L’ancienne Loi sur le privilège dans l’industrie de la construction de l’Ontario pourrait-elle encore s’appliquer à votre projet ? La Cour d’appel se prononce

Un contrat de construction conclu en 2020, soit deux ans après que la Loi sur la construction de l’Ontario a remplacé l’ancienne Loi sur le privilège dans l’industrie de la construction, demeurait néanmoins assujetti à l’ancienne loi. Dans l’arrêt Dalren Limited c. Loadstar Trailers Inc., 2026 ONCA 500 [Dalren], la Cour d’appel de l’Ontario (la « Cour ») a conclu qu’une proposition présentée en 2017 suffisait pour amorcer le processus d’approvisionnement au sens des dispositions transitoires, même si le projet avait finalement été réalisé sur une autre propriété et que le contrat n’avait été conclu que plusieurs années plus tard.

Pour les entrepreneurs, les propriétaires et les prêteurs engagés dans des projets de longue haleine ou plus anciens, cette décision constitue un avertissement : la date figurant sur votre contrat ne détermine pas nécessairement quelle loi s’applique à votre projet ni quels délais doivent être respectés.

Que s’est-il passé dans l’arrêt Dalren ?

Le 8 juillet, la Cour d’appel de l’Ontario a rendu sa décision dans l’arrêt Dalren. Celle-ci fournit à l’industrie de la construction de l’Ontario de nouvelles indications importantes sur une question pouvant entraîner des conséquences financières considérables : dans quelles circonstances un projet est régi par l’ancienne Loi sur le privilège dans l’industrie de la construction plutôt que par la Loi sur la construction modernisée.

L’affaire découle de la construction d’une installation de fabrication à Cobourg, en Ontario. En décembre 2017, Dalren Limited a soumis une proposition préliminaire visant la construction d’une installation pour Loadstar Trailers Inc. et une société affiliée. À ce moment-là, l’installation proposée devait être située sur la rue Thompson. Les négociations se sont poursuivies pendant environ trois ans. Un contrat de construction a finalement été conclu en décembre 2020, mais le projet a en définitive été réalisé sur une autre propriété, située sur la rue Dodge.

L’article 87.3 de la « nouvelle » Loi sur la construction contient des dispositions transitoires visant les projets qui se sont échelonnés de part et d’autre de l’entrée en vigueur des importantes réformes apportées au droit de la construction en Ontario. Plus particulièrement, l’ancienne loi continue de s’appliquer à une amélioration lorsque le processus d’approvisionnement relatif à cette amélioration a été amorcé par le propriétaire avant le 1^er juillet 2018.

Dalren a fait valoir que la proposition de 2017 concernait une autre propriété et ne pouvait donc pas constituer le processus d’approvisionnement relatif à l’amélioration qui a finalement été réalisée sur la rue Dodge. La Cour d’appel a rejeté cet argument.

La Cour a jugé que la proposition initiale et le contrat de construction conclu par la suite étaient suffisamment liés pour faire partie du même processus d’approvisionnement et concernaient la même amélioration. Le fait que l’emplacement physique ait changé au cours des négociations ne créait pas nécessairement une nouvelle amélioration et ne faisait pas recommencer le processus d’approvisionnement. La Cour a fait observer qu’aucune disposition de l’article 87.3 n’exigeait que la demande de propositions de décembre 2017 demeure liée exclusivement au site envisagé à l’origine. La Cour a également rejeté l’argument selon lequel le processus d’approvisionnement ne pouvait pas avoir été amorcé par le « propriétaire des lieux » parce que la société concernée n’était pas encore propriétaire du terrain sur lequel l’installation a finalement été construite. La Cour a plutôt retenu une interprétation fonctionnelle conforme à la structure et à l’objet de la loi.

Pourquoi cette décision est importante pour l’industrie de la construction ?

Cet arrêt rappelle que, même huit ans après l’entrée en vigueur des réformes, les délais et le processus prévus par l’ancienne loi peuvent encore s’appliquer :

1. La décision montre que déterminer quel régime législatif s’applique n’est pas nécessairement aussi simple que d’examiner la date à laquelle le contrat de construction a été signé. En l’espèce, le contrat a été conclu en 2020, soit bien après l’entrée en vigueur des réformes législatives, mais le projet demeurait régi par l’ancienne loi parce que le processus d’approvisionnement pertinent avait commencé en 2017.
2. La décision confirme que les tribunaux peuvent tenir compte de la continuité commerciale d’un projet plutôt que de considérer chaque modification comme le début d’un nouveau processus d’approvisionnement. Les changements touchant le bien-fonds, la conception, le prix ou d’autres détails du projet ne feront pas automatiquement repartir les délais prévus par la loi. Les parties devraient donc conserver les propositions, les demandes de propositions, la correspondance et tout autre document relatif aux premières étapes du processus d’approvisionnement, car ceux-ci pourraient ultérieurement déterminer quelle loi régit le projet. Les parties qui bénéficient de droits de privilège devraient donc examiner attentivement l’historique du processus d’approvisionnement et, par prudence, pourraient devoir respecter les anciens délais, plus courts, afin de préserver leurs privilèges et de prendre les mesures nécessaires pour les parfaire.

Pour les entrepreneurs, les propriétaires, les prêteurs et les consultants engagés dans des projets plus anciens ou de longue haleine, l’arrêt Dalren constitue donc une mise en garde contre le fait de présumer qu’un contrat conclu récemment soit nécessairement régi par la loi actuelle. L’historique du processus d’approvisionnement peut s’avérer tout aussi important que la date figurant sur le contrat.

La leçon plus générale à tirer de l’arrêt Dalren est simple : dans les litiges de construction en Ontario, l’historique du projet est déterminant. Une décision prise dans le cadre du processus d’approvisionnement des années avant le début des travaux peut, en fin de compte, déterminer les droits au paiement et les recours dont disposent les parties lorsqu’un projet débouche sur un litige.

Si l’historique du processus d’approvisionnement de votre projet remonte à une date antérieure au 1er juillet 2018, les délais et les procédures régissant vos droits de privilège, vos obligations en matière de retenue et les différends relatifs au paiement pourraient ne pas être ceux auxquels vous vous attendez. Une erreur à cet égard peut entraîner la perte complète du droit de faire valoir un privilège.

Les avocates et les avocats du groupe Litige en construction de Miller Thomson conseillent les entrepreneurs, les propriétaires, les prêteurs et les consultants sur la préservation et l’opposabilité des privilèges, les obligations en matière de retenue, les différends liés au paiement rapide et l’application des dispositions transitoires de l’Ontario. Que vous cherchiez à déterminer quelle loi régit votre projet ou que vous soyez confronté à un différend relatif au paiement dans le cadre d’un projet de longue haleine, notre équipe peut vous aider.