Yerleşik Yargıtay uygulamasına göre ve TBK 345/3 maddesi uyarınca, kira sözleşmesinde artış hükmü mevcut ise, kira tespit davası önceden herhangi bir ihtara gerek kalmaksızın içinde bulunan kira döneminde her zaman ikame edilebilir. Bu durumda, tespit edilecek kira bedeli, içinde bulunulan kira döneminin başından itibaren geçerli olur.
Türk Borçlar Kanunu'nun 345/3 maddesi;
"Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur."
hükmünü amirdir.
Anılan hüküm uyarınca, taraflar sözleşmelerinde ilk yıl sonrasındaki uzama dönemlerinde kira bedelinin belirli bir oran üzerinden veya oranda belirtilmeksizin artışlı olacağını kararlaştırdıklarında yeni dönem kirasının artışlı olacağı kiracı tarafından bilinir olacağı için yeni dönemin 30 gün öncesinden ayrıca dava açılması veya artış talebini içeren yazılı bildirimin yapılması şartı getirilmemiştir.1 Sözleşmedeki oran belirtilmeksizin kira artış yapılacağının belirtilmiş olması dahi tespit davasının dönem öncesinde açılmayıp dönem içinde açılması için yeterlidir. 2 Örnekle açıklamak gerekirse, sözleşmede artış hükmü mevcut ise, 03.08.2023 tarihinde dönemi sona erecek bir kira akdi için 03.08.2022 tarihinden hüküm ifade etmek üzere kira tespit davası 03.08.2023 tarihine kadar ikame edilebilir. Bu durumda, mahkeme tarafından verilecek hüküm, yani yeni tespit edilecek kira bedeli, 03.08.2022 tarihinden itibaren geçerli olacaktır.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2014/8948 Esas, 2015/5710 sayılı ilamı;
''Yerleşik Yargıtay uygulamasına göre : Kira sözleşmesindeki artış şartı, dönem sonra ermeden gönderilmesi gereken ihtarname aranmaksızın, dava tarihinde içinde bulunulan dönemin (dönemin son günü dahil) kira bedelinin tespitini isteme hakkı verir.''
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2007/8730 Esas, 2007/8720 sayılı ilamı;
''Yerleşik Yargıtay uygulamasına göre : Kira sözleşmesindeki artış şartı, dönem sonra ermeden gönderilmesi gereken ihtarname aranmaksızın, dava tarihinde içinde bulunulan dönemin (dönemin son günü dahil) kira bedelinin tespitini isteme hakkı verir.''
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2014/2531 Esas, 2014/3406 sayılı ilamı;
Türk Borçlar Kanununun bu hükmü ve Yargıtayın yerleşik uygulamalarına göre sözleşmede artış hükmünün bulunması durumunda önceden ihtar çekilmeksizin başlayan dönem kirasının tespitinin dönem sonuna kadar dava edilebileceği anlaşılmaktadır. Somut olayda her ne kadar kira dönemi sona ermeden keşide edilen bir ihtarname olmasa bile, sözleşmenin 17. maddesinde önceki dönemlere ilişkin artış hükmü olduğu gibi, sözleşmenin 18. maddesindeki belirleme ile de 2. 5 yıllık dönem yönünden de tarafların artış iradesinin bulunduğu görülmektedir. Bu durumda ihtar aramaya gerek kalmadan dönem başladıktan sonra açılan davanın süresinde açıldığının kabulü ile işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddi doğru değildir.
Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4.Hukuk Dairesi'nin 2018/1419 E., 2019/26 K. sayılı ve 07.01.2019 T.ilamı;
"Dava yeni kira dönemi başladıktan sonra 31/07/2017 tarihinde açılmıştır. Kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümü 6.maddesinde artış koşulu bulunduğuna göre dönem içinde açılan bu davada 01/07/2017 tarihinde başlayan dönemin başından itibaren kira tespiti talep edilebilir. Mahkemece 01/07/2017 tarihinden geçerli olmak üzere kira tespitine karar vermek gerekirken 2018 yılı Temmuz ayından geçerli olmak üzere kira tespitine karar verilmesi hatalı olmuştur.
Yargıtay 3.Hukuk Dairesi Onursal Başkanı Nihat Yavuz'un Kira Hukuku adlı eserinin 534.sayfasında;
"Sözleşmede artış şartı varsa, kira yılı süresince (yani kira yılının başından itibaren geçerli olmak üzere kira yılının sonuna kadar) dava açılabilir"
Yargıtay 3.Hukuk Dairesi üyesi Hikmet Kanık'ın Yargıtay Uygulamasında Kira Hukuku Davaları adlı eserinin 912.sayfasında;
"Taraflar sözleşmelerinde ilk yıl sonrasındaki uzama dönemlerinde kira bedelinin belirli bir bedel üzerinden veya oranda belirtilmeksizin artışlı olacağını kararlaştırdıklarında yeni dönem kirasının artışlı olacağı kiracı tarafından da bilinir olacağından yeni dönemin 30 gün öncesinden ayrıca dava açılması veya artış talebini içerir yazılı bildirim yapılması şartı getirilmemiştir. Sözleşmede oran belirtilmeksizin kira artışının yapılacağının belirtilmiş olması tespit davasının dönem öncesinde açılmayıp dönem içinde açılması için yeterlidir."
Footnotes
1. Yargıtay 3.Hukuk Dairesi Üyesi Hikmek Kanık, Yargıtay Uygulamasında Kira Hukuku Davaları, s.912
2. Kanık, s.912
The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.
