Правовые Аспекты Покупки И Продажи Недвижимости

БЕЛАРУСЬ

1) КАКИЕЮРИДИЧЕСКИЕ ДОКУМЕНТЫ НЕОБХОДИМЫ ДЛЯ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ?

Собственник имущества или обладатель иного вещного права до заключения сделки должен зарегистрировать свои права в Едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Эти права не должны быть ограничены в силу иных сделок или требований законодательства, в том числе устанавливающих полномочия государственных органов по ограничению распоряжения (например, при наличии задолженности по уплате налогов). У каждой из сторон должны быть документы, подтверждающие их юридический статус, с переводом на белорусский или русский языки, если они выданы за рубежом. Кроме этого, подтверждается наличие согласий на сделку, если оно требуется в соответствии с законодательством (например, согласие супруга при продаже имущества, являющегося общей собственностью, или протокол общего собрания участников, если согласно уставу хозяйственного общества директору необходимо заручиться согласиемобщего собрания).

2) КАКИЕ ГОСУДАРСТВЕННЫЕ ОРГАНЫ НАДЕЛЕНЫ ПОЛНОМОЧИЯМИ ОСУЩЕСТВЛЯТЬ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ?

Сделка с объектом недвижимости совершается ее сторонами и является заключенной с момента ее государственной регистрации в уполномоченных организациях по государственной регистрации, входящих в структуру Государственного комитета по имуществу. Возникновение, переход и прекращение прав, ограничений (обременений) прав также подлежит регистрации. Моментом возникновения, перехода и прекращения прав является момент государственной регистрации.

3) КАКОВЫ НАЛОГОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ ПРИ ПОКУПКЕ И ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОСТИ?

При приобретении недвижимости покупатель становится плательщиком налога на недвижимость, а когда право на нее переходит вместе с правом на земельный участок - также плательщиком земельного налога или арендной платы за землю. При последующей реализации недвижимости будет уплачиваться налог на доходы иностранных организаций или подоходный налог, в зависимости от статуса продавца (юридическое или физическое лицо). Налоговой базой в большинстве случаев будет являться положительная разница между эквивалентами цены покупки и продажи в долларах США по курсам, установленным Национальным банком Беларуси на соответствующие даты.

4) СУЩЕСТВУЮТ ЛИ КАКИЕ-ЛИБО ОСОБЕННОСТИ, КОТОРЫЕ НЕОБХОДИМО УЧИТЫВАТЬ ПРИ СОВЕРШЕНИИ СДЕЛКИ КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ ИНОСТРАННЫМ ГРАЖДАНИНОМ?

Для приобретения имущества требуется перевод документа, удостоверяющего личность, на белорусский или русский языки. Для отчуждения имущества до заключения договора потребуется получение в налоговых органах справки, подтверждающей отсутствие у иностранца задолженности по налогам в Беларуси, в том числе по уплате налогов по предполагаемой сделке. Договоры по сделкам с недвижимостью, одной из сторон которой является физическое лицо, должны быть нотариально удостоверены либо удостоверены регистратором недвижимости до подачи заявления об их регистрации. Соответственно, если иностранец не владеет белорусским или русским языком в достаточной степени для проведения обсуждения условий сделки, для удостоверения договора потребуется привлечение переводчика.

5) КАКОВЫ ОБЯЗАННОСТИ ПРОДАВЦА В СДЕЛКЕ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ?

Основной обязанностью продавца является обязанность передать недвижимость после получения расчета за нее либо в иной момент, который стороны согласовали в договоре, в состоянии, с составными частями и принадлежностями, соответствующими данным Единого государственного регистра недвижимого имущества и оговоренными сторонами, и информировать об обременениях прав на имущество, в том числе о действующих договорах аренды. Продавец должен создать возможности для государственной регистрации перехода прав к покупателю, обычно это делается путем включения в текст договора условия о предоставлении права покупателю единолично обратиться за государственной регистрацией договора и основанных на нем прав. Остальные обязанности стороныопределяют самостоятельно.

6) КАКОВЫ ПОСЛЕДСТВИЯ ОБРЕМЕНЕНИЙ И ЗАЛОГОВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ?

Часть обременений носит технический характер и ограничивает действия собственника при использовании имущества (например, нахождение участка в водоохранной зоне). Иные ограничения могут либо полностью блокировать совершение сделок с имуществом до их снятия (например, аресты судебных исполнителей), либо делать возможным совершение сделок только на основании согласия лица, в пользу которого обременение было зарегистрировано (например, залоги).

КАЗАХСТАН

1) КАКИЕ ЮРИДИЧЕСКИЕ ДОКУМЕНТЫ НЕОБХОДИМЫ ДЛЯ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ?

В соответствии с Законом «О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество», для всех сделок обязательно иметь правоустанавливающие документы на недвижимость, такие как, договор купли-продажи или свидетельство о наследстве, также как идентификационный документ для земельных участков, например акт на право частной собственности или акт на право землепользования. Вместе с этим необходим технический паспорт объекта. Указанные документы подлежат государственной регистрации.

2) КАКИЕ ГОСУДАРСТВЕННЫЕ ОРГАНЫ НАДЕЛЕНЫ ПОЛНОМОЧИЯМИ ОСУЩЕСТВЛЯТЬ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ?

В Республике Казахстан осуществлением сделок с недвижимым имуществом, а именно регистрацией прав и обременений занимается регистрирующий орган - некоммерческое акционерное общество «Государственная корпорация «Правительство для граждан» по месту нахождения недвижимого имущества. Вместе с этим, в случае возникновения споров или необходимости принудительного исполнения сделок, функции по защите прав сторон возлагаются на суды.

3) КАКОВЫ НАЛОГОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ ПРИ ПОКУПКЕ И ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОСТИ?

Налоговые обязательства при покупке и продаже недвижимости в Казахстане возникают в следующих случаях. Согласно статье 331 Налогового кодекса, обязанность оплатить индивидуальный подоходный налог на доход от прироста стоимости при реализации имущества у физического лица возникает если жилое имущество находилось в собственности менее года с момента регистрации права собственности до момента продажи. Такой налог рассчитывается исходя из суммы увеличения стоимости недвижимости.

4) СУЩЕСТВУЮТ ЛИ КАКИЕ-ЛИБО ОСОБЕННОСТИ, КОТОРЫЕ НЕОБХОДИМО УЧИТЫВАТЬ ПРИ СОВЕРШЕНИИ СДЕЛКИ КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ ИНОСТРАННЫМ ГРАЖДАНИНОМ?

Есть некоторые различия, которые стоит учитывать при совершении сделки купли-продажи с иностранцами. В соответствии со статьей 9 Закона Республики Казахстан «О правовом положении иностранцев», иностранцы, постоянно проживающие в Казахстане, имеют такие же права в жилищных отношениях, как и граждане, включая право собственности на жилую недвижимость. Однако временно пребывающие иностранцы не могут владеть жильем. Кроме того, в соответствии со статьей 23 Земельного кодекса, иностранцы могут владеть земельными участками в Казахстане только для целей застройки или с уже возведенными зданиями и сооружениями, а также земельные участки, обслуживающие эти объекты.

5) КАКОВЫ ОБЯЗАННОСТИ ПРОДАВЦА В СДЕЛКЕ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ?

Обязанности продавца в сделке с недвижимостью включают соблюдение общих положений о купле-продаже, таких как сохранение имущества в надлежащем состоянии и передача его по договору. Продавец должен обеспечить, чтобы недвижимость была свободна от прав третьих лиц, если покупатель не согласился на обременения. Также продавец обязан иметь необходимую документацию. В случае необходимости продавец обязан уплатить налоги, например, индивидуальный подоходный налог на доход от прироста стоимости.

6) КАКОВЫ ПОСЛЕДСТВИЯ ОБРЕМЕНЕНИЙ И ЗАЛОГОВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ?

Обременения и залоги на недвижимость в той или иной степени ограничивают возможность её использования, распоряжения, владения и совершения сделок. В случае с появлением залога, согласно статьям 315, 319 и 323 Гражданского кодекса, залогодатель вправе пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него доходы. Залог также сохраняет силу при переходе права собственности, а новый владелец принимает на себя обязанности залогодателя. Реализация заложенного имущества производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством.

КЫРГЫЗСТАН

2) КАКИЕ ГОСУДАРСТВЕННЫЕ ОРГАНЫ НАДЕЛЕНЫ ПОЛНОМОЧИЯМИ ОСУЩЕСТВЛЯТЬ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ?

Государственное агентство по земельным ресурсам, кадастр, геодезии и картографии при Кабинете Министров Кыргызской Республики и его территориальные подразделения.

3) КАКОВЫ НАЛОГОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ ПРИ ПОКУПКЕ И ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОСТИ?

Для физических лиц:

Подоходный налог в размере 10%, если недвижимость находилась в собственности менее одного года, если больше – налог не применяется..

Для юридических лиц:

Налогообложение зависит от налогового режима юридического лица – общего или упрощенного. При общем налоговом режиме применяются все налоги (налог на прибыль, НДС, налог с продаж). При упрощенном варианте – применяется налоговая ставка единого налога.

4) СУЩЕСТВУЮТ ЛИ КАКИЕ-ЛИБО ОСОБЕННОСТИ, КОТОРЫЕ НЕОБХОДИМО УЧИТЫВАТЬ ПРИ СОВЕРШЕНИИ СДЕЛКИ КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ ИНОСТРАННЫМ ГРАЖДАНИНОМ?

Да, иностранное физическое лицо может владеть квартирами, зданиями, помещениями, за исключением земельного участка. Земельные участки предоставляются иностранцам только в срочное (временное) пользование.

Если иностранец стал собственником земельного участка в результате обращения взыскания по ипотечному кредиту, он обязан отчуждать земельный участок в течение двух лет с момента возникновения права собственности.

5) КАКОВЫОБЯЗАННОСТИ ПРОДАВЦА В СДЕЛКЕ СНЕДВИЖИМОСТЬЮ?

Продавец обязан:

• предоставить покупателю все документы, подтверждающие право собственности на недвижимость (свидетельство о праве собственности, выписка из ГРП и другие);
• информировать о наличии обременений, арестов или ограничений на недвижимость;
• гарантировать, что недвижимость свободна от скрытых дефектов и обременений, не была продана или заложена ранее без уведомления покупателя;
• передать недвижимость покупателю в согласованный срок с оформлением акта приема-передачи;
• уплатить все применимые налоги;
• получить нотариальное согласие супруга на сделку, если недвижимость является совместной собственностью;
• иные обязанности, предусмотренные законодательством.

6) КАКОВЫ ПОСЛЕДСТВИЯ ОБРЕМЕНЕНИЙ И ЗАЛОГОВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ?

Обременения и залоги на недвижимость ограничивают право собственника использовать, владеть, распоряжаться ею, и совершать сделки, что может повлиять на продажу, передачу или использование в качестве залога. Покупатель должен быть уведомлен о таких ограничениях, иначе сделка может быть признана недействительной. При наличии залога, например ипотеки, залогодержатель сохраняет право удовлетворить свои требования за счет стоимости недвижимости в случае неисполнения обязательств, что ограничивает возможности использования объекта как залога или получения кредитов. Приобретение недвижимости с обременением может привести к финансовым потерям и юридическим проблемам, связанным с отчуждением имущества.

РОССИЯ

1) КАКИЕЮРИДИЧЕСКИЕ ДОКУМЕНТЫ НЕОБХОДИМЫ ДЛЯ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ?

Для проведения сделки с недвижимостью могут понадобиться следующие документы:

1. паспорта участников сделки;
2. выписка из ЕГРН, в том числе для проверки, что нет запрета на проведение сделки без личного присутствия, арестов и запретов на регистрацию сделки;
3. свидетельство о рождении ребенка и справка об остатке материнского капитала — если для приобретения недвижимости использовался материнский капитал;
4. брачный договор или согласие супруги/супруга на продажу, если жилье приобретено в браке;
5. правоустанавливающий документ, который подтверждает переход права собственности к нынешнему владельцу недвижимости. Это договор купли-продажи, договор дарения, ренты, свидетельство о праве на наследство, свидетельство о приватизации;
6. технический план: в нем содержатся технические характеристики квартиры и подробный графический план. Технический план нежилого помещения, квартиры или здания нужен для первичного внесения сведений в ЕГРН или для изменения реестра. Также можно узнать о наличии незаконной перепланировки квартиры;
7. справки из психоневрологического и наркологического диспансеров;
8. справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
9. справка о регистрации по форме 9 - содержит сведения о лицах, зарегистрированных в жилом помещении, а также снятых с регистрационного учета;
10. подписанные договоры и акты передачи. Акты, как правило, подписывают после полного расчета и доносят в службу Росреестра к основному пакету документов;
11. квитанция об оплате государственной пошлины;
12. доверенность — если на сделке будет доверенное лицо.

2) КАКИЕ ГОСУДАРСТВЕННЫЕ ОРГАНЫ НАДЕЛЕНЫ ПОЛНОМОЧИЯМИ ОСУЩЕСТВЛЯТЬ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ?

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

3) КАКОВЫ НАЛОГОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ ПРИ ПОКУПКЕ И ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОСТИ?

При сделках с землей в России уплачиваются несколько налогов, включая налог на добавленную стоимость (НДС) при продаже земельных участков, если продавец является плательщиком НДС, а также налог на доходы физических лиц (НДФЛ) или налог на прибыль организаций в зависимости от статуса продавца. Кроме того, при приобретении земельного участка может возникнуть земельный налог, который уплачивается в дальнейшем за владение землей.

4) СУЩЕСТВУЮТ ЛИ КАКИЕ-ЛИБО ОСОБЕННОСТИ, КОТОРЫЕ НЕОБХОДИМО УЧИТЫВАТЬ ПРИ СОВЕРШЕНИИ СДЕЛКИ КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ ИНОСТРАННЫМ ГРАЖДАНИНОМ?

При купле-продаже недвижимости иностранным гражданином в России необходимо учитывать, что для приобретения земельных участков сельскохозяйственного назначения или находящихся в приграничной зоне могут существовать ограничения. Также иностранным гражданам требуется получение разрешения от уполномоченных государственных органов, а процесс регистрации прав на недвижимость может включать дополнительные этапы и документы.

5) КАКОВЫ ОБЯЗАННОСТИ ПРОДАВЦА В СДЕЛКЕ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ?

Основной обязанностью продавца является передача в собственность покупателя проданной недвижимости надлежащего качества в соответствии с договором куплипродажи.

6) КАКОВЫ ПОСЛЕДСТВИЯ ОБРЕМЕНЕНИЙ И ЗАЛОГОВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ?

Последствия зависят от вида обременения. Например, при аресте имущества собственнику запрещено осуществлять любое распоряжение имуществом; при залоге недвижимости требуется согласие залогодержателя на сделку. В большинстве случаев, обременения и залоги сохраняются и следуют судьбе недвижимости.

To view the full article click here

Originally Published 13 January 2025

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.