Teknoloji, getirdiği yenilikler ile özellikle iş modellerinin gözden geçirilmesine bir çok alanda yeni alt kollar oluşmasını sağladı. Artan nüfus ve ülkeler arası ticaretin yaygınlaşması ile beraber bazı iş modellerinin neredeyse aynı anda bir çok kıtada faaliyet göstererek geleneksel iş modellerini tehdit ettiği bir döneme tanıklık ettik. Yasa koyucuların teknolojiyi ve getirdiği değişiklikleri ve ekonomi ve toplum üzerindeki etkilerini yasal çerçevede oturtmak üzere çalışmalarını tamamlamasına kadar geçen süreçte bu yeni iş modelleri toplumların nitelikli bir çoğunluğu tarafından vazgeçilmez hale geldi. Yasal düzenleme bulunmadığı için gri alanda kalan bu şirketler ya pazar payını tehdit ettiği geleneksel endüstrilerin baskısı ve lobisi ile yasa koyucular veya yargı tarafından yasaklanmakta veya izne tabi bir sürece dahil edilerek hükümetler açısından yeni bir vergi kaynağı olarak yasal hale getirilmektedir. Türkiye, geçmişte Booking.com ve Uber'e getirdiği sınırlamaların yanı sıra, izne tabi olarak yasal hale getirilen elektronik para kuruluşları örneğinde olduğu gibi farklı yaklaşımları benimsedi.

Proptech (Gayrimenkul Teknolojileri) sektörünün öncü şirketlerinden Airbnb ile yeni bir iş koluna dönüşen kısa süreli kiralama faaliyeti, bir çok ülkede olduğu gibi Türkiye'de de yasal düzenleme olmaması sebebi ile gri bir alanda kalıyordu. "Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun" ("Kanun") 01 Kasım 2023 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanması ile bu sektörün, katılımcıları açısından oldukça zorlu bir izne tabi sürece dönüşeceğini öngörmek mümkün.

Kanun'un Gerekçesi

Pandemi sonrasında kısa süreli kiralama faaliyeti oteller ile haksız rekabet ettiği, kısıtlı olan konut arzını sınırlayarak kira artışına sebep olduğu, asayişin denetimini zorlaştırdığı, mahalle kültürünü kaldırdığı ve vergi kaybına sebep olduğu sebebi ile kamuoyunda eleştirilmekteydi. Yasa koyucu da yasa gerekçesinde bu eleştirilere paralel olarak, kısa süreli kiralama faaliyetlerini izne bağlama gerekçesini "kamu düzeni" ve "kayıt dışı gelirin önlenmesi" olarak belirtmiş.

Kanun Kapsamında getirilen Düzenlemeler

Kanun, Konutların en fazla yüz (100) gün süreyle her türlü amaçla kiralanmasını "turizm amaçlı kiralama" olarak tanımlamıştır. Buna göre, kısa süreli kiralama faaliyetlerinin turizm faaliyetlerinin bir alt kolu olarak değerlendirilmiş ve Kültür ve Turizm Bakanlığı'nın vermeye yetkili olduğu "Turizm Amaçlı Kiralama İzin Belgesi" olmadan 100 (yüz) günlük sürenin altında kiralama yapılmasını yasaklanmıştır.

Turizm Amaçlı Kiralama İzin Belgesine sahip olmak için Kanun kapsamında getirilen düzenlemeler aşağıdaki usul ve esaslara bağlanmıştır.

  • 100 Günlük Kira Süresi Sınırı: Gerekçede yurtdışında çalışan kişilerin (expat) kalma süresinin genellikle 3 ay olması sebebi ile Kanun kapsamında izne tabi olan kiralama faaliyetleri 100 gün ile sınırlandırmıştır. Kanun'a göre, ilk sözleşme tarihinden itibaren 1 takvim yılı içerisinde aynı konutu dört defadan fazla kiraya verenler de yasak kapsamına alınmıştır. Bu sınırlamaya uyarak 100 günden fazla süre ile kiralama yapanlar ise Kanun kapsamına girmeden, Türk Borçlar Kanunu'nun kira hükümlerine tabi olarak faaliyet yürütebileceklerdir. Dolayısıyla bu sürenin üstünde yapılan kira sözleşmelerinde bu Kanun ile getirilen usul ve esaslar uygulanmayacaktır.
  • Kat Maliklerinden muvafakatname alma zorunluluğu: İzin belgesi almanın en önemli ve zorlayıcı şartı, bağımsız bölümün bulunduğu binanın tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın sunulması şartıdır. Özellikle İstanbul'da konutların büyük çoğunluğunun birden fazla bağımsız bölümü barındıran apartmanlarda yer alması ve maliklerin sayısının fazla olması sebebi ile mevcutta faaliyet yürütenlerin çoğunun bu şartı sağlaması mümkün görünmemektedir.
  • Üçten fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda bir kişi için en fazla yüzde yirmi beş oranında bağımsız bölüm için izin belgesi sınırı: Bu yükümlülük uyarınca, bütün binanın veya binadaki bağımsız bölümlerin yüzde yirmi beşinden fazlasına malik olan kişinin bu Kanun kapsamından çıkarılarak otel veya pansiyon işletmesi usul ve esaslarına tabi olması söz konusu olacaktır. Bu düzenlemenin otel ve pansiyonlar ile turizm amaçlı konut faaliyeti arasında haksız rekabet koşullarını engellemek için getirildiği düşünülebilir.
  • Kiraya Veren'in Malik veya intifa veya üst hakkı sahibi olması zorunluluğu: Kanun, bu düzenlemesi ile malik olma zorunluluğu aramayan Türk Borçlar Kanunu'ndan ayrılıyor. Bu düzenleme ile alt kiralama yolu ile turizm amaçlı kiralama faaliyeti yasaklanmıştır. Ancak Kanun'un 3. (üçüncü) maddesinin 5. (beşinci) fıkrasına göre kiralamaların A grubu seyahat acentaları aracılığı yapılabileceği belirtilmiştir. Ancak kiralamaya aracılık olarak ifade edilen faaliyetinin tanımı, koşul ve şartları belirtilmediğinden bu sektörde faaliyet gösteren kurumsal şirketlerin bu belgeyi alarak faaliyet gösterip gösteremeyeceği hususu belirsiz kalmaktadır.
  • Kapıya Turizm Konut Tabelası Asma Zorunluluğu: turizm amaçlı kiralama yapılan konutların kayıt altına alınabilmesi için, Bakanlık tarafından belirlenen niteliklere sahip bir plaketin konutun girişine asılmasını zorunlu kılınmıştır.
  • İşyeri Açma Ruhsatının Kaldırılması: Kanun öncesinde yürütülen faaliyetlerde, uygulamada bazı belediyeler yapılan faaliyetin bir kiralama değil bir ticari faaliyet olduğu gerekçesi ile faaliyetin gerçekleştirilmesi için işyeri açma ve çalışma ruhsatı getirilmesini talep ediyorlardu. Kanun'un 18. (onsekizinci) maddesine getirilen düzenleme uyarınca Turizm Amaçlı Kiralama İzin Belgesi alan konutların bu ruhsattan muaf olacağı düzenlendi. Böylece gerekli muvafakatı elde edebilecek konutlar açısından yangın merdivenine sahip olma zorunluluğu ortadan kalmış oldu. Ancak, bir kat malikinin aynı bina içerisinde 5(beşten) fazla bağımsız bölüm için izin belgesi başvurusu olması halinde ruhsat edinme zorunluluğu bulunacağı ayrıca düzenlenmiş.
  • Alt Kiralama Yasağı: Yasa uyarınca, İzin Belgesine sahip konutların kiracılarının kanun kapsamında düzenlenen kiralama faaliyetini bu izin belgesine dayanarak alt kiralama faaliyeti ile yürütmesi yasaklanmıştır.
  • Residence Konutlara Muafiyet: Kamuoyunda residence olarak bilinen "resepsiyon, güvenlik ve günlük temizlik servisi mekanlarının bulunduğu, sağlık hizmetleri, kuru temizleme, çamaşırhane, taşıma yemek ve alışveriş hizmetleri ile spor salonu ve yüzme havuzu gibi hizmetlerin verilebildiği birden fazla bölümü ihtiva edilen konutlar "yüksek nitelikli konut" olarak tanımlanmış. Yüksek nitelikli konutların yönetim planında "kısa süreli kiralama faaliyetine izin verildiğine" dair hüküm bulunması halinde, diğer kat maliklerinden ayrıca bir muafiyet alınmadan ve yüzde yirmibeş (25) sınırına bağlı olmadan izin belgesi verilebileceği belirtilmiş. Bu izin belgesine sahip yüksek nitelikli konutlardaki kiralama faaliyetlerinin Kanun'da tanımlanmamış "konut işletmesi" aracılığı ile yapılabileceği ve bu durumun Kanun'daki alt kira yasağına girmeyeceği belirtilmiş. Yüksek nitelikli konutların yüklenici firmalarının yönetim planını kat mülkiyeti kurulması aşamasında şerh etmesi sebebi ile yeni yapılacak yüksek nitelikli konutların yönetim planında yer alacağı ve mevcut yönetim planlarında da bu faaliyetlerin yer alacağı şekilde yeni değişikliklerin yapılmasının gündeme geleceği öngörülebilir.
  • Sitelerin Durumu: Kat Mülkiyeti Kanunu'nda toplu yapı olarak tanımlanan sitelerde ise yapılacak faaliyetin birden fazla bağımsız bölüm içeren bina içerisinde yapılması halinde ise toplu yapıdaki tüm maliklerden izin alınması getirilmiştir.
  • Konutu kullananları Emniyete Bildirme Yükümlülüğü: 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu uyarınca günübirlik kiralamalara getirilen konutu kullananların kimliklerini Kimlik Bildirme Sistemi aracılığı ile bildirme yükümlülüğü de ayrıca belirtilmiştir.

Kanun'un Yürürlüğü:

Kanun'un yürürlüğü 01 Ocak 2024 olarak belirtilmiştir. Ancak mevcut faaliyeti sürdürenlerin 01 Şubat 2024 tarihine kadar izin başvurularını yapması gerektiği düzenlenmiştir.

İdari Yaptırımlar ve İzin Belgesinin İptali

Kanun kapsamında getirilen yükümlülüklere uymayanlar her bir sözleşme için yüzbin idari para cezasının yanı sıra, ihlallerin giderilmemesi halinde 1 milyon lira idari para cezası yaptırıma tabi olacak.

İzin belgesinin iptali halleri yasa tasarısının ikinci bölüm beşinci maddesi uyarınca düzenlenmiştir. İlgili madde uyarınca;

a) İzin belgesi sahibinin izin belgesinin iptalini talep etmesi.

b) Turizm amaçlı kiralama faaliyetine son verildiğinin tespit edilmesi.

c) Kiraya verenin miras dışında bir hukuki ilişki ile değişmesi halinde değişimin otuz günlük sürede Bakanlığa bildirimde bulunulmaması

d) Turizm amaçlı kiralama yapılan konulun, kamu düzeni, kamu gü\enliği ve genel ahlaka aykırı olarak kullanıldığının yetkili kamu kurum ve kuruluşları tarafından bildirilmesi.

e) Konutun izin belgesi verilmesinde esas nitelikleri taşımadığının tespit edilmesi ve eksikliklerin giderilmesi için verilen on beş günlük süre içerisinde eksikliklerin giderilmemesi

Bakanlık tarafından verilen izin belgesinin iptali halini oluşturmaktadır.

Değerlendirme

Inside AirBnb'nin verilerine göre İstanbul'da yaklaşık 45.000 (kırk beş bin) adet bağımsız bölüm kanun kapsamındaki faaliyetler için kullanılıyor. 2023 yılı verilerine göre İstanbul'da turizm işletmesine sahip tesis sayısı 765 (yedi yüz altmış beş), yatak kapasitesi ise yaklaşık 140.000 (yüz kırk bin). Otel sektörünün temsilcilerine göre turizm tesislerinde son iki yılda yaklaşık yüzde 20 (yirmi) oranında rezervasyon düşüşü yaşanıyor. Ancak ortalama konaklama süresi 8 (sekiz) gün olan oteller ile Turizm Amaçlı Kiralama faaliyetine getirilen 100 (yüz) günlük sınırlama dikkate alındığında yapılan düzenlemenin sadece turizm işletmelerine yönelik rekabet düzenlemesi yapıldığını söylemek güç. Metropollere olan artan talep ile birlikte yüksek inşaat maliyetleri sebebi ile konut arzının düşmesi sebebi ile artan kira fiyatları ve mahalle kültürüne sahip bölgelerde kamuoyu tepkisinin de etkili olduğu anlaşılıyor. Muvafakatname zorunluluğu sebebi ile mevcut bir çok konutun tekrar uzun süreli kiralamalara döneceğini öngörmek mümkün. Bu kapsama girecek kiralama faaliyetlerinin ise müstakil evler ve yönetim planında hüküm bulunacak "yüksek nitelikli konutlar" ile sınırlı olacak şekilde sürdürüleceği söylenebilir.

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.