Türkiye İstatistik Kurumu verilerinden de anlaşılacağı üzere yabancıların Türkiye'de taşınmaz edinmeye olan ilgisi gün geçtikçe artmaktadır. 2016 yılında 18.189 adet, 2017 yılında 22.234 adet, 2018 yılında 39.663 adet, 2019 yılında ise 45.483 adet konutun, yabancılara satışı gerçekleşmiştir. Pandeminin olumsuz etkilerine rağmen, konut satışı 2020 yılında 40.812, 2021 yılında ise ekim ayı itibariyle 43.372 adede ulaşmıştır. Söz konusu istatistikler konut satışına ait olup iş yeri satışları bu istatistiklere dahil değildir. Buradan da çıkarılabileceği üzere yabancıların Türkiye'deki taşınmazlara olan talebi her geçen yıl artış göstermektedir. Bu artışta yabancılara taşınmaz satışında mütekabiliyet ilkesinin kaldırılması, Cumhurbaşkanı kararıyla istisnai yoldan vatandaşlık verilmesi, KDV istisnası gibi bazı yasal düzenlemelerin de önemli etkilerinin olduğu söylenebilir. Bu makalemizde Türkiye'de yerleşmiş olmayan gerçek kişilerle Türkiye'de kanuni ve iş merkezi olmayan ve işyeri ya da daimi temsilci aracılığıyla kazanç elde etmeyen kurumlara yapılan konut ve işyerlerinin ilk teslimlerinde uygulanan katma değer vergisi istisnasını detaylandıracağız.

Katma Değer Vergisi Kanunu'nun 13. Maddesinin i bendine göre "Konut veya iş yeri olarak inşa edilen binaların ilk tesliminde uygulanmak ve bedeli döviz olarak Türkiye'ye getirilmek kaydıyla, Gelir Vergisi Kanununun 3 üncü maddesinin birinci fıkrasının 2 numaralı bendinde belirtilenler hariç olmak üzere çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları, Türkiye'de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişiler ile kanuni ve iş merkezi Türkiye'de olmayan ve bir iş yeri ya da daimi temsilci vasıtasıyla Türkiye'de kazanç elde etmeyen kurumlara yapılan konut veya iş yeri teslimleri vergiden müstesnadır." Söz konusu istisnanın uygulamasına yönelik belirlemeler ise KDVUGT(Katma Değer Vergisi Genel Uygulama Tebliği)'nin II/B.12. Bölümünde yapılmıştır.

KDV Kanunu ve KDVUGT'nde açıkça belirtilmemiş olsa da istisnadan yararlanacak alıcılar, gelir ve kurumlar vergisi kanunları uyarınca dar mükellef olmayı gerektiren şartlara sahip olmalıdır. Dolayısıyla istisnanın amacının, yurt dışındaki sermayenin Türkiye'de konut ve iş yeri yatırımına teşviki olduğu söylenebilir.

6824 Sayılı Bazı Alacakların Yeniden Yapılandırılması ile Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un 7. Maddesine göre istisna, 01/04/2017 tarihinden itibaren ve konut veya iş yerini inşa eden mükellefin yapacağı ilk teslimde uygulanır. Fakat istisna şartlarının sağlanıp sağlanmadığı teslim aşamasında ve teslimden sonra da sıkıca takip edilmelidir. Bu kapsamda vergi muafiyetinden yararlanabilmek için gereken bazı şartlar bulunmaktadır:

1-Konutla İlgili Gereklilikler

  • İstisna, konut veya iş yeri olarak inşa edilen binaların ilk tesliminde uygulanır. Yani yapı ruhsatında konut, dükkan, rezidans, apart daire, ofis, büro, devre mülk ve benzeri olarak tanımlanan konut veya iş yerleri istisna kapsamında değerlendirilir. Örneğin diğer şartları sağlasa bile "arsa" vasfındaki bir taşınmaz istisnadan yararlanamaz. Aynı zamanda taşınmazın istisnaya tabi olabilmesi için yapı ruhsatı bulunmalı ve kat irtifakının kurulması mümkün olan konut veya iş yerlerinde kat irtifakı kurulmuş olmalıdır. İlk teslim kavramından da konut veya iş yerinin, orayı inşa edenlerden satın alınması anlaşılmalıdır. İnşa edenlerden satın alınarak bir başkasına satılması halinde yapılan konut veya iş yeri tesliminin ilk teslim olarak değerlendirilmeyeceği açıktır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde de iki ayrı teslim söz konusu olduğundan istisna uygulanması mümkün olmayacaktır. Fakat müteahhit, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında kendine kalan konut ve işyerleri için KDVK'nın 13/i maddesinde belirtilen şartları sağladığı takdirde istisnadan yararlanabilir. (İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığının 22/07/2019 tarih ve 39044742-130[Özelge]-591162 sayılı özelgesi)
  • Satış vaadi sözleşmesi ile 01.04.2017 tarihinden önce alınan ancak tapuda satışı bu tarihten sonra yapılan konut veya işyeri için belirtilen şartların sağlanması kaydıyla istisnadan faydalanılabilir.
  • Kredi temini amacıyla kat irtifakları devredilen ve kredi ödemesine bağlı olarak kat irtifakları finansman şirketinden geri alınan taşınmazların, KDVUGT'ndaki usul ve esaslar çerçevesinde istisnadan yararlanması mümkündür. İstisnadan yararlanacak olan kişi konutu veya işyerini inşa eden mükelleftir. (Ankara Vergi Dairesi Başkanlığının 23/07/2019 Tarih ve 84974990-130[13-2017/12-İ]-245905 Sayılı Özelgesi)
  • İnşa edilip kiraya verilen taşınmazın, KDVUGT'nde belirtilen alıcılara satışı ilk teslim olarak değerlendirilebileceğinden diğer şartların da sağlanması halinde, söz konusu taşınmaz tesliminin KDV'den istisna olması mümkündür. (Kocaeli Vergi Dairesi Başkanlığının 10/09/2018 Tarih ve 97726449-130[5290082219]-103600 Sayılı Özelgesi)
  • Konut ve iş yerinin ilk teslimi, fiilen teslim niteliğinde olmalıdır. Yani alıcıların kullanımına hazır vaziyette fiilen teslimi gerekir. Ancak kat mülkiyeti kurulan konut veya iş yerlerinin tesliminde fiili teslim şartı aranmaz.

2-İstisnadan yararlanabilecek alıcılar:

  • Türkiye'de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişiler(Türkiye Cumhuriyeti Devleti ile vatandaşlık bağı bulunmayan ve 193 sayılı Gelir Vergisi Kanuna göre Türkiye'de yerleşmiş olmayan ,ya da yerleşmiş sayılmayan, yabancı uyruklu gerçek kişiler) ancak 5901 sayılı Kanunun 28. maddesi uyarınca kendilerine mavi kart verilen ve Türkiye'de yerleşmiş olmayan gerçek kişiler de bu istisnadan faydalanabilirler.

*** 193 Sayılı GVK'nın 4. Maddesine göre, ikametgahı Türkiye'de bulunanlar ve bir takvim yılı içinde Türkiye'de devamlı olarak altı aydan fazla oturanlar (geçici ayrılmalar Türkiye'de oturma süresini kesmez.) Türkiye'de yerleşmiş sayılır ve istisnadan faydalanamazlar. Ancak yine 193 Sayılı GVK'nın 5.Maddesine göre, belli ve geçici görev veya iş için Türkiye'ye gelen iş, ilim ve fen adamları,... Türkiye'de 6 aydan fazla kalsa dahi Türkiye'ye yerleşmiş sayılmazlar ve istisnadan faydalanabilirler.

  • Çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları (resmi daire ve müesseselere veya merkezi Türkiye'de bulunan teşekkül ve teşebbüslere bağlı olup adı geçen daire, müessese, teşekkül ve teşebbüslerin işleri dolayısıyla yabancı memleketlerde oturan Türk vatandaşları hariç) teslimin yapılacağı tarih itibariyle geçerli olan yurt dışında çalışma veya oturma iznine sahip olması, çalışma veya oturma iznini, istisna kapsamında teslimin yapılacağı tarihten en az altı ay önce almış olması, çalışma veya oturma izninin alındığı tarih ile istisna kapsamında teslimin yapılacağı tarih arasında en az altı ay yurt dışında bulunması şartlarını taşımaları kaydıyla istisnadan faydalanabilirler.
  • Kanuni ve iş merkezi Türkiye'de olmayan ve bir iş yeri ya da daimi temsilci vasıtasıyla Türkiye'de kazanç elde etmeyen kurumlar bu istisnadan faydalanabilirler.

*** Kanuni merkez, vergiye tabi kurumların kuruluş kanunlarında, tüzüklerinde, ana statülerinde veya sözleşmelerinde gösterilen merkezdir. İş merkezi ise iş bakımından işlemlerin toplandığı ve yönetildiği merkezdir.

3-Satıcıların, İstisnadan Yararlanacak Alıcılardan Temin Etmesi Gereken Belgeler

a-Yabancılardan aranacak belgeler

  • Uyruğunda bulunduğu ülke tarafından verilmiş pasaportun fotokopisi (çıkma izni almak suretiyle Türk vatandaşlığını kaybeden kişilerde mavi kartın fotokopisi),
  • Yabancı uyruklu gerçek kişinin Türkiye'de yerleşmiş olmadığına ilişkin konut veya iş yerinin bulunduğu yer İl Göç İdaresi Müdürlüğünden alınacak belge.
  • Yabancı uyruklu gerçek kişinin Türkiye'de 6 aydan fazla kalmadığına ilişkin emniyet müdürlüğünden alınacak giriş-çıkış kayıtları
  • Yabancının satın almış olduğu konut-iş yerinin tapusu veya taşınmaz satış sözleşmesi
  • Yabancının uyruğunda bulunduğu ülkenin resmi makamlarınca verilen ikametgahı gösteren belge

b-Türk vatandaşlarında aranacak belgeler

  • İkamet edilen ülke resmi makamlarından alınmış ikamet tezkeresi veya bu mahiyette bir belge veya ilgili ülke resmi makamlarından alınmış çalışma izninin bulunduğunu gösteren belge,
  • Çalışma veya oturma izninin alındığı tarihten itibaren en az altı ay yurt dışında bulunduğunu gösteren belge,
  • GVK'nın 3. maddesinin birinci fıkrasının 2 numaralı bendi (resmi-özel kuruluşların işleri dolayısıyla yurt dışında bulunma) kapsamında olmadığını gösteren ilgili ülkede bulunan Türk elçilik veya konsoloslukları tarafından verilen belge.

c-Tüzel kişilerde aranacak belgeler

  • Kuruluş ve faaliyetin devam ettiğine dair kurumun kanuni merkezinin bulunduğu ülke resmi makamlarından alınmış belge,
  • Kanuni ve iş merkezi Türkiye'de olmadığına ve bir iş yeri ya da daimi temsilci vasıtasıyla Türkiye'de kazanç elde etmediğine dair konut veya iş yerinin bulunduğu yer vergi dairesinden alınacak belge.

*** İstisna kapsamında konut/iş yeri teslimi yapacak olan satıcılar, yukarıdaki belgeleri teslimden önce alıcılardan temin etmelidirler.

4-Edinilebilecek Taşınmaz Sayısı

İstisnadan yararlanabilme şartlarını taşıyan alıcıların, istisna kapsamında birden fazla konut ve iş yeri edinebilmesi mümkündür.

5-Taşınmaz Bedeli

  • Konut veya iş yerinin tesliminde KDV istisnasının uygulanabilmesi için bedelin asgari %50'sinin satışa ilişkin faturanın düzenlenmesinden önce, kalan kısmının ise en geç 1 yıl içerisinde alıcı tarafından Türkiye'ye getirilerek satıcıya ödenmesi gerekir. Bu bağlamda taksitli satışlarda taksitlerin bu miktarları karşılaması ve belirtilen süreleri aşmaması önemlidir. 6824 sayılı Kanunun Resmî Gazete'de yayımlandığı 08.03.2017 tarihinden önce getirilen dövizler, bu istisna kapsamında Türkiye'ye getirilen döviz olarak değerlendirilmez. Ancak, belirli konut veya iş yeri almak amacıyla bu tarihten önce getirilen ve satıcıya ödenen dövizler, belgelendirilmeleri şartıyla istisna kapsamında teslime konu edilen konut veya işyerlerine ilişkin Türkiye'ye getirilen döviz olarak kabul edilir.
  • Taşınmazın bedelinin kalan kısmı, alıcı tarafından 1 yıl içerisinde Türkiye'ye getirilmediği takdirde zamanında tahsil edilemeyen vergi, satıcı ve alıcıdan vergi zıyaı cezası olarak gecikme faiziyle birlikte alınır. Satıcı da vergi hukuku bağlamında vergisel yükümlülüklerinden kurtulamasa da özel hukuk bağlamında bu cezayı alıcıya rücu edebilir ancak gecikmenin kendinden kaynaklanmadığını ispat etmelidir.
  • Esas olan, yurt dışında bulunan dövizin Türkiye'deki bir bankaya transfer edilmek suretiyle getirilmesidir. Bu durumda transfer işlemi banka dekontu ile tevsik edilir. Ödeme yurtdışında bulunan bankalar tarafından verilen kredi kartları ile de yapılabilir. Bu kartlar ile yapılan ödeme durumlarında dövizin Türkiye'ye getirildiğinin yurt içindeki ilgili banka tarafından verilecek bir dekont veya yazı ile belgelendirilmesi gerekir. Bu dekontta teslime konu olan konut veya işyerine ve alıcıya ait bilgilere yer verilmelidir. Dövizi transfer eden kişinin alıcı dışındaki 3. Bir kişi olması halinde, transferi alıcı adına yaptığına dair satıcıya muvafakatname verilmelidir. Döviz Türkiye'ye fiziki olarak da getirilebilir. Bu durumda dövizin Türkiye'ye getirildiğinin tevsiki gümrük idaresinden alınan belgelerle sağlanır.
  • Konut veya iş yeri bedelinin bir kısmının Türkiye'de faal bir bankadan kredi çekilmek suretiyle satıcıya ödenmesi halinde söz konusu konutun tesliminde, KDV Kanununun 13/i maddesi hükmünde yer alan satış bedelinin döviz olarak Türkiye'ye getirilmesi şartı sağlanmadığından istisna uygulanması mümkün değildir. Ancak Türkiye'de faaliyette bulunmayan bir bankadan kredi kullanılarak bedelin Türkiye'ye getirilmesi halinde istisnadan yararlanılmasına engel yoktur.
  • Uluslararası piyasalarda yabancı para birimleri üzerinden satışa sunulan ve genellikle uzun vadeli borçlanma aracı olarak tanımlanan eurobondların Türkiye'ye getirilmesi alıcı tarafından bedelin döviz olarak Türkiye'ye getirilmesi kapsamında kabul edilemez. Dolayısıyla eurobond karşılığı konut ve iş yeri teslimlerinde KDVK'nın 13/i maddesi kapsamında istisna uygulanması mümkün değildir.

6-Tapuda Yapılması Gereken İşlemler

İstisna kapsamında satış yapanlar, konut veya iş yeri satışının 3065 sayılı Kanunun (13/i) maddesi kapsamında KDV'den istisna olarak yapıldığını tapu müdürlüklerine bildirirler. Bu bildirim üzerine, tapu müdürlüklerince tapu kütüğünün beyanlar hanesine, bu konut veya işyerlerinin bir yıl içerisinde elden çıkarılması durumunda zamanında tahsil edilmeyen verginin, 6183 sayılı Kanunun 4. maddesine göre tecil faizi oranında hesaplanan gecikme faiziyle birlikte ödeneceği konusunda şerh konulur.

7-KDV İadesi

Vergiden istisna edilmiş işlemlerde bulunan KDV, KDVK'nın 32.Maddesine göre; Kanunun 11, 13, 14 ve 15. maddeleri ile 17/4-s maddesi uyarınca mükellefin vergiye tabi işlemleri üzerinden hesaplanacak KDV'den indirilir. Vergiye tabi işlemlerin olmaması ya da hesaplanan verginin, indirilecek vergiden az olması halinde indirilemeyen KDV, işlemin gerçekleştiği dönemi izleyen ikinci takvim yılının bitimine kadar talep edilmesi halinde (01.01.2019 tarihi öncesi dönemler için talepte süre şartı yoktur) Maliye ve Gümrük Bakanlığınca, tespit edilecek esaslara göre bu işlemleri yapanlara iade olunur. İade işlemi, bedelin tamamının Türkiye'ye getirilerek satıcıya ödenmesinden sonra yapılır. Mahsuben iade talepleri ve 5.000 TL'yi aşmayan iade talepleri, ilgili belgelerin ibraz edilmiş olması halinde vergi, YMM raporu, inceleme raporu ve teminat aranmadan yerine getirilir. İade talebinin 5.000 TL'yi aşması halinde aşan kısmın iadesi, vergi inceleme raporu veya YMM raporuna göre yerine getirilir. Teminat verilmesi halinde mükellefin iade talebi yerine getirilir ve teminat, vergi inceleme raporu veya YMM raporu sonucuna göre çözülür.

8- Türk Vatandaşlığının Kazanılmasına Etkisi

Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğin 20/b maddesine uyarınca; "en az 250.000 USD veya karşılığı döviz/TL tutarında taşınmazı tapu kayıtlarına üç yıl satılmaması şerhi koyulmak şartıyla satın aldığı veya kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmuş, en az 250.000 USD veya karşılığı döviz/TL tutarı peşin olarak yatırılan taşınmazın satışının vaat edildiğine dair noterden düzenlenen sözleşmenin üç yıl süreyle devri ve terkini yapılmayacağı taahhüdüyle tapu siciline şerh edildiği Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca tespit edilen" hallerde yabancıların 5901 Sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunun 12. Maddesine göre Cumhurbaşkanı kararıyla Türk vatandaşlığını kazanma imkanları bulunmaktadır.

Türk Vatandaşlığını kazanmak amacıyla alınacak taşınmaz açısından KDV istisnasından faydalanılmasına engel bir hüküm bulunmamaktadır. Ancak KDVK'nın 13. Maddesinin i bendi ve KDVUGT'nde belirtilen şartların sağlanması gerekir.

Yukarıdaki bilgilerden de anlaşılacağı üzere hem teslim aşamasında hem de sonrasında istisna şartlarının yerine getirilip getirilmediği ve gerekli belgelerin temin edilip edilmediği hususları sıkı sıkıya takip edilmelidir. Ayrıca KDVK 13/i maddesinin kapsamındaki istisna teslimler nedeniyle indirim yoluyla giderilemeyen katma değer vergisinin iadeye konu edilmesi mümkündür.

Türkiye'de yerleşmiş olmayan gerçek kişiler, Türkiye'de kanuni merkez ve iş merkezi olmayan ve iş yeri ya da daimî temsilciliği aracılığıyla kazanç elde etmeyen kurumlara (gelir ve kurumlar vergisi bakımından dar mükellef niteliği taşıyanlara) yapılan taşınmaz teslimlerinde ortaya çıkan katma değer vergisi, yukarıdaki tüm şartlar aynı anda sağlandığı takdirde konut veya iş yeri teslimlerinde muafiyete tabi olur.

KAYNAKÇA

  • 193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunu
  • 3065 Sayılı KDV Kanunu ve Uygulama Genel Tebliği
  • 5520 Sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu ve Tebliğ
  • 5901 Sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu
  • Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik
  • TÜİK konularına göre istatistikler

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.