Turkey: AVM Ve İşletmeler Arasındaki İlişkileri Düzenleyen Yeni Yönetmelik

08.2022 tarihinde Alışveriş Merkezleri (“AVM”) ile AVM'deki işletmeler arasındaki ilişkiyi düzenleyen yönetmelikte değişikliğe gidildi.

A. Tanımlara İlişkin Yapılan Değişiklikler

• Ortak Gider; Ortak kullanım alanlarına ilişkin elektrik, su, doğalgaz, yenileme niteliğinde olmayan bakım ve onarım, güvenlik, temizlik ve sağlık giderleri gibi alışveriş merkezinin aynına ilişkin olmayan ortak kullanım alanı giderleri ile yönetim giderini,
• Ortak Gelir; Ortak kullanım alanlarından elde edilen reklam, geçici kiralama, pazarlama, kültürel ve sanatsal faaliyet, baz istasyonu, ATM ve diğer ortak kullanım alanı gelirleri ile 11 inci maddenin üçüncü fıkrası kapsamında ortak giderlerden hesaplanılan avanslardan elde edilen her türlü geliri,
• Yönetim Giderleri; Alışveriş merkezinde fiilen çalışan bordrolu yönetim personelinin göreviyle ilgili giderleri, şeklinde ifade edilerek ortak kullanım alanlarına ilişkin elektrik, su, doğalgaz, yenileme niteliğinde olmayan bakım ve onarım gibi ortak kullanım alanı giderleri ile alışveriş merkezinde fiilen çalışan bordrolu yönetim personelinin göreviyle ilgili giderlerin ortak gider olduğu ve alışveriş merkezindeki işletmelerden yalnızca bu giderler için ortak gider katılım payı tahsil edilebileceği kabul edildi.

Bundan böyle söz konusu giderlerin dışında kalan giderler ile ortak gider niteliğini haiz olup belgelendirilmeyen giderler için işletmelerden herhangi bir bedel talep edilemeyecek. Ayrıca ortak kullanım alanlarından elde edilen geçici  kiralama, reklam, pazarlama, kültürel ve sanatsal faaliyet, baz istasyonu, ATM ve diğer ortak kullanım alanı gelirleri ile alışveriş merkezi yönetimlerince işletmelerden alınan gider avanslarından elde edilen her türlü gelir ortak gelir kabul edildi ve bu gelirlerin yalnızca ortak giderlerin karşılanmasında kullanılabileceğine dair kurala bağlanmış oldu.

B. Ortak Gider Paylaşım Usulünde Yapılan Değişiklikler

Değişiklik ile Yönetmeliğin 11. maddesinin başlığı “Ortak Giderler” şeklindeyken hem içerikteki düzenlemeleri hem de başlığı değiştirilerek başlığı “Ortak Gider Paylaşımı” şeklinde değiştirildi.

Yeni düzenleme uyarınca ortak gider, alışveriş merkezindeki perakende işletmelerin satış alanlarının, alışveriş merkezinin satış alanı oranı ölçüsüne göre paylaştırılmasına karar verildi.

Önceden AVM yönetimi ile perakende işletmeler, paylaşımın nasıl olacağına dair, oybirliği karar alarak kendi aralarında belirleyebilmekteydi. AVM yönetimi ile perakende işletmeler arasında mutabakat sağlanamadığı durumlarda ise ortak giderler AVM'deki perakende işletmelerin satış alanlarının, AVM'nin satış alanı oranına göre paylaştırılması yoluna gidilmekteydi.

Yani yeni yönetmelik ile, perakende işletmelerin oy birliği ile paylaşım usulünü belirleme hakkı verilmeyerek ki uygulamada AVM yönetimi ile işletmeler arasında anlaşma oranı da bir hayli düşük olduğundan tartışma yaşanmasını istemeyen Bakanlık, hali hazırda zaten tercih edilen oran hesabı yöntemini yönetmelikte tek seçenek olarak düzenlemeyi tercih etmiştir.

C. Ortak Gider Niteliği Bulunmayan Giderler

O halde bu yönetmelik değişikliği yayımlandığı gibi yürürlüğe girdiğinden AVM'nin ortak gideri niteliğinde olmayan ve AVM maliki veya yönetimine ait giderler olduğu kabul edilen reklam, pazarlama ve danışmanlık gibi giderler için alışveriş merkezindeki işletmelerden bundan böyle herhangi bir bedel tahsil edilemeyecek. Ancak, sözleşme serbestisi ilkesi doğrultusunda Yönetmelik değişikliğinden önce -08.2022 tarihinden önce- kurulan sözleşmelerde hüküm bulunması halinde bahse konu giderler için işletmelerden sözleşmeler yenileninceye ya da uzatılmış sayılıncaya kadar katılım payı tahsil edilebilecektir. Yine Yönetmelik değişikliğinden önce kurulan sözleşmelerde yönetim giderlerinin alt kalemlerinin belirtilmediği durumda işletmelerden yalnızca AVM'de fiilen çalışan bordrolu yönetim personelinin göreviyle ilgili giderler için katılım payı tahsil edilebilecektir.

D. Ortak Giderlerden Avans Alınmasına Dair Değişiklikler

Yeni düzenlenme ile Ortak giderler için alınabilecek avans oranında değişikliğe gidilmemiştir. Ancak alınacak alınacaktan mahsup işleminin tamamlanma süresi hakkında değişikliğe gidilmiştir. Yeni halde AVM yönetimi, bir önceki yılın kesinleşen ortak giderinin yeniden değerleme oranında artırılması suretiyle hesaplanan tutar üzerinden avans alabilecektir. Alışveriş merkezi yönetimi avans aldığı takdirde yeni yönetmelik öncesinde, alınan yıl ne zamansa o yılın sonuna kadar mahsup işlemi gerçekleştirilmekteyken yeni yönetmelik ile avansın ait olduğu yılı izleyen şubat ayının sonuna kadar mahsup işleminin gerçekleştirilmesi gerekecektir.

E. Ortak Gelir ve Gider Raporuna İlişkin Değişiklikler

Eski düzenleme de AVM yönetimleri bir önceki yılın ortak giderler ile ortak kullanım alanı gelirlerine ilişkin raporları hazırlayıp her yıl mart ayı sonuna işletmelere göndermekteyken, yeni düzenleme ile rapor, nisan ayı sonuna kadar gönderilecektir. Ayrıca Raporun hazırlanmasına esas teşkil eden gelir ve gider belgeleri ile hizmet sözleşmelerinin birer örneği, talepleri halinde on beş gün içinde perakende işletmelere verilmesine dair düzenleme yapılmıştır.

Bakanlık, ortak gelir ve gider raporunda asgari olarak bulunması gereken hususlar açıkça yeni yönetmelikte belirtmek istemiş ve açıkça AVM yönetimleri tarafından raporda dikkat edilmesi gereken hususları düzenlemiştir.

Buna göre ortak gelir ve gider raporunda asgari olarak aşağıdaki hususlar yer alacaktır:

• Alışveriş merkezinin adı ve iletişim bilgileri ile rapor dönemi.
• Alışveriş merkezi maliki ve yönetiminin ad, unvan ve iletişim bilgileri ile vergi dairesi ve vergi numarası.
• Alışveriş merkezinin satış alanı.
• Büyük mağaza sayısı ile boş ve dolu olanlar belirtilmek suretiyle iş yeri sayısı ve bu iş yerlerinin satış alanları.
• Ortak kullanım alanlarının niteliği ve sayısı ile bu alanların ayrı ayrı ve toplam büyüklükleri.
• Tür ve tutarları ayrı ayrı belirtilmek suretiyle ortak gelir ve giderler.
• Birim satış alanına düşen ortak gider tutarı.
• Ortak gider katılım payı dağıtımına esas ortak gider tutarı, perakende işletmeler tarafından karşılanan ortak gider tutarı ve boş iş yerleri ile perakende işletmeler adına malik tarafından karşılanan ortak gider tutarları.
• Alışveriş merkezi içindeki her bir perakende işletmenin adı, unvanı, satış alanı, hesaplanan ortak gider katılım payı, malik tarafından karşılanan katılım payı ile bu işletmelerden alınan avans ve yapılan mahsup işlemi neticesinde işletmelerce ödenen veya işletmelere iade edilen tutarları gösteren ortak gider katılım payı tablosu.
• Elektrik, su, doğalgaz gibi ortak giderlere ilişkin sayaçları numaralarıyla birlikte gösteren sayaç düzen krokisi.

Şeklinde düzenlemeye yer verilerek ortak gelir ve gider raporunun asgari standartları belirlenmiş oldu.

Bu düzenleme ile gerçeğe uygun, şeffaflığın ve hesap verilebilirliğin arttırılarak ortak gelir ve gider raporunun oluşturulmasına ilişkin muhtemel ihtilafların bu şekilde ortadan kaldırılmasını amacıyla raporda bulunması gereken asgari unsurları açık ve detaylı şekilde belirgin kılınmak istenmiştir.

F. Bağımsız Denetim Raporu Düzenlemesi

Yeni düzenleme uyarınca AVM yönetiminin ortak gider paylaşımına ilişkin uygulamaları bağımsız denetime tabi kılınmış oldu. Yeni halde ortak gider katılım payı hesaplama ve tahsilatları ile raporlamalarının mevzuata uygun olup olmadığının kontrol ve tespiti amacıyla alışveriş merkezi yönetimlerine bağımsız denetim yükümlülüğü getirilerek söz konusu uygulamalar her yıl Kamu Gözetimi Muhasebe ve Denetim Standartları Kurumu tarafından yetkilendirilen bağımsız denetim kuruluşlarınca denetlenerek rapora bağlanması ve akabinde AVM'deki işletmelerin bilgisine sunulması gerekecektir.

Bağımsız denetim kuruluşlarınca hazırlanacak raporda Yönetmeliğe aykırı tüm uygulamalar ayrıntılı şekilde belirtilecektir.

Böylece bakanlıkça yapılan denetimlerle birlikte AVM'lerin ortak gelir ve giderlerine ilişkin bağımsız denetim işleminden farklı olarak çifte denetim yapılması sağlanarak, bu hususlarda yaşanan mağduriyet ve mevzuata aykırılıkların önüne geçilmesi planlanmıştır.

G. Ortak Gelir Tahsilatının Ortak Giderlerden Fazla Olması Halinde Fazla Bedelin İade Edilip Edilmeyeceği Meselesi

Yeni düzenleme ile Ortak gider katılım payları tahsilat amacı dışında kullanılamaz. Ortak gelirler, tahsil edildikleri yılın ortak giderlerinin karşılanmasında kullanılır. Bir takvim yılındaki ortak gelir tahsilatının ortak gider toplamından fazla olması durumunda, ortak gider toplamını aşan kısım, bir sonraki yılın ortak giderlerinin karşılanmasında kullanılır. Yeni düzenleme ile ortak gelir tahsilatının ortak giderden fazla olması ihtimali eski düzenleme ile düzenlenmediğinden; bu husus açıklığa kavuşturularak, böyle bir ihtimalin var olması halinde artan kısım bir sonraki yılın ortak giderlerini karşılamak üzere kullanılacaktır.

H. Özet

Akabinde tanımı yapılmayan fakat uygulamada AVM yönetimi ve işletmeler arasında sürekli olarak ifade edilen ortak gider, ortak gelir ve yönetim giderlerin tanımı yapılmış oldu. Buna göre;

• Ortak Gider; Ortak kullanım alanlarına ilişkin elektrik, su, doğalgaz, yenileme niteliğinde olmayan bakım ve onarım, güvenlik, temizlik ve sağlık giderleri gibi alışveriş merkezinin aynına ilişkin olmayan ortak kullanım alanı giderleri ile yönetim giderini,
• Ortak Gelir; Ortak kullanım alanlarından elde edilen reklam, geçici kiralama, pazarlama, kültürel ve sanatsal faaliyet, baz istasyonu, ATM ve diğer ortak kullanım alanı gelirleri ile 11 inci maddenin üçüncü fıkrası kapsamında ortak giderlerden hesaplanılan avanslardan elde edilen her türlü geliri,
• Yönetim Giderleri; Alışveriş merkezinde fiilen çalışan bordrolu yönetim personelinin göreviyle ilgili giderleri şeklinde kısaca tanımlanmıştır.

Yapılan bir değişiklik ise ortak gider avanslarından yapılacak mahsup işlemlerinin Şubat sonuna kadar yapılabileceği kararlaştırılmıştır.

Değişiklik içeren düzenlemeleri incelemeye devam ettiğimizde madde 11/3'te daha evvel ortak giderlerden avans alabilen AVM yönetimi, yeni düzenleme ile yine alabilmekte ancak yeni yönetmelik öncesinde, avansın alındığı yılın sonuna kadar mahsup işlemi gerçekleştirilmekteyken yeni düzenleme ile şubat ayı sonuna kadar mahsup işlemi gerçekleştirilebileceklerdir. Yönetmelikle yapılan değişiklik uyarınca ortak gider avanslarından yapılacak mahsup işlemlerinin artık şubat sonuna kadar yapılacağı kararlaştırılmıştır

Madde 11/6'da da bir yenilik getirildi. Ortak gelir ve gider raporunun asgari standartları belirlenerek alışıla gelmiş bir şekilde daha önceki düzenleme de her yıl mart ayı sonuna kadar, “bir önceki yılın ortak giderleri ile ortak kullanım alanı gelirlerine ilişkin rapor hazırlayarak perakende işletmelere gönderen AVM yönetimleri” yeni düzenleme ile her yıl nisan ayı sonuna kadar göndermek durumunda bırakılmıştır.

Madde 11/7'deki yenilik uyarınca ortak gider katılım payı hesaplama ve tahsilatları ile raporlamalarının asgari standartlarda yapılıp yapılmadığı yani mevzuata uygun olup olmadığının kontrol ve tespiti amacıyla AVM yönetimlerine bağımsız denetim yükümlülüğü getirilerek söz konusu uygulamaların her yıl Kamu Gözetimi Muhasebe ve Denetim Standartları Kurumu tarafından yetkilendirilen bağımsız denetim kuruluşlarınca denetlenerek rapora bağlanması ve akabinde AVM'deki işletmelerin bilgisine sunulması gerekli ve uygun görülmüştür. Bağımsız denetim kuruluşlarınca hazırlanacak raporda Yönetmeliğe aykırı tüm uygulamalar ayrıntılı şekilde belirtilecek. Böylece bakanlıkça yapılan denetimlerle birlikte AVM'lerin ortak gelir ve giderlerine ilişkin bağımsız denetim işleminden farklı olarak çifte denetim yapılması sağlanarak, bu hususlarda yaşanan mağduriyet ve mevzuata aykırılıkların önüne geçilmesi planlanmıştır

Madde 11/8'deki yenilik uyarınca eski düzenleme de ortak gider katılım payları tahsilat amacı dışında kullanılamaz. Ortak gelirler, tahsil edildikleri yılın ortak giderlerinin karşılanmasında kullanılır. Bir takvim yılındaki ortak gelir tahsilatının ortak gider toplamından fazla olması durumunda, ortak gider toplamını aşan kısım, bir sonraki yılın ortak giderlerinin karşılanmasında kullanılacağına karar verildi.

Geçici madde 2 eklenerek; Alışveriş merkezleri arasındaki uygulama birliğinin sağlanması ve şeffaflığın artırılması amacıyla ortak kullanım alanlarından elde edilen gelirler ile bu alanlara ilişkin giderlerin kapsamı elektrik, su, doğalgaz, yenileme niteliğinde olmayan bakım ve onarım gibi ortak kullanım alanı giderleri ile alışveriş merkezinde fiilen çalışan bordrolu yönetim personelinin göreviyle ilgili giderlerin ortak gider olduğu ve alışveriş merkezindeki işletmelerden yalnızca bu giderler için ortak gider katılım payı tahsil edilebileceğine karar verildi.

AVM yönetimleri artık belirtilen giderlerin dışında kalan giderler ile ortak gider niteliğini haiz olup belgelendirilmeyen giderler için işletmelerden herhangi bir bedel talep edemeyecektir. Ayrıca ortak kullanım alanlarından elde edilen geçici kiralama, reklam, pazarlama, kültürel ve sanatsal faaliyet, baz istasyonu, ATM ve diğer ortak kullanım alanı gelirleri ile alışveriş merkezi yönetimlerince işletmelerden alınan gider avanslarından elde edilen her türlü gelir, ortak gelir kabul edildi ve bu gelirlerin yalnızca ortak giderlerin karşılanmasında kullanılabileceği kuralına bağlanmış oldu.

Reklam, pazarlama ve danışmanlık gibi giderler için işletmelerden ortak gider katılım payı tahsil edilmesinin önüne geçildi. Alışveriş merkezinin ortak gideri niteliğinde olmayan ve alışveriş merkezi maliki veya yönetimine ait giderler olduğu kabul edilen reklam, pazarlama ve danışmanlık gibi giderler için alışveriş merkezindeki işletmelerden bundan böyle herhangi bir bedel tahsil edilemeyecek. Ancak, sözleşme serbestisi ilkesi doğrultusunda Yönetmelik değişikliğinden önce -18.08.2022- kurulan sözleşmelerde hüküm bulunması halinde bahse konu giderler için işletmelerden sözleşmeler yenileninceye ya da uzatılmış sayılıncaya kadar katılım payı tahsil edilebilecektir.

Geçici 2. maddede bir başka düzenleme ile yönetmelik değişikliğinden önce-18.08.2022-kurulan sözleşmelerde yönetim giderlerinin alt kalemlerinin belirtilmediği durumda işletmelerden yalnızca alışveriş merkezinde fiilen çalışan bordrolu yönetim personelinin göreviyle ilgili giderler için katılım payı tahsil edilebilecek.

Yeni düzenleme ile AVM yönetimlerinin tasarruf yetkisi sınırlandırılarak, AVM yönetiminin hazırlayacağı/hazırlatacağı raporların denetim faaliyetleri sıkılaştırılmıştır. Haliyle AVM'de bulunan işletmelerin AVM yönetiminin yürüttüğü iş ve işlemler hakkında hazırlanan raporlar eski yönetmelikte daha basit bir başka deyiş ile raporda asgari bulunması gereken hususlar bulunmazken yeni yönetmelik ile raporda bulunması gereken asgari hususlar ayrıntısı ile düzenlenmiştir.

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.