Netherlands: Uitleg erfdienstbaarheden

Last Updated: 23 March 2018
Article by Martin Daverschot

De uitleg van erfdienstbaarheden blijkt in de praktijk weerbarstige materie te zijn. Niet alleen in de huis-, tuin- en keukengevallen die soms zelfs het televisieprogramma 'De rijdende rechter' halen, maar ook bij grotere complexen. Belangrijke oorzaak van uitlegproblemen is dat de tekst van een erfdienstbaarheid in een notariële akte doorgaans pas op tafel komt zodra er een discussie is ontstaan over de uitvoering en uitleg van de erfdienstbaarheid. Het kan moeilijk zijn om de bedoeling van de oorspronkelijke partijen te achterhalen, zeker als zo'n erfdienstbaarheid summier of in algemene termen is beschreven en jaren geleden is opgesteld.

In deze bijdrage wordt kort ingegaan op een arrest van het Hof Den Haag van 25 juli 2017 waarin het ging om de uitleg van algemene en vaak gebruikte terminologie voor een erfdienstbaarheid.

Het ging in deze zaak om een discussie tussen de eigenaren (A en B) van twee aangrenzende percelen. Zij hebben een verschil van mening over de vraag of ten behoeve van het perceel van B een erfdienstbaarheid van overpad is gevestigd ten laste van het perceel van A. In de akte is de volgende tekst opgenomen: "... de erfdienstbaarheden, waardoor de feitelijke toestand van de woningen, behorende tot het blok woningen waarvan het verkochte deel uitmaakt, ten opzichte van elkaar rechtens gehandhaafd blijft...". Volgens B volgt uit de tekst van de akte dat er tevens een recht van overpad is gevestigd; daarbij beroept B zich op verklaringen van een medewerker van het notariskantoor die destijds bij de totstandkoming van de akte betrokken was.

De hiervoor gebruikte terminologie werd en wordt vaak gebruikt om een regeling te treffen die in algemene zin strijd met het burenrecht formaliseert. Bijvoorbeeld als het gaat om gebouwen die dichter op de erfgrens worden gebouwd dan volgens het Burgerlijk Wetboek is toegestaan, overhangende luifels, maar ook voor ondergrondse grensoverschrijding van funderingen en kelders. Daarbij wordt deze (generieke) tekst niet alleen gehanteerd bij akten met betrekking tot woningen, maar ook bij commerciële ruimten, zeker in binnenstedelijke gebieden.

Volgens de rechtbank is er in deze zaak geen recht van overpad ontstaan bij de akte en het hof, in hogere instantie, volgt de rechtbank hierin. Het hof voert daarbij in het arrest aan dat het bij de uitleg van de akte van vestiging erfdienstbaarheid aan komt op de 'in de notariële akte tot uitdrukking gebrachte bedoeling, die moet worden afgeleid uit de in die akte opgenomen bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte'. Met andere woorden: het dient voor een derde – die geen partij is bij de oorspronkelijke akte – duidelijk te zijn wat destijds bedoeld is.

Hieruit volgt dus dat alleen rekening kan worden gehouden op de gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in openbare registers ingeschreven akten kenbaar zijn, hetgeen inmiddels vaste rechtspraak is. Het hof kan gelet op dit objectieve criterium dus geen rekening houden met de door B overgelegde verklaringen van derden zoals de medewerker van het notariskantoor. Het hof is dan ook van oordeel dat uit de passage 'de erfdienstbaarheden, waardoor de feitelijke toestand van de woningen, behorende tot het blok woningen waarvan het verkochte deel uitmaakt, ten opzichte van elkaar rechtens gehandhaafd blijft [...]', ook in het licht van de bewoordingen van de akte, niet kan worden afgeleid dat hiermee (impliciet) een recht van overpad wordt gevestigd, zoals B beweert.

Dat het door de feitelijke situatie niet anders kan dan dat B het perceel van A gebruikt om zijn eigen perceel te bereiken, brengt nog niet mee dat een recht van overpad moet zijn gevestigd. Een dergelijk gebruik kan immers ook zijn gebaseerd op een onderlinge afspraak of een gedoogsituatie. Het hof is met A van oordeel dat de woorden 'recht van overpad' of vergelijkbare bewoordingen ontbreken in de akte en dat evenmin de ligging en de breedte van het pad is omschreven. Ook is niet bepaald welk perceel het dienende en welk perceel het heersende erf is of de wijze waarop en door wie het pad zou mogen worden gebruikt.

Toch staat B niet helemaal met lege handen: het hof oordeelt – in navolging op het oordeel van de rechtbank – dat B een recht van noodweg heeft (op grond van artikel 5:57 Burgerlijk Wetboek), omdat B op geen andere wijze een behoorlijke toegang had naar de openbare weg. Overigens: een andere wijze waarop een erfdienstbaarheid zou kunnen zijn ontstaan, is door verkrijgende verjaring. Daarop had B wel een beroep gedaan in deze zaak, maar dat slaagde niet omdat B dat onvoldoende onderbouwd had volgens het hof.

Uit deze zaak blijkt nog maar weer eens hoe belangrijk het is om bij de vestiging van een erfdienstbaarheid zo duidelijk en concreet als mogelijk te zijn, zodat de regeling toekomstbestendig wordt gemaakt.

Dentons is the world's first polycentric global law firm. A top 20 firm on the Acritas 2015 Global Elite Brand Index, the Firm is committed to challenging the status quo in delivering consistent and uncompromising quality and value in new and inventive ways. Driven to provide clients a competitive edge, and connected to the communities where its clients want to do business, Dentons knows that understanding local cultures is crucial to successfully completing a deal, resolving a dispute or solving a business challenge. Now the world's largest law firm, Dentons' global team builds agile, tailored solutions to meet the local, national and global needs of private and public clients of any size in more than 125 locations serving 50-plus countries. www.dentons.com.

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.

To print this article, all you need is to be registered on Mondaq.com.

Click to Login as an existing user or Register so you can print this article.

Authors
 
Some comments from our readers…
“The articles are extremely timely and highly applicable”
“I often find critical information not available elsewhere”
“As in-house counsel, Mondaq’s service is of great value”

Related Topics
 
Related Articles
 
Up-coming Events Search
Tools
Print
Font Size:
Translation
Channels
Mondaq on Twitter
 
Mondaq Free Registration
Gain access to Mondaq global archive of over 375,000 articles covering 200 countries with a personalised News Alert and automatic login on this device.
Mondaq News Alert (some suggested topics and region)
Select Topics
Registration (please scroll down to set your data preferences)

Mondaq Ltd requires you to register and provide information that personally identifies you, including your content preferences, for three primary purposes (full details of Mondaq’s use of your personal data can be found in our Privacy and Cookies Notice):

  • To allow you to personalize the Mondaq websites you are visiting to show content ("Content") relevant to your interests.
  • To enable features such as password reminder, news alerts, email a colleague, and linking from Mondaq (and its affiliate sites) to your website.
  • To produce demographic feedback for our content providers ("Contributors") who contribute Content for free for your use.

Mondaq hopes that our registered users will support us in maintaining our free to view business model by consenting to our use of your personal data as described below.

Mondaq has a "free to view" business model. Our services are paid for by Contributors in exchange for Mondaq providing them with access to information about who accesses their content. Once personal data is transferred to our Contributors they become a data controller of this personal data. They use it to measure the response that their articles are receiving, as a form of market research. They may also use it to provide Mondaq users with information about their products and services.

Details of each Contributor to which your personal data will be transferred is clearly stated within the Content that you access. For full details of how this Contributor will use your personal data, you should review the Contributor’s own Privacy Notice.

Please indicate your preference below:

Yes, I am happy to support Mondaq in maintaining its free to view business model by agreeing to allow Mondaq to share my personal data with Contributors whose Content I access
No, I do not want Mondaq to share my personal data with Contributors

Also please let us know whether you are happy to receive communications promoting products and services offered by Mondaq:

Yes, I am happy to received promotional communications from Mondaq
No, please do not send me promotional communications from Mondaq
Terms & Conditions

Mondaq.com (the Website) is owned and managed by Mondaq Ltd (Mondaq). Mondaq grants you a non-exclusive, revocable licence to access the Website and associated services, such as the Mondaq News Alerts (Services), subject to and in consideration of your compliance with the following terms and conditions of use (Terms). Your use of the Website and/or Services constitutes your agreement to the Terms. Mondaq may terminate your use of the Website and Services if you are in breach of these Terms or if Mondaq decides to terminate the licence granted hereunder for any reason whatsoever.

Use of www.mondaq.com

To Use Mondaq.com you must be: eighteen (18) years old or over; legally capable of entering into binding contracts; and not in any way prohibited by the applicable law to enter into these Terms in the jurisdiction which you are currently located.

You may use the Website as an unregistered user, however, you are required to register as a user if you wish to read the full text of the Content or to receive the Services.

You may not modify, publish, transmit, transfer or sell, reproduce, create derivative works from, distribute, perform, link, display, or in any way exploit any of the Content, in whole or in part, except as expressly permitted in these Terms or with the prior written consent of Mondaq. You may not use electronic or other means to extract details or information from the Content. Nor shall you extract information about users or Contributors in order to offer them any services or products.

In your use of the Website and/or Services you shall: comply with all applicable laws, regulations, directives and legislations which apply to your Use of the Website and/or Services in whatever country you are physically located including without limitation any and all consumer law, export control laws and regulations; provide to us true, correct and accurate information and promptly inform us in the event that any information that you have provided to us changes or becomes inaccurate; notify Mondaq immediately of any circumstances where you have reason to believe that any Intellectual Property Rights or any other rights of any third party may have been infringed; co-operate with reasonable security or other checks or requests for information made by Mondaq from time to time; and at all times be fully liable for the breach of any of these Terms by a third party using your login details to access the Website and/or Services

however, you shall not: do anything likely to impair, interfere with or damage or cause harm or distress to any persons, or the network; do anything that will infringe any Intellectual Property Rights or other rights of Mondaq or any third party; or use the Website, Services and/or Content otherwise than in accordance with these Terms; use any trade marks or service marks of Mondaq or the Contributors, or do anything which may be seen to take unfair advantage of the reputation and goodwill of Mondaq or the Contributors, or the Website, Services and/or Content.

Mondaq reserves the right, in its sole discretion, to take any action that it deems necessary and appropriate in the event it considers that there is a breach or threatened breach of the Terms.

Mondaq’s Rights and Obligations

Unless otherwise expressly set out to the contrary, nothing in these Terms shall serve to transfer from Mondaq to you, any Intellectual Property Rights owned by and/or licensed to Mondaq and all rights, title and interest in and to such Intellectual Property Rights will remain exclusively with Mondaq and/or its licensors.

Mondaq shall use its reasonable endeavours to make the Website and Services available to you at all times, but we cannot guarantee an uninterrupted and fault free service.

Mondaq reserves the right to make changes to the services and/or the Website or part thereof, from time to time, and we may add, remove, modify and/or vary any elements of features and functionalities of the Website or the services.

Mondaq also reserves the right from time to time to monitor your Use of the Website and/or services.

Disclaimer

The Content is general information only. It is not intended to constitute legal advice or seek to be the complete and comprehensive statement of the law, nor is it intended to address your specific requirements or provide advice on which reliance should be placed. Mondaq and/or its Contributors and other suppliers make no representations about the suitability of the information contained in the Content for any purpose. All Content provided "as is" without warranty of any kind. Mondaq and/or its Contributors and other suppliers hereby exclude and disclaim all representations, warranties or guarantees with regard to the Content, including all implied warranties and conditions of merchantability, fitness for a particular purpose, title and non-infringement. To the maximum extent permitted by law, Mondaq expressly excludes all representations, warranties, obligations, and liabilities arising out of or in connection with all Content. In no event shall Mondaq and/or its respective suppliers be liable for any special, indirect or consequential damages or any damages whatsoever resulting from loss of use, data or profits, whether in an action of contract, negligence or other tortious action, arising out of or in connection with the use of the Content or performance of Mondaq’s Services.

General

Mondaq may alter or amend these Terms by amending them on the Website. By continuing to Use the Services and/or the Website after such amendment, you will be deemed to have accepted any amendment to these Terms.

These Terms shall be governed by and construed in accordance with the laws of England and Wales and you irrevocably submit to the exclusive jurisdiction of the courts of England and Wales to settle any dispute which may arise out of or in connection with these Terms. If you live outside the United Kingdom, English law shall apply only to the extent that English law shall not deprive you of any legal protection accorded in accordance with the law of the place where you are habitually resident ("Local Law"). In the event English law deprives you of any legal protection which is accorded to you under Local Law, then these terms shall be governed by Local Law and any dispute or claim arising out of or in connection with these Terms shall be subject to the non-exclusive jurisdiction of the courts where you are habitually resident.

You may print and keep a copy of these Terms, which form the entire agreement between you and Mondaq and supersede any other communications or advertising in respect of the Service and/or the Website.

No delay in exercising or non-exercise by you and/or Mondaq of any of its rights under or in connection with these Terms shall operate as a waiver or release of each of your or Mondaq’s right. Rather, any such waiver or release must be specifically granted in writing signed by the party granting it.

If any part of these Terms is held unenforceable, that part shall be enforced to the maximum extent permissible so as to give effect to the intent of the parties, and the Terms shall continue in full force and effect.

Mondaq shall not incur any liability to you on account of any loss or damage resulting from any delay or failure to perform all or any part of these Terms if such delay or failure is caused, in whole or in part, by events, occurrences, or causes beyond the control of Mondaq. Such events, occurrences or causes will include, without limitation, acts of God, strikes, lockouts, server and network failure, riots, acts of war, earthquakes, fire and explosions.

By clicking Register you state you have read and agree to our Terms and Conditions