己亥庚子交替之际，新冠病毒从中国武汉爆发迅速蔓延肆虐我中华大地，其传染性之广令世界闻之变色，并于2020年2月11日从世卫组织正式得名"COVID-19"。
为了应对疫情，自2020年1月27日国务院办公厅发布《延长2020年春节假期的通知》后，苏州市作为地方政府最早吹响了抗"疫"延期复工的集结号。截止2020年2月2日，全国共有28个省市均对延期复工发布了相关通知。除了用工成本外，政府的居家倡议和市民的自觉隔离，让包括餐饮业、酒店业、品牌连锁、娱乐业等实体商家面临了巨大的生存压力，其中商业租赁成本亦是"寒冬期"悬在各实体商家头顶的"达摩克利斯之剑"，强如西贝餐饮亦于2月5日发文称无法撑过"三个月"，连锁品牌在商场的销售额直降90%甚至更多，商业租赁关系在新冠病毒疫情下呈现了履行困难甚至矛盾加剧的态势。本文通过征引相关规定及裁判规则，探索疫情期间租赁合同的合理履行路径，维护租赁市场的正常有序，以期租赁关系当事人合作共赢，共克时艰。
一、新冠疫情是否构成不可抗力或情势变更
关于新冠疫情在法律上的定性近期已有较多讨论，笔者不再详述，目前比较通行的观点是新冠疫情构成不可抗力或情势变更事由。
构成"不可抗力"主要依据：一是2003年6月11日最高院发布的《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》中"因政府及有关部门为防治"非典"疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于"非典"疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理"；二是北京市第二中级人民法院在《法律适用》发表的《正确处理"非典"疫情构成不可抗力免责事由案件》一文中认为，"从法律上分析，我们认为，非典型肺炎作为一种突发性的异常事件、一种世界范围内爆发的疫情，不仅当事人不能预见，而且具有广博医学知识的医学专家也无法预见；从其爆发至今，还没有有效的方法阻止其传播，甚至还没有确定确切的传染源；尽管有许多非典型肺炎病人经过治疗病愈出院，但到目前医学界还没有确定确切有效的治疗方法，因此，这种异常的事件，至少在目前，是人类无法预见、不可避免、不能克服的客观存在，其性质属于法律上规定的不可抗力事件，是一种自然灾害。"
"情势变更"的规定主要源于最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六的规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。可见，情势变更并非不可抗力，但因当事人无法预见和克服的原因导致合同履行困难，故其有权请求变更或解除合同。"非典"期间也有诸多实务判例适用了情势变更原则，但笔者认为合同的变更应以双方当事人的共同协商为主，法院司法裁判的介入不应当高于双方当事人的意志。原因是2019年11月8日最高院印发的《九民纪要》在开篇第一章节关于民法总则适用的法律衔接即明确，《民法总则》将《合同法》第54条原先规定的两种可变更可撤销的合同情形一律合并为可撤销的合同事由，其变更理由即是尊重当事人的意思表示，两者对司法裁判权与当事人自己意思表示关系同理可证。
二、法院因疫情造成合同履行困境的裁判规则
如果在法律认定上可以成为"不可抗力"或"情势变更"情形，在疫情期间租赁合同纠纷中的相关当事人就可以援引之以免责？答案是否定的。
新冠疫情之下，不论是出租方还是承租商户，最关心的主要包括以下几个问题：1.承租人是否可以因疫情主张减免租金？2.承租人是否可以主张解除租赁合同并不承担违约责任？3.承租人是否可以迟延支付疫情期间租金而无需支付违约金？4.承租人迟延支付疫情期间租金的，出租方是否可以依约解除合同？5.承租人是否可以要求延长租赁期限？等等。
基于相关问题的类同性，我们先来回顾下当时"非典"事件时的若干案例的裁判思路。
1.非典不构成不可抗力，而应适用情势变更。
（1）承租人承担违法解除合同的违约责任。南京"涉非"第一案：张林与南京南美洲狮饮食有限责任公司 1。
案情概况：2002年11月15日，张林与南京南美洲狮饮食有限责任公司签订了承包合同，约定从2003年1月1日起，由张林承包该公司下属的珍瑞大酒店，准备为旅游团队提供餐饮服务。2003年4月22日，江苏省旅游局向所属各旅游局及旅游单位下发了"关于切实抓好旅游企业防控非典工作的紧急通知"，要求各旅游单位暂停接团和组团业务。张林得悉此情况后，于4月25日停止了酒店经营，张林的经营由此陷入困境。张林认为他与南美洲狮饮食有限责任公司的承包合同无法继续履行，故以遭遇不可抗力为由、南美洲狮饮食有限责任公司为被告向玄武区人民法院起诉要求解除合同，并要求被告退还一个月的承包费26667元。经多次协商无果，被告遂提出反诉，称张林此举是单方违约，应根据合同支付违约金。
裁判要旨："非典"事件对原告履行承包合同造成不利影响是事实，但双方可以通过变更合同条款等方式进行协商解决，被告亦表示可以降低承包费及延迟承包费交付期限，而原告却未能进行善意的磋商，因此解除合同造成的大部分损失应由原告承担。据此，法院判决原被告之间的承包合同自判决生效之日起终止履行。但同时判原告支付被告5个月的房屋租金。
（2）非典属于情势变更，适当减免租赁费。李培艳、莱州市永安路街道西关居民委员会追偿权纠纷，案号：(2018)鲁06民终268号。
裁判要旨："非典"疫情，是突发的、不可预知的灾害。在"非典"期间，原告租赁的宾馆停止营业，造成经济损失是现实存在的，该损失是双方订立租赁合同时无法预计的，超出了"市场风险"的范围。因此适当减免租赁费符合情势变更原则，且有两委成员签字认可，对此应予认定。
此判例中双方当事人曾达成过租金减免的补充协议，法院判决时认可了有关证据的真实性，在尊重当事人意思表示的基础上作出了相关判决。
2.构成不可抗力，支持免除非典期间全部租金。
（1）山西省襄垣县五阳新世纪有限责任公司、王树文与郭宏伟租赁合同纠纷，案号：(2018)晋04民终2272号。
裁判要旨：本案承租人刚经营酒店不久，2003年4月酒店抗击"非典"关门歇业，歇业5个月，2004年5月许，酒店逢门前榆黄路拓宽改造，又歇业5个月，"非典"、榆黄路拓宽改造均是订立合同时不可预见、不可避免、不可克服的客观情况，属不可抗力，不可抗力期间承租人没有经营收入，依法应免除承租人10个月租金。
本案中，判决文书并未显示承租人有要求免除疫情期间租金的诉请，法院超诉请判决值得商榷，但其判决逻辑有一定的代表性。
（2）上海拍谱娱乐有限公司与上海新黄浦(集团)有限责任公司房屋租赁合同，案号：(2004)沪二中民二(民)终字第354号。
裁判要旨：基于我国在2003年春夏季节发生"非典"疫情一事众所周知，而且当时娱乐行业响应政府部门防治"非典"的要求而停业也是公知的事实，因此，根据公平原则，上诉人提出其停业3个月的租金应免除的理由成立，本院予以支持，故上诉人所欠租金中应扣除3个月的租金。
3.非典期间，合同双方共担风险。
（1）既不构成情势变更，亦不构成不可抗力，但裁判免除部分租金。惠州市国航汽车贸易有限公司、连万生与广西航空有限公司租赁合同纠纷，案号：（2007）桂民四终字第1号。
裁判要旨：本院认为，情势变更是指因不可归责于当事人的原因，使合同赖以成立的基础或环境发生当事人预料不到的重大变化，若继续维持合同原有效力则显失公平，受不利影响的一方当事人有权请求变更或解除合同的法律制度。"非典"对上诉人与广升公司之间租赁合同的履行基础不构成实质影响，不能成为可变更或解除租赁合同的情势变更状况。而即使"非典"对租赁合同的履行构成情势变更，上诉人有权要求的是对合同作合理的变更，以体现公平原则。经双方协商，广升公司已经减收上诉人因"非典"停业三个月期间的一半租金并免除派驻人员的全部工资，已合理分担了"非典"事件对上诉人经营带来的不利影响，体现了公平的原则。相反，如果免除上诉人"非典"三个月期间全部租金，其实质是让广升公司承担"非典"所致的全部不利后果，反而有失公平。故上诉人认为被上诉人应当免除"非典"三个月期间全部租金的上诉请求于法无据，本院不予支持。原审判决在上诉人交纳的租赁保证金中扣除广升公司自愿减免的租金及特派员工工资及上诉人认可欠款额后，认定广升公司应退还上诉人的租赁保证金为20158.75元正确，本院予以维持。
（2）非典属于不可抗力因素，法院依申请判决各自承担期间费用的50%，即减免一半承包费。白俊英、土默特左旗人民政府合同纠纷再审，案号：(2016)最高法民再220号。
裁判要旨：一审法院根据公平原则判决各承担50%即2.5万元，"非典"属不可抗力因素，原审根据公平原则判决并无不当。
4.非典既不构成不可抗力，也不构成情势变更，租金不免。
辽源市巨源工贸集团有限责任公司与姜玉阁、辽源市升华宾馆企业租赁经营合同纠纷，案号：(2017)吉04民终441号。
裁判要旨：2003年因"非典"期间造成升华宾馆停业4个月的经济损失，因该损失是姜玉阁经营升华宾馆期间遭遇的不可抗力，属于正常的经营风险，该经营风险不应由巨源公司承担，故一审判决中关于支持姜玉阁主张减免"非典"期间相应承包费18.2667万元的判决内容错误，应予纠正。
5.非典不足以构成解除合同的事由，解除合同违约，但可减轻违约责任。
大连鹏程假日大沐有限公司与大连正典表业有限公司房屋租赁合同纠纷，案号：(2013)辽审二民抗字第14号。
裁判要旨：因"非典"疫情和政府有关部门因此而下发的停止野生动物经营的通知，只是对正典公司的部分经营活动造成影响，尚不足以导致其与鹏程公司之间的租赁合同"直接"或"根本"不能履行，本案的案情不符合《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》中所指出的"因政府及有关部门为防治'非典'疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于'非典'疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷"的情形，故本案不能据此认定为双方合同的解除系不可抗力的原因所致。......但正典公司在本案中的违约行为，毕竟与"非典"疫情的发生所导致的部分经营活动不能完全正常进行有一定的关系，且其自身也遭受了较大的经济损失，故违约金的数额应适当减少给付。
综上，鉴于本次疫情与2003年非典的相似性，笔者认为非典时期关于租赁合同的相关判例具有极大的参考意义，最高人民法院于2009年出台的关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）更是第一次明文规定了情势变更原则，为法院裁判提供了法律支持。
具体而言，租赁合同的合同目的对于承租人而言系取得租赁标的的使用权，对出租人而言系取得租金收益。本次新冠疫情中，承租人使用承租房屋的客观情况发生了重大变化，并由此造成使用限制或者使用不能的情况，对实体商家的经营造成了重创应属于《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条规定的"不属于商业风险的重大变化"，适用情势变更原则。承租人有权要求变更或解除合同，当事人要求解除的，应自解除之日起免予支付租金，租赁合同当事人对于合同的解除互不负违约责任；当事人要求变更的，一般而言即要求减免租金，法院应根据实际情况判令适当减免租金。而当实际情况确实已造成合同目的无法实现的情况下，例如禁止商场开业的政府禁令，承租人可直接依据《合同法》第九十四条的规定，请求解除合同，并自解除之日起免予支付租金，租赁合同当事人对于合同的解除互不负违约责任。然而无论是依情势变更原则或是依据不可抗力请求解除合同的，法院考量的是公平原则下疫情对租赁合同继续履行的影响，兼顾合同双方的利益平衡，因一方当事人解除合同给对方带来损害的，法院倾向于适用公平原则，判令一方当事人给予对方适当的补偿，简单粗暴型的租金一律减免或一律不予减免的情形会相对减少。
（2007）桂民四终字第1号中的说理部分更加符合无过错情形下合同双方风险共担，"同舟共济"的市场精神。另外，本着鼓励交易促进市场繁荣的基本理念，并考虑到租赁合同关系中承租人往往可能已经付出的巨额装修费、广告费的前期投入，可能更加倾向于要求当事人在有条件可变更合同的情况下继续履行，否则浪费社会资源，因此任何一方主张解除合同的认定标准及诉讼策略可能会面临着更高的举证责任和获得支持的门槛。
三、实务建议
1.积极沟通协商
随着我国市场的日趋成熟，各个商主体的行为亦更加理智。本文下笔前夕，已经获悉了国内大中型业主主动减免租金的诚信之举，相信即便还未有所动作的物业，承租人的积极沟通定是共渡难关的破冰之举。同时，根据《合同法》118条，不可抗力的合理免责必须以通知对方为前提。因此，积极沟通并留有痕迹是日后可能涉及维权的进退之策。
2.关注各地政策
正值撰文之际，广东省于2020年2月6日出台《关于印发应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业复工复产若干政策措施的通知》，其中三（九）条明确"减轻企业租金负担"：国有资产类经营用房对受疫情影响较大不能正常经营的民营承租企业免收第一个月租金，减半收取第二、三个月租金；鼓励其他物业持有人根据实际情况，适当减免租金。免租金两个月以上的企业，按免租金月份数给予房产税困难减免。2020年2月8日上海市出台了《上海市全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展的若干政策措施》也就减免企业房屋租金专条作了规定，要求国有企业的经营性房产先免收2月、3月两个月租金等，鼓励各类市场运营主体为实体经济的承租户减免租金等。其他各地已经或者陆续出台类似扶持性的规定，各承租人可充分关注并积极利用。需要注意的是很多国有资产类经营用房由"二房东"负责实际运营，承租人应当时刻关注以确保最大化享受政策红利，避免被"截流"。
3.固定保留证据
在上述路径都无法贯通的情况下，诚信履约的同时"积极备战"的心态必不可少，懂得保护并维护自己的合法权益是成熟商主体的必备素养，固定并收集有力证据是前者的可靠助力。
2020年1月26日，中国国际贸易促进委员会对认证平台（http://www.rzccpit.com/）进行改造，新增不可抗力事实性证明的在线申请功能。2月2日上午，中国贸促会向浙江湖州某汽配制造企业出具了全国首份新型冠状病毒肺炎疫情不可抗力事实性证明书，助力企业最大限度减轻因疫情造成不能履行合同的责任，维护企业合法权益。
如在租赁合同履行陷入困局，相关合同当事人亦可通过如上类似渠道固定证据。
结束语：法律是鲜活的生命，每一个案件都有其独特的"性格"和"魅力"，租赁合同的当事人在面临寒冬应当诚信为本，各有担当，同舟共济，共渡难关，相信疫情不会持久，市场终将回暖，蓬勃的中国营商环境一定会让每一个努力的诚信者收获灿烂。
Footnote
1《张林诉南美洲狮饮食有限责任公司承包合同纠纷案—情势变更原则适用的若干问题》，吴家荣，《判例与研究》2005年第3期。
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