Turkey: Riskli Yapıda Yıkım Yerine Alternatif Çözüm Olarak Güçlendirme

Last Updated: 6 March 2018
Article by Derya Kandil Şener

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'u ile riskli yapı olduğu tespit edilen ana yapılar hakkında yıkım yerine güçlendirme alternatif çözümünü değerlendirmekteyiz.

6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği'nde yapı maliklerine riskli yapının yıkımı yanında binanın güçlendirilmesi imkanı tanınmıştır, bu düzenlemeye ilgili yönetmeliğin 8. Maddesinin 5. Fıkrasında yer verilmiştir. İlgili hüküm; "Riskli yapının yıktırılması yerine güçlendirilmesinin istenilmesi durumunda riskli yapının yıktırılması için ikinci fıkra uyarınca maliklere verilen süreler içerisinde; maliklerce, güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit ettirilmesi, Kat Mülkiyeti Kanununun 19 uncu maddesinin ikinci fıkrasında belirtilen şekilde güçlendirme kararı alınması, güçlendirme projesinin hazırlatılması ve imar mevzuatı çerçevesinde ruhsat alınması gerekir. Güçlendirme işi, yapılacak güçlendirmenin mahiyetine göre ruhsatı veren idare tarafından belirlenecek süre içerisinde tamamlandıktan sonra tapu kaydındaki riskli yapı belirtmesinin kaldırılması için Müdürlüğe başvurulur." şekline ifadesini bulur.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19.maddesinin 2. fıkrasına gönderme yapılmıştır. İlgili yasal düzenlemeye göre; ana yapının ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisiler ancak kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası ile yaptırılabilir, yani yapının güçlendirilmesi için de kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekecektir.

Fıkranın devamında; ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızasının aranmayacağı belirtilmiştir.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi'nin 2015/14734 E. – 2015/14673 K. sayılı ve 19.10.2015 tarihli ilamında;

"634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 19. maddesine göre kat malikleri, ana taşınmazın bakımı ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecbur olup ana taşınmazın acilen onarılması gerektiğinin veya güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmesi halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmamaktadır. Bu bağlamda her kat maliki, ana taşınmazın güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun bilimsel olarak tespit edilmesi halinde diğer maliklerin rızası olmasa dahi güçlendirmenin yapılmasını kat maliklerinden isteyebileceği ve gerektiğinde buna karşı çıkan kat malikleri aleyhine mahkeme aracılığıyla hazırlattırılacak proje doğrultusunda binanın güçlendirilmesini ve bunun gerektiği masrafların kat maliklerinden tahsili için eda davası açabileceği Yargıtay uygulamalarında kabul edilmektedir."

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi'nin 2014/12086 E. – 2015/355 K. sayılı ve 15.01.2015 tarihli ilamında;

"(...) ana taşınmazın acilen onarılması gerektiğinin veya güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmesi halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmamaktadır. Bu bağlamda her kat maliki, ana taşınmazın depreme karşı güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun bilimsel olarak tespit edilmesi halinde diğer maliklerin rızası olmasa dahi güçlendirmenin yapılmasını kat maliklerinden isteyebileceği ve gerektiğinde buna karşı çıkan kat malikleri aleyhine mahkeme aracılığıyla hazırlattırılacak proje doğrultusunda binanın güçlendirilmesini ve bunun gerektiği masrafların kat maliklerinden tahsili için eda davası açabileceği Yargıtay uygulamalarında kabul edilmektedir.

Dolayısıyla, riskli yapı ilan edilmiş bir yapının onarımının acil olduğundan hareketle, yapının onarılarak riskli halden kurtulması mümkünse bu yola öncelik tanınmak istendiğinden söz edilebilir. Ancak bunun için yapı maliklerinden birinin yapının güçlendirilmesinin teknik olarak mümkün olduğunun kanıtlanması gerekecektir. Hiçbir yapı maliki güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunu tespit ettirmezse, yapı usul ve yasaya uygun olarak yıkılacaktır. Yasa koyucu yıkımı esas çözüm, güçlendirmeyi ise, alternatif olarak almıştır. Yıkıma karşı çıkan maliklere; mülkiyet haklarının korunması yönünden, güçlendirme ile binanın yıkım ve yeniden inşası masrafları üstlenilmeden başka bir seçenek sunulmuş olmaktadır.

Güçlendirme ile ilgili proje hazırlanması ve uygulanması sürecinin Belediye veya Valilik idari kurumları ile malikler arasında imar mevzuatı çerçevesinde devam etmesi; idare tarafından yıkım için verilecek süre zarfında, malikler tarafından güçlendirme projesinin hazırlatılması ve belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde ise Belediyeye, bu sınırlar dışında ise Valiliğe başvurularak imar mevzuatı çerçevesinde ruhsat alınması gerekir. Sonrasında güçlendirmenin sürüncemede kalmaması en kısa sürede tamamlanması ve riskli yapının güvenli hale getirilmesi için, yapılacak işin mahiyetine göre idare tarafından maliklere makul bir süre verilir, süre sonunda güçlendirme ilgili idare tarafından tetkik edilir.

Bu yönde kat maliklerinin rızası aranmadığı durum ise, ortak yerlerdeki bir bozukluğun hasarın ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmesi halidir. Bu durumda, bu KMK m. 19/2 uyarınca, ana yapıyı güvensiz kılan bozuklukların giderilmesi ve yapının güçlendirilmesi gibi ivedi ve zorunlu işler için, kat malikleri kurulunca karar alınmasına veya tüm kat maliklerinin rızasının aranmasına gerek yoktur. Zorunlu olduğu saptanır ise, kat maliklerinden herhangi biri yapının güçlendirilmesini isteme hakkına haizdir ve buna karşı çıkan kat malikleri aleyhine doğrudan mahkemeye dava açabilir, durumu tespit ettirebilir.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi'nin 2013/6012 E. – 2015/10158 K. sayılı ve 11.06.2013 tarihli ilamında;

"634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasası'nın 19. maddesine göre kat malikleri, ana taşınmazın bakımı ve mimarı durumuyla güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecbur olup ana taşınmazın acilen onarılması gerektiğinin veya güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmesi halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmamaktadır. Bu bağlamda her kat maliki, ana taşınmazın depreme karşı güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun bilimsel olarak tespit edilmesi halinde diğer maliklerin rızası olmasa dahi güçlendirmenin yapılmasını kat maliklerinden isteyebileceği ve gerektiğinde buna karşı çıkan kat malikleri aleyhine mahkeme aracılığıyla hazırlattırılacak proje doğrultusunda binanın güçlendirilmesini ve bunun gerektiği masrafların kat maliklerinden tahsili için eda davası açabileceği Yargıtay uygulamalarında kabul edilmektedir."

 

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi'nin 2004/4669 E. – 2004/5794 K. sayılı ve 07.07.2004 tarihli ilamında;

"Kat Mülkiyeti Yasası'nın 19. maddesinin ilk fıkrası uyarınca kat malikleri, ana taşınmazın bakımını ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecbur olup, bu bağlamda taşınmaz üzerindeki ana yapının sağlamlığının temini bakımından zorunluluk bulunduğunun fennen saptandığı durumlarda bütün kat maliklerinin muvafakatı olmasa dahi, bunlardan birisinin güçlendirmenin yapılmasını diğer kat maliklerinden isteyebileceği ve gerektiğinde buna karşı çıkan kat malikleri aleyhine mahkeme aracılığı ile hazırlattırılacak proje doğrultusunda binanın güçlendirilmesi ve bunun gerektirdiği masrafların kat maliklerinden tahsili için eda davası açabileceği YARGITAY uygulamalarında kabul edilmektedir."

Ana yapının korunması ve sağlamlaştırılması, can ve mal güvenliği açısından gerekli olduğu tespit edilir ise kat maliklerinden her biri bu tür güçlendirme çalışmalarına katlanmak, arsa payı oranında giderlerine katılmak gerektiğinde bağımsız bölümü boşaltmak yahut içerisine girilmesine izin vermek zorundadır. Bu durumda, kat maliklerinden özverili, olması, iyiniyet kuralları içerisinde yapım ve onarımı engellememesi ve hatta kolaylaştırması beklenir.

Nasıl güçlendirme giderlerine arsa payları oranında katlanılıyor ise, aynı şekilde yapının güçlendirilmesi nedeniyle bazı bağımsız bölümlerde alan daralması ve benzeri sebeplerden diğerler bağımsız bölümlerle karşılaştırıldığında daha fazla zarar söz konusu olur ise bu zararın giderilmesinde de kat malikleri arsa payları oranında sorumlu olacaklardır.

Onarım ve güçlendirme çalışmaları sonucu bağımsız bölümü zarar gören kat maliki, bunu her zaman dava konusu edip, uğradığı zararın giderilmesini diğer kat maliklerinden isteyebilir.

Fakat burada her bir kat malikinin birlikte katlanmak zorunda kaldıkları güçlendirme çalışmaları yüzünden onarım ve güçlendirme çalışmaları süresince bağımsız bölümün kullanılamaması semerelerinden faydalanılamaması ileri sürülerek yoksun kalınan hususlarda zararının giderilmesini isteyemez.

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.

To print this article, all you need is to be registered on Mondaq.com.

Click to Login as an existing user or Register so you can print this article.

Authors
 
Some comments from our readers…
“The articles are extremely timely and highly applicable”
“I often find critical information not available elsewhere”
“As in-house counsel, Mondaq’s service is of great value”

Related Topics
 
Related Articles
 
Up-coming Events Search
Tools
Print
Font Size:
Translation
Channels
Mondaq on Twitter
 
Register for Access and our Free Biweekly Alert for
This service is completely free. Access 250,000 archived articles from 100+ countries and get a personalised email twice a week covering developments (and yes, our lawyers like to think you’ve read our Disclaimer).
 
Email Address
Company Name
Password
Confirm Password
Position
Mondaq Topics -- Select your Interests
 Accounting
 Anti-trust
 Commercial
 Compliance
 Consumer
 Criminal
 Employment
 Energy
 Environment
 Family
 Finance
 Government
 Healthcare
 Immigration
 Insolvency
 Insurance
 International
 IP
 Law Performance
 Law Practice
 Litigation
 Media & IT
 Privacy
 Real Estate
 Strategy
 Tax
 Technology
 Transport
 Wealth Mgt
Regions
Africa
Asia
Asia Pacific
Australasia
Canada
Caribbean
Europe
European Union
Latin America
Middle East
U.K.
United States
Worldwide Updates
Registration (you must scroll down to set your data preferences)

Mondaq Ltd requires you to register and provide information that personally identifies you, including your content preferences, for three primary purposes (full details of Mondaq’s use of your personal data can be found in our Privacy and Cookies Notice):

  • To allow you to personalize the Mondaq websites you are visiting to show content ("Content") relevant to your interests.
  • To enable features such as password reminder, news alerts, email a colleague, and linking from Mondaq (and its affiliate sites) to your website.
  • To produce demographic feedback for our content providers ("Contributors") who contribute Content for free for your use.

Mondaq hopes that our registered users will support us in maintaining our free to view business model by consenting to our use of your personal data as described below.

Mondaq has a "free to view" business model. Our services are paid for by Contributors in exchange for Mondaq providing them with access to information about who accesses their content. Once personal data is transferred to our Contributors they become a data controller of this personal data. They use it to measure the response that their articles are receiving, as a form of market research. They may also use it to provide Mondaq users with information about their products and services.

Details of each Contributor to which your personal data will be transferred is clearly stated within the Content that you access. For full details of how this Contributor will use your personal data, you should review the Contributor’s own Privacy Notice.

Please indicate your preference below:

Yes, I am happy to support Mondaq in maintaining its free to view business model by agreeing to allow Mondaq to share my personal data with Contributors whose Content I access
No, I do not want Mondaq to share my personal data with Contributors

Also please let us know whether you are happy to receive communications promoting products and services offered by Mondaq:

Yes, I am happy to received promotional communications from Mondaq
No, please do not send me promotional communications from Mondaq
Terms & Conditions

Mondaq.com (the Website) is owned and managed by Mondaq Ltd (Mondaq). Mondaq grants you a non-exclusive, revocable licence to access the Website and associated services, such as the Mondaq News Alerts (Services), subject to and in consideration of your compliance with the following terms and conditions of use (Terms). Your use of the Website and/or Services constitutes your agreement to the Terms. Mondaq may terminate your use of the Website and Services if you are in breach of these Terms or if Mondaq decides to terminate the licence granted hereunder for any reason whatsoever.

Use of www.mondaq.com

To Use Mondaq.com you must be: eighteen (18) years old or over; legally capable of entering into binding contracts; and not in any way prohibited by the applicable law to enter into these Terms in the jurisdiction which you are currently located.

You may use the Website as an unregistered user, however, you are required to register as a user if you wish to read the full text of the Content or to receive the Services.

You may not modify, publish, transmit, transfer or sell, reproduce, create derivative works from, distribute, perform, link, display, or in any way exploit any of the Content, in whole or in part, except as expressly permitted in these Terms or with the prior written consent of Mondaq. You may not use electronic or other means to extract details or information from the Content. Nor shall you extract information about users or Contributors in order to offer them any services or products.

In your use of the Website and/or Services you shall: comply with all applicable laws, regulations, directives and legislations which apply to your Use of the Website and/or Services in whatever country you are physically located including without limitation any and all consumer law, export control laws and regulations; provide to us true, correct and accurate information and promptly inform us in the event that any information that you have provided to us changes or becomes inaccurate; notify Mondaq immediately of any circumstances where you have reason to believe that any Intellectual Property Rights or any other rights of any third party may have been infringed; co-operate with reasonable security or other checks or requests for information made by Mondaq from time to time; and at all times be fully liable for the breach of any of these Terms by a third party using your login details to access the Website and/or Services

however, you shall not: do anything likely to impair, interfere with or damage or cause harm or distress to any persons, or the network; do anything that will infringe any Intellectual Property Rights or other rights of Mondaq or any third party; or use the Website, Services and/or Content otherwise than in accordance with these Terms; use any trade marks or service marks of Mondaq or the Contributors, or do anything which may be seen to take unfair advantage of the reputation and goodwill of Mondaq or the Contributors, or the Website, Services and/or Content.

Mondaq reserves the right, in its sole discretion, to take any action that it deems necessary and appropriate in the event it considers that there is a breach or threatened breach of the Terms.

Mondaq’s Rights and Obligations

Unless otherwise expressly set out to the contrary, nothing in these Terms shall serve to transfer from Mondaq to you, any Intellectual Property Rights owned by and/or licensed to Mondaq and all rights, title and interest in and to such Intellectual Property Rights will remain exclusively with Mondaq and/or its licensors.

Mondaq shall use its reasonable endeavours to make the Website and Services available to you at all times, but we cannot guarantee an uninterrupted and fault free service.

Mondaq reserves the right to make changes to the services and/or the Website or part thereof, from time to time, and we may add, remove, modify and/or vary any elements of features and functionalities of the Website or the services.

Mondaq also reserves the right from time to time to monitor your Use of the Website and/or services.

Disclaimer

The Content is general information only. It is not intended to constitute legal advice or seek to be the complete and comprehensive statement of the law, nor is it intended to address your specific requirements or provide advice on which reliance should be placed. Mondaq and/or its Contributors and other suppliers make no representations about the suitability of the information contained in the Content for any purpose. All Content provided "as is" without warranty of any kind. Mondaq and/or its Contributors and other suppliers hereby exclude and disclaim all representations, warranties or guarantees with regard to the Content, including all implied warranties and conditions of merchantability, fitness for a particular purpose, title and non-infringement. To the maximum extent permitted by law, Mondaq expressly excludes all representations, warranties, obligations, and liabilities arising out of or in connection with all Content. In no event shall Mondaq and/or its respective suppliers be liable for any special, indirect or consequential damages or any damages whatsoever resulting from loss of use, data or profits, whether in an action of contract, negligence or other tortious action, arising out of or in connection with the use of the Content or performance of Mondaq’s Services.

General

Mondaq may alter or amend these Terms by amending them on the Website. By continuing to Use the Services and/or the Website after such amendment, you will be deemed to have accepted any amendment to these Terms.

These Terms shall be governed by and construed in accordance with the laws of England and Wales and you irrevocably submit to the exclusive jurisdiction of the courts of England and Wales to settle any dispute which may arise out of or in connection with these Terms. If you live outside the United Kingdom, English law shall apply only to the extent that English law shall not deprive you of any legal protection accorded in accordance with the law of the place where you are habitually resident ("Local Law"). In the event English law deprives you of any legal protection which is accorded to you under Local Law, then these terms shall be governed by Local Law and any dispute or claim arising out of or in connection with these Terms shall be subject to the non-exclusive jurisdiction of the courts where you are habitually resident.

You may print and keep a copy of these Terms, which form the entire agreement between you and Mondaq and supersede any other communications or advertising in respect of the Service and/or the Website.

No delay in exercising or non-exercise by you and/or Mondaq of any of its rights under or in connection with these Terms shall operate as a waiver or release of each of your or Mondaq’s right. Rather, any such waiver or release must be specifically granted in writing signed by the party granting it.

If any part of these Terms is held unenforceable, that part shall be enforced to the maximum extent permissible so as to give effect to the intent of the parties, and the Terms shall continue in full force and effect.

Mondaq shall not incur any liability to you on account of any loss or damage resulting from any delay or failure to perform all or any part of these Terms if such delay or failure is caused, in whole or in part, by events, occurrences, or causes beyond the control of Mondaq. Such events, occurrences or causes will include, without limitation, acts of God, strikes, lockouts, server and network failure, riots, acts of war, earthquakes, fire and explosions.

By clicking Register you state you have read and agree to our Terms and Conditions