Turkey: İnşaat Projelerinde Roller Değişti: Kötü Niyetli Arsa Maliki!

Last Updated: 26 July 2016
Article by Derya Elçin

Bu sayımızda, ülkemiz ekonomisinde önemli bir paya sahip olan gayrimenkul sektörünü esas alarak bu sektör kapsamındaki uygulamaları yönlendiren 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (Kentsel Dönüşüm Yasası) pratiklerimiz arasında sayılan bir konuyu paylaşmak istedik.

Kentsel Dönüşüm Yasası gereğince 'riskli yapı' olarak tespit edilip yıkımı sağlanan ve arsa vasfını kazanan taşınmazların, yasada aranan 2/3 arsa payı çoğunluğunun aksine tüm maliklerin mutabakatı ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu edilmesinden sonra, kötü niyetli arsa malikinin 'inşaat ruhsatı için verdiği muvafakatini geri alması' veya 'inşaat uygulamaları için sözleşmeye istinaden yetkilendirdiği vekilini azli' hallerinin sözleşme uygulamasına yansıması ve malikler/yüklenici aleyhine yarattığı sonuçlar hakkında bilgilendirmede bulunmanın belli ölçüde farkındalık yaratacağı ve sözleşme yapılması sürecinde belli tedbirlerin alınmasına hizmet edeceği kanaatindeyiz.

Bahse konu ihtimallerin sebep olacağı olumsuz sonuçların ortadan kaldırılabilmesi kapsamında yol gösterici olması niyetiyle genel olarak çözüm alternatiflerini sunacağız. Belirtmek gerekir ki, Kentsel Dönüşüm Yasa uygulaması birçok dinamiği içinde barındırıp her somut olayda ayrı bir değerlendirme gerektirdiğinden, açıklamalarımızın bilgilendirme, konu hakkında belli ölçüde algı oluşturma maksatlı kaleme alındığını söylemeliyiz.

ARSA MALIKININ MUVAFAKATI

Uygulamada, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine bakıldığında genellikle, inşaat ruhsatı alındıktan sonra kabul edilen paylaşım esasına göre kat irtifakı tesis edilerek bağımsız bölümlerin ayrımının yapılacağı, düzenlenmektedir.

02.11.1985 tarihli ve 18916 mükerrer sayılı Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği'nin 'Yapı Ruhsatı İşleri' başlıklı 57. maddesine göre, '.... Parsel malik veya maliklerinin ruhsat ve eki onaylı projelere muvafakati alınmaksızın yapı ruhsatı düzenlenemez, onaylı projelerde tadilat yapılamaz. Yapı ruhsat ve eki projelere uygun olarak tamamlandığında yapı kullanma izni düzenlenmesi aşamasında veya süre uzatımına yönelik ruhsat işlemlerinde ayrıca bütün maliklerin muvafakati aranmaz. Sözleşmesine ve mevzuata uygun olarak devam eden inşaatlarda maliklerin tamamı başvurmadıkça ruhsat iptal edilemez. Maliklerin birinin ya da birkaçının değişmesi halinde de bu kurala uyulur. ...' düzenlenmesi getirilmiştir.

Buradan hareketle,

a. Malik inşaat ruhsatı alınmasına ilişkin muvafakatini verdikten sonra ve fakat inşaat ruhsatı alımından önce muvafakatini geri alabilmektedir, bu durumda ruhsat işlemleri durdurulacaktır.

b. Malikin inşaat ruhsatı alınmasına ilişkin muvafakati verdikten ve inşaat ruhsatı alımından sonra muvafakatini geri almasının hükmü bulunmamaktadır, kural olarak bunu aşmanın yolu idare mahkemesinde ruhsatın iptaline ilişkin dava açılmasıdır.

c. Hatalı olarak verilmesi halinde, ruhsatı veren İdarece bu ruhsatın geri alınması ya da iptal edilmesi mümkündür; bu şekilde İdarece tek taraflı iptal halinde ruhsat bakımından kazanılmış hakkı doğanların İdarece zararının tazmin edilmesi gerekmektedir. Fakat 'hatalı olarak' ibaresinden kasıt, 'açıkça mevzuata aykırı hareket edilmesi'dir. Hatalı olarak ibaresinin kapsamına 'malikin ruhsatın verilmesinden sonra muvafakatini geri aldığını beyan etmesi' dahil değildir.

ARSA MALIKININ KÖTÜNIYETI

Yazımızın başlığına konu edilen malikin kötü niyetli davranışları arasında sözleşmeye diğer tüm maliklerle birlikte tam bir mutabakat içinde imza atmasına, sözleşme ile sağladığı menfaat bakımından aleyhe hiçbir durum olmamasına, inşaat ruhsatı alımına muvafakat etmesine rağmen, inşaat ruhsatı verildikten sonra hiçbir somut ve hukuki bir gerekçesi olmadan vekilleri azledip sonrasında da muvafakatini geri aldığını bildirmesi, ayrıca kat irtifakı tesis edilmesi sürecinin işlemesine engel olmaya çalışmasıdır.

Uygulamada kanun ve doktrin, iş sahibinin verdiği vekaletnameyi geri almasını (ifanın gerçekleşmesi için gerekli hazırlık hareketlerini yapmamak) '-yapma borcunda- alacaklı temerrüdü' olarak nitelemekte ve bunun sonucu olarak 'sözleşmeden dönme' yani menfi zarar tazmini talebini mümkün (sözleşme masrafları, yapılan harcamalar) kılmaktadır, dolayısıyla kar kaybı kapsam dışında bırakılmaktadır. Doktrindeki azınlık görüş ise, vekaletname verilmesi sözleşmenin esaslı unsuru haline gelmiş ve buna rağmen azil var ise, işbirliği yapma borcuna aykırılık olduğu, bunun iş sahibinin vekaletnameyi geri almak suretiyle sözleşmenin feshi benzeri bir durum yarattığı ve yükleniciye tam tazminat hakkı vereceği şeklindedir. Bu yorum kâr kaybını da tazminat kapsamına dahil etmektedir.

VEKILIN AZLI KARŞISINDA KAT İRTIFAKI TESISI

Kötü niyetli malikin sözleşmeye rağmen kat irtifakı tesisi için yetkilendirdiği vekili azletmesi üzerine kat irtifakı tesisi işlemlerine bizzat iştirak etmesi gerekmektedir. Azlinin yanı sıra, yüklenicinin ve diğer maliklerin davetine rağmen kat irtifakı tesis işlemlerine iştirak etmemesi tazminat sorumluluğu doğurmaktadır. Fakat gerek yüklenici gerekse diğer malikler bakımından gerekli olan kat irtifakı tesisi işlemlerinin tamamlanması ve bağımsız bölümler üzerinde serbestçe tasarruf imkânının yaratılmasıdır. Yolu, sürece iştirak etmeyen malikin etkisiz hale getirilmesinin sağlanmasıdır.

Bu kapsamda, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 'Kat İrtifakına Geçiş' başlıklı Ek 4. maddesini hatırlatmak yerinde olacaktır. Anılan maddeye göre, 'Beş veya daha fazla kişi tarafından üzerinde bir veya birden çok yapı yaptırılmak amacıyla birlikte bir arsa edinilmiş olması ve pay sahiplerinden en az beşte dördünün kat irtifakına geçiş konusunda aldığı karara uyulmaması halinde, karara uymayan pay sahiplerinin gayrimenkuldeki paylarının iptaline ve bu payların, isteyen diğer pay sahipleri adına tesciline sulh mahkemesi tarafından aşağıdaki şartlarla karar verilir: a) Müşterek gayrimenkulün yukarıda belirtilen amaçla edinildiğinin ispat edilmiş olması, b) Müşterek maliklerin yukarıda açıklanan çoğunluğunun kat irtifakına geçiş kararına veya bununla ilgili yükümlülüklere noterlikçe yapılan tebligata rağmen iki ay içinde uyulmamış olması, c) Karara uymayan müşterek maliklerin paylarının mahkemece tespit edilen rayiç bedelinin mahkeme veznesine depo edilmesi.'

Ayrıca doktrinde, alacaklı temerrüdünden ziyade, kötü niyetli malikin anılan davranışlarının (ifaya hazırlık hareketlerini yerine getirmeme) borçlu temerrüdü teşkil edeceği kabul edilerek bu kapsamdaki seçimlik haklardan 'aynen ifa + gecikme tazminatı' talebi kapsamında kâr kaybının tazmininin talep edilebileceği değerlendirilmektedir.

SÖZLEŞMENIN SONA ERMESI HALI VE KENTSEL DÖNÜŞÜM YASASI UYGULAMASI

Sözleşmenin sona ermesi gündeme gelir ise, riskli yapı raporu ile yıktırılan yani Kentsel Dönüşüm Yasası gereği uygulama yapılan bir yer olduğundan, bu yasanın uygulaması gündeme gelecektir. Bu halde, kat malikleri kurulu toplantısı yapılacak, bu toplantıda arsa payının 2/3 arsa payına tekabül eden çoğunluk anlaşacağı yüklenici firmayı ve genel olarak anlaşma koşullarını kabul edecektir. Bu toplantının kararları toplantıya katılmayan veya katılıp da karara katılmayan 1/3 azınlığa tebliğ edilecek ve 15 gün içinde bu kararın kabul edilmesi Noter vasıtası ile ihtar edilecektir. Bu 15 günlük sürede olumlu bir gelişme olmaz ise, katılmayan kısmın payı diğer maliklere açık arttırma suretiyle satılacaktır, kat malikleri kurulu kararı, noter ihtarı ve benzeri belgelerle birlikte satış için idareye başvuruda bulunulacaktır. Bu başvurudan itibaren ilgili Bakanlık taşınmazın değer (metrekare bazında) tespitini yapacak ve maliklere açık arttırma günü ve saatini bildirecektir. Açık arttırma günü satışa çıkan taşınmaz payı en yüksek meblağı veren malike ihale edilecek aksi halde bedeli Bakanlıkça ödenmek suretiyle Hazine adına ihale edilecektir. Bu kısımda görülen en büyük risklerden biri, ihale sonrası komisyon kararı öncesi kötü niyetli malikin karara katıldığını beyan ederek ihalenin geçersiz kılınmasını sağlaması ve sonrasında farklı ihtimallerde sürecin işlemesine engel olmak suretiyle tarafları mağdur etmeye çalışmasıdır. Aylarca sürecek ve özellikle kentsel dönüşüm uygulaması bakımından bir neticeye varmayacak bir yöntem olabilecektir.

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.

To print this article, all you need is to be registered on Mondaq.com.

Click to Login as an existing user or Register so you can print this article.

Authors
 
Some comments from our readers…
“The articles are extremely timely and highly applicable”
“I often find critical information not available elsewhere”
“As in-house counsel, Mondaq’s service is of great value”

Up-coming Events Search
Tools
Print
Font Size:
Translation
Channels
Mondaq on Twitter
 
Register for Access and our Free Biweekly Alert for
This service is completely free. Access 250,000 archived articles from 100+ countries and get a personalised email twice a week covering developments (and yes, our lawyers like to think you’ve read our Disclaimer).
 
Email Address
Company Name
Password
Confirm Password
Mondaq Topics -- Select your Interests
 Accounting
 Anti-trust
 Commercial
 Consumer
 Criminal
 Employment
 Energy
 Environment
 Family
 Finance
 Government
 Healthcare
 Immigration
 Insolvency
 Insurance
 International
 IP
 Law Performance
 Law Practice
 Litigation
 Media & IT
 Privacy
 Real Estate
 Strategy
 Tax
 Technology
 Transport
 Wealth Mgt
Regions
Africa
Asia
Asia Pacific
Australasia
Canada
Caribbean
Europe
European Union
Latin America
Middle East
U.K.
United States
Worldwide Updates
Check to state you have read and
agree to our Terms and Conditions

Terms & Conditions and Privacy Statement

Mondaq.com (the Website) is owned and managed by Mondaq Ltd and as a user you are granted a non-exclusive, revocable license to access the Website under its terms and conditions of use. Your use of the Website constitutes your agreement to the following terms and conditions of use. Mondaq Ltd may terminate your use of the Website if you are in breach of these terms and conditions or if Mondaq Ltd decides to terminate your license of use for whatever reason.

Use of www.mondaq.com

You may use the Website but are required to register as a user if you wish to read the full text of the content and articles available (the Content). You may not modify, publish, transmit, transfer or sell, reproduce, create derivative works from, distribute, perform, link, display, or in any way exploit any of the Content, in whole or in part, except as expressly permitted in these terms & conditions or with the prior written consent of Mondaq Ltd. You may not use electronic or other means to extract details or information about Mondaq.com’s content, users or contributors in order to offer them any services or products which compete directly or indirectly with Mondaq Ltd’s services and products.

Disclaimer

Mondaq Ltd and/or its respective suppliers make no representations about the suitability of the information contained in the documents and related graphics published on this server for any purpose. All such documents and related graphics are provided "as is" without warranty of any kind. Mondaq Ltd and/or its respective suppliers hereby disclaim all warranties and conditions with regard to this information, including all implied warranties and conditions of merchantability, fitness for a particular purpose, title and non-infringement. In no event shall Mondaq Ltd and/or its respective suppliers be liable for any special, indirect or consequential damages or any damages whatsoever resulting from loss of use, data or profits, whether in an action of contract, negligence or other tortious action, arising out of or in connection with the use or performance of information available from this server.

The documents and related graphics published on this server could include technical inaccuracies or typographical errors. Changes are periodically added to the information herein. Mondaq Ltd and/or its respective suppliers may make improvements and/or changes in the product(s) and/or the program(s) described herein at any time.

Registration

Mondaq Ltd requires you to register and provide information that personally identifies you, including what sort of information you are interested in, for three primary purposes:

  • To allow you to personalize the Mondaq websites you are visiting.
  • To enable features such as password reminder, newsletter alerts, email a colleague, and linking from Mondaq (and its affiliate sites) to your website.
  • To produce demographic feedback for our information providers who provide information free for your use.

Mondaq (and its affiliate sites) do not sell or provide your details to third parties other than information providers. The reason we provide our information providers with this information is so that they can measure the response their articles are receiving and provide you with information about their products and services.

If you do not want us to provide your name and email address you may opt out by clicking here .

If you do not wish to receive any future announcements of products and services offered by Mondaq by clicking here .

Information Collection and Use

We require site users to register with Mondaq (and its affiliate sites) to view the free information on the site. We also collect information from our users at several different points on the websites: this is so that we can customise the sites according to individual usage, provide 'session-aware' functionality, and ensure that content is acquired and developed appropriately. This gives us an overall picture of our user profiles, which in turn shows to our Editorial Contributors the type of person they are reaching by posting articles on Mondaq (and its affiliate sites) – meaning more free content for registered users.

We are only able to provide the material on the Mondaq (and its affiliate sites) site free to site visitors because we can pass on information about the pages that users are viewing and the personal information users provide to us (e.g. email addresses) to reputable contributing firms such as law firms who author those pages. We do not sell or rent information to anyone else other than the authors of those pages, who may change from time to time. Should you wish us not to disclose your details to any of these parties, please tick the box above or tick the box marked "Opt out of Registration Information Disclosure" on the Your Profile page. We and our author organisations may only contact you via email or other means if you allow us to do so. Users can opt out of contact when they register on the site, or send an email to unsubscribe@mondaq.com with “no disclosure” in the subject heading

Mondaq News Alerts

In order to receive Mondaq News Alerts, users have to complete a separate registration form. This is a personalised service where users choose regions and topics of interest and we send it only to those users who have requested it. Users can stop receiving these Alerts by going to the Mondaq News Alerts page and deselecting all interest areas. In the same way users can amend their personal preferences to add or remove subject areas.

Cookies

A cookie is a small text file written to a user’s hard drive that contains an identifying user number. The cookies do not contain any personal information about users. We use the cookie so users do not have to log in every time they use the service and the cookie will automatically expire if you do not visit the Mondaq website (or its affiliate sites) for 12 months. We also use the cookie to personalise a user's experience of the site (for example to show information specific to a user's region). As the Mondaq sites are fully personalised and cookies are essential to its core technology the site will function unpredictably with browsers that do not support cookies - or where cookies are disabled (in these circumstances we advise you to attempt to locate the information you require elsewhere on the web). However if you are concerned about the presence of a Mondaq cookie on your machine you can also choose to expire the cookie immediately (remove it) by selecting the 'Log Off' menu option as the last thing you do when you use the site.

Some of our business partners may use cookies on our site (for example, advertisers). However, we have no access to or control over these cookies and we are not aware of any at present that do so.

Log Files

We use IP addresses to analyse trends, administer the site, track movement, and gather broad demographic information for aggregate use. IP addresses are not linked to personally identifiable information.

Links

This web site contains links to other sites. Please be aware that Mondaq (or its affiliate sites) are not responsible for the privacy practices of such other sites. We encourage our users to be aware when they leave our site and to read the privacy statements of these third party sites. This privacy statement applies solely to information collected by this Web site.

Surveys & Contests

From time-to-time our site requests information from users via surveys or contests. Participation in these surveys or contests is completely voluntary and the user therefore has a choice whether or not to disclose any information requested. Information requested may include contact information (such as name and delivery address), and demographic information (such as postcode, age level). Contact information will be used to notify the winners and award prizes. Survey information will be used for purposes of monitoring or improving the functionality of the site.

Mail-A-Friend

If a user elects to use our referral service for informing a friend about our site, we ask them for the friend’s name and email address. Mondaq stores this information and may contact the friend to invite them to register with Mondaq, but they will not be contacted more than once. The friend may contact Mondaq to request the removal of this information from our database.

Security

This website takes every reasonable precaution to protect our users’ information. When users submit sensitive information via the website, your information is protected using firewalls and other security technology. If you have any questions about the security at our website, you can send an email to webmaster@mondaq.com.

Correcting/Updating Personal Information

If a user’s personally identifiable information changes (such as postcode), or if a user no longer desires our service, we will endeavour to provide a way to correct, update or remove that user’s personal data provided to us. This can usually be done at the “Your Profile” page or by sending an email to EditorialAdvisor@mondaq.com.

Notification of Changes

If we decide to change our Terms & Conditions or Privacy Policy, we will post those changes on our site so our users are always aware of what information we collect, how we use it, and under what circumstances, if any, we disclose it. If at any point we decide to use personally identifiable information in a manner different from that stated at the time it was collected, we will notify users by way of an email. Users will have a choice as to whether or not we use their information in this different manner. We will use information in accordance with the privacy policy under which the information was collected.

How to contact Mondaq

You can contact us with comments or queries at enquiries@mondaq.com.

If for some reason you believe Mondaq Ltd. has not adhered to these principles, please notify us by e-mail at problems@mondaq.com and we will use commercially reasonable efforts to determine and correct the problem promptly.