Turkey: Kaçak Kat Kiraya Verilir Mi?

Ülkemizin yaygin sorularindan biri "kaçak kat kiraya verilir mi?", ruhsatsiz veya ruhsatsa aykiri kaçak yapilar ve bu yapilari yapanlar hakkinda hangi ceza ve yaptirimlarin uygulanacagi 3194 sayili Imar Kanunu'nun 32. ve 42. maddelerinde düzenlenmistir. Bu maddelerdeki yaptirimlar incelendiginde, 32. maddede düzenlenen mühürleme ve yikim yaptirimlari kaçak yapiya, 42. maddede düzenlenen imar para cezasi yaptirimi ise kaçak yapi sahibine (yapiyi yapana) yöneliktir.

3194 sayili Imar Kanunu'nun 42. maddesinin 2. fikrasina göre, imar para cezasi verilebilecek kisiler sunlardir:

• Yapinin sahibi,
• Yapi müteahhidi,
• Aykiriligi alti is günü içinde idareye bildirmeyen ilgili fenni mesul.

Ceza Hukuku'nun en önemli ilkelerinden biri olan "Cezalarin Sahsiligi" ilkesi idari para cezalari için de geçerlidir. Bu nedenle, imar para cezasi verilirken yapi sahibinin kim oldugunu tespit etmek önemlidir. "Yapi Sahibi" ruhsatsiz veya ruhsata aykiri yapiyi yapan kisidir. Uygulamada en sik yapilan hata, tapu kaydinda malik olarak görünen kisinin yapi sahibi olarak kabul edilmesi ve imar para cezasinin da dogrudan bu kisiye verilmesidir. Ancak, yapi sahibi ile tapu kaydinda malik olarak görünen kisi her zaman ayni kisi olmayabilir.

Cezaya muhatap olacak kisinin yapinin maliki olmasi sart degildir. Mimari projeye aykiri insaatin, ev sahibinin muvafakati olmaksizin kiraci tarafindan yapilmasi halinde cezanin muhatabi kiraci olacaktir.

Kaçak Kat Kiraya Verilebilir mi?

"Anayasa Mahkemesinin somut olaydaki idari para cezasinin kanuni dayanagi olan 3194 sayili Kanun'un 42. maddesinin itiraz yoluyla iptali istemine iliskin kararinda ve Danistay'in yerlesik içtihatlarinda da belirtildigi üzere yapi sahibi ibaresinden anlasilmasi gereken, yapiyi mevzuata aykiri insa eden kisidir. Yine bu kararlarda, idarelerce gerekli arastirma yapilarak mevzuata aykiri insaat yapan kisi tespit edilmeksizin dogrudan yapinin mülkiyet sahibine para cezasi verilmesinin kanunun amaci ve anlami ile bagdasmayan bir sonuç doguracagi vurgulanmistir." seklinde ifade edilmistir.

Ruhsatsiz Yapi ve Kiraya Verilir mi?

Kira sözlesmesinin geçerli olabilmesi için taraflarin karsilikli ve birbirine uygun irade beyanlarinin olmasi gerekir. Türk Borçlar Kanunu (TBK), kira sözlesmelerinin geçerli olabilesi için herhangi bir sekil sarti aramadigindan kira sözlesmesi sözlü de kurulabilir. Kiraya verenin malik olmasi sart degildir. Bir kisi kendisine ait olmayan arsadaki gecekonduyu kiralarsa konut ve çatili isyeri kiralari hakkindaki hükümlerin uygulama alanina girer.

Kira sözlesmesi geçerli kabul edilebiliyorsa mevzuata uygun olarak insa edilip edilmedigine, tapusunun olup olmadigina bakilmaksizin her türlü tasinir tasinmazin konut ve çatili isyeri olarak kiralanmasi halinde TBK'nin konut ve çatili isyeri kiralarina iliskin özel hükümlerine tabidir.

Yapi Kullanma Izni Olmayan Evin Kiraya Verilmesi

Yapi kullanma izni belgesi olmayan ev kiraya verilebiliyor fakat kiracinin karsilasmak zorunda kaldigi bazi durumlar söz konusu olabilmektedir. Bu durumlari söyle siralayabiliriz; ISKI suyu sebeke tarifesinden degil santiye tarifesinden hesapliyor ayni islem elektrik faturasinda da uygulanmaktadir. Elektrik faturasi da yüksek tarifeden hesaplaniyor ve faturalar oldukça yüksek gelecektir. Eger kiraci evin yapi kullanma izni olmadigini bilmiyorsa, ev sahibine dava açabiliyor. Ancak kiraci bu durumu önceden biliyorsa kira sözlesmesinin feshi mümkün olmayacaktir.

Not: Bir yapinin insasina baslamak için gerekli izin belgesi yapi ruhsati, insasi tamamlanan yapinin kullanilabilmesi için gereken lisans ise yapi kullanma izin belgesidir.

Kiraci Tarafindan Yapilan Ruhsatsiz veya Ruhsata Aykiri Kaçak Yapi Nedeniyle, Tasinmazin Malikine Para Cezasi Verilebilir mi?

Bu konudaki Danistay kararlari çok fazla degiskenlik göstermektedir. Ancak, bizim de katildigimiz ve Danistay'in en yakin tarihli içtihadina göre, yapinin maliki ile kiraci arasindaki kira sözlesmesinde, kiracinin ruhsat almadan yapi ve tadilat yapamayacagi seklinde madde varsa, malike para cezasi verilmesi mümkün degildir. Konuyla ilgili Danistay içtihatlari su sekildedir;

Danistay'in 2020 yilina kadar ki içtihatlari, böyle bir durumda malike imar para cezasi verilemeyecegi seklindeydi Ancak, 2020 yilinda oyçokluguyla verilen bir kararda, malik ile kiraci arasindaki sözlesmede, kiracinin ruhsat almadan yapi ve tadilat yapamayacagi seklinde madde olsa dahi, malike para cezasi verilebilecegine karar verilmistir; Fakat, 2020 yilinin Aralik ayinda oybirligiyle verilen bir kararda ise, eski içtihada dönüs yapilarak malik ile kiraci arasindaki sözlesmede, kiracinin ruhsat almadan yapi ve tadilat yapamayacagi seklinde madde bulunmasi durumunda, malike para cezasi verilemeyecegine karar verilmistir.

Kaçak Kat Kiraya Verilirse, Kiraci Ortak Giderlere Katilmak Zorunda midir?

Iç-dis cephenin ve ortak alanlarin boyasi, merdivenlerin mermerle kapatilmasi, çati onarimi yapilmasi gibi giderlere 4. katin malikinin de katilmasi zorunludur. Tapuda bagimsiz bölüm olarak kayitli olmasa da o çati katinda bir aile yasiyor ve bu yapilacak isler o kisiyi de ilgilendirmektedir. Hatta, giris kat-orta kat bagimsiz bölüm sahiplerine göre; çatinin onarilmasi, merdivenlerin mermerle kaplanmasi gibi isler çati katindaki aileyi daha çok ilgilendirmekte. Zira, onlarin daha çok isine yarayacak.

Ruhsatsiz veya ruhsat ve eklerine aykiri olarak sürdürülen yapilara ne gibi bir yaptirim uygulanacagi Imar Kanunu m. 32'de düzenlenmistir.

Hükme göre, yapi belediye encümeni veya il idare kurulu kararini takiben yasal hale getirilmez veya yasal hale getirilmesi olanaksiz ise masrafi sahibinden tahsil edilerek yikilmasi gerekir. Ruhsatsiz veya ruhsata aykiri olarak yapilan bina veya bagimsiz bölümler yasaya uygun hale getirilmezse yikilacagindan, yikilacak yerlerle ilgili olarak yaratilmis ekonomik degerlerin korunmasi söz konusu olmayacagindan, bu tür yerlerin aynen paylastirilmasi, paylasim sonucu da bagimsiz bölümlerin üçüncü kisilere satisi veya satis vaadi sözlesmesine konu yapilmasinin yasalara uygun düsmeyecegi Yargitay kararlarinda da ifade edilmektedir

Kiraci Imar Yaptirimlarina Yönelik Dava Açabilir mi?

Imar yaptirimlarina karsi kiracinin da dava açmasi söz konusu olabilir. Yaptirimin kiracinin yapidan yararlanma imkanini ortadan kaldiracak nitelikte olmasi halinde -örnegin yikim karari- kiracinin dava ehliyetinin bulundugunu kabul edilmektedir. Davacinin kiraci olarak oturmakta oldugu yapinin yikilmasi sonucu ugradigi zarardan gerek yapinin insa asamasinda gerek daha sonraki asamalarda, yapiya iliskin denetim ve gözetim görevini yerine getirmeyen idare sorumlu tutulmustur.

Ayni sekilde ruhsatsiz olmasi dolayisiyla yiktirilmasina karar verilmesine ragmen, belediyece yiktirilmayan ve iskân edilmesine göz yumulan binanin kendiliginden yikilmasi sonucu ölenlerin yakinlarinin açtigi tam yargi davasi da kabul edilmistir.

Kaçak Kat Kiraya Verilir mi? Sorusuna daha detayli yanit almak için ekinimizle iletisime geçebilirsiniz.

Danistay kararinca; "3194 sayili Kanun hükümleri uyarinca tesis edilen yikim isleminin, dogrudan yapiya yönelik olarak tesis edilmesi nedeniyle, adina islem tesis edilen ve yapinin maliki olan kisiler disinda, yapida kiraci olarak bulunanlarin da yikim isleminin iptalini istemelerinde mesru, kisisel ve güncel iliskisi vardir. Dolayisiyla yikim isleminin iptali istemiyle dava açma ehliyetleri de bulunmaktadir". (D14D., 18.4.2012, E. 2011/ 9654, K. 2012/ 2931, KIBB)

Not: Kiracinin kaçak kata iliskin malike karsi açabilecegi dava kira iliskilerinde ayip hükümlerinde mümkün olabilir. Yapinin ruhsatsiz olmasi hukuki ayiptir. Asagidaki olayimizda ayiba iliskin mahkeme karari mevcuttur.

Olayimiza gelince, taraflar arasinda imzalanan 26/05/2010 baslangiç tarihli 3 yil süreli kira sözlesmesi ile kiralanan bodrum kat, zemin kat ve çekme kattan ibaret ev, bilgisayar meslek kurs yeri olarak kullanilmak üzere davacilar tarafindan kiralanmistir. Kiralanan tasinmazin ruhsatsiz yapi oldugu hususunda taraflar arasinda bir ihtilaf bulunmamaktadir. Davaci kiraci tarafindan davaliya gönderilen 01/09/2010 tarihli ihtarname ile kiralanan tasinmazin kaçak yapi statüsünde oldugu ortaya çikan hukuki ayibin bildirilmedigi ve kasten gizlendigi belirtilerek sözlesme feshedilmis ve tazminat istemine iliskin eldeki dava açilmistir. Tacir olan kiracinin kiralama öncesinde basiretli davranarak sözlesme konusu kiralananin durumunu, niteligini, kullanma amacina uygunlugunu, bu baglamda isyerinin faaliyete geçirilmesi için gerekli kosullari, kiralanan tasinmazda bahsedilen isin yapilip yapilamayacagini arastirmasi gerekir. Bunun yaninda davaci tarafindan davaliya süreli bir ihtar gönderilerek ayibin giderilmesi istenmeden sözlesme feshedilmis olup bu durumda kiraci ancak kiralanana yaptigi faydali ve zorunlu masraflari sebepsiz zenginlesme hükümlerine göre talep edebilir. Mahkemece bu husus üzerinde durularak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazili 12.253,81 TL alacagin davalidan tahsiline karar verilmesi dogru olmadigindan hükmün bu sebeple bozulmasi gerekmistir. (YARGITAY 6. Daire, Esas No: 2015/46)

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.