Turkey: Gayrimenkul Yatırım Fonu Kazançların Vergisel Avantajları

GİRİŞ

2021 Yılı haziran ayından itibaren ülkemizde gayrimenkul fiyatları hızla artmış olup bu artış dövizden daha yüksek olmuştur. Fiyatların bu kadar yükselmesi ile gayrimenkule erişmek zorlaşmış, kira fiyatları da yasal engellemelere rağmen katlanarak artmıştır. Fiyatların bu kadar yükseldiği bir sektörde vergileme önemli bir konu başlığı hâline gelmiştir. GYFler, vergi kanunlarımızda yapılan istisna düzenlemeleri ile uçtan uca vergisiz olması ile mükelleflere büyük avantajlar sunmaktadır. SPK gözetiminde regülasyona tabi olması ile de yasal güvencesi olan sağlıklı bir yapıdır.

1. GAYRİMENKUL YATIRIM FONU NEDİR?

GYF, nitelikli yatırımcılardan katılma payları karşılığında toplanan paralarla, pay sahipleri hesabına inançlı mülkiyet esaslarına göre Sermaye Piyasası Kurulu ("Kurul") tarafından belirlenmiş varlık ve işlemlerden oluşan portföyü işletmek amacıyla portföy yönetim şirketleri ve gayrimenkul portföy yönetim şirketleri tarafından süreli veya süresiz olarak kurulan ve tüzel kişiliği bulunmayan malvarlığıdır.¹

GYFler, 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu'nun ("Kanun") 54. maddesi kapsamında III 52.3 sayılı Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği ile düzenlenmiştir.

GYF, SPK'den lisans almış "portföy yönetim şirketleri" veya "gayrimenkul portföy yönetim şirketleri" tarafından kurulabilir. Kurucu, fon iç tüzüğü çerçevesinde ve tasarruf sahiplerinin haklarını koruyarak fonu yönetir.

GYF'nin mal varlığı, portföy yönetim şirketi ve portföy saklama hizmetini yürüten kuruluşun mal varlığından ayrıdır. GYF'nin mal varlığı haczedilemez. Tüzel kişiliği bulunmayan  GYF'nin, tapuya tescil işlemleri ile sınırlı olarak tüzel kişiliği vardır.

GYF toplam değerinin en az %80'inin gayrimenkul yatırımlarından oluşması zorunludur. Bu oranın hesaplanmasında; gayrimenkul yatırım ortaklıklarınca ihraç edilen sermaye piyasası araçları, tabi oldukları mevzuat hükümlerine göre hazırlanan finansal tablolarında yer alan aktif toplamının devamlı olarak en az %75'i gayrimenkul yatırımlarından oluşan anonim ortaklıkların payları, gayrimenkul sertifikaları ve diğer gayrimenkul yatırım fonlarının katılma payları da dikkate alınır. Şu kadar ki tabi oldukları mevzuat hükümlerine göre hazırlanan finansal tablolarında yer alan aktif toplamının devamlı olarak en az %75'i gayrimenkul yatırımlarından oluşan anonim ortaklıkların paylarına, Fon toplam değerinin en fazla %20'si oranında yatırım yapılabilir. Katılma paylarının nitelikli yatırımcıya satışına başlandığı tarihi müteakip en geç bir yıl içinde fon portföy değerinin en az 10.000.000 TL büyüklüğe

ulaşması ve katılma payı sahiplerinden toplanan paraların Tebliğ'de belirtilen portföy sınırlamaları dahilinde yatırıma yönlendirilmesi zorunludur. Bu tutar Kurulca güncellenebilir.

GYF'nin katılma payları sadece nitelikli yatırımcılara satılabilir. Her bir yatırımcı katılma payı alarak (hisse senedi gibi düşünülebilir) GYF'ye ortak olur. Böylece normalde alamayacağı bir plaza katına GYF'nin sahip olması ile küçük ortak olabilir. Yatırımcı GYF'den kaç adet katılma payı alıyorsa, o payla ortak olur. Katılma payları şirket ortaklık paylarına benzetilse de yatırımcıların fon yönetimine katılma haklarının olmaması bakımından şirket ortaklığından ayrılır.

GYF'ler her türlü gayrimenkule ve gayrimenkule dayalı haklara yatırım yapabilir. Alım-satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı ya da satmayı vadedebilir.

GYF hiçbir şekilde gayrimenkul projelerine yatırım yapamaz, (projenin tamamlanamama riskini almaz) gayrimenkullerin inşaat işlerini kendileri üstlenemez, bu amaçla personel ve ekipman edinemezler.

Kendi personeli vasıtasıyla başka kişi ve kuruluşlara proje geliştirme, proje kontrol, mali fizibilite, yasal izinlerin takibi ve buna benzer hizmetler veremezler. Hiçbir surette otel, hastane, alışveriş merkezi, iş merkezi, ticari parklar, ticari depolar, konut siteleri, süpermarketler ve bunlara benzer nitelikteki gayrimenkulleri ticari maksatla işletemez ve bu amaçla personel istihdam edemezler.

Kurucu, GYF katılma payı sahiplerinin haklarını koruyacak şekilde temsili, yönetimi, yönetiminin denetlenmesi ile faaliyetlerinin içtüzük ve ihraç belgesi hükümlerine uygun olarak yürütülmesinden sorumludur. Kurucu GYF'ye ait varlıklar üzerinde kendi adına ve fon hesabına mevzuat ve içtüzük ile ihraç belgesine uygun olarak tasarrufta bulunmaya ve bundan doğan hakları kullanmaya yetkilidir.

GYF'ler büyük ölçekli gayrimenkullere likidite kazandırıp gayrimenkullerin menkul kıymetleştirilmesine imkân sağlar. Devlet güvencesi olan, şeffaf ve iyi denetlenen bir ortamda yatırımcılara kira ve satışlardan gayrimenkul geliri elde etme olanağı sağlar.

2. VERGİSEL AVANTAJLARI

a. Kurumlar Vergisi Açısından

GYF'ler tüzel kişiliği olmayan kurumlar vergisine tabi yapılardır. 5520 sayılı kurumlar vergisi kanununda vergi istisnalarının tanımlandığı 5 maddesinin (1) d/4 hükmü şu şekildedir: "Gayrimenkul yatırım fonları veya ortaklıklarının kazançları, (7394 sayılı Kanunun 22 nci maddesiyle eklenen ibare; Yürürlük:   2023 yılı vergilendirme dönemi kurum kazançlarına    uygulanmak üzere 15.04.2022)  (Esas faaliyet konusu itibarıyla gayrimenkul, gayrimenkul projeleri ve gayrimenkule dayalı  haklardan oluşan portföyü işletmek amacıyla kurulanlar dışında kalanların kazançları hariç)".

KVK'nın 15/3. maddesi uyarınca, emeklilik yatırım fonlarının kazançları hariç olmak üzere, Kanun'un 5/(1)-d bendinde yazılı istisna kazançlardan (portföy işletmeciliği kazancı), dağıtılsın veya dağıtılmasın, kurum bünyesinde vergi kesintisi yapılması öngörülmüştür. Bu oran, 2009/14594 Bakanlar Kurulu kararı ile gayrimenkul yatırım fonları için %0 olarak belirlenmiştir.²

Dolayısı ile KVK'nın 15. maddesi uyarınca GYF'lerin istisna kazançları üzerinden yapılacak vergi kesintisi %0'dır.

GYF'lerin elde etmiş olduğu kazançlar kurumlar vergisinden istisnadır. Normalde şirketlerin elde etmiş oldukları kazançlar üzerinden %25-30 kurumlar vergisi ödedikleri düşünüldüğünde GYF'lerin şirketlere kıyasla önemli bir vergisel avantajı vardır.

b. Temettü Stopajı Açısından

Şirket ortakları temettü dağıtmaya karar verdiklerinde ödenen temettü tutarı üzerinden %10 stopaj kesilmektedir. GYF'ler ise Gelir Vergisi Kanunu Geçici Madde 67'ye göre temettü dağıtımında stopaj ödememektedirler. 23.07.2006 tarih ve 2006/10731 sayılı Bakanlar Kurulu kararı ile değiştirilen 8. fıkra şu şekildedir:³ "Sermaye Piyasası Kanununa göre kurulan menkul kıymetler yatırım fonları  (5527 sayılı Kanunun 1/ç maddesiyle değişen hüküm. Geçerlilik; 01.10.2006)(borsa yatırım fonları ile konut finansman fonları ve varlık finansman fonları dahil)(3)  ile menkul kıymetler yatırım ortaklıklarının Kurumlar Vergisinden istisna edilmiş olan portföy kazançları, dağıtılsın veya dağıtılmasın % 15 oranında vergi tevkifatına tâbi tutulur.. (2006/10731 sayılı B.K.K. ile borsa yatırım fonları ile konut finansman fonları ve varlık finansman fonları için bu oran %0 olarak uygulanır. Yürürlük; 01.10.2006) (2006/10731 sayılı B.K.K. ile Sermaye Piyasası Kanununa göre kurulan menkul kıymetler yatırım fonları ile menkul kıymetler yatırım ortaklıkları için 01.10.2006 tarihine kadar bu oran %10, 01.10.2006 tarihinden itibaren %0 olarak uygulanır.) Bu kazançlar üzerinden 94'üncü madde uyarınca ayrıca tevkifat yapılmaz. Bu fon veya ortaklıklarının katılma belgelerinin ilgili fona iadesinden elde edilen gelirler ile hisse senetlerinin alım satımından elde edilen kazançlar için yıllık beyanname verilmez. Diğer gelirler nedeniyle beyanname verilmesi hâlinde de bu gelirler beyannameye dahil edilmez. Ticarî işletmeye dahil olan bu nitelikteki gelirler, bu fıkra kapsamı dışındadır."

c. Gelir Vergisi Beyannamesi Açısından

GYF'lerin dağıtmış olduğu temettülerin GVK geçici 67 kapsamına girmesi önemli, çünkü bu madde kapsamında stopaja tabi tutulmuş gelirler (oran sıfır olsa bile stopaj yapılmış sayılır) yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmez, yapılan stopajlar nihai vergileme olur. Bu istisna olmasaydı elde edilen temettü tutarının yarısı (2023 yılı için brüt 300.000 TL ve üstü temettü kazançlarının beyan edilmesi gerekiyor) takip eden yılın mart ayında gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilip %40'ı bulan vergi oranları ile vergi hesaplanacaktı. Gelir vergisi beyanında şirketin temettü kazancını elde eden şahıs adına ödediği stopaj mahsup edilmektedir.

Yine aynı geçici madde 67, fıkra 8'e göre GYF katılma paylarının iade edilmesinden (gayrimenkulün satılması) elde edilen kazançlar da %0 stopaja tabi olduğundan gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmez. Gerçek kişiler almış oldukları gayrimenkulleri 5 yıl içinde satmaları durumunda Yİ-ÜFE endekslemesi sonrası kalan kazançtan değer artış kazancı vergisi ile karşılaşabilmektedirler.

Görüldüğü üzere GYF üzerinden elde edilen kira geliri ve gayrimenkul satış kazancı vergisiz olmaktadır.

d. KDV Açısından

Katma Değer Vergisi Kanunu ("KDV Kanunu")'nun 1/1 maddesine göre, Türkiye'de ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslim ve hizmetler KDV'ye tabidir. Gayrimenkul yatırım fonlarının faaliyetlerine yönelik KDV Kanunu'nda bir istisna bulunmadığından, GYF yapmış olduğu tüm teslimlerle ilgili olarak KDV Kanunu'nun (1/1) maddesi kapsamında KDV'ye tabi bulunmaktadır. Bundan dolayı mesken olarak kiralanan taşınmaz için de gerçek kişi olan kiracıya +%20 KDV'li fatura kesecektir. Vergi mükellefi olmayan kiracı KDV'yi indiremeyip üzerinde maliyet olarak kalacağından kira pazarlığı KDV dahil fiyattan yapılacağı için mesken kiralarında GYF'lerin bir dezavantajı söz konusudur.

e. Damga Vergisi Açısından

Damga Vergisi Kanunu'na ekli II sayılı listenin "IV-Ticari ve medeni işlerle ilgili kâğıtlar" bölümünün 21. sırası uyarınca, gayrimenkul yatırım fonlarının  münhasıran gayrimenkul portföylerine ilişkin alım-satım sözleşmeleri ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri, damga vergisinden istisnadır.

f. Miras Hukuku Açısından

GYF'lerin miras hukuku ve servet yönetimi açısından da avantajları vardır. Örneğin, ailenin sahip olduğu taşınmazlar kimi zaman aile üyeleri arasında adil bir şekilde bölüştürülemeyebilir. Ya da taşınmazların bölüştürülmesi (AVM gibi) uygun olmayabilir. Bu gibi durumlarda taksimin nasıl yapılacağıyla uğraşmak yerine tapular bir GYF'ye konulabilir. GYF sadece aile üyelerine açık olarak kurgulanabilir. Aile üyeleri dışındaki kişilere satış engellenebilir. Sonuçta taşınmazlar GYF'nin olur, aile üyelerinin mal varlığından ayrı olarak GYF'ye ait bir mülkiyet yapısı meydana getirilir. GYF'ler bu özelliğinden dolayı pratik bir servet yönetim aracıdırlar.

SONUÇ

GYF üzerinden elde edilen gayrimenkul kazançları şirket veya şahıs üzerinden elde edilen gayrimenkul kazançları ile kıyaslandığında oldukça avantajlı olmaktadır. Tek negatif durum mesken kiralamalarındaki KDV'dir. GYF'ler bu şekilde gayrimenkullerden elde edilen kazançlar için uçtan uca vergisiz bir sistem olsa da sıfır maliyetli değillerdir. Çalışılan portföy yönetim şirketi GYF'de bulunan gayrimenkullerin güncel değerinin %1-2'si kadar yönetim ücreti almaktadır. Mevcut sahip olunan taşınmazların, yeni kurulan GYF'ye devri söz konusu olursa %4 (%2 alıcı + %2 satıcı) tapu harcı, şirketten devir yapılıyorsa güncel değerleme sonucu çıkan kârdan kurumlar vergisi, KDV, şahıs üzerinden devir yapıldığında 5 yılı dolmamış gayrimenkuller varsa değer artış kazancı vergileri ile karşılaşılacaktır. Yeni alınan taşınmazın doğrudan GYF'ye tapu tescili yapılırsa bu masrafların hiçbiri ile karşılaşılmayacaktır. 

Footnotes

1. https://spk.gov.tr/kurumlar/fonlar/yatirim-fonlari/gayrimenkul-yatirim-fonlari/tanitim-rehberi Son Erişim Tarihi: 07.08.2023

2. https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2009/02/20090203-5.htm  Son Erişim Tarihi: 07.08.2023

3. https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2006/07/20060723-7.htm Son Erişim Tarihi: 07.08.2023

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.