Turkey: 6098 Sayili Türk Borçlar Kanunu kapsaminda işyeri kira sözleşmelerine ilişkin olarak yürürlüğü ertelenen hükümler

Last Updated: 16 May 2019
Article by Pelin Tirtil and Naz Ergörün

Türk Borçlar Kanunu'nun ("Kanun") geçici 2. maddesi uyarınca, tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişilerinin taraf olduğu işyeri kiralarında, Kanun'un 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354. maddeleri 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmayacaktır. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak öncelikle taraflar arasındaki kira sözleşmesi hükümleri, kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde ise mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu ve 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun hükümleri uygulanır.

Buna ek olarak, yukarıda bahsedilen hükümlerin 01.07.2020 tarihinden itibaren yürürlüğe girmesi ile beraber işyeri kira sözleşmelerinde yer alan ve kiracı aleyhine olan bir takım hükümler uygulanamaz hale gelecektir.

Kanun'un işyeri kira sözleşmeleri bakımından yürürlüğü 01.07.2020 tarihine kadar ertelenen hükümleri şunlardır:

Madde 323 - Kira ilişkisinin devri

"Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.

Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur.

İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur."

Esas itibariyle, bu hüküm işyeri kiraları açısından halihazırda yürürlükte olmasa da, bu süre zarfında uygulanacak mülga kanun hükümleri kapsamında da kira sözleşmesinin kiracı tarafından üçüncü bir tarafa devri için kiraya verenin onayı gerektiğinden, 01.07.2020 itibariyle madde 323'ün yürürlüğe girmesi ile birlikte işyeri kiraları bakımından asıl olarak etkisini gösterecek olan hususlar; (i) kiraya verenin sözleşmenin devrine ilişkin onayı vermekten haklı neden olmaksızın imtina etmemesi yükümlülüğü (diğer bir deyişle kiraya veren devre onay vermeye zorlanamaması) ve (ii) devirden sonra kira süresi bitimine kadar ve en fazla 2 yıl süre boyunca devreden ile devralan kiracının müteselsil sorumluluğudur.

Madde 325 - Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi

"Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder.

Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.

Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür."

İşbu madde kapsamında kiracının kira sözleşmesini sür bitiminden evvel haksız feshetmesine bağlı olan sorumluluğu, mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun uygulanması dönemindeki içtihat ve uygulama ile benzerlik taşımaktadır. Bu itibarla, halihazırda bu madde işyeri kiraları açısından yürürlükte olmasa da, içtihatlar kapsamında kabul edildiği üzere, bir işyeri kira sözleşmesinin kiracı tarafından haksız bir şekilde süre bitiminden önce feshi durumunda, kiraya veren kiracıdan kiralanan yerin yeniden kiralanabileceği süreyi gözeterek bir tazminat talep edebilir. Bahsi geçen tazminat tutarı mahkemelerce genellikle 3 aylık kira bedeli tutarında belirlenmekle birlikte, bu husus kiralanan yerin konumu ve pazar koşullarına göre değişkenlik göstermektedir.

Madde 331 -Olağanüstü fesih/Önemli sebepler

"Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.

Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar."

Bu hüküm, taraflar açısından kira sözleşmesinin devamını çekilmez hale getiren haklı nedenlerin varlığı halinde tarafların sözleşmeyi fesih haklarına yöneliktir. Bu hüküm mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu'nda yer alan 264. madde ile esas itibariyle çok benzer bir içeriğe sahiptir. Şöyle ki; mülga kanun hükmü uyarınca sözleşmeyi fesheden taraf diğerine tam tazminatla yükümlü olup kira süresinin 1 yıldan fazla olması halinde bu tazminat bedeli 6 aylık kira bedelinden az olmamalıdır. Kanun'da ise fesih halinde hükmedilecek tazminatı belirleme yetkisi mahkemeye bırakılmıştır. Dolayısıyla, Kanun'un 331. maddesi ertelenmiş olsa da, bu süre zarfında mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 264. maddesi uygulama alanı bulduğundan, pratikte esaslı bir farklılık meydana gelmemektedir.

Madde 340 -Bağlantılı sözleşme

"Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir."

Bu hükümde öngörülen bağlantılı sözleşme yasağı, mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu'nda öngörülmediğinden, 01.07.2020 tarihine kadar işyeri kiralarında bağlantılı sözleşme yapılması mümkündür. Ancak 01.07.2020 itibariyle; (i) kiracının yararının söz konusu olmadığı ve (ii) kiralanan yerin kullanımı ile doğrudan bir bağlantısı olmayan bir sözleşme yapma yükümlülüğünü kiracıya yükleyen herhangi bir hüküm geçersiz addedilecektir. Örneğin; kiracının kiraya verenden belirli bir hizmet temin etmesi yükümlülüğü öngören hükümler bu kapsamda değerlendirilebilir.

Madde 342 - Kiracının güvence vermesi

"Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.

Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş

mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.

Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür."

Bu hükümde öngörülen güvence bedeli miktarına yönelik kısıtlama, mülga kanun hükümlerinde mevcut değildi. Bu itibarla, 01.07.2020 tarihine kadar işyeri kiralarında kiracının ödeyeceği güvence bedeli tutarı serbestçe kararlaştırılabilir fakat 01.07.2020 tarihinden sonra bu tutarın 3 aylık kira bedelini aşması mümkün olmayacaktır.

Yukarıdakilere ek olarak, bu hüküm kapsamında kiracı tarafından güvence bedelinin para veya kıymetli evrak olarak ödeneceği hallerde, bu ödemenin vadeli tasarruf hesabına yapılması zorunluluğu getirilmiş olup, bankalar da vadeli tasarruf hesabına bulunan bu tutarları her iki tarafın rızası olmaksızın yahut bir uyuşmazlık söz konusu ise, uyuşmazlığa ilişkin kesin bir yargı kararı olmaksızın geri verememektedir. Bu tür sınırlamalar, mülga kanun hükümlerinde mevcut değildi.

Madde 344 - Kira bedeli (01.01.2019'da yapılan kanun değişikliği ile birlikte işyeri kiraları açısından yürürlüğe girmiş addedilmesi gerektiği kanısındayız)

"Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre

değiştirilebilir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, "Aşırı ifa güçlüğü" başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır."

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin önemli sınırlamalar getiren bu hükmün yürürlüğü de daha önce 01.7.2020 tarihine kadar ertelenmiş olsa da, bu hükmün halihazırda işyeri kiraları açısından yürürlüğe girdiği kabul edilmektedir. Şöyle ki; 01.01.2019 tarihinden önce işbu hükmün ilk üç fıkrasında belirtilen kira bedelinde yapılacak artışa ilişkin "bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı" sınırlaması 01.01.2019 tarihinde Kanun'da yapılan değişiklik ile birlikte "bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı" olarak değiştirilmiştir. 01.01.2019'da yapılan ve aynı tarihte yürürlüğe giren Kanun değişikliğinin, yalnızca konut kiraları açısından mı bu tarihte yürürlüğe girdiği yoksa bu değişiklik ile birlikte anılan sınırlamanın işyeri kiraları bakımından da 01.07.2020 itibariyle yürürlüğe girmiş olduğu hususu doktrinde tartışmalı durumdadır. Bu oldukça yeni bir gelişme olduğundan, halihazırda konuya ilişkin emsal bir yargı kararı mevcut olmamakla birlikte, baskın görüş Kanun değişikliği ile beraber anılan sınırlamanın ve dolayısıyla madde 344'ün 01.01.2019 itibariyle işyeri kiraları bakımından da geçerli hale geldiği ve işbu nedenle, artık işyeri kiralarında da kira bedelinde yapılacak artışın madde 344'teki sınırlamaları tabi olduğu yönündedir.

Madde 346 - Kiracı aleyhine düzenleme yasağı

"Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir."

Bu hükmün amacı kira sözleşmesinde kiracı aleyhine getirilen yükümlülüklere aykırı hareket etmeye bağlı cezai şart yahut muacceliyet kayıtlarının geçersiz hale gelmesidir. Örnek vermek gerekir ise; kiracının yılda iki kez kira bedelini ödemede temerrüde düşmesi halinde, bakiye süreye ilişkin kira bedellerinin muaccel hale geleceğine dair hüküm halihazırda işyeri kiraları açısından geçerli kabul edilmekle birlikte, 01.07.2020 itibariyle bu tür hükümler geçersiz hale gelecektir. Öte yandan, elbette bu hüküm kira bedelinin ödenmesinde gecikmeye bağlı olarak işletilecek faizlere engel teşkil etmemektedir.

Madde 354 - Dava sebeplerinin sınırlılığı

"Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez."

Kanun uyarınca konut ve çatılı işyerlerine yönelik kira sözleşmeleri süre sonunda kendiliğinden sonra ermeyip, kiracı tarafından süre bitiminden en az 15 gün önce kiraya verene ulaşacak şekilde bir fesih bildiriminde bulunulmadıkça kendiliğinden birer yıllık süreler ile uzamaktadır. Kiraya verenin kira sözleşmesini süre sonuna dayanarak yahut Kanun'da belirtilmeyen keyfi nedenlerle onuncu uzama yılından önce feshetme hakkı mevcut değildir. İşbu sebeple, kiraya verenin Kanun uyarınca kiracının dava yoluyla tahliyesini talep edebileceği haller Kanun'da belirtilenler ile sınırlıdır.  Bu sebeplerin sınırlılığına yönelik madde 354'ün işyeri kiraları açısından yürürlüğü 01.07.2020 tarihine kadar ertelenmiş olsa da, doktrinde hakim görüş, madde 354'ün işyeri kiraları bakımından ertelenmesinin uygulamada bir farklılık yaratmayacağı görüşündedir. Bunun sebebi mülga kanun hükümlerinin de zaten tahliye sebeplerini sınırlı sayıda tutması ve madde 354 halihazırda işyeri kiraları açısından yürürlükte olmasa dahi, bu tarihe kadar yürürlükte olduğu kabul edilen mülga kanun hükümleri doğrultusunda kiracının Kanun'da öngörülmeyen herhangi bir sebeple tahliye edilememesidir. Biz de sözünü ettiğimiz bu hakim görüşe katılmaktayız.

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.

To print this article, all you need is to be registered on Mondaq.com.

Click to Login as an existing user or Register so you can print this article.

Authors
 
Some comments from our readers…
“The articles are extremely timely and highly applicable”
“I often find critical information not available elsewhere”
“As in-house counsel, Mondaq’s service is of great value”

Related Topics
 
Related Articles
 
Up-coming Events Search
Tools
Print
Font Size:
Translation
Channels
Mondaq on Twitter
 
Mondaq Free Registration
Gain access to Mondaq global archive of over 375,000 articles covering 200 countries with a personalised News Alert and automatic login on this device.
Mondaq News Alert (some suggested topics and region)
Select Topics
Registration (please scroll down to set your data preferences)

Mondaq Ltd requires you to register and provide information that personally identifies you, including your content preferences, for three primary purposes (full details of Mondaq’s use of your personal data can be found in our Privacy and Cookies Notice):

  • To allow you to personalize the Mondaq websites you are visiting to show content ("Content") relevant to your interests.
  • To enable features such as password reminder, news alerts, email a colleague, and linking from Mondaq (and its affiliate sites) to your website.
  • To produce demographic feedback for our content providers ("Contributors") who contribute Content for free for your use.

Mondaq hopes that our registered users will support us in maintaining our free to view business model by consenting to our use of your personal data as described below.

Mondaq has a "free to view" business model. Our services are paid for by Contributors in exchange for Mondaq providing them with access to information about who accesses their content. Once personal data is transferred to our Contributors they become a data controller of this personal data. They use it to measure the response that their articles are receiving, as a form of market research. They may also use it to provide Mondaq users with information about their products and services.

Details of each Contributor to which your personal data will be transferred is clearly stated within the Content that you access. For full details of how this Contributor will use your personal data, you should review the Contributor’s own Privacy Notice.

Please indicate your preference below:

Yes, I am happy to support Mondaq in maintaining its free to view business model by agreeing to allow Mondaq to share my personal data with Contributors whose Content I access
No, I do not want Mondaq to share my personal data with Contributors

Also please let us know whether you are happy to receive communications promoting products and services offered by Mondaq:

Yes, I am happy to received promotional communications from Mondaq
No, please do not send me promotional communications from Mondaq
Terms & Conditions

Mondaq.com (the Website) is owned and managed by Mondaq Ltd (Mondaq). Mondaq grants you a non-exclusive, revocable licence to access the Website and associated services, such as the Mondaq News Alerts (Services), subject to and in consideration of your compliance with the following terms and conditions of use (Terms). Your use of the Website and/or Services constitutes your agreement to the Terms. Mondaq may terminate your use of the Website and Services if you are in breach of these Terms or if Mondaq decides to terminate the licence granted hereunder for any reason whatsoever.

Use of www.mondaq.com

To Use Mondaq.com you must be: eighteen (18) years old or over; legally capable of entering into binding contracts; and not in any way prohibited by the applicable law to enter into these Terms in the jurisdiction which you are currently located.

You may use the Website as an unregistered user, however, you are required to register as a user if you wish to read the full text of the Content or to receive the Services.

You may not modify, publish, transmit, transfer or sell, reproduce, create derivative works from, distribute, perform, link, display, or in any way exploit any of the Content, in whole or in part, except as expressly permitted in these Terms or with the prior written consent of Mondaq. You may not use electronic or other means to extract details or information from the Content. Nor shall you extract information about users or Contributors in order to offer them any services or products.

In your use of the Website and/or Services you shall: comply with all applicable laws, regulations, directives and legislations which apply to your Use of the Website and/or Services in whatever country you are physically located including without limitation any and all consumer law, export control laws and regulations; provide to us true, correct and accurate information and promptly inform us in the event that any information that you have provided to us changes or becomes inaccurate; notify Mondaq immediately of any circumstances where you have reason to believe that any Intellectual Property Rights or any other rights of any third party may have been infringed; co-operate with reasonable security or other checks or requests for information made by Mondaq from time to time; and at all times be fully liable for the breach of any of these Terms by a third party using your login details to access the Website and/or Services

however, you shall not: do anything likely to impair, interfere with or damage or cause harm or distress to any persons, or the network; do anything that will infringe any Intellectual Property Rights or other rights of Mondaq or any third party; or use the Website, Services and/or Content otherwise than in accordance with these Terms; use any trade marks or service marks of Mondaq or the Contributors, or do anything which may be seen to take unfair advantage of the reputation and goodwill of Mondaq or the Contributors, or the Website, Services and/or Content.

Mondaq reserves the right, in its sole discretion, to take any action that it deems necessary and appropriate in the event it considers that there is a breach or threatened breach of the Terms.

Mondaq’s Rights and Obligations

Unless otherwise expressly set out to the contrary, nothing in these Terms shall serve to transfer from Mondaq to you, any Intellectual Property Rights owned by and/or licensed to Mondaq and all rights, title and interest in and to such Intellectual Property Rights will remain exclusively with Mondaq and/or its licensors.

Mondaq shall use its reasonable endeavours to make the Website and Services available to you at all times, but we cannot guarantee an uninterrupted and fault free service.

Mondaq reserves the right to make changes to the services and/or the Website or part thereof, from time to time, and we may add, remove, modify and/or vary any elements of features and functionalities of the Website or the services.

Mondaq also reserves the right from time to time to monitor your Use of the Website and/or services.

Disclaimer

The Content is general information only. It is not intended to constitute legal advice or seek to be the complete and comprehensive statement of the law, nor is it intended to address your specific requirements or provide advice on which reliance should be placed. Mondaq and/or its Contributors and other suppliers make no representations about the suitability of the information contained in the Content for any purpose. All Content provided "as is" without warranty of any kind. Mondaq and/or its Contributors and other suppliers hereby exclude and disclaim all representations, warranties or guarantees with regard to the Content, including all implied warranties and conditions of merchantability, fitness for a particular purpose, title and non-infringement. To the maximum extent permitted by law, Mondaq expressly excludes all representations, warranties, obligations, and liabilities arising out of or in connection with all Content. In no event shall Mondaq and/or its respective suppliers be liable for any special, indirect or consequential damages or any damages whatsoever resulting from loss of use, data or profits, whether in an action of contract, negligence or other tortious action, arising out of or in connection with the use of the Content or performance of Mondaq’s Services.

General

Mondaq may alter or amend these Terms by amending them on the Website. By continuing to Use the Services and/or the Website after such amendment, you will be deemed to have accepted any amendment to these Terms.

These Terms shall be governed by and construed in accordance with the laws of England and Wales and you irrevocably submit to the exclusive jurisdiction of the courts of England and Wales to settle any dispute which may arise out of or in connection with these Terms. If you live outside the United Kingdom, English law shall apply only to the extent that English law shall not deprive you of any legal protection accorded in accordance with the law of the place where you are habitually resident ("Local Law"). In the event English law deprives you of any legal protection which is accorded to you under Local Law, then these terms shall be governed by Local Law and any dispute or claim arising out of or in connection with these Terms shall be subject to the non-exclusive jurisdiction of the courts where you are habitually resident.

You may print and keep a copy of these Terms, which form the entire agreement between you and Mondaq and supersede any other communications or advertising in respect of the Service and/or the Website.

No delay in exercising or non-exercise by you and/or Mondaq of any of its rights under or in connection with these Terms shall operate as a waiver or release of each of your or Mondaq’s right. Rather, any such waiver or release must be specifically granted in writing signed by the party granting it.

If any part of these Terms is held unenforceable, that part shall be enforced to the maximum extent permissible so as to give effect to the intent of the parties, and the Terms shall continue in full force and effect.

Mondaq shall not incur any liability to you on account of any loss or damage resulting from any delay or failure to perform all or any part of these Terms if such delay or failure is caused, in whole or in part, by events, occurrences, or causes beyond the control of Mondaq. Such events, occurrences or causes will include, without limitation, acts of God, strikes, lockouts, server and network failure, riots, acts of war, earthquakes, fire and explosions.

By clicking Register you state you have read and agree to our Terms and Conditions