Hukuk, toplumsal düzenin korunmasında temel bir yapı taşıdır ve mülkiyet hakları, bu düzenin en önemli unsurlarından biridir. Türk Medeni Kanunu (TMK), arazi ve yapıların mülkiyeti konusunda net kurallar ortaya koymakta ve bu alanda yaşanabilecek uyuşmazlıklar için rehberlik etmektedir.
Bu makale, TMK'nın arazi ve yapı mülkiyetiyle ilgili 718/2, 722-724 ve 725. maddelerini inceleyerek; malzeme malikinin haklarını, haksız yapı ve işgal durumlarını ve bunlarla ilgili hukuki çözüm yollarını derinlemesine ele alacaktır. Bu inceleme, mülkiyet hakkının kapsamını ve sınırlarını belirlemek, aynı zamanda hukuk pratiğinde karşılaşılan senaryolara ışık tutmak için büyük önem taşımaktadır.
Haksız Yapı (Haksız İnşaat)
Türk Medeni Kanunu (TMK) madde 718/2 uyarınca; prensip arazinin mülkiyeti o arazideki yapıları da kapsamaktadır. Arazinin maliki, kendi malzemeleri ile bir yapı inşa ettiği takdirde arazinin mülkiyetinin ilgili yapıyı da kapsaması bir uyuşmazlığa yol açmaz. Ancak, yapıda başkasının malzemesi kullanılmış ve bu durum taraflar arasındaki bir hukuki ilişkiye dayanmıyor ise yapı malzemesinin maliki malzemeler üzerindeki mülkiyet hakkını kaybeder ve "haksız yapı" sorunu karşımıza çıkar. Bu sorun TMK madde 722-724 hükümleri uyarınca çözülür.
Birinci ihtimal; yapıyı arazinin malikinin başkasının malzemelerini kullanarak yapmış olmasıdır. Bu durumda, malzeme malikinin üç hakkı vardır:
- Malzemelerin sökülerek iade edilmesini istemek,
- Arazi malikinden tazminat talep etmek,
- Aazinin mülkiyetinin kendisine geçirilmesini istemek.
Malzemelerin sökülmesi için TMK madde 722/2 uyarınca sökümün aşırı bir zarara yol açmaması gerekir. Aşırı zarar kavramı öğretide tartışmalıdır. Malzemenin sökülmesi ile malzeme sahibinin elde edeceği menfaat, arazide ve malzemede meydana gelecek değer azalmasından daha az ise sökümün aşırı zarara yol açacağı kabul edilir.
Tazminat talebi durumunda istenebilecek tutar, arazi malikinin inşaatı yaparken iyi niyetli olup; olmamasına göre değişecektir.
İyi niyetten kasıt, arazi malikinin malzemelerin başkasına ait olduğunu bilmemesi veya bilmesinin gerekmemesi ya da başkasına ait olduğunu bilmesi, ancak malzeme malikinin rızası olduğunu farz etmekte haklı olmasıdır.
TMK madde 723/1 uyarınca; arazi maliki iyi niyetli olduğu takdirde malzeme malikine uygun bir tazminat vermekle yükümlü olacaktır. Tazminat belirlenirken malzemenin değeri esas alınır. TMK madde 723/2 uyarınca; arazi maliki kötü niyetli ise malzeme malikinin bütün zararını tazmin etmekle yükümlü olabilir.
Arazinin mülkiyetinin kendisine geçirilmesini istemek TMK madde 724'te karşımıza çıkmaktadır. İlgili maddeye göre; yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazla olmalı ve malzeme maliki uygun bir bedel ödemelidir. Arazi malikinin iyi niyetli olması şartı yine burada da aranmaktadır.
İkinci ihtimal; yapıyı malzeme sahibinin yapmış olmasıdır. Bu durumda iki tarafın da bazı hakları vardır:
- Arazi maliki malzemelerin sökülmesini isteyebilir,
- Malzeme maliki tazminat talep edebilir,
- Arazinin mülkiyetinin malzeme sahibine geçirilmesine karar verilebilir.
Malzemenin sökülmesi TMK madde 722/3 uyarınca aşırı zarara yol açmamasına bağlanmıştır, arazi maliki gideri yapana ait olacak şekilde malzemelerin sökümünü isteyebilir. Aşırı zararda yine yukarıda bahsedilen menfaatler dengesi kıstası kullanılacaktır.
Malzemenin sökülmesi aşırı zarar yol açacaksa veya arazi maliki tarafından talep edilmez ise TMK madde 723/1 uyarınca malzeme maliki uygun bir tazminat talebinde bulunabilir. Yine yukarıda bahsedilen anlamda malzeme sahibinin iyiniyeti aranacaktır.
Malzeme sahibi iyi niyetli ise malzeme ve emeğin değerine uygun bir tazminata hükmedilebilecektir. Kötü niyetli ise TMK madde 723/3 uyarınca tazminat, malzemenin arazi maliki için arz ettiği sübjektif değeri geçmeyebilir.
Yine TMK madde 724 uyarınca; iyi niyetli olan arazi maliki veya malzeme maliki arazinin mülkiyetinin bir kısmının veya tamamının malzeme sahibine geçirilmesini talep edebilir.
Üçüncü ihtimal; yapıyı ne malzeme malikinin ne de arazi malikinin yapmış olmasıdır. Bu durum için ayrı bir düzenleme bulunmadığı için TMK madde 722-724 hükümleri kıyasen uygulanacaktır.
Taşkın Yapı
Bir arazi üzerine inşa edilen yapının bir kısmı komşu arazinin sınırlarını ihlal ediyorsa bir taşkın yapı vardır. Taşkın yapı, TMK madde 718/2'de öngörülen prensibin bir istisnasını teşkil eder.
TMK madde 725 uyarınca; taşan yapıyı yapan kişinin taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkı varsa taşan kısım ilgili yapının bütünleyici parçası olacaktır.
Hükmün devamında da bununla bağlantılı olarak taşan yapıyı yapan kişiye arazi malikinden irtifak hakkı talep etme hakkı verilmiştir. Bunun için, arazi malikinin taşmayı öğrenmesinden itibaren on beş gün içinde itiraz etmemiş olması ve taşkın yapıyı yapan kişinin iyi niyetli olması gerekir, şartlar sağlanırsa uygun bir bedel karşılığında taşan kısmın mülkiyetinin devri yapılabilir veya bir irtifak kurulabilir.
Bu durumda taşkınlığa maruz kalan arazi maliki bir irtifak hakkı kurma borcu altına girecektir. İlgili hüküm uyarınca kurulan irtifak taşınmaz lehine kurulur. Bu hüküm eşyaya bağlı bir borç öngörür. Bu sebeple, arazi maliki mülkiyeti devrederse taşınmaz lehine irtifak kurulması devralan malikten de talep edilebilir.
Haksız İşgal
Haksız işgal, bir kişinin kendisine ait olmayan taşınmazı bir hukuki ilişkiye dayanmaksızın malikin rızası dışında kullanmasıdır. Örneğin, başkası arazisi üzerine herhangi bir hukuki ilişkiye dayanmaksızın bir yapı inşa edilmesi, kira sözleşmesi sona eren kiracının kiralanan taşınmazda oturmaya devam etmesi haksız işgaldir. Haksız işgal durumunda kişinin kusurlu olup olmaması önemli değildir, malikin rızası dışında taşınmazın zilyetliğini elinde bulundurması yeterlidir.
Müdahalenin Men-i Davası
Bu dava mülkiyet hakkının koruyucu yetkilerinden biridir, malikin mülkiyet hakkına devam etmekte olan bir saldırının önlenmesini sağlar. Müdahalenin men'i davası mülkiyet hakkından doğan yetkilerin kullanılmasının haksız olarak güçleştirilmesi durumunda malike kendisini koruma imkânı verir.
Müdahalenin haksız olması burada önemlidir, eğer malik bu müdahaleye katlanma yükümlülüğü içerisindeyse veya ilgili müdahale kanun hükmü ile verilen bir yetkiden, davalının bir ayni hakkından ya da davalının şahsi hakkından kaynaklanıyorsa müdahale haksız olmaz ve men'i istenemez.
Müdahalenin men'i davası mülkiyet hakkına dayandığından herhangi bir süreye tabi değildir, saldırının veya saldırı tehlikesinin var olduğu bir anda açılması yeterlidir. Davacı mülkiyet hakkını (ya da öğretiye göre sınırlı ayni hakkını ) ve var olan saldırıyı veya tehlikeyi ispat etmelidir.
Bu davaya bakmaya görevli mahkemeler Asliye Hukuk Mahkemeleri'dir; yetkili mahkeme ise taşınmaz mallarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi, taşınır mallarda ise davalının yerleşim yeri mahkemesidir.
Ecrimisil Davası
Zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötü niyetli zilyetten haksız kullanımı sebebiyle talebine ecrimisil denir. Ecrimisilin hukuki niteliği ve dayanağı tartışmalıdır.
Yargıtay, ecrimisilin niteliğini ilk olarak hak sahibi ile haksız zilyet arasında bir kira sözleşmesi olmamasına rağmen kira bedeline benzetmiştir. 1938 yılındaki bir İçtihadı Birleştirme Kararı'nda buna yer vermiş ve ecrimisilin kira bedeli gibi beş yıllık zaman aşımı süresine tabi olduğunu kabul etmiştir.
Daha sonra, 1950 tarihli bir İçtihadı Birleştirme Kararı'yla Yargıtay bu görüşünden dönmüştür. Yeni görüşünde haksız işgalin haksız fiil sayılacağını ve bu yüzden bir zararın varlığı halinde tazmin ettirilebileceğini belirtmiştir. Fakat, Yargıtay yerleşik uygulamasında zaman aşımını on (10) yıl değil beş (5) yıl olarak uygulamaktadır.
Son durum bu şekilde olduğundan, ecrimisil talebinin şartları haksız kullanımın, zilyedin kötü niyetinin, zararın ve haksız kullanım ile zarar arasındaki illiyet bağının varlığı olarak sayılabilir. Kötü niyetten kasıt haksız zilyedin malı haksız olarak kullandığını bilmesi veya bilebilecek durumda olmasıdır. Tazmin edilecek zararın kapsamına ise kullanım sırasında mala verilen zarar, malikin malı kullanamamasından doğan zarar, mal elden çıkmışsa malın bedeli, haksız zilyedin elde ettiği ve elde etmeyi ihmal ettiği ürünler girer.
Ecrimisil davasını malik, sınırlı ayni hak sahipleri ve kişisel hak sahipleri açabilir. Davada görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemeleri iken yetkili mahkemeler Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) madde 16 uyarınca haksız fiilin işlendiği yer mahkemesi, zararın meydana geldiği veya gelme ihtimalinin bulunduğu yer mahkemesi, zarar görenin yerleşim yeri mahkemesi ve davalının yerleşim yeri mahkemesidir.
İlginizi Çekebilir: Ecrimisil İhbarnamesinin İptali Davası.
Sonuç
Sonuç olarak, TMK'nın arazi ve yapı mülkiyeti ile ilgili hükümleri, maliklerin ve diğer ilgili tarafların haklarını korumada etkili bir çerçeve sunmaktadır. Haksız yapı ve işgal gibi karmaşık durumlar, kanunun sağladığı yollarla çözülebilir ve bu sayede mülkiyet hakkının adaletli bir şekilde korunması sağlanabilir.
Bu makalede tartışılan konular, mülkiyet hakkının hukuki boyutlarını anlamada ve günlük yaşamda karşılaşılan uyuşmazlıkları çözmede yardımcı olacak temel bilgileri sunmaktadır. TMK'nın ilgili maddelerinin doğru yorumlanması ve uygulanması, Mülkiyet Hukuku'nun karmaşık yapısını anlamak ve adil çözümler üretmek için vazgeçilmezdir. Bu bağlamda, makale, hukuk öğrencilerine, akademisyenlere ve uygulayıcılara değerli bir kaynak oluşturmaktadır.
İlginizi Çekebilir:
The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.
