Turkey: Arsa Payinin Belirlenmesi Davalarinda Esas Alinan Değerlendirme Kistaslari İle Türk Medeni Kanunu ("TMK") Madde 2 Anlaminda Hakkin Kötüye Kullanilmasinin Değerlendirilmesi

Last Updated: 29 March 2018
Article by Derya Kandil Şener

Arsa payının düzenlenmesinde yasal düzenlemenin tarihi gelişimine bakıldığında, ilk başta, arsa payı irade özgürlüğüne dayalı olarak kat maliklerince belirlenir ve değişmezlik sonucuna tabi olur iken, 1983-2007 yılları arasında yine kat maliklerinin iradesi ve fakat hakimin müdahalesine tabi olduğu bir döneme geçilmiş, akabinde 5711 sayılı yasa değişikliği ile proje müellifi tarafından kurulan yine hakimin müdahalesine tabi olunan keza halen de uygulana gelen yasal prosedüre geçilmiştir.

Arsa payının düzeltilmesi davalarında, Hakime verilen geniş takdir yetkisi ile davanın esası araştırılırken, kat irtifakı/kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki konum ve büyüklük kriterlerine göre tespit yapılması ve bu tarihteki bağımsız bölüm değerlerine göre arsa payının düzenlenmesine dikkat edilmelidir.

Bu minvalde;  arsa payının düzeltilmesi davalarında,  634 sayılı Kat Mülkiyeti  Kanunu ("KMK") 3. Maddesinde bağımsız bölümlere özgülenen arsa paylarının kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki nitelik ve değerleri ile orantılı olup olmadığının saptanması gerektiği, arsa payı belirlenirken bağımsız bölümlerin değerlerinde sonradan oluşan değişikliklerin dikkate alınmaması gerektiği, kat mülkiyeti tesisi tarihinde bağımsız bölümlere tahsis edilen arsa paylarının tespitinde dikkate alınmayan somut ve haklı nedenlerin bulunduğunun ispatı gerektiği benimsenmektedir.

Yargıtay'ın genel kabul gören kararlarında1; "Arsa payı düzenlenmesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, (1) arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleri ile oransız olarak belirlenmiş olmasıdır, bu hususa dayalı istemlerde mahkemece tüm kanıtlar değerlendirilerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payım karşılaştırıp, denklik sağlamaya çalışmalıdır. Söz konusu işlem yapılırken de, (2) bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanım ve konumu, cephesi, manzarası gibi hususlar esas alınır; (3) değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları sebebiyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz." ifadeleri ile değerlendirme kıstaslarını belirlemiştir.

Konum kriterleri ise Yargıtay uygulamalarında2; "bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması,, mimari kullanımı ve konumu, cephesi manzarası kullanım amacı(konut/işyeri vs) eklentileri, güneşten yararlanma, rüzgar ve dış etkenlerden etkilenme vb" hususları esas almaktadır ve fakat bu kriterlerin kat irtifakının 60'lı yıllara göre değerlendirilmesi afaki ve tahmini olmaktan öteye geçemeyecektir dolayısıyla davanın ispatının bu açıdan güç olduğu açıktır." şeklinde ifade edilmektedir. 

Anılan içtihat değerlendirmesi perspektifinden; yargılama süreçleri değerlendirildiğinde, kat irtifakının kurulduğu yıllarda bağımsız bölüm değerlerinin saptanmasında ne gibi bir fikri ameliyenin yapıldığı ortaya açıkça konulmaksızın sadece lafzi olarak anılması değerlendirme kriteri olarak kabul edilemeyeceğinden dava konusunun  bu yönüyle karşılaştırmalı bir bakış ile denetime elverişli niteliğe kavuşması da pek mümkün olmayacaktır.  Üstelik ana gayrimenkulün ekonomik ömrünü tamamlamış veya beklenen depremde ağır hasarlı hale gelecek olması söz konusu ise, 6306 sayılı yasa kapsamında konumuna bağlı değer kriterinin tespitinin güç olduğu hatta tahminden öteye geçemeyeceği de açıktır. Keza; kat mülkiyeti tesisi tarihinde bağımsız bölümlere tahsis edilen arsa paylarının tespitinde dikkate alınmayan somut ve haklı nedenlerin bulunduğu ispatlanmadığı takdirde de dava red olunmalıdır.

Keza sıklıkla 50 ila 60 yıl öncesinde kat irtifakı kurulan eskimiş ana gayrimenkullerde arsa payının düzeltilmesi davasına rastlandığından, değerlendirme kriterlerinin kat irtifakının kurulduğu tarihte mevcut delillere ihtiyaç duyduğundan davanın ispatında ciddi güçlükler ortaya çıkması ve bu halde yargılama sürecinin uzun sürmesi ve nihai kanaate ulaşılmasının mümkün olmayışı kuvvetle muhtemeldir.

Yargıtay içtihatlarına konu ve fakat sonrasında 2814 sayılı yasa değişikliği ile "KMK" 3. maddesi düzenlemesi ile 5711 sayılı yasa ile bu madde de yapılan değişiklikle "Konum Ve Büyüklük Kriterleri" ne bağlanan arsa payının düzeltilmesi davasında, konunun tarihsel gelişimi ve amaçsal yorumu birlikte değerlendirilmelidir.

Şöyle ki;  "6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun"un mevzuata eklenmesi ve ana taşınmazın bölgesi itibariyle bu yasanın uygulama alanı bulması akabinde sık rastlanan bir dava tipi haline gelen arsa payının düzeltilmesi davalarında, davacının talebinin doğru hukuki perspektifte değerlendirilmesi  gerekmektedir.

6306 sayılı yasa kapsamında riskli yapı kararına konu edilen bir gayrimenkul mevcut iken ve kat maliklerinin "yeniden yapılandırma" yolunda arsa payı niceliğine bağlı haksız ve fazladan hak edinmelerini sağlamak amacıyla hareket edip etmedikleri,  arsa payının düzeltilmesi davası açmalarının TMK'nın 2. Maddesi anlamında hakkın kötüye kullanılmasının söz konusu olup olmadığı değerlendirilmelidir.

Zira, 6306 sayılı yasanın konuluş amacı deprem güvenliği taşımayan yapıların bertaraf edilmesine yöneliktir ve yasanın amacını aşan nitelikte olarak hukuk ve hakkaniyete aykırı şekilde "KMK"nın ilgili maddelerine atfen talep ve dava edilen husus hakkın kötüye kullanılması ve dürüstlük kuralına uyulmaması anlamına gelebileceğinden, hakimin geniş takdir yetkisi somut her bir vakada bu hukuki perspektifte davayı araştırmalı, hakkın kullanımı temelinde yatan "irade kuramı" gereği kullanılıp kullanılmadığını tartışmalıdır.

TMK'nın 2. Maddesi uyarınca herkes haklarını kullanırken ve borçların yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorunda olduğu, bir hakkın açıkça kötüye kullanılması hukuk düzeni korumaz hükmü çerçevesinde, aradan uzunca bir zaman geçmesine rağmen mevcut arsa paylarına herhangi bir itiraz olmaksızın ana taşınmazdan kaynaklanan yükümlülüklere yıllarca bu oran üzerinden ifa edildikten sonra son yıllarda gündeme gelen kentsel dönüşüm uygulamaları çerçevesinde  davanın açılmasının iyiniyet kuralları ile bağdaşmayacağı hususu gerek yerel mahkeme gerekse bölge adliye mahkemesi kararlarında ve yargıtay içtihatlarında genel kabul görmektedir.

Yerel mahkemelerin yaygın kararları3; "TMK'nın 2. Maddesi uyarınca herkes haklarını kullanırken ve borçların yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorunda olduğu, bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz hükmü çerçevesinde, aradan uzunca bir zaman geçmesine rağmen mevcut arsa paylarına herhangi bir itiraz olmaksızın ana taşınmazdan kaynaklanan yükümlülüklere yıllarca bu oran üzerinden ifa edildikten sonra, son yıllarda gündeme gelen kentsel dönüşüm uygulamaları çerçevesinde bu davanın açılması iyiniyet kuralları ile bağdaşmayacağından ve tespit edilen yeni arsa payları incelemesinde davacının arsa payı düzeltim talebinde bulunmasında hukuki yararının olmadığı bağımsız bölümlerin değerleri ile arsa payı  arasında açık bir oransızlık tespit edilmediği kanaatine varılarak davanın reddine" şeklinde gerekçelendirilmekte ve hakkın kötüye kullanılması hukuki yarar müessesi ile birlikte yorumlanmakta ve kentsel dönüşüm uygulamaları çerçevesinde arsa payının düzeltilmesi davaları iyiniyet ile bağdaştırılmamakta, arsa payı düzeltilmesi talepli davaların reddi yoluna gidilmektedir.

Footnotes

1 Yargıtay 18. HD. E.2015/19444, K. 2016/11303, T. 13/10/2016

2 Yargıtay 18.HD. E.2008/10404, K.2009/700, T. 05/02/2009-Yarg. Kar. Derg., Aralık 2009

Yargıtay 18.HD. E.2008/13132, K.2009/1268, T.17/02/2009

3 İstanbul Anadolu 8. Sulh Hukuk Mahkemesi E. 2015/445 , K. 2017/777, T.06.12.2017

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.

To print this article, all you need is to be registered on Mondaq.com.

Click to Login as an existing user or Register so you can print this article.

Authors
 
Some comments from our readers…
“The articles are extremely timely and highly applicable”
“I often find critical information not available elsewhere”
“As in-house counsel, Mondaq’s service is of great value”

Related Topics
 
Related Articles
 
Up-coming Events Search
Tools
Print
Font Size:
Translation
Channels
Mondaq on Twitter
 
Register for Access and our Free Biweekly Alert for
This service is completely free. Access 250,000 archived articles from 100+ countries and get a personalised email twice a week covering developments (and yes, our lawyers like to think you’ve read our Disclaimer).
 
Email Address
Company Name
Password
Confirm Password
Position
Mondaq Topics -- Select your Interests
 Accounting
 Anti-trust
 Commercial
 Compliance
 Consumer
 Criminal
 Employment
 Energy
 Environment
 Family
 Finance
 Government
 Healthcare
 Immigration
 Insolvency
 Insurance
 International
 IP
 Law Performance
 Law Practice
 Litigation
 Media & IT
 Privacy
 Real Estate
 Strategy
 Tax
 Technology
 Transport
 Wealth Mgt
Regions
Africa
Asia
Asia Pacific
Australasia
Canada
Caribbean
Europe
European Union
Latin America
Middle East
U.K.
United States
Worldwide Updates
Registration (you must scroll down to set your data preferences)

Mondaq Ltd requires you to register and provide information that personally identifies you, including your content preferences, for three primary purposes (full details of Mondaq’s use of your personal data can be found in our Privacy and Cookies Notice):

  • To allow you to personalize the Mondaq websites you are visiting to show content ("Content") relevant to your interests.
  • To enable features such as password reminder, news alerts, email a colleague, and linking from Mondaq (and its affiliate sites) to your website.
  • To produce demographic feedback for our content providers ("Contributors") who contribute Content for free for your use.

Mondaq hopes that our registered users will support us in maintaining our free to view business model by consenting to our use of your personal data as described below.

Mondaq has a "free to view" business model. Our services are paid for by Contributors in exchange for Mondaq providing them with access to information about who accesses their content. Once personal data is transferred to our Contributors they become a data controller of this personal data. They use it to measure the response that their articles are receiving, as a form of market research. They may also use it to provide Mondaq users with information about their products and services.

Details of each Contributor to which your personal data will be transferred is clearly stated within the Content that you access. For full details of how this Contributor will use your personal data, you should review the Contributor’s own Privacy Notice.

Please indicate your preference below:

Yes, I am happy to support Mondaq in maintaining its free to view business model by agreeing to allow Mondaq to share my personal data with Contributors whose Content I access
No, I do not want Mondaq to share my personal data with Contributors

Also please let us know whether you are happy to receive communications promoting products and services offered by Mondaq:

Yes, I am happy to received promotional communications from Mondaq
No, please do not send me promotional communications from Mondaq
Terms & Conditions

Mondaq.com (the Website) is owned and managed by Mondaq Ltd (Mondaq). Mondaq grants you a non-exclusive, revocable licence to access the Website and associated services, such as the Mondaq News Alerts (Services), subject to and in consideration of your compliance with the following terms and conditions of use (Terms). Your use of the Website and/or Services constitutes your agreement to the Terms. Mondaq may terminate your use of the Website and Services if you are in breach of these Terms or if Mondaq decides to terminate the licence granted hereunder for any reason whatsoever.

Use of www.mondaq.com

To Use Mondaq.com you must be: eighteen (18) years old or over; legally capable of entering into binding contracts; and not in any way prohibited by the applicable law to enter into these Terms in the jurisdiction which you are currently located.

You may use the Website as an unregistered user, however, you are required to register as a user if you wish to read the full text of the Content or to receive the Services.

You may not modify, publish, transmit, transfer or sell, reproduce, create derivative works from, distribute, perform, link, display, or in any way exploit any of the Content, in whole or in part, except as expressly permitted in these Terms or with the prior written consent of Mondaq. You may not use electronic or other means to extract details or information from the Content. Nor shall you extract information about users or Contributors in order to offer them any services or products.

In your use of the Website and/or Services you shall: comply with all applicable laws, regulations, directives and legislations which apply to your Use of the Website and/or Services in whatever country you are physically located including without limitation any and all consumer law, export control laws and regulations; provide to us true, correct and accurate information and promptly inform us in the event that any information that you have provided to us changes or becomes inaccurate; notify Mondaq immediately of any circumstances where you have reason to believe that any Intellectual Property Rights or any other rights of any third party may have been infringed; co-operate with reasonable security or other checks or requests for information made by Mondaq from time to time; and at all times be fully liable for the breach of any of these Terms by a third party using your login details to access the Website and/or Services

however, you shall not: do anything likely to impair, interfere with or damage or cause harm or distress to any persons, or the network; do anything that will infringe any Intellectual Property Rights or other rights of Mondaq or any third party; or use the Website, Services and/or Content otherwise than in accordance with these Terms; use any trade marks or service marks of Mondaq or the Contributors, or do anything which may be seen to take unfair advantage of the reputation and goodwill of Mondaq or the Contributors, or the Website, Services and/or Content.

Mondaq reserves the right, in its sole discretion, to take any action that it deems necessary and appropriate in the event it considers that there is a breach or threatened breach of the Terms.

Mondaq’s Rights and Obligations

Unless otherwise expressly set out to the contrary, nothing in these Terms shall serve to transfer from Mondaq to you, any Intellectual Property Rights owned by and/or licensed to Mondaq and all rights, title and interest in and to such Intellectual Property Rights will remain exclusively with Mondaq and/or its licensors.

Mondaq shall use its reasonable endeavours to make the Website and Services available to you at all times, but we cannot guarantee an uninterrupted and fault free service.

Mondaq reserves the right to make changes to the services and/or the Website or part thereof, from time to time, and we may add, remove, modify and/or vary any elements of features and functionalities of the Website or the services.

Mondaq also reserves the right from time to time to monitor your Use of the Website and/or services.

Disclaimer

The Content is general information only. It is not intended to constitute legal advice or seek to be the complete and comprehensive statement of the law, nor is it intended to address your specific requirements or provide advice on which reliance should be placed. Mondaq and/or its Contributors and other suppliers make no representations about the suitability of the information contained in the Content for any purpose. All Content provided "as is" without warranty of any kind. Mondaq and/or its Contributors and other suppliers hereby exclude and disclaim all representations, warranties or guarantees with regard to the Content, including all implied warranties and conditions of merchantability, fitness for a particular purpose, title and non-infringement. To the maximum extent permitted by law, Mondaq expressly excludes all representations, warranties, obligations, and liabilities arising out of or in connection with all Content. In no event shall Mondaq and/or its respective suppliers be liable for any special, indirect or consequential damages or any damages whatsoever resulting from loss of use, data or profits, whether in an action of contract, negligence or other tortious action, arising out of or in connection with the use of the Content or performance of Mondaq’s Services.

General

Mondaq may alter or amend these Terms by amending them on the Website. By continuing to Use the Services and/or the Website after such amendment, you will be deemed to have accepted any amendment to these Terms.

These Terms shall be governed by and construed in accordance with the laws of England and Wales and you irrevocably submit to the exclusive jurisdiction of the courts of England and Wales to settle any dispute which may arise out of or in connection with these Terms. If you live outside the United Kingdom, English law shall apply only to the extent that English law shall not deprive you of any legal protection accorded in accordance with the law of the place where you are habitually resident ("Local Law"). In the event English law deprives you of any legal protection which is accorded to you under Local Law, then these terms shall be governed by Local Law and any dispute or claim arising out of or in connection with these Terms shall be subject to the non-exclusive jurisdiction of the courts where you are habitually resident.

You may print and keep a copy of these Terms, which form the entire agreement between you and Mondaq and supersede any other communications or advertising in respect of the Service and/or the Website.

No delay in exercising or non-exercise by you and/or Mondaq of any of its rights under or in connection with these Terms shall operate as a waiver or release of each of your or Mondaq’s right. Rather, any such waiver or release must be specifically granted in writing signed by the party granting it.

If any part of these Terms is held unenforceable, that part shall be enforced to the maximum extent permissible so as to give effect to the intent of the parties, and the Terms shall continue in full force and effect.

Mondaq shall not incur any liability to you on account of any loss or damage resulting from any delay or failure to perform all or any part of these Terms if such delay or failure is caused, in whole or in part, by events, occurrences, or causes beyond the control of Mondaq. Such events, occurrences or causes will include, without limitation, acts of God, strikes, lockouts, server and network failure, riots, acts of war, earthquakes, fire and explosions.

By clicking Register you state you have read and agree to our Terms and Conditions