesi gerekir.
Sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması için ise; i.) sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmalı, ii.) bu durumda borçludan kaynaklanmamış olmalı, iii.) bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşürecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalı, iv.) borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.7 İşte uyarlama davasında hâkimin anılan şartların yerine getirilip getirilmediğini ayrı ayrı incelemesi ve değerlendirmesi gerekir. Uyarlama davası bir kira tespit davası olmadığından salt bilirkişilerin tespit ettiği emsal bedel nazara alınarak ve bu bedel üzerinden hüküm kurulamaz.
Nitekim Yargıtay 3.Hukuk Dairesi'nin 2017/7432 E., 2019/397 K. sayılı ve 22.01.2019 T.ilamı;
şeklinde olup, uyarlama davalarında salt emsal kira bedeli nazara alınarak uyarlama yapılamayacağı, TBK 138.maddesinde belirtilen uyarlama şartlarının davada aranması gerektiği ifade edilmiştir.
Yine Yargıtay 6.Hukuk Dairesi'nin 2016/5337 E., 2016/7235 K. sayılı ve 06.12.2016 T.ilamı;
"Burada önemle belirtilmesi gereken husus uyarlama davalarına özgü temel kurallar gözetilmeksizin salt kira tespitine ilişkin davalarda izlenen yöntemlerle, örneğin sadece taşınmazın cinsi, yüzölçümü, bulunduğu mevki, emsal taşınmazların kira bedelleri gibi verilerle intibak boşluğu doldurulup sözleşme düzeltilemez. Değerlendirmede bunlar ancak yardımcı kaynak olarak gözetilebilir."
şeklindedir.
Prof.Dr.Mustafa Alper Gümüş'ün "Teorisiyle ve Yargıtay Uygulamasıyla Sözleşmenin Uyarlanması" adlı eserinin 384.sayfasında aynen;
şeklindedir.
Yine Prof.Dr.Mustafa Alper Gümüş'ün "Teorisiyle ve Yargıtay Uygulamasıyla Sözleşmenin Uyarlanması" adlı eserinin 385.sayfasında aynen;
şeklindedir.
- Borçlu kiracı edimlerini (kira ödemelerini) ifa ederken hiçbir şekilde ihtirazı kayıt ileri sürmemiş ise, uyarlama talep edilemez.
Uyarlama talep ederken dikkat edilecek en önemli hususlardan bir diğeri ise şu dur ki; borçlu, uyarlama talep ederken borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.8 Uyarlama davasının ikame edilmiş olması; bu davada açık bir ihtirazı kayıt ileri sürülmedikçe, kira bedellerine yönelik bir ihtirazı kayıt sayılmaz.
Nitekim Başak Baysal'ın Sözleşmenin Uyarlanması adlı eserinin 352.sayfasında aynen;
şeklindedir.
- Borçlu kiracı, gerek davayı ikame ettiği sırada gerekse de sonrasında temerrüde düşmüşse uyarlama talep edemez.
Nitekim Yargıtay 11.Hukuk Dairesi'nin 2018/5089 E., 2020/3243 K. sayılı ve 26.06.2020 T.ilamı;
"Uyarlamanın yapılabilmesi için öncelikle dava tarihinde sözleşmenin ayakta olması ve uyarlama talep edenin edimlerin ifasında temerrüde düşmemesi gerekir. Somut uyuşmazlıkta davacıların aleyhlerinde yapılan icra takipleri ve açılan itirazın iptali davaları nedeniyle edimlerini yerine getirmekte temerrüde düştükleri, bu nedenle davalıların davacılar aleyhine itirazın iptali davasını açtıkları anlaşılmaktadır. Bu durum karşısında eldeki davanın konusu sözleşmenin uyarlanması koşulları bulunmadığından davanın reddi yerine yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi isabetli görülmemiştir."
şeklindedir.
Prof.Dr.Mustafa Alper Gümüş'ün Teorisiyle ve Yargıtay Uygulamasıyla Sözleşmenin Uyarlanması adlı eserinin 217.sayfasında aynen;
"Yargıtay, ediminin ifasında borçlu temerrüdüne düşen borçlu sözleşme tarafının uyarlama talep edemeyeceğini kabul eder."
şeklinde tespite yer vermiştir.
Latif Tile'nin Uyarlama Sebebi Olarak Aşırı İfa Güçlüğü adlı eserinin 143.sayfasında;
şeklinde tespitlere yer vermiştir.
Prof.Dr.Kemal Oğuzman ve Prof.Dr.Turgut Öz'ün Borçlar Hukuku Genel Hükümler adlı eserinin 210.sayfasında;
"Örneğin, temerrüde düştüğü için ani ve beklenmedik bir krizle karşılaşan borçlu, temerrütte kusursuzluğunu ispat etmedikçe uyarlama talep edemeyecektir."
şeklinde tespitlere yer vermiştir.
Doç.Dr.Seçkin Topuz'un Türk-İsviçre ve Alman Borçlar Hukukunda Denge Bozulması ve İfa Güçlüğü durumlarında Sözleşmeye Müdahale adlı eserinin 219.sayfasında aynen;
şeklinde tespite yer vermiştir.
Footnotes
1 BAYSAL Başak, Sözleşmenin Uyarlanması, s.619
2 Prof.Dr.İbrahim Kaplan, Hakimin Sözleşmeye Müdahalesi, s.145
3 KAPLAN, s.145
4 KAPLAN, s.145
5 KAPLAN, s.145
6 Prof.Dr.Mustafa Alper Gümüş, Teorisiyle ve Yargıtay Uygulamasıyla Sözleşmenin Uyarlanması, s.146
7 Yargıtay 3.HD, 04.06.2021 T., 3452/6001
8 Yargıtay 3.HD, 04.06.2021 T., 3452/6001
The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.