25/01/2024 tarihli ve 32440 sayılı Resmî Gazete'de Anayasa Mahkemesi'nin 19.10.2023 tarihli kararı ile ön alım hakkına dayalı tescil davasında davacının son duruşma öncesinde yatırdığı ön alım bedelinin kanun yolu yargılamaları süresince nemalandırılmamasının mülkiyet hakkını ihlal ettiğine karar verilmiştir.

Ön alım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil davası, ön alım hakkı sahibine öncelikli olarak alıcısı olabilme yetkisi veren yenilik doğuran hakkın kullanılmasının sağlanması için açılan bir dava türüdür. İlgili dava sonucunda, gerçek hak sahibi yani ön alım hakkı sahibi tapu kütüğüne malik olarak tescil edilerek hukuka aykırı olarak tescil edilen mülkiyet hakkı, hukuka uygun hale getirilmektedir.

Bu noktada kısaca ön alım hakkına değinmemiz gerekmektedir. Türk hukukunda ön alım (şufa) hakkı, hakkın sahibine taşınmazın öncelikli olarak alıcısı olabilme yetkisini veren yenilik doğurucu bir hak olarak tanımlanmıştır. Ön alım hakkının iki türü bulunmaktadır; sözleşmeden doğan (sözleşmesel) ön alım hakkı ve kanundan doğan (yasal) ön alım hakkıdır.

Yasal ön alım hakkı, paylı mülkiyete tabi olan taşınmazın paydaşlarının yasadan kaynaklı sahip oldukları hak olup taşınmaza ait payın paydaş olmayan üçüncü kişilere satılması halinde kullanılmaktadır.

Sözleşmeden doğan ön alım hakkı, malik tarafından belirli bir kişiye hukuki bir işlem ile taşınmazın öncelikli olarak alıcısı olma hakkı veren bir hak olup taşınmazın herhangi bir kişiye satılması halinde kullanılmaktadır.

Ön alım hakkı Türk Borçlar Kanunu'nun 242. Maddesi, Türk Medeni Kanunu'nun 732.-735. hükümleri ve Yargıtay İçtihatları ile Türk Hukuku'nda detaylı bir şekilde yer bulmuştur:

TBK Madde 242 - Sözleşmeden doğan önalım hakkını kullanmak isteyen hak sahibi, bu hak şerhedilmiş ve taşınmazın mülkiyeti alıcı adına tescil edilmişse alıcıya; aksi takdirde satıcıya karşı, satışın veya ekonomik bakımdan satışa eşdeğer başka bir işlemin kendisine bildirildiği tarihten başlayarak üç ay ve her hâlde satışın yapılmasından başlayarak iki yıl içinde dava açmak zorundadır.

TMK Madde 732- Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.

Ön Alım Hakkının Kullanılması

Yasal ön alım hakkı ve sözleşmeden doğan ön alım hakkının nasıl kullanılması gerektiği Türk Medeni Kanunu'nun 734.maddesi'nde belirtilmiştir. İlgili madde uyarınca, her iki ön alım hakkının da kullanılması sadece dava yoluyla mümkün olup hak sahiplerinin alıcıya karşı davayı yöneltmeleri gerekmektedir.

Türk Medeni Kanunu'nun 734/2 maddesinde, yargılama sürecinde ön alım hakkı sahibinin adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerinin hakim tarafından belirlenen süre içerisinde hakimin belirleyeceği bir yere nakden yatırmakla yükümlü olacağı kararlaştırılmıştır.

Ön alımdavalarında kural olarak taşınmazın değeri,tapu memuruönünde yapılan satış sözleşmesindesatış bedeli olarak gösterilen miktardır.Türk Medeni Kanunu'nun 734/2.Maddesine göre de,ön alımhakkını kullanan paydaş,adına tescil kararı verilmedenönce satış bedelini;yani,satış sözleşmesinde tarafların kararlaştırdıkları bedeli hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür. Ancak, uygulamada önalımdavalarında bedeldemuvazaa çok yaygın bir şekilde vuku bulmaktadır. Ön alım bedelinde yaygın bir şekilde muvazaaya başvurulmasının sebebi, hak sahibininönalımhakkını kullanmasını engellemektir. Bu husus, ön alımkonusu gayrimenkulün satış bedelinin gerçekte taraflar arasında anlaşılan ödeme rakamından yüksek gösterilmesi şeklinde ortaya çıkmaktadır. Böyle bir durumda, ön alım hakkı sahibi bedelde muvazaa iddiasıyla Mahkeme'ye başvurmakta ve bedelin muvazaalı olduğu iddia ederek taşınmazın değerinin tespit edilerek ön alım hakkı sebebiyle tapu iptal ve tescili davasını ikame etmektedir.

Ön alım hakkı sebebiyle tapu iptal ve tescili davalarında, yukarıda da belirtiğimiz üzere ön alım hakkı sahibi tarafından ön alım borçlusuna ön alım bedeli ödenmek zorundadır. Ön alım bedeli kural olarak, alıcıya düşen tapu giderleri ve satış bedelinin toplamıdır. Satış bedelinin muvazaalı olması durumunda, Mahkeme tarafından belirlenmesi talep edilen taşınmaz değeri bilirkişilerce tespit edilecektir. İlgili davalarda TMK m.734 uyarınca ön alım bedelinin yargılama sürecinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırılması gerektiğini belirtmiştik. Ancak, muvazaa olması durumunda yargılamanın uzun sürme ihtimali göz önüne alındığında adil yargılanma hakkı ve dürüstlük kuralına uygun olarak ön alım bedelinin nemalandırılması gerektiği çok açık bir şekilde görülmektedir. Bu husus hakkında Yargıtay'ın çeşitli kararları bulunmaktadır.

Nitekim Yargıtay 7.Hukuk Dairesi'nin 2021/7153 E., 2022/192 K. sayılı ve 06.01.2022 tarihli ilamı;

''Türk Medeni Kanununun 2/2.maddesi "Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz"hükmünü içermektedir.Yukarıda da değinildiği gibi,davacı dava dilekçesinde,taşınmazın satış bedelinin muvazaalı olarak yüksek gösterildiğini ileri sürerek kanıtlayamayacağı bir iddiada bulunmuş,bu iddianın mahkemece araştırılması nedeniyle,satış sözleşmesinde yazılı bedelin bir kısmını 29/12/2015 tarihinde,bir kısmını da 18/12/2020 tarihinde depo etmiştir.Ülkemizdeki enflasyon oranı dikkate alındığında davacı,kanıtlayamayacağı bir iddiada bulunmak suretiyle maddi menfaat elde etmiş;yani Türk Borçlar Kanununun ifadesi ile,sebepsiz olarak zenginleşmiştir.Bunun karşılığında da davalı,resmi satış bedeli,yani 45.000 TL üzerinden davayı kabul etmiş olmasına rağmen,geçen süre içerisinde paranınalımgücündeki azalma nedeniyle fakirleşmiştir.TMK'nun yukarıda açıklanan 2/2.maddesi gereğince,böyle bir sonucu hukuk düzeni korumaz.Bu sonuç,adil yargılanma hakkını ihlal ettiği gibi,dairemizce geliştirilen içtihatlara da aykırıdır.Aksinin kabulü,herön alımdavasında bedelde muvazaa iddiasının ileri sürülmesini,bu iddianın araştırılması sırasında geçen süre içerisinde,davacının satış bedeli olarak depo etmesi gereken bedeli uhdesinde tutarak ve nemasından faydalanarak kazanç elde etmesini meşru ve yasalhale getirir.

O halde;davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile kararın bozulması,öncelikle mahkeme veznesine yatırılan bedelin,bankaya yatırılarak nemalandırılması,ön alımtalebinde bulunan davacının resmi satış senedindeki satış bedeli olan 45.000 TL'yi,taraf vekillerinin,aralarında çekişme olduğunu veuzlaşma taleplerinin bulunmadığını mahkemeye bildirdikleriöninceleme duruşmasının yapıldığı 12/05/2015 tarihinde mahkeme veznesine yatırması gerektiği kabul edilerek,bu tarihten,karar tarihine en yakıntarihte ulaşacağı değerin denkleştirici adalet ilkesi doğrultusunda bilirkişiye hesaplattırılarak,bu bedelden dahaönce yatırılan miktar dadüşüldükten sonra,bakiye miktarı mahkeme veznesine depo etmesi için uygun bir süre vermesi,davacı bakiye bedeli de yatırdığı takdirde davanın kabulüne karar verilmesi,aksi takdirde davanın reddine karar verilmesi gerektiği kanaati ile,sayın çoğunluğun onama yönündeki görüşüne katılmıyorum.''

Yukarıdaki Yargıtay kararında da belirtildiği üzere, ülkemizdeki enflasyon oranı dikkate alındığında yargılama süresince paranın alım gücündeki azalma sebebiyle sadece resmi satış bedeli ödeme bedeli olarak alındığında ve nemalandırılmadığı takdirde alıcının fakirleşeceği şüpheye mahal vermeksizin görülmektedir. Hal böyle iken, alıcının haksız yere fakirleşmesinin Türk Medeni Kanunu'nda yer alan dürüstlük kuralını ve adil yargılanma hakkını ihlal ettiği ortadadır.

Gelinen aşamada, Anayasa Mahkemesi tarafından ön alım hakkına dayalı tescil davalarında yatırılan ön alım bedelinin yargılama süresince nemalandırılmamasının mülkiyet hakkını ihlal ettiğine yönelik verilen kararı özetlememiz gerekmektedir.

Başvurucu tarafından, aleyhine açılan ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescili davasında başvurucuya ait ön alım bedelinin yaklaşık altı yıllık dava sürecinde nemalandırılmaması ve değer kaybına uğratılarak ödenmesi sebebiyle mülkiyet hakkının ihlal edildiği iddia edilerek Anayasa Mahkemesi'ne başvurulmuştur.

Başvurucu, satın almış olduğu taşınmaz üzerinde taşınmazda ¼ hissesi olması sebebiyle paydaş olarak ön alım hakkına dayalı olarak aleyhine açılan tapu iptali ve tescili davasında satış bedeli ve tapu masraflarının ödenmesi şartıyla kabul ettiğini belirtmiş ancak Mahkeme, davacının bedelde muvazaa iddiası nedeniyle yargılama sürecinde birden fazla bilirkişi raporunun temin edilmesini istemiş ve bu doğrultuda yargılama sürecinin 6 yıl sürmesine sebebiyet vermiştir.

Mahkeme 05.11.2015 tarihli duruşmada ön alım hakkını kullanmak isteyen davacıya satış bedeli ve tapu masraflarını vezneye depo etmesi için süre vermiş ve davacı da belirlenen ön alım bedelini süresi içerisinde depo etmiştir. Mahkeme tarafından 10.12.2015 tarihinde davanın kabulüne karar verilmiştir. Söz konusu kabul kararı, taraflarca temyiz edilmiş ve 28.03.2017 tarihinde onanmıştır. Karar düzeltme talebi de Daire tarafından 19.04.2018 tarihinde reddedilmiştir. Bu doğrultuda, ön alım bedeli başvurucu tarafından 21.05.2018 tarihinde tahsil edilmiştir.

Başvurucu tarafından 22.11.2012 tarihinde aleyhinde açılan ön alım hakkı davasının yargılamanın gereksiz uzamasına sebebiyet verildiği belirtilerek davasının beş yılı aşkın bir süre sonra kabul edildiğini ve bunun sonucunda satış bedeli ödendiğini, 22.05.2012 ile ön alım bedelini teslim aldığı 21.05.2018 tarihleri arasında oluşan enflasyon farkı nedeniyle maddi ve manevi zarara uğradığını belirterek mülkiyet hakkının ihlal edildiğini ileri sürmüştür.

Anayasa Mahkemesi tarafından yapılan değerlendirmede belirtilen hususlar aşağıdaki şekildedir:

  • Bireysel başvuruya konu olayda başvurucunun uyuşmazlığa konu taşınmaz payını tapuda satın aldığı dikkate alınarak başvurucu yönünden Anayasa'nın 35. maddesi anlamında mülkün mevcut olduğu,
  • Başvuruya konu olayda, devletin mülkiyet hakkına ilişkin pozitif yükümlülükleri yönünden inceleme yapılması gerektiği belirtilerek devletin özel kişiler arasındaki uyuşmazlıklar da dahil olmak üzere mülkiyet hakkının korunması için belirli tedbirlerin alınması gerektiği,
  • Başvurucunun taşınmaz üzerindeki payı 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 732., 733. Ve 734. Maddelerine istinaden davacı adına tescil edilmiş olup belirli, ulaşılabilir ve öngörülebilir bir kanun hükmünün var olduğu ve bu doğrultuda başvurucunun mülkiyet hakkınına yapılan müdaheleye karşı savunma ve iddialarını ortaya koyabilme hakkına sahip olduğu,
  • Her iki tarafın menfaatlerinin dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca yol açmaması için ön alım hakkına dayalı tapu iptal ve tescili davasında bedelin geç depo edilmesi, depo edilen bedelin vadeli hesapta nemalandırılmaması hususunda değerlendirilme yapılırken öncelikle mülkiyet hakkı yönünden başvurucuya şahsi olarak aşırı bir külfet yükleyip yüklemediği hususunun önem arz ettiği,
  • Anayasa Mahkemesi'nin daha önce ön alım bedelinin enflasyon karşısında uğradığı değer kaybına ilişkin şikayetlerin karara bağlanmış olduğu ve buna göre ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescili davalarında mahkeme, ön alım bedelinde oluşan değer kaybı şikayeti yönünden dava açıldıktan makul bir süre içinde ön alım bedelinin vadeli bir mevduat hesabına yatırılması şeklindeki tedbirle yargı sürecinin hızlı işlememesinin kişiler üzerinde oluşturduğu olumsuz etkileri asgari seviyeye indirme imkanına sahip olduğu belirtilmiş ve mahkemenin ilgili tedbirleri almamış olmasının mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlülüğün ihlali sonucunu doğurduğunu belirtmiştir.

Başvuruya konu somut olayda, makul bir süre içerisinde satışı diğer paydaşlara bildirilen ve hüküm altına alınan ön alım bedeline daha yargılamanın başında razı olan başvurucunun bedelin depo edilmesinde ve yargılamanın uzamasında herhangi bir kusurunun bulunduğunu söylemenin mümkün olmadığına değinilmiş ve bu doğrultuda değerlendirme yapılarak ilk derece mahkemesinin makul bir süre içerisinde depo kararı ve depo edilen paranın vadeli hesapta tutulmasına karar vermemesi sebebiyle başvurucunun alacağının enflasyon karşısında değer kaybına uğramasına yol açtığı belirtilmiştir.

Mahkeme'nin tutumu sebebiyle ön alım bedeline ilişkin alacağı basit bir tedbirle yargı sürecinin hızlı işlememesinin başvurucu üzerinde oluşturduğu olumsuz etkileri asgari seviyeye indirmemiş ve mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlülüğün ihlaline sebebiyet verdiği ve yukarıda açıklanan gerekçelerle başvurucunun Anayasa'nın 35. Maddesinde güvence altına alınan mülkiyet hakkının ihlal edildiğine karar verilmesi gerektiği Anayasa Mahkemesi kararında hükme bağlanmıştır.

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.