Turkey: Olağanüstü zamanaşimi ile taşinmaz mülkiyetinin kazanilmasi

Last Updated: 6 March 2019
Article by Ali Yurtsever

I. GENEL DEĞERLENDİRME

Günümüzde taşınmaz mülkiyetine ilişkin en çok karşılaşılan sorunlardan biri miras yoluyla kazanılan taşınmazların yeni maliklerce bilinmemesi/tespit edilememesi, tapu kaydına yeni malikin kaydedilmesi veya söz konusu taşınmazların maliklerce tamamen unutulmuş olması ve bu taşınmazların üçüncü kişiler tarafından izinli veya izinsiz olarak uzun yıllar boyunca kullanılması ve değerlendirilmesi hususudur.

Ülkemizde bu tarz durumlara, özellikle kalabalık ailelerde, aile büyüklerinin vefatı sonrası unutulan veya alt nesillerin haberi dahi olmadığı taşınmazlarda sıklıkla rastlanmaktadır. Vefat eden aile büyüğünün üzerine kayıtlı olan taşınmaz mirasçılar tarafından bilinmez veya bilinse dahi bir süre sonra unutulur veya âtıl halde bırakılır. Bu taşınmazlar genelde bulundukları bölgede yaşayan yerel halk arasındaki kişilerce maliklerin izni dahilinde veya tamamen izinsiz bir şekilde kullanılır/değerlendirilir (taşınmazın ev olarak kullanılması, arsanın tarla olarak kullanılması vb.).

Bu şekilde çoğu zaman malikin rızası dışında çok uzun süreler kullanılan gayrimenkullere ilişkin 4721 s. Türk Medeni Kanunu'nun 713. maddesinde özel bir hükme yer verilmiştir. Olağanüstü zamanaşımı başlıklı bu madde, belirli şartlar ve koşullar altında bir taşınmazı 20 yıl veya daha uzun süre kesintisiz olarak malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişinin söz konusu taşınmazın mülkiyet hakkını alabilmesini sağlamaktadır.

II. GEÇERLİLİK ŞARTLARI

Yukarda sözü edilen 713. maddede belirtilen haktan faydalanmak için belirli bazı koşulların gerçekleşmiş olması gerekmektedir. İlgili maddenin 1. fıkrası uyarınca söz konusu haklardan yararlanabilmek için, "tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulundurmak" gerekmektedir. Dolayısıyla, 1. fıkrada belirtilen haktan yararlanabilmek için, tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmaz bulunmalı ve ilgili kişinin işbu taşınmazı en az 20 yıl süreyle davasız ve aralıksız olarak malik sıfatıyla zilyedinde bulundurması gerekmektedir.

2. fıkra uyarınca ise, "aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir". Bu noktada önemle belirtilmelidir ki, sözü edilen 2. fıkranın ilk düzenlemesinde yer alan bazı hükümler, Anayasa Mahkemesi'nin 2009/58 E. sayılı kararı ile iptal edilmiştir. Anayasa Mahkemesi'nin bu iptal kararı ile birlikte özellikle 22.11.2001 tarihinden sonraki olağanüstü zamanaşımı uygulamasında önemli değişiklikler meydana gelmiş olup, bu husus aşağıda detaylı olarak açıklanmaktadır.

III. ANAYASA MAHKEMESİNİN İPTAL KARARI

Yukarıda da belirtildiği üzere, 2. fıkranın ilk düzenlemesinde yer alan bazı hükümler, Anayasa Mahkemesi'nin 22.11.2001 tarihli kararı ile iptal edilmiş olup, bu iptal kararı öncesinde söz konusu 2. fıkranın tam metni aşağıdaki gibidir:

"Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce ölmüş ya da hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir."

Görüleceği üzere, 2. fıkranın ilk düzenlemesinde "yirmi yıl önce ölmüş ya da hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse" ibaresi yer almakta iken, Anayasa Mahkemesi'nin 2009/58 E. ve 2011/52 sayılı kararı ile söz konusu madde metninden "ölmüş ya da" ibaresi çıkarılmıştır. Anayasa Mahkemesi kararında, söz konusu ibarenin iptaline ilişkin olarak şu açıklamayı yapmaktadır: "Tapuya kayıtlı bir taşınmazın malikinin ölmesi halinde, bu taşınmazın sahibi mirasçılarıdır. Mirasçılar bu taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını mirasbırakanın ölümü ile birlikte kanun gereğince tescile gerek kalmadan kazanmaktadırlar. Hukukun genel ilkelerinden birisi de mülkiyet hakkının "zamanötesi" niteliği, başka bir anlatımla mülkiyet hakkının zamanaşımına uğramamasıdır. Bu nedenle, Medenî Kanun tarafından bir taşınmaz malikinin mirasçılarına tanınmış olan hakların, hak sahiplerince yirmi yıl boyunca kullanılmaması, o kimselerin taşınmazla aralarındaki ilişkiyi fiilen kestiğini göstermiş olsa bile, o taşınmazla aralarındaki hukuksal ilişkinin sona erdiği anlamına gelmez. Mirasçıların devam eden mülkiyet hakkı, taşınmazı fiilen kullanma hakkını içerdiği gibi kullanmama hakkını da içerir. Mülkiyet hakkının mutlaklığı ve tapu sicilinin aleniyeti karşısında, itiraz konusu sözcük uyarınca, zilyedin mirasçılara ait olan mülkiyet hakkını tanımayarak tek yanlı olarak ortadan kaldırmasına olanak tanınması, mülkiyet hakkını ortadan kaldırdığı gibi, kazanılmış hak ve hukuki güvenlik ilkelerini de ihlal etmektedir."

Anayasa Mahkemesi'nin söz konusu kararından da anlaşılacağı üzere, Mahkeme, ölen kişinin adına kayıtlı olan taşınmazın üzerindeki mirasçıların mülkiyet hakkının olağanüstü zamanaşımı kapsamında tek taraflı olarak kaldırılmasını, Anayasada güvence altına alınan mülkiyet hakkına aykırı olduğu ve ayrıca kazanılmış hak ve hukuk güvenliği ilkelerini de ihlal ettiği gerekçesiyle söz konusu ibareyi iptal ederek madde metninden çıkartmıştır.

IV. ANAYASA MAHKEMESİNİN İPTAL KARARI SONRASI UYGULAMA

Yukarıda da açıklandığı üzere, Anayasa Mahkemesi'nin verdiği iptal kararıyla birlikte "...kararın Resmi Gazetede yayımlanacağı güne kadar yürürlüğünün durdurulmasına" karar verilmiş ve devamında da Resmi Gazete ilanını takiben söz konusu hüküm iptal edilerek madde metninden çıkartılmıştır. Dolayısıyla, 17.03.2011 tarihinden sonra ölüme dayalı olarak olağanüstü zamanaşımı davası açılamayacağı sonucuna varılması gerekmektedir. Yani, yürürlüğün durdurulması kararının verildiği 17.03.2011 tarihinden önce açılmış olan davalar bakımından maliki 20 yıl önce ölmüş ve o tarihten dava tarihine veya kayıt maliki adına bulunan tapu kaydının intikal gördüğü tarihe kadar diğer kazanma koşulları yanında 20 yıllık kazanma süresi de dolmuş ise, bu tür davalar bakımından kazanılmış (müktesep) hakkın kabulü ve dolayısıyla bu davaların kabulü gerekecektir.

Ancak, söz konusu yürütmenin durdurulması kararının verildiği 17.03.2011 tarihinden önce dava açılmamış olup, ilgili madde metninde belirtilen 20 yıllık süre de dahil tüm şartların 17.03.2011 tarihinden önce gerçekleştiği durumlarda uygulamanın ne şekilde olması gerektiği tartışmalıdır. Yani, ilgililerce 17.03.2011 tarihinden önce dava açılmamış ancak; Anayasa Mahkemesi'nin verdiği yürürlüğünün durdurulması karar tarihi olan 17.03.2011 tarihinden önce hak sahipleri yararına kazanma koşulları oluşmuş, malik 20 yıl önce ölmüş ve 20 yıllık kazanma süresi de dolmuş ise, Anayasa Mahkemesi'nin sözü edilen iptal kararının etkisi ne şekilde olacaktır?

Bu tartışmanın dayanağı, Anayasa'da güvence altına alınmış olan kazanılmış hak ilkesi ve Anayasa Mahkemesi'nin kararlarının geriye yürümezliğidir. Bu kapsamda bir görüşe göre, 17.03.2011 tarihinden önce hak sahipleri yararına kazanma koşulları oluşmuş ise, dava açılmamış dahi olsa, söz konusu hak kazanılmış sayılmalı ve Anayasa Mahkemesi kararları geriye dönük olarak hüküm doğurmayacağı için de bu davaların kazanılmış hak ilkesi doğrultusunda kabulü gerekmektedir (Yargıtay'ın bu görüşü destekler çeşitli kararları da mevcuttur). Bir diğer görüşe göre ise Anayasa Mahkemesi'nin iptal kararında belirttiği gerekçelere dayanarak bu davaların kabul edilmemesi gerektiğini savunulmaktadır. Anayasa Mahkemesi'nin iptal kararında, Anayasa'nın 575. maddesinde "mirasın, mirasbırakanın ölümü ile açılacağı, 599. madde hükmüne göre de mirasçıların, mirasbırakanın ölümü ile mirası bir bütün olarak, kanun gereğince kazanacakları" ve "705. maddenin ikinci fıkrası uyarınca da mirasçılar, mirasbırakanın bıraktığı taşınmazlar üzerindeki mülkiyet hakkına tescilden önce" sahip olacakları belirtilmektedir. Bu kapsamda belirtilen ikinci görüşe göre mirasçıların Anayasa ile güvence altına alınmış olan hakları esas kazanılmış hak olarak değerlendirilmeli ve 17.03.2011 tarihinden sonra açılacak tüm davaların bu sebeple reddi gerekmektedir.

V. SONUÇ

Ülkemizde sıkça başvurulan olağanüstü zamanaşımı yoluyla taşınmaz mülkiyeti kazanımı, Anayasa Mahkemesi'nin 17.03.2011 yılında aldığı iptal kararı ile değişikliğe uğramış ve uygulamada bazı tartışmalara sebebiyet vermiştir. Konu edilen iptal kararı sonrası ölüme dayalı olarak olağanüstü zamanaşımı yoluyla mülkiyet kazanımı engellenmiş olmakla birlikte, söz konusu 20 yıllık sürenin, iptal kararı öncesinde dolmuş olduğu durumlarda bu iptal kararının etkisinin ne olacağına ilişkin farklı görüşler ortaya konulmuştur. Baskın olan ve Yargıtay'ın da benimsediği görüşe göre, 17.03.2011 tarihinden önce hak sahipleri yararına kazanma koşulları oluşmuş ise, dava açılmamış dahi olsa, söz konusu hak kazanılmış sayılacak ve Anayasa Mahkemesi kararları geriye dönük olarak hüküm doğurmayacağı için de bu davaların kazanılmış hak ilkesi doğrultusunda kabulü gerekecektir.

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.

To print this article, all you need is to be registered on Mondaq.com.

Click to Login as an existing user or Register so you can print this article.

Authors
 
Some comments from our readers…
“The articles are extremely timely and highly applicable”
“I often find critical information not available elsewhere”
“As in-house counsel, Mondaq’s service is of great value”

Related Topics
 
Related Articles
 
Up-coming Events Search
Tools
Print
Font Size:
Translation
Channels
Mondaq on Twitter
 
Mondaq Sign Up
Gain free access to lawyers expertise from more than 250 countries.
 
Email Address
Company Name
Password
Confirm Password
Country
Position
Industry
Mondaq Newsalert
Select Topics
Select Regions
Registration (please scroll down to set your data preferences)

Mondaq Ltd requires you to register and provide information that personally identifies you, including your content preferences, for three primary purposes (full details of Mondaq’s use of your personal data can be found in our Privacy and Cookies Notice):

  • To allow you to personalize the Mondaq websites you are visiting to show content ("Content") relevant to your interests.
  • To enable features such as password reminder, news alerts, email a colleague, and linking from Mondaq (and its affiliate sites) to your website.
  • To produce demographic feedback for our content providers ("Contributors") who contribute Content for free for your use.

Mondaq hopes that our registered users will support us in maintaining our free to view business model by consenting to our use of your personal data as described below.

Mondaq has a "free to view" business model. Our services are paid for by Contributors in exchange for Mondaq providing them with access to information about who accesses their content. Once personal data is transferred to our Contributors they become a data controller of this personal data. They use it to measure the response that their articles are receiving, as a form of market research. They may also use it to provide Mondaq users with information about their products and services.

Details of each Contributor to which your personal data will be transferred is clearly stated within the Content that you access. For full details of how this Contributor will use your personal data, you should review the Contributor’s own Privacy Notice.

Please indicate your preference below:

Yes, I am happy to support Mondaq in maintaining its free to view business model by agreeing to allow Mondaq to share my personal data with Contributors whose Content I access
No, I do not want Mondaq to share my personal data with Contributors

Also please let us know whether you are happy to receive communications promoting products and services offered by Mondaq:

Yes, I am happy to received promotional communications from Mondaq
No, please do not send me promotional communications from Mondaq
Terms & Conditions

Mondaq.com (the Website) is owned and managed by Mondaq Ltd (Mondaq). Mondaq grants you a non-exclusive, revocable licence to access the Website and associated services, such as the Mondaq News Alerts (Services), subject to and in consideration of your compliance with the following terms and conditions of use (Terms). Your use of the Website and/or Services constitutes your agreement to the Terms. Mondaq may terminate your use of the Website and Services if you are in breach of these Terms or if Mondaq decides to terminate the licence granted hereunder for any reason whatsoever.

Use of www.mondaq.com

To Use Mondaq.com you must be: eighteen (18) years old or over; legally capable of entering into binding contracts; and not in any way prohibited by the applicable law to enter into these Terms in the jurisdiction which you are currently located.

You may use the Website as an unregistered user, however, you are required to register as a user if you wish to read the full text of the Content or to receive the Services.

You may not modify, publish, transmit, transfer or sell, reproduce, create derivative works from, distribute, perform, link, display, or in any way exploit any of the Content, in whole or in part, except as expressly permitted in these Terms or with the prior written consent of Mondaq. You may not use electronic or other means to extract details or information from the Content. Nor shall you extract information about users or Contributors in order to offer them any services or products.

In your use of the Website and/or Services you shall: comply with all applicable laws, regulations, directives and legislations which apply to your Use of the Website and/or Services in whatever country you are physically located including without limitation any and all consumer law, export control laws and regulations; provide to us true, correct and accurate information and promptly inform us in the event that any information that you have provided to us changes or becomes inaccurate; notify Mondaq immediately of any circumstances where you have reason to believe that any Intellectual Property Rights or any other rights of any third party may have been infringed; co-operate with reasonable security or other checks or requests for information made by Mondaq from time to time; and at all times be fully liable for the breach of any of these Terms by a third party using your login details to access the Website and/or Services

however, you shall not: do anything likely to impair, interfere with or damage or cause harm or distress to any persons, or the network; do anything that will infringe any Intellectual Property Rights or other rights of Mondaq or any third party; or use the Website, Services and/or Content otherwise than in accordance with these Terms; use any trade marks or service marks of Mondaq or the Contributors, or do anything which may be seen to take unfair advantage of the reputation and goodwill of Mondaq or the Contributors, or the Website, Services and/or Content.

Mondaq reserves the right, in its sole discretion, to take any action that it deems necessary and appropriate in the event it considers that there is a breach or threatened breach of the Terms.

Mondaq’s Rights and Obligations

Unless otherwise expressly set out to the contrary, nothing in these Terms shall serve to transfer from Mondaq to you, any Intellectual Property Rights owned by and/or licensed to Mondaq and all rights, title and interest in and to such Intellectual Property Rights will remain exclusively with Mondaq and/or its licensors.

Mondaq shall use its reasonable endeavours to make the Website and Services available to you at all times, but we cannot guarantee an uninterrupted and fault free service.

Mondaq reserves the right to make changes to the services and/or the Website or part thereof, from time to time, and we may add, remove, modify and/or vary any elements of features and functionalities of the Website or the services.

Mondaq also reserves the right from time to time to monitor your Use of the Website and/or services.

Disclaimer

The Content is general information only. It is not intended to constitute legal advice or seek to be the complete and comprehensive statement of the law, nor is it intended to address your specific requirements or provide advice on which reliance should be placed. Mondaq and/or its Contributors and other suppliers make no representations about the suitability of the information contained in the Content for any purpose. All Content provided "as is" without warranty of any kind. Mondaq and/or its Contributors and other suppliers hereby exclude and disclaim all representations, warranties or guarantees with regard to the Content, including all implied warranties and conditions of merchantability, fitness for a particular purpose, title and non-infringement. To the maximum extent permitted by law, Mondaq expressly excludes all representations, warranties, obligations, and liabilities arising out of or in connection with all Content. In no event shall Mondaq and/or its respective suppliers be liable for any special, indirect or consequential damages or any damages whatsoever resulting from loss of use, data or profits, whether in an action of contract, negligence or other tortious action, arising out of or in connection with the use of the Content or performance of Mondaq’s Services.

General

Mondaq may alter or amend these Terms by amending them on the Website. By continuing to Use the Services and/or the Website after such amendment, you will be deemed to have accepted any amendment to these Terms.

These Terms shall be governed by and construed in accordance with the laws of England and Wales and you irrevocably submit to the exclusive jurisdiction of the courts of England and Wales to settle any dispute which may arise out of or in connection with these Terms. If you live outside the United Kingdom, English law shall apply only to the extent that English law shall not deprive you of any legal protection accorded in accordance with the law of the place where you are habitually resident ("Local Law"). In the event English law deprives you of any legal protection which is accorded to you under Local Law, then these terms shall be governed by Local Law and any dispute or claim arising out of or in connection with these Terms shall be subject to the non-exclusive jurisdiction of the courts where you are habitually resident.

You may print and keep a copy of these Terms, which form the entire agreement between you and Mondaq and supersede any other communications or advertising in respect of the Service and/or the Website.

No delay in exercising or non-exercise by you and/or Mondaq of any of its rights under or in connection with these Terms shall operate as a waiver or release of each of your or Mondaq’s right. Rather, any such waiver or release must be specifically granted in writing signed by the party granting it.

If any part of these Terms is held unenforceable, that part shall be enforced to the maximum extent permissible so as to give effect to the intent of the parties, and the Terms shall continue in full force and effect.

Mondaq shall not incur any liability to you on account of any loss or damage resulting from any delay or failure to perform all or any part of these Terms if such delay or failure is caused, in whole or in part, by events, occurrences, or causes beyond the control of Mondaq. Such events, occurrences or causes will include, without limitation, acts of God, strikes, lockouts, server and network failure, riots, acts of war, earthquakes, fire and explosions.

By clicking Register you state you have read and agree to our Terms and Conditions