Turkey: Türkiye'de Airbnb Ve Benzeri Kısa Süreli Konut Kiraları: Yeni Yasal Düzenlemeler Ve Turizm Sektörüne Etkileri

Turizmin küresel ekonomideki önemi ve seyahat alışkanlıklarındaki değişim, konaklama seçenekleri arasında kısa süreli konut kiralamalarını popüler bir alternatif haline getirmiştir. Airbnb gibi platformların yükselişi ve sektördeki hızlı büyüme, mevcut yasal düzenlemeleri yetersiz kılmaya başlamış ve pek çok ülkede olduğu gibi Türkiye'de de yeni düzenlemelerin yapılmasını zorunlu kılmıştır. Bu kapsamda "Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunile, turizm amaçlı kısa süreli konut kiralamalarını detaylandıran yeni normlar ve yükümlülükler düzenlenmiş ve bu kanun Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe girmiştir.

Yeni yasa, kısa süreli kiralama işlemlerini belirli bir yasal çerçeveye oturtmayı, turizm sektörünün düzenlenmesine katkıda bulunmayı ve hem mülk sahipleri hem de kiracılar için açık ve anlaşılır kurallar koymayı hedeflemektedir. Bu kanunla birlikte, konutların turizm amaçlı kısa süreli kiralanması için gerekli olan izin belgesi alınması zorunluluğu, idari yaptırımlar ve izin belgesinin nitelikleri gibi konular yasal bir çerçeveye oturtulmuştur.

I. Kanunun Amacı ve Kapsamı

7464 sayılı Kanun, konutların turizm amaçlı kısa süreli kiralanmasını ve bu sürecin belirli kural ve lisanslara tabi olmasını düzenlemekte olup, konutların turistlere ve diğer ziyaretçilere kısa süreli olarak kiralanmasının hukuki temelini oluşturmakta ve bu sürecin kontrol altında tutulmasını amaçlamaktadır. 100 güne kadar olan kiralamaları kapsayan bu düzenleme, yüz günden uzun kiralamaları yasal kapsam dışında bırakarak, geleneksel uzun dönemli konut kiralama piyasasını etkilememeyi hedefler.

Bu kapsamda, kanun; izin belgesi alma zorunluluğu, izin belgesine sahip konutlar için belirli yükümlülükler ve bu yükümlülükleri yerine getirmeyenler için uygulanacak idari yaptırımlar gibi konularda düzenlemeler getirmektedir. Bu düzenlemeler, turizm amaçlı konut kiralama işlemlerinin şeffaf, güvenilir ve düzenli bir biçimde yürütülmesini sağlamak için tasarlanmıştır.

II. İzin Belgesinin Niteliği

Kanunun üçüncü maddesi, turizm amaçlı konut kiralamalarının en önemli unsurlarından biri olan izin belgesinin niteliklerini ve alınma sürecini düzenlemektedir. İzin belgesi alınması, turizm amaçlı kiralama işlemleri için zorunlu bir adımdır ve bu işlem, sözleşme yapmadan önce gerçekleştirilmelidir. İzin belgesi alabilmek için konutun bulunduğu binadaki tüm kat maliklerinin oy birliği ile alınmış bir karar gerekmekte ve bu, özellikle çok katlı binalarda dikkate alınması gereken bir husustur. Aynı zamanda, bu belgenin alınması ve plaketin asılması yükümlülüğü doğrudan kiraya verene aittir ve bu süreç, Kültür ve Turizm Bakanlığı'nın belirlediği usul ve esaslara göre işler.

III. İzin Belgesine Tabi Mülkler ve Kişiler Kiralamalar

a. Airbnb Kiralamaları İzne Tabi Midir?

Kanun tarafından getirilen düzenlemelerin temel taşlarından biri olan izin mekanizması, turizm amaçlı kısa süreli konut kiralamalarını net bir şekilde tanımlamakta ve bu sürecin yasal sınırlarını çizmektedir. İzin kapsamındaki kiralamalar, Airbnb kiralamaları da dahil olmak üzere en fazla 100 gün ile sınırlıdır ve bu süreyi aşan kiralamalar kanun kapsamı dışında tutulmaktadır. Kanun kapsamındaki sınırlamalar ve yükümlülükler, özellikle Airbnb ve benzeri e-ticaret platformları üzerinden konutlarını kiralamak isteyen mülk sahipleri bakımından önem arz etmektedir.

Bununla birlikte, her defasında 100 günden fazla süreli kira sözleşmesi yapılmasına rağmen, ilk sözleşme tarihinden itibaren bir yıl içerisinde aynı konutun dört defadan fazla kiraya verilmesi hali yasada ayrıca düzenlenmiştir ve bu şekilde yapılan kiralamalar da izin belgesine tabi tutulmuştur. Bu kural, mülk sahiplerinin 100 günlük sınırı aşmamak adına sözleşme sürelerini manipüle etmelerini önlemeyi amaçlamaktadır.

b. Kimler İzin Belgesi Almakla Yükümlü?

İzin belgesi alma yükümlülüğü, konut sahiplerine ve konutları turizm amaçlı kiralama niyetinde olan her tüzel veya gerçek kişiye aittir. Bu belge, konutun kiralama faaliyeti için resmi bir iznin varlığını ve konutun belirli standartları karşıladığını kanıtlar. Dolayısıyla, konutunu turizm amaçlı kiralamak isteyen her kiraya verenin, sözleşme imzalamadan önce bu belgeyi almış olması gerekmektedir.

İzin belgesinin alınması için gereken prosedürler ve bu süreçte dikkat edilmesi gereken özel şartlar kanunda detaylı olarak anlatılmaktadır. Örneğin, eğer konut, üçten fazla bağımsız bölümden oluşan bir binada yer alıyorsa, bu binanın en fazla yüzde yirmi beşi için aynı kiraya veren adına izin belgesi düzenlenebilir ve belirli bir sayıdan fazla bağımsız bölüm için izin belgesi düzenlenmek isteniyorsa ek belgelerin ibrazı gerekebilir.

IV. İzin Belgesi Başvuru Koşulları ve Süreci

a. Kat Maliklerinin Onayı ve Başvuru Süreci

Turizm amaçlı kısa süreli konut kiralamalarına ilişkin kanun kapsamında, izin belgesi alabilmek için öncelikle konutun bulunduğu binadaki tüm kat maliklerinin oy birliği ile vermiş olduğu bir karar gerekmektedir. Bu karar, mülkün turizm amaçlı kiralama faaliyetine uygun olduğunu onaylar nitelikte olup, başvuru sırasında ilgili makamlara sunulmalıdır. Birden fazla bağımsız bölüm içeren binalar veya sitelerde, sadece turizm amaçlı kiralama yapılacak bağımsız bölümün bulunduğu binadaki kat malikleri bu onay sürecine tabidir. Alınan kararın bir örneği de site yönetimine iletilmelidir.

Bu koşul, özellikle çok sayıda kişinin hissedar olduğu binalarda önemli bir adımı temsil etmektedir. Çünkü tüm maliklerin rızası, binanın estetik ve sosyal yapısının korunması, gürültü ve düzensizliğin önlenmesi gibi ortak yaşam alanlarının korunması adına kritik bir öneme sahiptir.

b. Gerekli Belgeler ve İnceleme

İzin belgesi için yapılan başvuruda, öncelikle konutun yangın, sağlık ve güvenlik standartlarına uygunluğunu gösteren belgeler ve kat maliklerinin oy birliğiyle aldığı karar sunulmalıdır. Ayrıca, başvuru dosyasında konutun minimum konaklama hizmet standartlarını karşıladığına dair kanıtlar ve ilgili diğer yasal belgeler yer almalıdır.

İnceleme sürecinde, belgelerin tam ve doğru olması yanında, mülkün fiziki koşulları ve sunduğu hizmetlerin turizm standartlarına uygunluğu da değerlendirilir. Bu süreç, mülkün turizm amaçlı kullanımı için bir güvenlik sertifikası niteliği taşımakta ve konutun kiralama amacına uygunluğunu kanıtlamaktadır.

c. İzin Belgesi Alma ve Yenileme

İzin belgesi alındıktan sonra, bu belgenin geçerlilik süresi ve yenileme koşulları da yasal düzenlemeler çerçevesinde belirlenmiştir. Belgenin süresi dolmadan önce yenileme başvurusu yapılmalı ve herhangi bir değişiklik durumunda ilgili makamlar bilgilendirilmelidir.

V. E-Ticaret Siteleri ve Platformlar İçin Getirilen Yükümlülükler ve Yaptırımlar

Turizm amaçlı kısa süreli konut kiralamalarının büyük bir bölümü e-ticaret siteleri ve çeşitli online platformlar aracılığıyla gerçekleşmektedir. Yeni yasal düzenleme, bu platformların da yükümlülüklerini ve bu yükümlülükleri yerine getirmemeleri halinde karşılaşacakları yaptırımları belirler.

a. E-Ticaret Platformlarının Sorumlulukları

E-ticaret siteleri, platformlar ve diğer aracı hizmet sağlayıcıları, yalnızca izin belgesine sahip mülklerin kiralamalarını ilan etmeye yetkilidirler. Bu platformların, izin belgesi olmayan mülk ilanlarını yayınlamaları yasaklanmıştır. Bu platformlar, ilanlarındaki izin belgesi bilgilerinin doğruluğunu ve güncelliğini sürekli kontrol etmekle yükümlüdürler. Bu bilgilerin eksiksiz ve güncel olması, platformların yasal yükümlülüklerini yerine getirdiklerini ve kullanıcıların güvenle işlem yapabilmelerini sağlar. Bu çerçevede platformlar, ilanlarında izin belgesi numarasını açık bir şekilde belirtmek ve bu bilgiyi güncel tutmak zorundadırlar.

b. Yükümlülükleri İhlal Eden Platformlara Yaptırımlar

Yasa, izin belgesi olmaksızın ilan yayınlayan veya yasal gereklilikleri yerine getirmeyen e-ticaret siteleri ve platformlar için ciddi mali yaptırımlar öngörmektedir. Bu yaptırımlar, platformların yasal çerçeveye uymalarını sağlamak ve kiralamaların yasalara uygun şekilde yapılmasını garantilemek için tasarlanmıştır. Yasa uyarınca, izin belgesi olmadan ilan yayınlama veya yasal şartları ihlal etme durumlarında, platformlara ağır idari para cezaları uygulanabilir.

Bu süreçte, platformların düzenli denetimleri yapmak ve kullanıcıları yasal gereklilikler konusunda bilgilendirmek gibi ek sorumlulukları da bulunmaktadır. Bu yaptırımların uygulanması, platformların düzenlemelere olan uyumlarını artırmak ve sektörde şeffaflığı sağlamak için önemlidir.

Kanunun bu bölümleri, hem konut sahipleri hem de e-ticaret platformları için ciddi bir uyum süreci gerektirmekte ve turizm amaçlı kısa süreli kiralama işlemlerinin daha düzenli ve güvenilir bir yapıya kavuşmasını hedeflemektedir.

VI. Yükümlülüklere Uyulmaması Durumunda Uygulanacak Yaptırımlar ve İdari Para Cezaları

a. Genel Yaptırımlar

Yeni düzenlemeler, turizm amaçlı kısa süreli konut kiralamaları alanında yükümlülüklerin ihlali durumunda uygulanacak yaptırımları ve idari para cezalarını net bir şekilde tanımlamaktadır. Bu yaptırımlar, kanunun caydırıcılığını artırma ve sektördeki düzenin sağlanması amacını taşımaktadır.

b. İzin Belgesi Olmadan Kiralama Yapılması

İzin belgesi alınmadan kısa süreli turizm amaçlı kiralama işlemleri gerçekleştiren mülk sahiplerine yönelik olarak, bir milyon Türk lirasına kadar idari para cezası uygulanabilmektedir. Bu cezanın miktarı, ihlalin niteliğine ve kapsamına göre değişebilir.

c. Yüz Günden Fazla Kiralama Yapılması

Yüz günden fazla süreli kira sözleşmeleri yapılmasına rağmen, bir yıl içerisinde aynı konutu dört defadan fazla kiraya veren mülk sahiplerine, kanunun öngördüğü şartlara uygun hareket etmedikleri için bir milyon Türk lirası idari para cezası uygulanır. Bu düzenleme, yasa kapsamındaki kiralama süre ve sıklığını aşan durumları kontrol altına almayı hedefler.

d. E-Ticaret Platformlarının Sorumlulukları ve Cezaları

E-ticaret siteleri ve platformların izinsiz olarak mülk ilanları yayınlaması, yanıltıcı bilgi vermesi, yasal düzenlemelere aykırı davranışlarda bulunması da ayrıca ağır idari para cezalarına tabi tutulmuştur. Bu cezaların amacı platformların sorumluluklarını ciddiye almalarını ve tüketicilerin haklarını korumalarını sağlamaktır.

e. İdari Para Cezalarının Uygulanması

İdari para cezalarının uygulanması, ilgili bakanlık ve valilikler tarafından gerçekleştirilmekte olup, cezaların kesinleşmesi ve tahsilatı konusunda ilgili mevzuat hükümleri geçerlidir. Cezaların yüksekliği, ihlallerin önlenmesi ve kanuna uyumun teşvik edilmesi açısından önemli bir rol oynar.

f. İhlal Durumunda Ek Tedbirler

Sadece para cezaları ile sınırlı kalmayan yaptırımlar, gerektiğinde ek tedbirleri de içermektedir. Örneğin, tekrarlanan ihlallerde, faaliyetlerin durdurulması veya izin belgesinin iptali gibi daha ağır yaptırımlar uygulanabilir.

g. İtiraz ve Düzeltme Süreçleri

Cezalara itiraz edilebilir ve yükümlülüklerin ihlal edildiği tespit edilen durumlarda, mülk sahipleri ve platformlar için düzeltme ve uyum süreçleri öngörülmüştür. Bu süreçler, ihlallerin düzeltilmesi ve ileride aynı ihlallerin tekrarlanmaması için bir fırsat sunar.

Kanunun bu bölümü, sektördeki düzensizliklerin ve yasal olmayan faaliyetlerin önüne geçmeyi amaçlamakta ve sektördeki tüm paydaşların yasal çerçeveye uymalarını zorunlu kılmaktadır. Yaptırımların detayları ve cezaların miktarları, konunun ciddiyetini ve kanun koyucunun bu konuya verdiği önemi yansıtmaktadır.

VII. Sonuç ve Eleştiri

Türkiye'deki turizm amaçlı kısa süreli konut kiralamalarına yönelik hukuki çerçevede yapılan bu kapsamlı düzenleme, seyahat edenlerin ve mülk sahiplerinin ihtiyaçlarını gözeterek hazırlanmıştır. 7464 sayılı Kanun ile getirilen yeni kurallar, turizm sektöründe daha düzenli ve güvenilir bir yapı inşa etmeyi amaçlamaktadır. Mülk sahipleri için izin belgesi alma zorunluluğu, belirli standartları yerine getirme gerekliliği ve bu yükümlülüklerin ihlali durumunda uygulanacak yaptırımlar, turizm endüstrisinde önemli bir dönüşümün işaretleridir.

Ancak, izin belgesi alım sürecinin gerekli kıldığı prosedürler, özellikle de binanın tüm maliklerinden oybirliğiyle onay alma şartı, kısa süreli kiralamalar için önemli bir engel teşkil etmektedir. Bu koşul, birden fazla sahibi bulunan binalarda oybirliği sağlamanın zorluğu nedeniyle ciddi sorunlara yol açabilecektir. Kat maliklerinin kısa süreli kiralama faaliyetlerine yönelik olumsuz tavır alabileceği göz önüne alındığında, söz konusu oybirliği kuralı izin almayı neredeyse imkansız hale getirebilecektir.

Söz konusu oybirliği şartı, Airbnb gibi platformlar için uygun mülk sayısında önemli ölçüde düşüşe yol açabilir ve genel kısa süreli kiralama piyasasını ve daha geniş turizm ekonomisini etkileyebilir. Seyahat edenler için seçeneklerin sınırlanması, turizm ekonomisinin canlı bir parçası olan kısa süreli kiralama piyasasında daralmaya yol açabilir.

Buna ek olarak, turist konaklamalarının kalitesini ve güvenliğini arttırmayı amaçlayan yasanın katı düzenlemeleri, gerekli izinleri almak için karmaşık bürokratik süreçleri aşmakta zorlanacak olan veya kaynakları sınırlı olan küçük mülk sahiplerini dolaylı yoldan dezavantajlı duruma düşürebilir. Bu durum, büyük işletmecilere veya kurulu otellere avantaj sağlayarak daha az rekabetçi bir pazar oluşmasına neden olabilir.

E-ticaret platformlarına yönelik getirilen kurallar ve yükümlülükler, yanıltıcı uygulamalara karşı bir koruma olarak işlev görmekte ve tüketici güvenini sağlamayı amaçlamaktadır. Ancak, yasanın uyum konusundaki katı tutumu ve uygulayacağı ağır idari para cezaları, düzensizliklere ve yasa dışı faaliyetlere karşı ne denli ciddi bir yaklaşım benimsendiğini vurgulamaktadır. Bu tür yaptırımlar, yasanın ciddiyetini göstermekte ve uyuma teşvik etmede önemli bir işlev görmektedir. Ancak aynı zamanda, sektörün pazar dinamiklerine uyum sağlama ve esnekliğini koruma konusunda endişelere de yol açmaktadır.

Sonuç olarak, bu kanunun yürürlüğe girmesi ve hükümlerine uyum sağlanması, olası yaptırımlar ve para cezalarından kaçınmak için son derece önemlidir. Ancak, izin ve lisans alma ile ilgili zorluklar, özellikle de kat maliklerinden oybirliği ile onay alma gerekliliği, dinamik ve büyüyen bir sektörün gelişimini ciddi anlamda kısıtlama potansiyeline de sahiptir.

Bu kanunu getirdiği yeni dönemde paydaşların yapıcı diyalog içinde olmaları ve kısa süreli kiralama pazarının canlılığını ve kapsayıcılığını koruyacak dengeli çözümler aramaları hayati önem taşımaktadır. Kanunun niyetlerini güvenlik, kalite ve güvenilirlik açısından desteklerken, sektörün bu yeni düzenleyici manzaraya uyum sağlama kapasitesi, turizm ve kısa süreli kiralama sektörünün Türkiye'deki geleceğini şekillendirecektir.