Taşınmaz Satış Sözleşmesi Nedir?

Gayrimenkül (Tasinmaz) Satis Vaadi Sözlesmesi Nedir?

Ülkemizde nüfus yogunlugunun ve kentlesme hizinin artmasi hem ticari hem sosyal hayatta birçok degisimi ve gelisimi beraberinde getirmistir. Her iki açidan da bu gelisimin en bariz ortaya çiktigi alan insaat sektörüdür. Insaat sektöründeki gelismeleri, ticari iliskileri hukuki açidan degerlendirdigimizde siklikla karsilastigimiz tasinmaz satis vaadi sözlesmesi bu yazimizin ana konusunu olusturmaktadir.

Tasinmaz satis vaadi sözlesmesi, Türk Hukuku'nda siklikla basvurulan ve çesitli amaçlarla düzenlenen bir sözlesme olmakla birlikte doktrinde ve uygulamada farkli açilardan tartismalara da konu olmaktadir. Bu yazimizda söz konusu sözlesmeyi genel hatlariyla inceleyecegiz ve uygulamada önem arz eden hususlara deginecegiz.

Uygulamada özellikle ön ödemeli konut satisi söz konusu oldugunda taraflarin tasinmaz satis vaadi sözlesmesi akdetme egiliminde oldugunu görmekteyiz. Ayrica vadeye ya da sarta bagli satis sözlesmesi akdetmek isteyen taraflar tapu müdürlüklerinin olumsuz yanitlariyla karsilastiklarindan bu isteklerini noterde tasinmaz satis vaadi sözlesmesi düzenleyerek yerine getirdigini söyleyebiliriz.

Tasinmaz Satis Vaadi Sözlesmesinin Tanimi ve Hukuki Niteligi Nedir?

Tasinmaz satis vaadi sözlesmesi her iki tarafa borç yükleyen bir sözlesmedir, sözlesme taraflari ileride gerçeklestirmek üzere karsilikli olarak taahhütlerde bulunmaktadirlar. Uygulamada özellikle kat karsiligi insaat yapimi sözlesmelerinde genis bir uygulama alani olmakla birlikte güvenilir bir yol olarak tercih edilmektedir. Bir diger ifade ile bu sözlesme kat karsiligi insaat sözlesmesiyle ilintili olarak yapilmaktadir. Bu durumu inceledigimizde, vaat borçlusu konumundaki müteahhit insaata henüz baslamadan vaat alacaklisi konumundaki alacakliya alacagin temlikiyle yapilacak dairenin satisini vaat etmektedir.

Tasinmaz satis vaadi sözlesmesi karsi tarafa tasinmazin kendisine satisini isteme hakki verdiginden bir noktada ön sözlesme niteligindedir. Bu halde diger taraf yükümlülügünü yerine getirmeyen taraftan söz konusu ifayi talep hakki kazanacaktir. Ön sözlesme niteliginde olmasi her ne kadar doktrinde ve Yargitay kararlarinda kabul edilmis olsa da yine ögretide niteligi konusunda çesitli görüsler bulunmaktadir. Örnegin, Sungurbey, bu yaklasimi reddetmekle birlikte sözlesmenin gerçekte bir satis sözlesmesi oldugunu beyan etmektedir. Ancak, baskin görüsün ön sözlesme niteliginde oldugunu kabul ettigini bilmekteyiz.

Tasinmaz Satis Vaadi Sözlesmesinin Geçerlilik Sartlari Nelerdir?

Ön sözlesme olmasiyla birlikte ana sözlesme olarak belirledigimiz tasinmaz satis sözlesmesinin esasli unsurlarini tasimali ve ayni zamanda ayni kurallara da tabi olmalidir.

Öncelikli olarak her sözlesmede oldugu gibi Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 1 uyarinca bu sözlesme de taraflarin iradelerini karsilikli ve birbirine uygun olarak açiklamalariyla kurulacaktir. Burada taraflar fiil ehliyetine mutlaka sahip olmalidir.

Sözlesmedeki asil amaç tasinmaz mülkiyetinin devrine yönelik oldugundan sekil kamu düzeni ve hukuk güvenligi açisindan önem arz eden bir konudur. Bu halde seklin hem geçerlilik hem taraflari düsünmeye sevk etmesi hem de ispat gücü açisindan bir önemi oldugunu söyleyebilmekteyiz. Ayrica, ögretide bazi yazarlar sekil kurallarinin kamu düzeninin yani sira tasinmaz malikinin menfaatinin korunmasina yönelik oldugunu savunmaktadir.

Yargitay 1988 tarihli Içtihadi Birlestirme Karari'nda sekil hükümlerinin düzenlenme amacinin hem sözlesme taraflarinin menfaatlerini hem de kamu yararini korumaya yönelik oldugunu belirtmektedir.

Bu konu hakkinda mevzuati inceledigimizde, TBK madde 237/2 tasinmaz satis vaadi sözlesmesinin resmi sekilde düzenlenmesi gerektigi aksi halde geçerli olmayacagini belirtmektedir. Ayrica Noterlik Kanunu madde 60/3 ve madde 89 uyarinca sözlesmenin noterde düzenlenmesi gerekmektedir. Taraflari resmi sekilde noterde tasinmaz satis vaadi sözlesmesini düzenleyerek asil olarak ana sözlesme olan satis sözlesmesine yönelik irade beyanlarini ortaya koymaktadirlar. Bu noktada sözlesmenin iki tarafli oldugunu tekrar belirtmeli ve her iki tarafin da irade beyanina ve imzasina ihtiyaç oldugunu söylemeliyiz. Bu sekilde düzenlenen sözlesme geçerli bir hal alacaktir.

Bir diger dikkat edilmesi gereken husus bunun düzenleme seklinde yapilmasidir, onaylama seklinde yapilan sözlesme gerekli sartlari saglamis sayilmayacaktir.

Düzenlenecegi yer açisindan yetkili mercii konusunda her ne kadar açik hüküm olsa da doktrinde bu konuda bazi tartismalar mevcuttur. Bir kisim yazar ilgili hükümlere dayanarak sözlesmenin noterde düzenlenmesi gerektigini belirtirken bir diger kisim yazar bunun tasinmaz satisina yönelik bir ön sözlesme olmasindan dolayi tapu müdürlüklerini de bu konuda yetkili olarak belirtmektedir.

Deginilmesi gereken bir konu uygulamada da siklikla karsilastigimiz sözlesmenin arsa payi karsiligi insaat sözlesmesiyle beraber düzenlenmesi durumudur. Yine noterde düzenlenmek suretiyle sözlesme gerçeklestirilebilecektir. Ancak sözlesmede yer alan hükümlere dikkat edilmesi gerekmektedir. Eger sözlesmedeki bazi hükümler resmi sekil bakimindan tapu memurlarinin gerçeklestirmesi gerektigine dayanan bir kurala tabi ise tapuda düzenlenmesi uygun olacaktir. Bu konuda yine doktrinde çesitli görüsler mevcuttur.

Pratikte bir diger karsilastigimiz versiyon ön ödemeli konut satis vaadi sözlesmesi düzenlenmesidir. Bu konuda mevzuati inceledigimizde çesitli hükümlerle karsilasmaktayiz. Tüketicinin Korunmasi Hakkinda Kanun (TKHK) madde 41 uyarinca noterde düzenleme suretiyle sözlesmenin yapilmasi gerekmektedir. Ayrica ÖÖKSHY 7. madde ile bazi zorunlu hususlarin bulunmasi gerektigine deginmekle birlikte sözlesmenin açik ve anlasilir olmasina, 12 punto ile yazilmis olmasi gerektigine özel olarak deginmistir. Aksi halde sözlesme geçerli olmayacaktir ve TKHK madde 77/1 düzenlemesiyle idari para cezasina hükmedilecektir. Ancak, buradaki geçersizlik kötü niyetli sekilde satici tarafindan ileri sürülemeyecektir.

Tasinmaz satis vaadi sözlesmesi teminat amaçli yapilir ise yine resmi sekil kuralina uygun olarak noterde düzenleme suretiyle gerçeklestirilmelidir.

Bir diger husus sözlesmeye konu olan gayrimenkul Türk Medeni Kanunu (TMK) madde 1008 düzenlemesine uygun sekilde mülkiyet hakki veren bir sekilde tapuya kayitli olmalidir. Aksi halde geçerli bir sözlesme mümkün olmayacaktir. Yargitay 8. Hukuk Dairesi E. 1996/9378 K.1997/4125 26.06.1997 tarihli kararinda "tapusuz tasinmaz satis vaadi sözlesmesi, gerçek anlamda bir gayrimenkul satis vaadi sözlesmesi degildir." ifadesini kullanmistir.

Eger söz konusu tasinmaz üzerinde istirak halinde bir mülkiyet var ise o halde bu sözlesme taahhüt muamelesi olarak islem görecektir ve borcunu ifa etmeyen taraf içi temerrüde düsme durumu söz konusu olacaktir. Elbirligi ile mülkiyet söz konusu oldugunda sözlesmenin ifasinin gerçeklestirilebilmesi için mülkiyetin payli mülkiyete çevrilmesi gerekmektedir. Yargitay 14. Hukuk Dairesi'nin E. 2006/8419, K. 2006/10289, 02.10.2006 tarihli karari bu hususa deginmektedir.

Ayrica sözlesmeye konu tasinmaz açikça belirlenmis veyahut tereddütte yer vermeyecek sekilde belirlenebilir olmalidir. Bu konuda Yargitay 14.Hukuk Dairesi E.2003/8604 K.2004/1301 01.03.2004 tarihli karari mevcuttur ve kararda "Satis vaadine konu tasinmazlarin mahkemece yapilacak inceleme sonucu teshis ve tayini mümkün olmussa bu durumda belirli olma özelliginin var oldugu söylenebilir. Sözlesmelerin yerine getirilmesine olanak verecek biçimde yorumlanmasi asil oldugundan, satis vaadi sözlesmesinde de bu sözlesmeye konu tasinmazlarin genel ve kapsamli bir biçimde gösterilmesi halinde sözlesme ve disindaki baska delillerle hangi yer oldugu anlasilabiliyorsa, sözlesmeye konu tasinmazin belirli ya da belirtilebilir olma unsurunu tasidiginin kabulü gerekir." denilmistir.

Tasinmaz satis vaadi sözlesmesinde bedel açikça kararlastirilmali ve sözlesmede belirtilmelidir. Ayrica satin almayi vaat eden tarafin bu bedeli ödeme sekline de sözlesmede açikça yer verilmelidir.

3194 sayili Imar Kanunu madde 18/son "Veraset yolu ile intikal eden, bu Kanun hükümlerine göre s?u?yulandirilan Kat Mülkiyeti Kanunu uygulamasi, tarim ve hayvancilik, turizm, sanayi ve depolama amaci için yapilan hisselendirmeler ile cebri icra yolu ile satilanlar hariç? imar plani olmayan yerlerde her türlü? yapilasma amaciyla arsa ve parselleri hisselere ayiracak özel parselasyon planlari, satis? vaadi sözlesmeleri yapilamaz." düzenlemesine yer vermektedir. Bu halde satis vaadi sözlesmesine hisseli hale getirilerek yapilasma amacina özgülenen gayrimenkuller dahil edilemez.

Tasinmaz Satis Vaadi Sözlesmesinde Sekle Aykirilik Nedir?

Uygulamada bazi hallerde taraflar kanun hükümlerine ve bu anlamda sekil kurallarina aykiri hareket etmekte ve sözlesmeyi adi yazili sekilde yapmaktadirlar. Bu halde çesitli sonuçlar meydana gelmektedir. TBK madde 12/2'de sekil kuralina aykiri düzenlenen sözlesmenin hüküm dogurmayacagi belirtilmektedir. Doktrinde sekle aykiriligin sonuçlari bakimindan çesitli görüsler mevcuttur. Bunlar; yokluk görüsü, iptal edilebilirlik görüsü, sui generis hükümsüzlük görüsüdür.

Yokluk görüsüne göre sekle aykirilik halinde sözlesme yok hükmünde olmaktadir. Iptal edilebilirlik görüsüne göre sekle aykiri düzenlendigi halde sözlesme geçerlidir fakat bu durum ileri sürülerek iptal edilebilecektir. Türk hukuku açisindan baskin olan görüs sui generis hükümsüzlük görüsüdür. Bu görüse göre sözlesme kesin hükümsüz olmakla birlikte taraflarin bu sözlesmeyi temel alarak karsi taraftan ifasini yerine getirmesini talep edemeyecektir ve bu durumu da hakim re'sen göz önünde tutacaktir.

Toparlamak gerekirse kanunun öngördügü sekilde noterde düzenlenmek suretiyle gerçeklestirilmeyen sözlesme kesin hükümsüz olacaktir ve taraflardan borçlarinin ifasi da beklenemeyecektir.

Ancak burada dikkat edilmesi gereken husus sekle aykiriligin ileri sürülmesinin hakkin kötüye kullanimi anlamina gelmemesi gerektigidir. Bilindigi üzere TMK 2/2 hakkin kötüye kullanilmasinin önüne geçmektedir. Bu sözlesmede eger taraflardan biri sekil kuralina uyulmadiginin bilincinde olmasina ragmen borcunu büyük oranda ifa etmis veya söz ve davranislariyla karsi tarafta sözlesmenin geçerli oldugu inancini uyandirmis ise daha sonrasinda bu sekil eksikligini ileri süremeyecektir. Bu durumun mevcut olup olmadigi yine hakim tarafindan re'sen gözetilmelidir.

Taraflarin Anlasmasi Gereken Unsurlar Nelerdir?

Tasinmaz satis vaadi sözlesmesi esas itibariyle ileride satis sözlesmesini akdetme amaci güttügünden ve bu anlamda ön sözlesme niteliginde oldugundan ana sözlesmenin tüm esasli unsurlarini içermelidir. Bu anlamda hem objektif hem de sübjektif esasli unsurlar degerlendirilmelidir ve bu unsurlar sözlesmede yer almalidir.

Yargitay 14. HD., T. 17.05.2011, E. 2010/13134, K. 2011/6454 sayili kararinda söz konusu bazi unsurlarin sözlesmede yer almasi gerektigini su ifade ile belirtilmistir: "Tasinmaz satis vaadi sözlesmeleri ile amaçlanan, ileride bir tasinmaz satis isleminin yapilmasidir. Baska bir anlatimla tasinmaz satis vaadi sözlesmesi yapilmakla vaat borçlusu ileride o tasinmazin mülkiyetini vaat alacaklisina geçirme (yeni bir sözlesme yapma) taahhüdünde bulunur. Ileride yapilmasi taahhüt edilen akit ise tasinmaz mal satimidir. O yüzden satis vaadi sözlesmeleri ileride yapilacak tasinmaz satis sözlesmesinde aranan esasli unsurlari da tasimalidir. Tasinmaz satim sözlesmesinde objektif bakimdan esasli unsur olarak; taraflarin adlari veya temsilci ya da vekillerinin kimlikleri, satim konusu tasinmaz ve nitelikleri, semen ve hukuki sebebin resmi sekilde düzenlenecek senette yer almasi gerekir."

Öncelikle sözlesme taraflari konumunda olan satis vaadinde bulunan vaat borçlusu ve vaat alacaklisinin kimlik bilgilerinin sözlesmede açikça yer almasi gerekmektedir. Ancak satis vaadi sözlesmesi borçlandirici bir islem oldugundan belirtilmelidir ki satis vaadinde bulunan kisi söz konusu tasinmasin maliki konumunda olmak zorunda degildir.

Taraflardan söz edildiginde, vaat borçlusu ve alacaklisinin sözlesmeyi kurmaya yönelik olarak karsilikli ve birbirine uygun sekilde irade beyaninda bulunmasi gerektigi tekrar edilmelidir. Bu noktada bir tartismaya deginmek yerinde olacaktir.

Ögretide tasinmaz satis vaadi sözlesmesinin tek tarafa borç yükleyen nitelikte kurulabilecegine deginilmistir. Ancak agirlikli görüs her iki tarafin irade beyanina ve imzasina ihtiyaç oldugu kanaatindedir. Ayrica beyanlarinin sözlesmede açikça hüküm altina alinmasi gerekmektedir. Eger açikça irade beyanlari bir anlam ifade etmiyor veya tereddütler mevcut ise somut olayda gerekli sartlarin gerçeklesip gerçeklesmedigi incelenmeli ve sözlesme yorumlanarak sonuca varilmalidir. Bu halde mevcut kosullar isiginda söz konusu sözlesmenin bir satis sözlesmesi oldugu kanaatine varilabilir veyahut tahvil yoluyla taraflarin menfaatleri korunarak sözlesme ayakta tutulabilir.

Tahvil söz konusu oldugunda taraflarin asil iradelerinin tasinmaz satis sözlesmesi akdetmeye yönelik oldugu ancak bunu noterde gerçeklestirdikleri durumda söz konusu olmaktadir. Uygulamada ve Yargitay kararlarinda geçersiz satis sözlesmesinin tahvil yolu ile geçerli bir satis vaadi sözlesmesine dönüstürüldügünü görmekteyiz. Burada esas noktanin taraflarin iradesi oldugu kabul edilmektedir.

Üzerinde anlasilmasi gereken bir diger unsur tasinmazin kendisidir. Bu anlamda tasinmazin tapuya kayitli olmasi, tasinmaz üzerindeki mülkiyetin durumu ve tasinmazin belirli veya belirlenebilir olmasi hakkinda yukarida yaptigimiz açiklamalar geçerlidir. Detay bir bilgiye yer vermek adina Yargitay'in 14. HD., T. 21.12.2003, E. 6198 / K. 8936 sayili kararinin alintilanmasi yerinde olacaktir, söz konusu kararda "... (S)atilacak gayrimenkulün parsel veya tapu numarasinin satis vaadi sözlesmesinde belirtilmesinde zorunluluk yoktur. Bunlarin belirli veya belirlenebilir olmalari gerekli ve yeterlidir. Buna uygun olarak satimi vaad olunan tasinmazin genel ve kapsamli bir anlatimla sözlesmede yazili olmasi ve arazide belli edilebilir olmasi durumunda, belirlilik sartinin gerçeklesmis bulundugu kabul edilmelidir." ifadesi yer almaktadir.

Ayrica sözlesme kurulus esnasinda tasinmazin vaat borçlusunun mülkiyetine olmasi zorunlu degildir. Bu hususa iliskin Yargitay 14. HD., 2011/15866 E., 2012/790 K. Sayili kararin da "...Tasinmaz satis vaadi sözlesmesi yapilmakla vaat borçlusu ileride o tasinmaz malin mülkiyetini vaat alacaklisina geçirme taahhüdünde bulunur. Bu nedenle ifanin talep edildigi tarihte tasinmazin satis vaadi borçlusunun mülkiyetinde olup olmadigina bakmak gerekir. Sözlesme aninda tasinmazin maliki olmasi zorunlu degildir..." ifadeleri kullanilmistir.

Kat mülkiyetine tabi olan tasinmazin satis vaadi sözlesmesinde yer almasi halinde, sözlesme konusu bagimsiz bölüm ancak arsa payi ile birlikte olacak sekilde devredilebilecektir.

Kat irtifakina tabi tasinmazi inceledigimizde, KMK madde 1/2 uyarinca yapi üzerinde kat mülkiyetine esas olacak sekilde irtifak hakki kurulabilecektir. Kat irtifaki arsa payina bagli bir irtifak çesididir ve bu irtifak kisiye hem bina yapma borcu yükler hem de söz konusu binayi kat mülkiyetine çevirme yetkisi verir. Bu halde kat irtifaki asil anlamda bir irtifak hakki degildir. Bu anlamda her ne kadar tartismalar yer alsa da genel olarak kat irtifakina tabi tasinmazin yer aldigi bir satis vaadi sözlesmesi akdedilebilecegi kabul edilmektedir. Burada aslinda ileride tamamlanacak ve kat mülkiyetine tabi olacak bagimsiz bölümlerin satis vaadi sözlesmesinin konusunu olusturacagina deginilmektedir.

Bir diger unsur bedeldir. Bedel konusunda deginilmesi gereken bazi durumlar vardir. "Tasinmaz satis vaadi sözlesmelerinde amaç ileride bir tasinmazin satis isleminin yapilmasidir. Baska bir anlatimla, tasinmaz mal satis vaadi sözlesmesi yapilmakla vaat borçlusu ileride tasinmaz mal mülkiyetini vaat alacaklisina geçirme (yeni bir sözlesme yapma) taahhüdünde bulunur. Ileride yapilmasi taahhüt edilen akit ise tasinmaz mal satimidir. O yüzden tasinmaz satis vaadi sözlesmeleri ileride yapilacak tasinmaz satis sözlesmesinin esasli unsurlarini ihtiva etmelidir. Tasinmaz satim sözlesmesinde objektif bakimdan esasli nokta olarak taraflarin adlari veya temsilci ya da vekillerinin kimlikleri, satim konusu tasinmaz ve nitelikleri, semen ve hukuki sebebin resmi sekilde düzenlenecek senette yer almasi gerekir. Demek ki tasinmaz satiminda semen (satis bedeli) satim aktinin asgari objektif unsurlari arasindadir. Tasinmaz satis vaadi sözlesmesi açisindan bakilirsa, semen; satisi vaat olunan tasinmazin bedeli, vaat alacaklisinin da karsi edimidir." isindan bakilirsa, semen; satisi vaat olunan tasinmazin bedeli, vaat alacaklisinin da karsi edimidir." (Y.14.HD, T. 02.12.2008)

Bedel belirli olarak sözlesmede yer alabilecegi gibi söz konusu tasinmazin yüzölçümünün veya metrekaresinin yazilmasi suretiyle belirlenebilir sekilde de yer alabilecektir. Ayrica çesitli tartismalar yer alsa da doktrinde, arsa payi karsiligi insaat sözlesmesiyle birlikte olacak sekilde bir tasinmaz satis vaadi sözlesmesi kurulmus ise bedelin kesin olarak rakamsal bir sekilde yazilmasi gerektigi belirtilmektedir.

Taraflar ve Üçüncü Kisiler Hakkinda Hükümleri Nelerdir?

Her ne kadar bir kisim yazar bunun tek tarafli bir sözlesme olduguna deginse de genel olarak iki tarafli bir sözlesme olduguna ve buna bagli bazi hak ve yükümlülükler oldugunu söyleyebilmekteyiz.

Ilk olarak satis vaadi sözlesmesinin bir ön sözlesme niteliginde oldugunun ve asil sözlesmenin satis sözlesmesi olduguna deginmistik. Bu ön sözlesme niteliginden kaynakli olarak asli edimin satis sözlesmesini akdetme borcu oldugunu söyleyebiliriz. Bu anlamda, satis sözlesmesi gerçeklestirme olarak bir yapma borcu söz konusudur.

Ister vaat borçlusu ister alacaklisi karsi tarafa ana sözlesme olan satis sözlesmesini kurmayi talep edebilecektir. Bu sözlesme tapu memurlari önünde gerçeklestirilmelidir. Eger kisi bu talebi yerine getirmez ise diger taraf dava açarak edimi yerine getirmesini saglayabilecektir. Uygulamada genel olarak vaat borçlusunun sözlesme kurma edimini yerine getirmedigini ve vaat alacaklisinin dava yoluna gittigini görmekteyiz.

Dava yolu ile talep edilmesi konusunda çesitli görüsler mevcuttur. Ilk görüs vaat alacaklisinin mahkemeye basvurmasi halinde hakimin verdigi kararin vaat borçlusunun irade beyani yerine geçecegini ve daha sonrasinda vaat alacaklisinin TMK 716. maddeye dayanarak tescil davasi açacagi, bu dava ile söz konusu tasinmazin mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyecegini belirtir. Ikinci görüse göre ise hakimin karari dogrudan satis sözlesmesi hükmünde olacaktir.

Ancak, yine de vaat alacaklisinin tescil talep etmesi söz konusu olabilecektir. Son görüs ise hem doktrinde agirlikli olan hem de uygulamada çogunlukla karsilastigimiz durumdur. Bu görüs, hakimin verecegi kararin gerek ilk olarak satis sözlesmesini kuracaginin gerekse ardindan tescil talebini olusturacaginin kabulü yönündedir. Bu halde vaat alacaklisi tek asama ile tasinmazin mülkiyetine kavusmus olacaktir.

Tasinmaz satis vaadi sözlesmesi nisbi hak doguran bir niteliktedir ve bu anlamda sadece sözlesme taraflari olan vaat borçlusu ile vaat alacaklisi arasinda hüküm ifade edecektir. Ancak sözlesmenin taraf olmayan üçüncü kisilere karsi hüküm ifade etmesi tapu siciline serh edilebilmesi ile saglanabilecektir.

Vaat alacaklisi tasinmazin mülkiyetinin devrini talep hakkini güvence altina almak istediginde gayrimenkul satis vaadi sözlesmesinden dogan hakki serh etme yoluna gidecektir. Bu serh ettirme yetkisi TMK madde 1009/1 ile saglanmaktadir. Söz konusu madde "Arsa payi karsiligi insaat, tasinmaz satis? vaadi, kira, alim, önalim, gerialim sözlesmelerinden dogan haklar ile s?erhedilebileceg?i kanunlarda açikça o?ngo?ru?len diger haklar tapu ku?tu?g?u?ne s?erhedilebilir." ifadesini tasiyarak tasinmaz satis vaadi sözlesmesinden dogan hakkin serh edilebilecegine deginmektedir.

Ayrica, Tapu Kanunu 26. madde uyarinca Noterlik Kanunu'nun 44' u?ncu? maddesinin (B) bendi mucibince noterler tarafindan tanzim edilen gayrimenkul satis? vadi sözlesmeleri taraflardan birinin istegi ile gayrimenkul siciline serh verilebilecektir. Burada esas serh edilecek unsur söz konusu sözlesmenin sagladigi satin alma hakkidir.

Tasinmaz satis vaadi sözlesmesi açisindan serh süresi 5 yil ile sinirli olacaktir, Tapu Kanunu madde 26 bu hususu belirtmektedir.

Burada dikkat edilmesi gereken husus serhin bir tasarruf islemi olmasi ve ayni zamanda tasinmazin malikinin sahip oldugu yetkileri kisitlamasidir. Bu kisitlama sonucu olarak aslinda serh talebinde bulunulmasi ve serh ettirilmesi bir noktada malikin reddetmemesi halinde gerçeklestirilebilecektir. Bu anlamda vaat alacaklisi ile malik arasinda bir serh anlasmasi yapilabilir veya malik serh ettirilmesine karsi gelmemeli bu konuda yetki vermelidir. Bu durum asil olarak vaat borçlusunun malik olmadigi ihtimalde önem arz edecektir.

Serhin etkisini inceledigimizde bilindigi üzere söz konusu hakkin etkisini güçlendirmesi ve hala kisisel bir hak olmasina ragmen üçüncü kisilere karsi ileri sürebilme yetkisi vermesi en önemli sonuçlarindandir.

Ancak söz konusu tasinmaz satis vaadi sözlesmesi oldugunda etkisi bakimindan tartismalar mevcuttur. Bu anlamda özellikle borcun dogdugu vakit önem arz etmektedir. Bir kisim yazar satis vaadi sözlesmesinin akdedilmesi ile satis sözlesmesi kurma borcunun dogdugunu kabul ederken, bir kisim yazar asil sözlesme olan satis sözlesmesinin kurulmasini isteme ile dogacagini belirtir. Genel olarak kabul edilen görüs, satis vaadi sözlesmesinin bir ön sözlesme niteliginden kaynakli olarak bu sözlesmenin akdedilmesiyle dogacagina yöneliktir.

Bu durumda, ancak borcun dogumuna kadar serhin esyaya bagli borç etkisi dogabilecegi söylendiginden serhin esyaya bagli borç etkisi tartisilacaktir. Bu konuda doktrinde çesitli görüsler ve elestiriler yer almaktadir. Toparlamak gerekirse doktrinde bir kisim yazar esyaya bagli borç etkisini kabul etmez ve munzam etki oldugunu belirtirken bir diger kisim yazar her ikisinin birlikte oldugunu ifade etmektedir. Bir üçüncü görüs olarak yasal sözlesme devri gündeme gelmektedir ve buna göre vaat borçlusu ayni zamanda malik ise tasinmazi devretmesiyle birlikte söz konusu sözlesme de yeni malik ile vaat alacaklisi arasinda kurulmus olacaktir. Serhin etkisi bakimindan anlasilacagi üzere çesitli görüsler bulunmaktadir.

Serhin geçerliligi söz konusu oldugunda ise bunun gayrimenkul satis vaadi sözlesmesine tabi oldugunu söyleyebilmekteyiz.

Birden fazla tasinmaz satis vaadi sözlesmesinin varligi da mümkündür. Bu hususa iliskin Yargitay 14. Hukuk Dairesi 08.04.2008 tarihli kararinda su ifadelere yer verilmistir: "(M)alikin, satis vaadi sözlesmesine konu yaptigi bir tasinmazi sonradan bir baska kisiye satis vaadinde bulunmasi da mümkündür. Böylesine durumlarda sahsi haklarin yarismasi söz konusu olur. Kural olarak da geçersiz olmadikça veya sözlesme feshedilmedikçe yarisan sahsi haklardan önceki tarihli olanina deger taninir. Yukarida vurgulandigi üzere, burada satis isleminin yüklenici tarafindan üçüncü kisilerden birine veya birkaçina resmi biçimde (noterde satis vaadi sözlesmesi ile), digerlerine adi yazili sözlesme ile yapilmis olmasinin önemi yoktur. Önem arz eden husus, sahsi hak iddiasinda bulunan üçüncü kisilere yapilan temlikin tasidigi tarihtir."

Borcun Ifa Edilmemesinin Sonuçlari Nelerdir?

Uygulamada sözlesmenin vadesi geldiginde tasinmaz bir baska kisiye satilmis ve sözlesmeden dogan hakkin tapuya serh verilmemis oldugu ihtimalde artik sözlesmenin ifasinin imkânsiz hale geldigi söylenebilecektir. Bu halde alacakli kisi zarara ugradigindan tazminat talep etmesi söz konusu olacaktir. Ancak eger taraflar herhangi bir ifa imkansizligi ile karsi karsiya degil iseler söz konusu borçlarini ifa etmekle yükümlüdürler.

Taraflar edimin yerine getirmesini karsilikli olarak talep edebileceklerdir. Eger bir taraf borcunu ifa etmez ise diger taraf icra veya dava yoluna basvurabilecektir. Burada dikkat edilmesi gereken bir husus bu yollara basvurulmasi için borçlunun temerrüde düsmesi gerekmemektedir çünkü sözlesmenin niteligi geregince zamanasimi süresi içinde borcun ifasi her zaman istenebilecektir.

Öyle ki edimin ifasi imkânsiz hale gelmemis ise ve aralarindaki sözlesmede buna cevaz veren bir hüküm bulunmuyor ise vaat alacaklisi tazminat talebinde bulunamaz ve sözlesmeden de dönemez. Bu halde kural olarak alacaklinin edimin ifasini talep etme hakki ve dava etme hakki mevcuttur, asil olan aynen ifanin talebidir. Eger tüm bu sartlarla birlikte temerrüt hali de söz konusu ise vaat alacaklisi ayrica gecikme tazminati isteme hakkina sahip olacaktir.

Borçlunun temerrüde düstügü halde vaat alacaklisinin seçimlik haklarindan biri sözlesmeden dönme ve menfi zararin tazmininin talebidir ancak bunun kullanilmasi için kural ek süre verilmesi gerekmektedir. Ancak mahkeme ek süre verilmesine gerek olmayan bir halin mevcut olup olmadigini her somut olayi kendi sartlari içerisinde degerlendirecektir. Ayrica eger vaat alacaklisi tasinmazin kendisine devrinden veya bedel ödemekten kaçinir ise yine temerrüt hükümleri uyarinca vaat borçlusu tarafindan da sözlesmeden dönme hakki kullanilabilecektir.

Satis Vaadi Sözlesmesi Yapilamayacak Haller Nelerdir?

Satis Vaadi Sözlesmesi Yapilamayacak Haller söz konusu oldugunda gündeme 3194 Sayili Imar Kanunu madde 18 gelecektir. Ilgi hüküm sözlesmeye konu edilemeyecek halleri su sekilde ifade etmektedir: "Veraset yolu ile intikal eden, bu Kanun hükümlerine göre süyulandirilan Kat Mülkiyeti Kanunu uygulamasi, tarim ve hayvancilik, turizm, sanayi ve depolama amaci için yapilan hisselendirmeler ile cebri icra yolu ile satilanlar hariç imar plani olmayan yerlerde her türlü yapilasma amaciyla arsa ve parselleri hisselere ayiracak özel parselasyon planlari, satis vaadi sözlesmeleri yapilamaz."

Sözlesmenin Sona Ermesi

Öncelikle tasinmaz satis vaadi sözlesmesinde taraflar olan vaat borçlusu ve alacaklisi karsilikli olarak yükümlülüklerini yerini getirdigi takdirde yani borçlarini ifa ettikleri takdirde sözlesme olagan sekilde sona erecektir.

Bir diger ihtimal zamanasimidir. Söz konusu sözlesmeye iliskin mevzuatta özel bir hüküm bulunmamakla birlikte TBK 146. maddesi geregince tasinmaz satis vaadi sözlesmesinin 10 yillik zamanasimi süresine tabi oldugunu söyleyebilmekteyiz. Zamanasimi islemeye baslamasi TBK 149. madde uyarinca alacagin talep edilecegi yani tasinmaz satis vaadi sözlesmesi açisindan satis sözlesmesinin gerçeklesmesini talep edecegi anda olacaktir. Ancak, unutulmamalidir ki zamanasiminin gerçeklesmesi sadece defi hakki verecektir ve bunun da ileri sürülmesi gerekecektir. Ayrica bu noktada zamanasimi defi ileri sürülmesi iyi niyet ve dürüstlük kurali açisindan degerlendirmeye tabi tutulmalidir.

Bu konuya iliskin olarak bir kararda su ifadelere yer verilmistir: "Tasinmaz mal satis vaadinden dogan davalar için özel bir zamanasimi süresi öngörülmediginden Borçlar Kanunu'nun 125. maddesi [TBK mad. 146] geregince on yillik zamanasimi süresi uygulanir ve bu süre sözlesmenin ifa olanaginin dogmasindan sonra islemeye baslar. Ancak, satisi vaat edilen tasinmaz, sözlesme ile veya fiilen satis vaadini kabul eden kisiye, yani vaad alacaklisina teslim edilmis ise, on yillik zamanasimi süresi geçtikten sonra açilan davalarda, zamanasimi savunmasi Medeni Kanun'un 2. maddesi uyarinca iyi niyet kurallari ile bagdasmayacagindan dinlenmez." (YHGK, T. 08.12.2004, E. 14-610 / K. 656)

Bir diger ihtimalde tasinmaz satis vaadi sözlesmesi yerine adeta bir baska bir sözlesme yapilmakta ve onun yerini bu yeni sözlesme almaktadir. Taraflar tasinmaz satis vaadi sözlesmesinin borçlarini ifa etmemesine ve bu anlamda da yükümlülüklerinin sonlanmamasina ragmen söz konusu sözlesmeyi hükümden kaldirmak amaciyla baska bir anlasma yaparak satis vaadi sözlesmesini sonlandirabilmektedir. Bu halde ikale sözlesmesi gündeme gelmektedir. Bu sözlesme için herhangi bir sekil sarti öngörülmemistir.

Bir diger sonlanma türünde borçlunun sorumlu olmadigi halde meydana gelen ifa imkansizligi mevcuttur. Ancak bu durumun kabul edilmesi için borçlunun hiçbir sekilde kusuru olmamasi gerekmektedir. Bu konuya iliskin Yargitay bir kararinda; "Görülüyor ki, satis vaadi sözlesmesinin konusu 10 parseldeki bir kisim arsa payi degildir. Davacinin miras birakanina satisi vaad olunan davalinin yapmakta oldugu binadaki 3. katta bulunan 134 m2 yüzölçümündeki bagimsiz bölümdür. Taraflarin 10 parsel üzerine yapilan binanin Düzce depreminde yikilarak yok oldugu konusunda da bir çekismeleri yoktur. Burada üzerinde durulmasi gereken ilk husus; satis vaadine bagimsiz bölüm satimi konu edildiginden ve bina depremde yikilarak yok oldugundan sözlesmenin ifa olanagi bulunup bulunmadigidir. / (...) Olayda, davali yüklenici binanin [yikilmasinin] arsa sahibinin verdigi emir ve talimatlardan veya kullanilmasini emrettigi kötü malzemeden kaynaklandigini savunmadigina göre depremde yikilarak yok olan binanin yikimindan eseri fen ve sanat kurallarina ve özellikle deprem yönetmeligine uygun yapmayan yüklenici sorumludur. O yüzden sözlesmenin konusu bagimsiz bölüm satis vaadine iliskin bulundugundan ve orta yerde deprem nedeniyle yikilan binada bagimsiz bölümün varligindan söz edilemeyeceginden mevcut ifa engeli nedeniyle davacinin bagimsiz bölüme bagli olmasi zorunlu mülkiyet aktarimi iddiasi dinlenemez. / Ne var ki, davaci ikinci kademede borcun ifa edilmemesinden dolayi tazminat isteminde de bulunmustur. / (...) (M)ahkemece davacinin ikinci kademedeki tazminat istemiyle ilgili olarak bilirkisi incelemesi yaptirilip, ikinci kademedeki istemi hükme baglanmasi gerekirken bu yönünün göz ardi edilmesi dogru olmamis kararin açiklanan nedenlerle bozulmasi gerekmistir." seklinde hüküm kurmustur. (Y.14.HD, T. 21.01.2008, E. 2007/15963, K. 2008/123)

Bir diger sonlanma ihtimali taraflarin aralarinda yapacaklari ibra anlasmasi ile tasinmaz satis vaadi sözlesmesini sonlandirmasidir. Bu sözlesme yine sekle bagli olamayacaktir. Ibra anlasmasinda alacakli, alacak hakkindan vazgeçtigini beyan etmektedir.

Tasinmaz satis vaadi sözlesmesinin bir diger sonlanmasi taraflardan birinin iflasi ile gündeme gelecektir. Burada iflas dogrudan sözlesmenin sonlanmasini sonucu dogurmamakla birlikte söz konusu sözlesmenin ifasini temelden etkileyebilecek bir husustur. Bu ihtimalde TBK madde 98 uygulama bulacaktir. Vaat alacaklisi yerine getirmesi gereken satis bedelini ödeme yükümlülügünü henüz gerçeklestirmemis ve vaat borçlusu iflas etmis ise vaat alacaklisi kendisine bir teminat gösterilene dek ifadan kaçinma hakkina sahiptir.

Ayrica, uygun sürede teminat gösterilmedigi halde sözlesmeden dönme hakkina da sahiptir. Sözlesmeden döndügü ihtimalde alacagini iflas masasina yazdiramayacaktir. Tam tersi durumda ise yani vaat alacaklisi iflas etmis ve bedeli ödememis ise vaat borçlusu kendisine teminat gösterilmesini talep edebilecek ayni zamanda kendi ifasini gerçeklestirmekten de kaçinabilecektir veyahut vaat borçlusu alacagini iflas masasina da yazdirabilecektir.

Burada deginilmesi gereken bir husus, sözlesmeden dogan hakkin tapuya serh edilmis olmasidir. Öyle ki tapuya serh verilmesinin ardindan vaat borçlusu iflas eder ise ögretide bir kisim yazar iflas idaresinin aynen ifayi gerçeklestirerek vaat alacaklisina tasinmazin mülkiyetini devretmesi gerektigini aksi halde TMK madde 716 uyarinca cebri tescil davasi açmaya hak kazanacagini belirtirken diger bir kisim yazar IIK madde 198'in özel hüküm niteliginde oldugu ve sonradan iktisap eden üçüncü kisi ile iflas idaresinin ayni konumda bulunmadigini bu halde de vaat alacaklisinin ancak para alacagina kavusabilecegini belirtmektedir.

Taraflardan birinin ölümü halinde söz konusu sözlesmeden dogan hak mirasçilara intihal edecektir, söz konusu sözlesmeden dogan haklar sahsa bagli degildir. Bu durumda vaat alacaklisini veya borçlusunun vefat etmesi aralarinda sözlesmede aksi kararlastirilmadigi müddetçe dogrudan sözlesmeyi sonlandiran bir etkiye sahip degildir.

Alacakli ve borçlu sifatlarinin birlestigi halde de sözlesmenin sona erdigini söyleyebilmekteyiz. Uygulamada bu ihtimal genellikle taraflarin birbirine mirasçi oldugu hallerde görülmektedir. Bu halde TBK madde 135 uyarinca borçlu ile alacakli sifatlari birleseceginden tasinmaz satis vaadi sözlesmesi sona erecektir.

Uyusmazliklarda Görevli ve Yetkili Mahkeme Hangisidir?

Tasinmaz satis vaadi sözlesmesi dava konusu oldugunda genel görevli mahkeme olan Asliye Hukuk Mahkemesinin görevli oldugunu söyleyebilmekteyiz.

Yetkili mahkeme açisindan tasinmazin kendisinin bulundugu yer mahkemesi temel alinacaktir ve kesin yetkili olacaktir.

Tasinmaz satis vaadi sözlesmesinde görevli mahkeme belirlenmesi açisindan sorun teskil eden bir husus asliye hukuk mahkemesi ve tüketici mahkemesi arasindaki görev iliskisinin belirlenmesidir. Bu konuyu Yargitay kararini örnek vererek açiga kavusturmak yerinde olacaktir.

Yargitay 14. HD. T. 25. 06. 2013, E. 2013/ 6576, K. 2013/9866 sayili kararin da "...4822 sayili Kanunla degisik 4077 sayili kanunun 3. maddesi c bendiyle konut ve tatil amaçli mallarda Tüketicinin Korunmasi Kanunu kapsamina alinmistir. Anilan maddenin e bendindeki tanima göre tüketici, bir mal veya hizmeti ticari veya mesleki olmayan amaçlarla edinen, kullanan veya yararlanan gerçek veya tüzel kisiyi, f bendindeki tanima göre de satici, kamu tüzel kisileri dahil olmak üzere ticari veya mesleki faaliyetler kapsamindan tüketiciye mal sunan gerçek veya tüzel kisileri ifade eder. 4077 sayili Kanunun 23. Maddesi hükmüne göre de bu kanun uygulamasiyla ilgili çikacak her türlü ihtilaflara tüketici mahkemesinde bakilmasi gerekir. Somut olayda, davali davaciya 6152 parsel sayili tasinmazda bulunan 2 numarali dairenin satisini vaad etmistir. Davalinin, yüklenici sifatini tasimamasi, dosya kapsaminda bir arsa payi karsiligi insaat sözlesmesinin bulunmamasi hususlari degerlendirildiginde davaya bakmaya asliye hukuk mahkemesi görevlidir."

Yargitay'in belirleme kistasinda çesitli faktörler rol oynayabilmektedir, bu halde somut olayin sartlarinin titizlikle degerlendirilmesi uygun olacaktir. Örnegin bir davada bagimsiz bölümlerin adedini baz alarak bir karara varmistir: "Davaciya satisi vaat edilen bagimsiz bölümlerin adedi itibariyle Tüketicinin Korunmasi Hakkindaki Kanun kapsaminda degerlendirilemeyeceginden davayi görmeye tüketici mahkemesi degil, asliye hukuk mahkemesi görevlidir." (Yargitay 14. HD. T. 9.7.2013, E. 2013/7293, K. 2013/10371)

Süreçlerle ilgili daha detayli bilgi almak için ekibimiz ile iletisime geçebilirsiniz.

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.