Turkey: Alt Yapi Gayrimenkul Yatirim Ortakliklarina Giriş

Last Updated: 8 May 2018
Article by Semih Metin and Bukle Korkmaz
Most Read Contributor in Turkey, August 2018

ÖZET

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları ve gayrimenkul yatırım ortaklıklarının bir çeşidi olan alt yapı gayrimenkul yatırım ortaklıkları, ülkemizde hali hazırda devam eden mega projeler kapsamında bir ihtiyaç olarak mevzuatımıza dahil olmuştur. Türk mevzuatı ve uygulaması açısından yeni olan bu statü, Türkiye'de hâlihazırda devam eden dev alt yapı projelerinin sermaye piyasaları yoluyla finansmanı ile günden güne önemini arttırmakta ve bu şirket statüsünün hukuki yapısının anlaşılması altyapı yatırımlarına iştirak eden yerli ve yabancı yatırımcılar bakımından önem arz etmektedir.

Çalışmamız iki bölüm olarak yayınlanacak olup, çalışmamızın ilk kısmında Alt Yapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının kuruluş ve dönüşüm süreci hakkında genel çerçeve çizilmeye çalışılacak, ikinci kısmında ise Alt Yapı Gayrimenkul ve nitelikli yatırımcıya arzı konusu üzerinde durulacaktır.

Anahtar Kelimeler:

Gayrimenkul Yatırım Ort klıkları, Alt Yapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları, Alt Yapı Şirketi, Alt Yapı Hizmetleri, Kuruluş ve Dönüşüm, Nitelikli Yatırımcı, Halka Arz, Kayıtlı Sermaye Sistemi

GİRİŞ

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları ("GYO") anonim şirket statüsünde olup; gayrimenkul yatırım ortaklıklarının amacı getiri potansiyeli yüksek gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı projelere yatırım yapmak, portföyündeki gayrimenkullerden kira geliri ve gayrimenkul alım satım kazancı elde etmektir1. GYO'lar 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu ("TTK") hükümleri ve Sermaye Piyasası Kurulu ("SPK")'nın düzenlemeleri çerçevesinde kurulmakta veya halihazırda kurulmuş şirketler bu ortaklık yapısına dönüşmektedirler.

Alt Yapı GYO'lar ("AGYO") ise büyük sermayeli alt yapı hizmet ve yatırımlarını işletmek maksadıyla kurulan alt yapı şirketlerinin kuruluş esnasında AGYO olarak yapılanması veya SPK'ya yapılacak olan dönüşüm başvurusu ile AGYO'ya dönüşmeleri neticesinde hukuki varlık kazanmakta olup, GYO'nun bir çeşididirler.

I. ALT YAPI GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ GENEL ÇERÇEVESİNİN İNCELEME VE DEĞERLENDİRİLMESİ

1.1. Alt Yapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Hukuki Yönden İnceleme ve Değerlendirilmesi

AGYO'lar gerek kuruluş gerekse dönüşüm başvurularında 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu ("SPKn.") ve 28.05.2013 tarih ve III-48.1. sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği ("Tebliğ")'nin hükümlerine uygun bir biçimde teşekkül etmekte ve bunun akabinde bu Kanun hükümlerine uygun bir biçimde faaliyetlerine devam etmektedirler.

Tebliğ'in 2. maddesinde, Tebliğ'in 6362 sayılı Kanun'un 48. ve 49. maddelerine dayanılarak hazırlandığı belirtilmiştir. 6362 sayılı Kanun'un 48. maddesinde yatırım ortaklıklarının tanımına yer verilmiş olup, bunun yanı sıra yatırım ortaklıklarının faaliyetleriyle ilgili kanun maddesinde belirtilen hususlarda Sermaye Piyasası Kurulu'nun ("Kurul") görüşünün alınması gerektiği ifade edilmiştir.

6362 sayılı Kanun'un 49. maddesinde ise GYO'lara ilişkin özel düzenlemeye yer verilmiş ve GYO'ların kuruluşlarında ve sermaye artırımlarında, Kurulca portföye alınması uygun görülen varlıkların ayni sermaye olarak konulabileceği, bu varlıkların değerlemesine ilişkin usul ve esasların Kurulca belirleneceği ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları'nın ayni sermaye karşılığı ihraç edecekleri payların Kurulca belirlenen esaslar çerçevesinde halka arz edilebileceği ifade edilmiştir. Tebliğ ise izah edilen iki dayanak madde çerçevesinde, GYO ve AGYO'ların kuruluş ve faaliyet usul ve esaslarını düzenlemektedir.

Gerek GYO'lar gerekse AGYO'lar için dikkate alınması gerekli olan temel mevzuat Tebliğ olup, Tebliğ'de aynı zamanda 6362 sayılı Kanun ve 8/6/1994 tarihli ve 3996 sayılı Bazı Yatırım ve Hizmetlerin Yap-İşlet-Devret Modeli Çerçevesinde Yaptırılması Hakkında Kanun ("Yap- İşlet- Devret Kanunu")'a atıfta bulunulmuştur. Tebliğ'de atıfta bulunulan kanunlar çerçevesinde faaliyetlerine devam edecek olan AGYO açısından atıfta bulunulan bu Kanun'un da dikkate alınması gerekmektedir.

6362 sayılı Kanun, GYO ve AGYO'ların tabi olacağı SPK düzenlemelerinin çerçevesini çizmesi bakımından önemli iken, Yap-İşlet-Devret Kanunu ise AGYO statüsüne tabi olması planlanan ve kamu ile ortaklaşa proje takip eden şirketler için büyük önem arz etmektedir.

1.2. Alt Yapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Faaliyet Alanlarının İnceleme ve Değerlendirilmesi

AGYO statüsünün tam olarak anlaşılabilmesi açısından alt yapı yatırım hizmetlerinin ve alt yapı şirketinin mevzuatta nasıl ifade edildiğinin dikkate alınması büyük önem arz etmektedir. Alt yapı hizmetlerinin ana çerçevesi örnekleme yoluyla Tebliğ'de çizilmiştir. Tebliğ'de belirtilen alt yapı hizmetlerinden yola çıkarak aşağıdaki faaliyet alanları alt yapı hizmetleri olarak kabul edilebilir; "10/12/2003 tarihli ve 5018 sayılı Kamu Malî Yönetimi ve Kontrol Kanununda düzenlenen merkezi yönetim kapsamındaki kamu idareleri, sosyal güvenlik kurumları, mahalli idareler ve kamu iktisadi teşebbüsleri tarafından yürütülen tarım, sulama, madencilik, imalat, enerji, ulaştırma, haberleşme, bilgi teknolojileri, turizm, konut, kültür, kentsel ve kırsal altyapı, belediye hizmetleri, kentsel dönüşüm, çevre, araştırma-geliştirme hizmetleri ile eğitim, sağlık, adalet, güvenlik, genel idare altyapısı ve benzeri yatırım ve hizmetleri ile bu yatırım ve hizmetlere ilişkin projeler".

Alt yapı şirketi ise Tebliğ'in 3. maddesinde ''8/6/1994 tarihli ve 3996 sayılı Bazı Yatırım ve Hizmetlerin Yap-İşlet-Devret Modeli Çerçevesinde Yaptırılması Hakkında Kanunda tanımlanan sermaye şirketi veya yabancı şirketi, altyapı yatırım hizmetlerini ilgili mevzuatta düzenlenen diğer kamu-özel işbirliği veya özelleştirme modelleri çerçevesinde yürütecek şirketi veya merkezi yönetim kapsamındaki kamu idareleri, sosyal güvenlik kurumları, mahalli idareler ve kamu iktisadi teşebbüsleri tarafından yürütülen altyapı yatırım ve hizmetlerini gerçekleştirmek üzere kurulan şirket,'' olarak tanımlanmıştır. Alt yapı hizmeti ve şirketinin tanımından da anlaşılacağı üzere şirketlerin faaliyet alanı genel olarak kamu-özel iş birliği ile yürütülen projelerdir. Nitekim bu alanlarda faaliyet gösteren şirketler AGYO statüsüne ilgi duymaktadırlar.

II. ALT YAPI GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLARININ KURULUŞ VE DÖNÜŞÜM PROSEDÜRÜNÜN İNCELEME VE DEĞERLENDİRİLMESİ

2.1. Kuruluş Başvurusu

Yukarıdaki başlıklarda izah edildiği üzere AGYO'lar, GYO'ların bir alt çeşidi olup, AGYO'lara ilişkin Tebliğ'de bazı özel hükümlere yer verilmiştir. Makalemizin konusu AGYO'lar olduğundan bu başlık altında yalnızca AGYO'ların kuruluş ve dönüşüm prosedürü üzerinde durulacaktır.

AGYO'ların kuruluş ve/veya dönüşüm başvurusuna dair SPK tarafından yapılan inceleme esnasında üzerinde durulan ilk husus, başvuruda bulunan şirketin esas sözleşmesinin SPK mevzuatına uygun olup olmadığı ve bu şirketin kayıtlı sermaye sistemine tabi olup olmadığıdır. AGYO'ların kuruluş esnasında veyahut dönüşüm esnasında Tebliğ'in 6. maddesi gereğince kayıtlı sermaye sistemine geçmiş olması veyahut geçmek üzere SPK'ya başvuruda bulunmuş olması gerekmektedir.

SPK nezdinde yapılacak incelemede üzerinde durulacak bir diğer önemli husus ise kuruluş/ dönüşüm başvurusunda bulunan alt yapı şirketinin unvanında "Yatırım Ortaklığı" ibaresinin yer almasıdır. Başvuruda bulunan şirketin unvanında bu ibareye ver vermesi SPK nezdinde, Tebliğ hükümleri gereğince şart olarak aranmaktadır.

Başvuran şirketin AGYO statüsüne tabi olabilmesi için Tebliğ'de aranan bir diğer koşul ise, ilgili şirketin esas sözleşmesinde ortaklık aktif toplamının asgari %75'inin alt yapı yatırım hizmetlerinden oluşacağının açık bir biçimde taahhüt edilmesi hususudur. Tebliğ'de öngörülen bu şart sınırlayıcı nitelikte olup, bu şartı sağlayamayan şirketlerin AGYO statüsüne geçmeleri mümkün görünmemektedir.

AGYO statüsüne geçmekiçinbaşvurudabulunan şirketlerin sağlaması gerekli olan bir diğer şart ise sermayeye ilişkindir. AGYO şeklinde kurulacak şirketlerin başlangıç sermayesinin, dönüşümde ise mevcut ödenmiş veya çıkarılmış sermayesi ile öz sermayesinin her birinin 100.000.000-TL'den az olmaması öngörülmüştür.

AGYO statüsüne başvuruda bulunan şirketlerin ortakları arasında kamu kurum ve kuruluşu niteliğinde tüzel kişiliklerin bulunması ve bunların şirket sermayesine en az %20 oranında iştiraki halinde açıklanan şartlarda bazı hafifletici düzenlemelere Tebliğ'de yer verilmiştir. Bu durumda başlangıç sermayesi 5.000.000-TL olarak uygulanmaktadır.

2.2. AGYO'ya Ayni Sermaye Konulması

Tebliğ'in 9. maddesinde ayni sermayeye ilişkin detaylı değerlendirmeye yer verilmiş olup, Tebliğ'in bu maddesi gereğince ortaklık kuruluşlarında ve sermaye artırımlarında üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ve gayrimenkule dayalı hakların, TTK'nın 342 ve 343. maddeleri gereğince şirket merkezinin bulunacağı/bulunduğu yerdeki Asliye Ticaret Mahkemesi'nce atanan bilirkişiler tarafından biçilecek değerini gösterir değerleme raporu neticesinde şirkete ayni sermaye olarak getirilebileceği düzenlenmiştir.

Yukarıda belirtilen bu sürece ek olarak AGYO'lar ancak SPK tarafından uygun görülen maddi varlıkları ayni sermaye olarak şirkete getirebileceklerdir.

AGYO'lar tüzel kişilik kazandıktan sonar 10 iş günü içerisinde gayrimenkullerin veyahut gayrimenkule dayalı hakların tapu siciline tescil edilmesi gerekmektedir.

SONUÇ

Sonuç olarak, GYO veyahut AGYO olarak kurulacak veya sonradan bu statüye dönüşecek olan şirketlerin kuruluş veya dönüşüm başvurularında, SPK mevzuatı ve Tebliğ hükümlerine uygun bir biçimde ve SPK tarafından usul ve esasları belirlenen başvuru evraklarını hazırlamaları gerekmektedir. Önemli olan bir diğer nokta ise, şirketlerin kayıtlı sermaye sistemine tabi olup olmadıkları hususudur. Kuruluş ve dönüşüm başvurusu esnasında hazırlanacak olan evrakların SPK'ya ve Tebliğ'e uygunluğu ve kayıtlı sermaye sistemine entegrasyonu sağlamak adına konusunda uzman bir danışman aracılığıyla başvuru sürecinin takip edilmesi büyük önem arz etmektedir.

Footnote

1 www.spk.gov.tr

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.

To print this article, all you need is to be registered on Mondaq.com.

Click to Login as an existing user or Register so you can print this article.

Authors
 
Some comments from our readers…
“The articles are extremely timely and highly applicable”
“I often find critical information not available elsewhere”
“As in-house counsel, Mondaq’s service is of great value”

Related Topics
 
Related Articles
 
Up-coming Events Search
Tools
Print
Font Size:
Translation
Channels
Mondaq on Twitter
 
Register for Access and our Free Biweekly Alert for
This service is completely free. Access 250,000 archived articles from 100+ countries and get a personalised email twice a week covering developments (and yes, our lawyers like to think you’ve read our Disclaimer).
 
Email Address
Company Name
Password
Confirm Password
Position
Mondaq Topics -- Select your Interests
 Accounting
 Anti-trust
 Commercial
 Compliance
 Consumer
 Criminal
 Employment
 Energy
 Environment
 Family
 Finance
 Government
 Healthcare
 Immigration
 Insolvency
 Insurance
 International
 IP
 Law Performance
 Law Practice
 Litigation
 Media & IT
 Privacy
 Real Estate
 Strategy
 Tax
 Technology
 Transport
 Wealth Mgt
Regions
Africa
Asia
Asia Pacific
Australasia
Canada
Caribbean
Europe
European Union
Latin America
Middle East
U.K.
United States
Worldwide Updates
Registration (you must scroll down to set your data preferences)

Mondaq Ltd requires you to register and provide information that personally identifies you, including your content preferences, for three primary purposes (full details of Mondaq’s use of your personal data can be found in our Privacy and Cookies Notice):

  • To allow you to personalize the Mondaq websites you are visiting to show content ("Content") relevant to your interests.
  • To enable features such as password reminder, news alerts, email a colleague, and linking from Mondaq (and its affiliate sites) to your website.
  • To produce demographic feedback for our content providers ("Contributors") who contribute Content for free for your use.

Mondaq hopes that our registered users will support us in maintaining our free to view business model by consenting to our use of your personal data as described below.

Mondaq has a "free to view" business model. Our services are paid for by Contributors in exchange for Mondaq providing them with access to information about who accesses their content. Once personal data is transferred to our Contributors they become a data controller of this personal data. They use it to measure the response that their articles are receiving, as a form of market research. They may also use it to provide Mondaq users with information about their products and services.

Details of each Contributor to which your personal data will be transferred is clearly stated within the Content that you access. For full details of how this Contributor will use your personal data, you should review the Contributor’s own Privacy Notice.

Please indicate your preference below:

Yes, I am happy to support Mondaq in maintaining its free to view business model by agreeing to allow Mondaq to share my personal data with Contributors whose Content I access
No, I do not want Mondaq to share my personal data with Contributors

Also please let us know whether you are happy to receive communications promoting products and services offered by Mondaq:

Yes, I am happy to received promotional communications from Mondaq
No, please do not send me promotional communications from Mondaq
Terms & Conditions

Mondaq.com (the Website) is owned and managed by Mondaq Ltd (Mondaq). Mondaq grants you a non-exclusive, revocable licence to access the Website and associated services, such as the Mondaq News Alerts (Services), subject to and in consideration of your compliance with the following terms and conditions of use (Terms). Your use of the Website and/or Services constitutes your agreement to the Terms. Mondaq may terminate your use of the Website and Services if you are in breach of these Terms or if Mondaq decides to terminate the licence granted hereunder for any reason whatsoever.

Use of www.mondaq.com

To Use Mondaq.com you must be: eighteen (18) years old or over; legally capable of entering into binding contracts; and not in any way prohibited by the applicable law to enter into these Terms in the jurisdiction which you are currently located.

You may use the Website as an unregistered user, however, you are required to register as a user if you wish to read the full text of the Content or to receive the Services.

You may not modify, publish, transmit, transfer or sell, reproduce, create derivative works from, distribute, perform, link, display, or in any way exploit any of the Content, in whole or in part, except as expressly permitted in these Terms or with the prior written consent of Mondaq. You may not use electronic or other means to extract details or information from the Content. Nor shall you extract information about users or Contributors in order to offer them any services or products.

In your use of the Website and/or Services you shall: comply with all applicable laws, regulations, directives and legislations which apply to your Use of the Website and/or Services in whatever country you are physically located including without limitation any and all consumer law, export control laws and regulations; provide to us true, correct and accurate information and promptly inform us in the event that any information that you have provided to us changes or becomes inaccurate; notify Mondaq immediately of any circumstances where you have reason to believe that any Intellectual Property Rights or any other rights of any third party may have been infringed; co-operate with reasonable security or other checks or requests for information made by Mondaq from time to time; and at all times be fully liable for the breach of any of these Terms by a third party using your login details to access the Website and/or Services

however, you shall not: do anything likely to impair, interfere with or damage or cause harm or distress to any persons, or the network; do anything that will infringe any Intellectual Property Rights or other rights of Mondaq or any third party; or use the Website, Services and/or Content otherwise than in accordance with these Terms; use any trade marks or service marks of Mondaq or the Contributors, or do anything which may be seen to take unfair advantage of the reputation and goodwill of Mondaq or the Contributors, or the Website, Services and/or Content.

Mondaq reserves the right, in its sole discretion, to take any action that it deems necessary and appropriate in the event it considers that there is a breach or threatened breach of the Terms.

Mondaq’s Rights and Obligations

Unless otherwise expressly set out to the contrary, nothing in these Terms shall serve to transfer from Mondaq to you, any Intellectual Property Rights owned by and/or licensed to Mondaq and all rights, title and interest in and to such Intellectual Property Rights will remain exclusively with Mondaq and/or its licensors.

Mondaq shall use its reasonable endeavours to make the Website and Services available to you at all times, but we cannot guarantee an uninterrupted and fault free service.

Mondaq reserves the right to make changes to the services and/or the Website or part thereof, from time to time, and we may add, remove, modify and/or vary any elements of features and functionalities of the Website or the services.

Mondaq also reserves the right from time to time to monitor your Use of the Website and/or services.

Disclaimer

The Content is general information only. It is not intended to constitute legal advice or seek to be the complete and comprehensive statement of the law, nor is it intended to address your specific requirements or provide advice on which reliance should be placed. Mondaq and/or its Contributors and other suppliers make no representations about the suitability of the information contained in the Content for any purpose. All Content provided "as is" without warranty of any kind. Mondaq and/or its Contributors and other suppliers hereby exclude and disclaim all representations, warranties or guarantees with regard to the Content, including all implied warranties and conditions of merchantability, fitness for a particular purpose, title and non-infringement. To the maximum extent permitted by law, Mondaq expressly excludes all representations, warranties, obligations, and liabilities arising out of or in connection with all Content. In no event shall Mondaq and/or its respective suppliers be liable for any special, indirect or consequential damages or any damages whatsoever resulting from loss of use, data or profits, whether in an action of contract, negligence or other tortious action, arising out of or in connection with the use of the Content or performance of Mondaq’s Services.

General

Mondaq may alter or amend these Terms by amending them on the Website. By continuing to Use the Services and/or the Website after such amendment, you will be deemed to have accepted any amendment to these Terms.

These Terms shall be governed by and construed in accordance with the laws of England and Wales and you irrevocably submit to the exclusive jurisdiction of the courts of England and Wales to settle any dispute which may arise out of or in connection with these Terms. If you live outside the United Kingdom, English law shall apply only to the extent that English law shall not deprive you of any legal protection accorded in accordance with the law of the place where you are habitually resident ("Local Law"). In the event English law deprives you of any legal protection which is accorded to you under Local Law, then these terms shall be governed by Local Law and any dispute or claim arising out of or in connection with these Terms shall be subject to the non-exclusive jurisdiction of the courts where you are habitually resident.

You may print and keep a copy of these Terms, which form the entire agreement between you and Mondaq and supersede any other communications or advertising in respect of the Service and/or the Website.

No delay in exercising or non-exercise by you and/or Mondaq of any of its rights under or in connection with these Terms shall operate as a waiver or release of each of your or Mondaq’s right. Rather, any such waiver or release must be specifically granted in writing signed by the party granting it.

If any part of these Terms is held unenforceable, that part shall be enforced to the maximum extent permissible so as to give effect to the intent of the parties, and the Terms shall continue in full force and effect.

Mondaq shall not incur any liability to you on account of any loss or damage resulting from any delay or failure to perform all or any part of these Terms if such delay or failure is caused, in whole or in part, by events, occurrences, or causes beyond the control of Mondaq. Such events, occurrences or causes will include, without limitation, acts of God, strikes, lockouts, server and network failure, riots, acts of war, earthquakes, fire and explosions.

By clicking Register you state you have read and agree to our Terms and Conditions