Genel Bakış

Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının (“GYO”) kuruluşlarına, kurucularına, paylarının ihracına, satışına ve devrine, faaliyetlerine, yönetim ilkelerine, ortaklarında ve yöneticilerinde aranacak niteliklere, kar dağıtımına, yatırımcıların bilgilendirilmesi de dahil tabi oldukları diğer yükümlülüklere ve anonim ortaklıkların GYO'ya dönüşümüne ilişkin esaslar Sermaye Piyasası Kurulu'nun (“SPK”) III.48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Tebliğ'inde (“Tebliğ”) düzenlenmiştir.

GYO, gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri, gayrimenkule dayalı haklar, altyapı yatırım ve hizmetleri, sermaye piyasası araçları ve Kurulca belirlenen diğer varlık ve haklardan oluşan portföyü işletmek amacıyla paylarını ihraç etmek üzere kurulan bir sermaye piyasası kurumudur.

GYOlar, münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan bir portföyü işletmek üzere kurulabileceği gibi belirli bir projeye, gayrimenkule veya altyapı yatırım ve hizmetine yatırım yapmak ya da belirli bir alanda faaliyet göstermek amacıyla da kurulabilirler.

Altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işleten GYOların münhasıran bu faaliyette bulunmak üzere kurulmaları/dönüşmeleri zorunludur ve esas sözleşmelerinde bu yönde bir hüküm yer almalıdır. 

Münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek GYOlar, altyapı yatırım ve hizmeti ile ilişkili olmayan gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri ve gayrimenkule dayalı haklara yatırım yapamazlar. Diğer GYOlar da altyapı yatırım ve hizmetleri ile bunlar kapsamındaki varlık ve haklara yatırım yapamazlar.

Belirli alanlarda faaliyet göstermek veya belirli bir projeye, gayrimenkule veya altyapı yatırım ve hizmetine yatırım yapmak üzere kurulan GYOların aktif toplamlarının en az %75'i bu faaliyet kapsamında yapılan yatırımlardan oluşmalı ve unvanlarında söz konusu faaliyete, projeye, gayrimenkule veya altyapı yatırım ve hizmetine ilişkin bir ifadeye yer verilmelidir.

Kuruluş ve Dönüşüm Şartları

GYOlar ilk başta bir GYO olarak kurulabileceği gibi, anonim ortaklıklar esas sözleşmelerini Sermaye Piyasası Kanunu (“Kanun”) ve Tebliğ hükümlerine uygun olarak değiştirerek GYO'ya dönüşebilirler. Münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek GYOların esas sözleşmelerinde ortaklık aktif toplamının asgari %75'inin altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşacağının açıkça belirtilmesi gerekir ve bu tür GYOlara yalnızca altyapı şirketleri dönüşebilir. 

GYO kuruluş ve dönüşüm şartları aşağıdaki gibidir: 

a) kayıtlı sermayeli anonim ortaklık şeklinde kurulmalı veya anonim ortaklık niteliğinde olup kayıtlı sermaye sistemine geçmek için SPK'ya başvurmalı,

b) kuruluşta başlangıç sermayesi, dönüşümde ise mevcut ödenmiş veya çıkarılmış sermayesi ile öz sermayesinin her biri 64.500.000 TL'den az olmamalı, münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşacak portföyü işletecek ise 210.000.000 TL'den az olmamalı,

c) yukarıda belirtilen sermaye tutarının:

  • 000.000 TL'den az olması halinde, sermayeyi temsil eden paylarının en az %10'u,
  • 000.000 TL ve daha fazla olması halinde ise, sermayenin 12.900.000 TL'lik, münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecekse 21.000.000 TL'lik kısmını temsil eden payları kuruluşta nakit karşılığı çıkarılmış olmalı ve nakit karşılığı çıkarılan pay bedellerinin tamamı ödenmeli, dönüşümde ise nakit karşılığı çıkarılmış olmalı veya son hesap dönemine ait bağımsız denetimden geçmiş konsolide olmayan veya bireysel finansal tablolarında dönen varlıklar grubu altında yer alan nakit ve nakit benzerleri ile finansal yatırımlar kalemlerinin toplamı burada belirtilen oran ya da tutar kadar olmalı,

d) ticaret unvanında "Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı" ibaresini taşımalı veya unvanını bu ibareyi içerecek şekilde değiştirmek üzere SPK'ya başvurmalı,

e) kurucu ortakları veya mevcut ortakları, genel müdür ve yönetim kurulu üyeleri Tebliğ'de öngörülen şartları taşımalı,

f) esas sözleşmesi Kanun ve Tebliğ hükümlerine uygun olmalı veya mevcut esas sözleşmesini Kanun ve Tebliğ hükümlerine uygun şekilde değiştirmek için SPK'ya başvurmalı,

g) portföyünde yer alan varlıkların nitelikleri ve ortaklık aktif toplamı içinde sahip olduğu ağırlıklar Tebliğ'de yer alan nitelik ve sınırlamalara uygun olmalı,

h) kuruluşta ayni sermaye konması halinde ayni sermaye değerini tespit edilmiş olmalı,

i) başlangıç sermayesinin veya çıkarılmış sermayesinin %25'i oranındaki paylarının Tebliğ'de belirtilen süre ve esaslar dahilinde halka arz edileceğinin, münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecekse halka arz edileceği veya nitelikli yatırımcıya satılacağı SPK'ya karşı taahhüt edilmeli, ve

j) sermayesi, son iki yıl içinde, varlıkların rayiç değere taşınması suretiyle oluşan fonlardan artırılmamış olmalı.

Kuruluş veya dönüşüm için SPK tarafından belirlenen standart bir form ve ilgili formda belirtilen belgelerle SPK'ya başvuru yapılmalıdır. SPK başvuruyu mevzuat hükümlerine uygunluk yönünden inceler ve başvurunun uygun bulunması halinde, ortaklık esas sözleşme değişikliklerinin onaylanması için Gümrük ve Ticaret Bakanlığı'na başvurur. Esas sözleşme değişikliğinin onaylanacağı genel kurulun, konuya ilişkin SPK izninin tebellüğ edildiği tarihi takip eden en geç 30 gün içinde gerçekleştirilmesi ve genel kurul kararının genel kurul toplantısını takip eden en geç 15 gün içerisinde ticaret siciline tescil ettirilmesi gerekir.

Payların İhracı ve Satışı 

GYOların paylarını halka arz yoluyla satabilmeleri için, kuruluşlarının veya esas sözleşme değişikliklerinin ticaret siciline tescilini takip eden 3 ay içinde çıkarılmış sermayelerinin asgari %25'ini temsil eden payların halka arzına ilişkin izahnamenin onaylanması talebiyle SPK'ya başvurmaları gerekir. 

Münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek GYOların ise paylarını halka arz yoluyla satabilmeleri için, çıkarılmış sermayelerinin 420.000.000 TL'den az olması halinde kuruluşlarının veya esas sözleşme değişikliklerinin ticaret siciline tescilini takip eden 4 yıl içinde, çıkarılmış sermayelerinin 420.000.000 TL ve daha fazla olması halinde ise kuruluşlarının veya esas sözleşme değişikliklerinin ticaret siciline tescilini takip eden 6 yıl içinde çıkarılmış sermayelerinin asgari %25'ini temsil eden payların halka arzına ilişkin izahnamenin onaylanması talebiyle SPK'ya başvurmaları gerekir.

Münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek GYOların esas sözleşmelerinde hüküm bulunmak kaydıyla paylarını sadece nitelikli yatırımcılara satmaları da mümkündür. 

Halka arz sonrasında, GYO'nun çıkarılmış sermayesinin asgari %25'i oranındaki paylarının halka açık pay niteliğinde olması zorunludur.

Halka arz edilmek üzere gerekli hazırlıkları yaparak SPK'ya başvurmayan ortaklıklar veya gerekli şartları sağlamadığı için başvurusu SPK tarafından onaylanmayan ortaklıkların, GYO olarak faaliyette bulunma hakları ortadan kalkar. Bu ortaklıkların, esas sözleşme hükümlerini GYO faaliyetini kapsamayacak şekilde değiştirmek ve kayıtlı sermaye sisteminden çıkmak üzere SPK'ya başvurmaları gerekir.

Payların Niteliği ve Devri

GYO payları nama veya hamiline yazılı olarak ihraç edilebilir. İhraç edilen paylara yalnızca yönetim kurulu üyelerinin seçiminde aday gösterme imtiyazı tanınabilir. Halka açılma sonrasında, hiçbir şekilde yönetim kurulu üyeliğine aday gösterme imtiyazı da dahil olmak üzere imtiyaz yaratılamaz.

Payların halka arzından veya nitelikli yatırımcıya satışından önce sermayenin %10 ve daha fazlasını temsil eden payların devirleri ile herhangi bir orana bakılmaksızın imtiyazlı payların devirleri SPK iznine tabidir. Bu kapsamdaki pay devirlerinde, yeni payları edinecek kişilerin Tebliğ'de yer alan şartları karşılamaları gerekir. Yönetim kontrolünün elde edilmesini sağlayan miktardaki imtiyazlı payların devri de SPK iznine tabidir. Yönetim kontrolü sağlayan paylara sahip olan ortakların, Tebliğ'de yer alan şartları sağlayamamaları halinde, söz konusu payları, şartları sağlayamadıkları tarihten itibaren en geç üç ay içerisinde elden çıkarmaları gerekir.

Yatırım ve faaliyetlere ilişkin esaslar

a. Faaliyete İlişkin Esaslar ve Sınırlamalar

GYOların yatırım faaliyetleri ve yatırım faaliyetlerine ilişkin sınırlamalar Tebliğ'de detaylı olarak belirtilmiştir. Diğer birçok faaliyetin yanında, GYOların, alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla her türlü gayrimenkulü satın almasına, satmasına, kiralamasına veya satmayı vaat etmesine izin verilmiştir. Münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar sadece altyapı yatırım ve hizmet konusu olan gayrimenkuller ile ilgili olan işlemleri gerçekleştirebilir.

Aracılık faaliyeti kapsamında olmamak kaydıyla yerli ve yabancı sermaye piyasası araçlarını alabilir ve satabilir, Türk Lirası cinsinden vadeli mevduat veya katılma hesabı, yabancı para cinsinden ise vadeli ve vadesiz mevduat veya özel cari ve katılma hesabı açtırabilirler, sermaye piyasası araçlarını ödünç verebilirler.

GYOlar hiçbir şirkette sermaye veya oy haklarının %5'inden fazlasına sahip olamazlar, Tebliğ'de izin verilen işlemler dışında ticari, sınai veya zirai faaliyetlerde bulunamazlar, hiçbir şekilde gayrimenkullerin, altyapı yatırım ve hizmetlerinin inşaat işlerini kendileri üstlenemez, bu amaçla personel ve ekipman edinemezler, hiçbir surette otel, hastane, alışveriş merkezi, iş merkezi, ticari parklar, ticari depolar, konut siteleri, süper marketler ve bunlara benzer nitelikteki gayrimenkulleri ticari maksatla işletemez ve bu amaçla personel istihdam edemezler, kredi veremezler. GYO'nun tek bir ihraççıya ait para ve sermaye piyasası araçları yatırımlarının toplamı GYO'nun aktif toplamının %10'unu aşamaz.

GYOlar, fon ihtiyaçlarını veya portföyleri ile ilgili maliyetleri karşılamak amacıyla hesap dönemi sonunda hazırlayıp kamuya açıkladıkları konsolide olmayan veya bireysel finansal tablolarında yer alan öz sermayelerinin beş katı kadar kredi kullanabilirler, sermaye piyasası mevzuatındaki sınırlamalar dahilinde borçlanma aracı ihraç edebilirler.

Münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek GYOların faaliyetlerine ilişkin sınırlamalar da Tebliğ'de ayrıca detaylı olarak belirtilmiştir. Diğer sınırlamalar yanında, yurtdışında gerçekleştirilen altyapı yatırım ve hizmetleri ile bunlara ilişkin projelere yatırım yapamazlar.

b. Portföye İlişkin Esaslar ve Sınırlamalar

 GYOların portföylerine ilişkin sınırlamalar da Tebliğ'de detaylı olarak belirtilmiştir. Diğer sınırlamalar yanında GYOlar gayrimenkullere, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule dayalı haklara, gayrimenkul yatırım fonu katılma paylarına ve sermayesine %100 oranında iştirak ettikleri şirketlere aktif toplamının en az %51'i oranında yatırım yapmak zorundadırlar. Bu oran münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecekler aktif toplamının %75'i olarak belirlenmiştir. Bu orana aykırılık halinde, aykırılığın oluştuğu hesap döneminin sonundan itibaren SPK tarafından GYOlara bir yıl süre verilebilir. Süre sonunda da bu aykırılığın giderilmemesi halinde, sürenin bitiminden itibaren en geç 3 ay içerisinde esas sözleşme hükümlerini gayrimenkul yatırım ortaklığı faaliyetini kapsamayacak şekilde değiştirmek için SPK'ya başvurulur.

Portföye alınacak her türlü bina ve benzeri yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Portföye ancak gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Portföyünde bulunan ve alımından itibaren beş yıl geçmesine rağmen üzerlerinde proje geliştirilmesine yönelik herhangi bir tasarrufta bulunulmayan arsa ve arazilerin oranı aktif toplamının %20'sini aşamaz.

GYOlar, mülkiyeti başka kişilere ait olan gayrimenkuller üzerinde kendi lehine üst hakkı, intifa hakkı ve devre mülk irtifakı tesis edebilir ve bu hakları üçüncü kişilere devredebilirler. Mülkiyetlerini edinmek kaydıyla yurt dışındaki gayrimenkullere ve yabancı sermaye piyasası araçlarına yatırım yapabilirler.

Değerlemeye İlişkin Esaslar

GYOlar Tebliğ'de sayılan işlemler için, işleme konu olan varlıkların ve hakların rayiç değerlerini ve rayiç kira bedellerini tespit ettirmekle yükümlüdürler. 

Portföye alınacak varlıkların ve hakların rayiç değerleri ile rayiç kira bedellerinin değer tespitinin SPK tarafından nitelikleri belirlenen kurum ve kuruluşlara yaptırılması zorunludur. Bu değerleme kuruluşunun seçimi yine Tebliğ'de belirlenen şartlara göre yapılmalıdır. Buna göre, değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için değerleme hizmeti alınacak bir değerleme kuruluşunu yönetim kurulu kararıyla belirlemeleri, bunu kamuya açıklamaları ve kararın bir örneğini SPK'ya göndermek zorundadırlar. Belirlenen değerleme kuruluşları ancak değiştirilme gerekçesinin SPK'ya gönderilmesini takiben SPK onayı ile değiştirilebilir. 

GYOlar, portföylerinde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için aynı gayrimenkul değerleme kuruluşundan üst üste en fazla üç yıl hizmet alabilirler. 

GYO'nun portföyünde yer alan veya alması planlanan varlıklara ilişkin olarak yapılacak alım satım, kiralama ve benzeri işlemler tespit edilen ekspertiz değerleri dikkate alınarak gerçekleştirilir. Mevcut piyasa veya ödeme koşulları dikkate alınarak yapılacak alım işlemlerinde ekspertiz değerlerinden daha yüksek, satım ve kiralama işlemlerinde ise ekspertiz değerinin %95'inden daha düşük değerlerin esas alınması durumunda, bu durumun kamuya açıklanması zorunludur.

Kamuyu Aydınlatma ve Yatırımcıların Bilgilendirilmesi 

GYOlar, Tebliğ'de sayılan işlemlere konu olacak varlıkların ve hakların rayiç değerlerini ve rayiç kira bedellerine ilişkin yaptırdıkları değerleme raporlarını KAP'ta ilan etmekle yükümlüdürler, kamuya açıkladıkları son finansal tablolarında yer alan aktif toplamının %2'sini geçen alım, satım veya kiralama işlemlerini, en geç işlemin yapılmasını takip eden ilk iş günü içinde KAP'ta ilan ederler. %2'sini geçmeyen alım, satım veya kiralama işlemlerini ise toplu olarak en geç hesap döneminin bitimini izleyen 10 iş günü içerisinde KAP'ta ilan etmekle yükümlüdürler.

Halka arz dönemi ve bu dönem dışında yapılacak ilan ve reklamlarda yer alan bilgiler, yanlış, yanıltıcı, temelsiz, abartılı veya eksik olmamalı, ortaklığın mevcut koşullarına ilişkin olarak tasarruf sahiplerinin yanlış fikirler edinmelerine neden olmamalı, ortaklığın verimliliği, kârlılığı, mali durumu hakkında yanıltıcı ifadeler içermemeli ve bu ilan ve reklamlarda ortaklık portföyünde yer alan varlıkların gerçek durumları ile örtüşmeyen yazı, resim, fotoğraf veya görüntü kullanılmamalıdır.

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.