Η Κύπρος έχει διαχρονικά προσελκύσει σημαντικές ξένες επενδύσεις λόγω της στρατηγικής γεωγραφικής της θέσης, του επιχειρηματικού της περιβάλλοντος και του διεθνούς προσανατολισμού της. Ωστόσο, τα τελευταία χρόνια, οι παγκόσμιες οικονομικές εξελίξεις, οι ανησυχίες σχετικά με την προσιτότητα της στέγασης και την ιδιοκτησία ακινήτων από αλλοδαπούς, έχουν ενισχύσει τη συζήτηση αναφορικά με τη ρύθμιση των άμεσων ξένων επενδύσεων, ιδίως στον τομέα των ακινήτων.
Σε αυτό το πλαίσιο, έχουν κατατεθεί διάφορες προτάσεις νόμου οι οποίες αποσκοπούν στον περιορισμό και στην αυστηρότερη ρύθμιση της απόκτησης ακίνητης ιδιοκτησίας από υπηκόους τρίτων χωρών και από οντότητες που ελέγχονται από αλλοδαπούς.
Οι προτάσεις αυτές εγείρουν ένα σημαντικό ζήτημα: πρέπει η Κύπρος να συνεχίσει να επιδιώκει την προσέλκυση ξένων επενδύσεων μέσω μιας προσέγγισης ανοικτής αγοράς ή πρέπει να κινηθεί προς ένα πιο περιοριστικό πλαίσιο όσον αφορά την απόκτηση ακίνητης ιδιοκτησίας από υπηκόους τρίτων χωρών, με στόχο την προστασία της αγοράς;
Υφιστάμενο Νομικό Πλαίσιο
Η απόκτηση ακίνητης ιδιοκτησίας από αλλοδαπούς διέπεται από τον περί Κτήσης Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Αλλοδαποί) Νόμο, Κεφ. 109.
Σύμφωνα με το υφιστάμενο πλαίσιο, οι υπήκοοι τρίτων χωρών και οι οντότητες που ελέγχονται από αλλοδαπούς απαιτείται, κατά κανόνα, να εξασφαλίζουν άδεια από το Υπουργικό Συμβούλιο πριν από την απόκτηση ακίνητης ιδιοκτησίας στην Κύπρο. Οι σχετικές άδειες υπόκεινται σε συγκεκριμένους περιορισμούς ως προς το είδος και το μέγεθος της ακίνητης ιδιοκτησίας που δύναται να αποκτηθεί.
Σημαντικό είναι ότι εταιρείες που έχουν συσταθεί σε Κράτος Μέλος της Ευρωπαϊκής Ένωσης, περιλαμβανομένης της Κύπρου, εξαιρούνται σήμερα από τον ορισμό του «αλλοδαπού» για τους σκοπούς του Κεφ. 109. Επομένως, κυπριακή εταιρεία δύναται να αποκτήσει ακίνητη ιδιοκτησία χωρίς να υπόκειται στους περιορισμούς του Νόμου, ακόμη και όταν οι μέτοχοι ή οι πραγματικοί δικαιούχοι της είναι υπήκοοι τρίτων χωρών. Η διάκριση αυτή βρίσκεται στο επίκεντρο αρκετών από τις προτεινόμενες τροποποιήσεις.
Προτεινόμενες Νομοθετικές Αλλαγές
Οι προτεινόμενες μεταρρυθμίσεις επιδιώκουν την εισαγωγή αυστηρότερου ελέγχου όσον αφορά την απόκτηση ακίνητης ιδιοκτησίας από αλλοδαπά πρόσωπα και οντότητες.
Πρώτον, οι τροποποιήσεις στον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο θα απαιτούν από το Κτηματολόγιο να επαληθεύει τη συμμόρφωση με το Κεφ. 109 πριν από την αποδοχή μεταβιβάσεων, καταθέσεων συμβάσεων πώλησης ή συναφών συναλλαγών. Ο Διευθυντής του Κτηματολογίου θα έχει την εξουσία να εξετάζει τις εταιρικές δομές ιδιοκτησίας, περιλαμβανομένων των πραγματικών δικαιούχων, και να ζητά, όπου απαιτείται, τα σχετικά δικαιολογητικά. Συναλλαγές οι οποίες διενεργούνται κατά παράβαση της νομοθεσίας θα θεωρούνται άκυρες.
Δεύτερον, οι τροποποιήσεις στο Κεφ. 109 θα εισάγουν αυστηρότερη εξέταση ως προς την ιδιοκτησία και τον έλεγχο των εταιρειών. Εταιρεία που έχει συσταθεί στην Κύπρο ή σε άλλο κράτος μέλος δεν θα εξαιρείται πλέον αυτομάτως από το πεδίο εφαρμογής του Νόμου, εφόσον τελεί υπό τον έλεγχο υπηκόων τρίτων χωρών.
Οι προτεινόμενες τροποποιήσεις επιδιώκουν επίσης:
- την εισαγωγή αυξημένων απαιτήσεων σχετικά με την προσκόμιση εγγράφων για τις αιτήσεις χορήγησης άδειας
- την επιβολή ποσοτικών περιορισμών στην απόκτηση ακίνητης ιδιοκτησίας από αλλοδαπά πρόσωπα
- την απαγόρευση απόκτησης γεωργικής γης από αλλοδαπούς, εκτός μέσω κληρονομικής διαδοχής
- την απαγόρευση απόκτησης ακίνητης ιδιοκτησίας σε στρατηγικά ευαίσθητες περιοχές, περιλαμβανομένων περιοχών κοντά στη γραμμή κατάπαυσης του πυρός, λιμένων, αεροδρομίων και στρατιωτικών εγκαταστάσεων
- τον περιορισμό της απόκτησης ακίνητης ιδιοκτησίας μέσω εταιρειών και εμπιστευμάτων (trusts) που ελέγχονται από αλλοδαπούς και
- την αποτροπή της απόκτησης ελέγχου κυπριακών εταιρειών που κατέχουν ακίνητη ιδιοκτησία από αλλοδαπά πρόσωπα, σε περιπτώσεις όπου η συναλλαγή έχει ως ουσιαστικό αποτέλεσμα την καταστρατήγηση των περιορισμών του Νόμου
Συνολικά, τα μέτρα αυτά θα συνιστούσαν σημαντική απόκλιση από το υφιστάμενο πλαίσιο, καθώς η έμφαση δεν θα δίδεται πλέον μόνο στη νομική μορφή μιας οντότητας, αλλά και στην πραγματική ιδιοκτησία και τον έλεγχό της.
Νομικές και Πολιτικές Επιπτώσεις
Οι προτεινόμενες μεταρρυθμίσεις εγείρουν ορισμένα σημαντικά νομικά και πρακτικά ζητήματα.
Το πρώτο αφορά τα κριτήρια βάσει των οποίων θα αποφασίζεται κατά πόσον μια αίτηση θα εγκρίνεται. Παρότι η προτεινόμενη νομοθεσία διευρύνει τη διαδικασία έγκρισης, παρέχει περιορισμένη ουσιαστική καθοδήγηση ως προς τους παράγοντες που θα πρέπει να λαμβάνει υπόψη το Υπουργικό Συμβούλιο κατά την αξιολόγηση των αιτήσεων. Εάν δεν συμπληρωθεί με σαφείς κανονισμούς ή δημοσιευμένα κριτήρια, αυτό θα μπορούσε να δημιουργήσει αβεβαιότητα και να μειώσει την προβλεψιμότητα για τους επενδυτές.
Δεύτερον, το προτεινόμενο χρονικό πλαίσιο για την εξέταση των αιτήσεων ενδέχεται να αποδειχθεί δύσκολο να εφαρμοστεί στην πράξη. Παρόλο που μια ταχεία διαδικασία έγκρισης θα ήταν ευπρόσδεκτη από την αγορά, η αποτελεσματική εξέταση των δομών ιδιοκτησίας, των πληροφοριών σχετικά με τους πραγματικούς δικαιούχους και των σχετικών υποστηρικτικών εγγράφων ενδέχεται να απαιτεί περισσότερους διαθέσιμους πόρους.
Τρίτον, οι προτάσεις δίνουν ιδιαίτερη έμφαση στους πραγματικούς δικαιούχους και στον έλεγχο των εταιρειών. Στην πράξη, αυτό σημαίνει ότι δεν θα εξετάζεται μόνο η εταιρεία ως ξεχωριστή νομική οντότητα, αλλά και τα φυσικά πρόσωπα που την κατέχουν ή την ελέγχουν. Η προσέγγιση αυτή εγείρει νομικά ζητήματα ως προς το κατά πόσον η προτεινόμενη νομοθεσία εισάγει, στην ουσία, μια μορφή άρσης του εταιρικού πέπλου για σκοπούς απόκτησης ακίνητης ιδιοκτησίας.
Τέταρτον, το προτεινόμενο πλαίσιο δημιουργεί προβληματισμούς ως προς τον τρόπο με τον οποίο θα λαμβάνονται οι σχετικές αποφάσεις. Δεδομένου ότι το Υπουργικό Συμβούλιο θα διαθέτει σημαντική διακριτική ευχέρεια κατά την εξέταση των αιτήσεων, είναι σημαντικό να υπάρχουν σαφείς διαδικασίες που να διασφαλίζουν τη διαφάνεια, τη συνέπεια και τη λογοδοσία. Στο πλαίσιο αυτό, θα πρέπει να προβλέπονται αιτιολογημένες αποφάσεις, σαφή χρονοδιαγράμματα και αποτελεσματικές διαδικασίες επανεξέτασης. Διαφορετικά, ενδέχεται να δημιουργηθεί αβεβαιότητα και να επηρεαστεί αρνητικά η εμπιστοσύνη των επενδυτών.
Υπάρχει επίσης μια ευρύτερη πολιτική διάσταση. Καθώς η Κύπρος εξακολουθεί να δεσμεύεται από τις αρχές της Ευρωπαϊκής Ένωσης, οι περιορισμοί που απευθύνονται σε υπηκόους τρίτων χωρών δεν θα επηρεάζουν γενικά τους πολίτες της ΕΕ, οι οποίοι διατηρούν το δικαίωμα απόκτησης ακίνητης ιδιοκτησίας στην Κύπρο. Κατά συνέπεια, μένει να φανεί κατά πόσον τα προτεινόμενα μέτρα θα αντιμετωπίσουν ουσιαστικά τις ανησυχίες που επιδιώκουν να επιλύσουν ή αν, στην πράξη, θα δημιουργήσουν διάκριση μεταξύ διαφορετικών κατηγοριών αλλοδαπών αγοραστών.
Σχολιασμός
Οι στόχοι των προτεινόμενων μεταρρυθμίσεων είναι κατανοητοί. Η μεγαλύτερη διαφάνεια και ο αυστηρότερος έλεγχος της συμμετοχής αλλοδαπών στην αγορά ακινήτων αποτελούν θεμιτούς στόχους.
Εντούτοις, οι αρμόδιοι φορείς θα πρέπει να είναι προσεκτικοί ώστε να μην δημιουργήσουν ένα πλαίσιο το οποίο θα καταστεί υπερβολικά περιοριστικό, γραφειοκρατικό ή απρόβλεπτο. Οι ξένες επενδύσεις έχουν διαχρονικά συμβάλει στην οικονομική ανάπτυξη, στην απασχόληση και, ευρύτερα, στην εμπιστοσύνη στην αγορά. Ένα υπερβολικά περιοριστικό πλαίσιο ενδέχεται να αποθαρρύνει νόμιμες επενδύσεις, χωρίς όμως να αντιμετωπίζει ουσιαστικά τις αιτίες που οδηγούν στην αύξηση των τιμών των ακινήτων.
Επομένως, η συζήτηση δεν θα πρέπει να επικεντρώνεται μόνο στον περιορισμό της ζήτησης. Θα πρέπει επίσης να εξεταστούν μέτρα για την αύξηση της προσφοράς κατοικιών, τη διευκόλυνση της ανάπτυξης και τη βελτίωση της συνολικής λειτουργίας της αγοράς.
Συνολικά, το ζήτημα δεν είναι κατά πόσο η συμμετοχή αλλοδαπών στην κυπριακή αγορά ακινήτων θα πρέπει να ρυθμιστεί. Το ερώτημα είναι κατά πόσο το προτεινόμενο πλαίσιο επιτυγχάνει την κατάλληλη ισορροπία μεταξύ της διαφάνειας, των εθνικών συμφερόντων και της οικονομικής ανταγωνιστικότητας. Η μακροπρόθεσμη επιτυχία οποιασδήποτε μεταρρύθμισης θα εξαρτηθεί από την ικανότητά της να προστατεύει τα δημόσια συμφέροντα χωρίς να επηρεάζει αρνητικά τη θέση της Κύπρου ως ελκυστικού και αξιόπιστου προορισμού για άμεσες ξένες επενδύσεις.
Κατά την άποψή μου, παρόλο που οι στόχοι στους οποίους στηρίζονται οι προτεινόμενες μεταρρυθμίσεις ενδέχεται να είναι δικαιολογημένοι, οι υφιστάμενες προτάσεις δεν επιτυγχάνουν ακόμη την αναγκαία ισορροπία μεταξύ της διαφύλαξης του δημόσιου συμφέροντος και της διατήρησης της ανταγωνιστικότητας της Κύπρου ως προς την προσέλκυση άμεσων ξένων επενδύσεων. Ωστόσο, εάν οι προτάσεις δεν αναθεωρηθούν και βελτιωθούν κατάλληλα, υπάρχει κίνδυνος η εφαρμογή τους να επηρεάσει αρνητικά τις άμεσες ξένες επενδύσεις στην Κύπρο.
The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.
[View Source]