Turkey: İnşaat Projelerinde Roller Değişti: Kötü Niyetli Arsa Maliki!

Last Updated: 26 July 2016
Article by Derya Elçin

Bu sayımızda, ülkemiz ekonomisinde önemli bir paya sahip olan gayrimenkul sektörünü esas alarak bu sektör kapsamındaki uygulamaları yönlendiren 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (Kentsel Dönüşüm Yasası) pratiklerimiz arasında sayılan bir konuyu paylaşmak istedik.

Kentsel Dönüşüm Yasası gereğince 'riskli yapı' olarak tespit edilip yıkımı sağlanan ve arsa vasfını kazanan taşınmazların, yasada aranan 2/3 arsa payı çoğunluğunun aksine tüm maliklerin mutabakatı ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu edilmesinden sonra, kötü niyetli arsa malikinin 'inşaat ruhsatı için verdiği muvafakatini geri alması' veya 'inşaat uygulamaları için sözleşmeye istinaden yetkilendirdiği vekilini azli' hallerinin sözleşme uygulamasına yansıması ve malikler/yüklenici aleyhine yarattığı sonuçlar hakkında bilgilendirmede bulunmanın belli ölçüde farkındalık yaratacağı ve sözleşme yapılması sürecinde belli tedbirlerin alınmasına hizmet edeceği kanaatindeyiz.

Bahse konu ihtimallerin sebep olacağı olumsuz sonuçların ortadan kaldırılabilmesi kapsamında yol gösterici olması niyetiyle genel olarak çözüm alternatiflerini sunacağız. Belirtmek gerekir ki, Kentsel Dönüşüm Yasa uygulaması birçok dinamiği içinde barındırıp her somut olayda ayrı bir değerlendirme gerektirdiğinden, açıklamalarımızın bilgilendirme, konu hakkında belli ölçüde algı oluşturma maksatlı kaleme alındığını söylemeliyiz.

ARSA MALIKININ MUVAFAKATI

Uygulamada, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine bakıldığında genellikle, inşaat ruhsatı alındıktan sonra kabul edilen paylaşım esasına göre kat irtifakı tesis edilerek bağımsız bölümlerin ayrımının yapılacağı, düzenlenmektedir.

02.11.1985 tarihli ve 18916 mükerrer sayılı Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği'nin 'Yapı Ruhsatı İşleri' başlıklı 57. maddesine göre, '.... Parsel malik veya maliklerinin ruhsat ve eki onaylı projelere muvafakati alınmaksızın yapı ruhsatı düzenlenemez, onaylı projelerde tadilat yapılamaz. Yapı ruhsat ve eki projelere uygun olarak tamamlandığında yapı kullanma izni düzenlenmesi aşamasında veya süre uzatımına yönelik ruhsat işlemlerinde ayrıca bütün maliklerin muvafakati aranmaz. Sözleşmesine ve mevzuata uygun olarak devam eden inşaatlarda maliklerin tamamı başvurmadıkça ruhsat iptal edilemez. Maliklerin birinin ya da birkaçının değişmesi halinde de bu kurala uyulur. ...' düzenlenmesi getirilmiştir.

Buradan hareketle,

a. Malik inşaat ruhsatı alınmasına ilişkin muvafakatini verdikten sonra ve fakat inşaat ruhsatı alımından önce muvafakatini geri alabilmektedir, bu durumda ruhsat işlemleri durdurulacaktır.

b. Malikin inşaat ruhsatı alınmasına ilişkin muvafakati verdikten ve inşaat ruhsatı alımından sonra muvafakatini geri almasının hükmü bulunmamaktadır, kural olarak bunu aşmanın yolu idare mahkemesinde ruhsatın iptaline ilişkin dava açılmasıdır.

c. Hatalı olarak verilmesi halinde, ruhsatı veren İdarece bu ruhsatın geri alınması ya da iptal edilmesi mümkündür; bu şekilde İdarece tek taraflı iptal halinde ruhsat bakımından kazanılmış hakkı doğanların İdarece zararının tazmin edilmesi gerekmektedir. Fakat 'hatalı olarak' ibaresinden kasıt, 'açıkça mevzuata aykırı hareket edilmesi'dir. Hatalı olarak ibaresinin kapsamına 'malikin ruhsatın verilmesinden sonra muvafakatini geri aldığını beyan etmesi' dahil değildir.

ARSA MALIKININ KÖTÜNIYETI

Yazımızın başlığına konu edilen malikin kötü niyetli davranışları arasında sözleşmeye diğer tüm maliklerle birlikte tam bir mutabakat içinde imza atmasına, sözleşme ile sağladığı menfaat bakımından aleyhe hiçbir durum olmamasına, inşaat ruhsatı alımına muvafakat etmesine rağmen, inşaat ruhsatı verildikten sonra hiçbir somut ve hukuki bir gerekçesi olmadan vekilleri azledip sonrasında da muvafakatini geri aldığını bildirmesi, ayrıca kat irtifakı tesis edilmesi sürecinin işlemesine engel olmaya çalışmasıdır.

Uygulamada kanun ve doktrin, iş sahibinin verdiği vekaletnameyi geri almasını (ifanın gerçekleşmesi için gerekli hazırlık hareketlerini yapmamak) '-yapma borcunda- alacaklı temerrüdü' olarak nitelemekte ve bunun sonucu olarak 'sözleşmeden dönme' yani menfi zarar tazmini talebini mümkün (sözleşme masrafları, yapılan harcamalar) kılmaktadır, dolayısıyla kar kaybı kapsam dışında bırakılmaktadır. Doktrindeki azınlık görüş ise, vekaletname verilmesi sözleşmenin esaslı unsuru haline gelmiş ve buna rağmen azil var ise, işbirliği yapma borcuna aykırılık olduğu, bunun iş sahibinin vekaletnameyi geri almak suretiyle sözleşmenin feshi benzeri bir durum yarattığı ve yükleniciye tam tazminat hakkı vereceği şeklindedir. Bu yorum kâr kaybını da tazminat kapsamına dahil etmektedir.

VEKILIN AZLI KARŞISINDA KAT İRTIFAKI TESISI

Kötü niyetli malikin sözleşmeye rağmen kat irtifakı tesisi için yetkilendirdiği vekili azletmesi üzerine kat irtifakı tesisi işlemlerine bizzat iştirak etmesi gerekmektedir. Azlinin yanı sıra, yüklenicinin ve diğer maliklerin davetine rağmen kat irtifakı tesis işlemlerine iştirak etmemesi tazminat sorumluluğu doğurmaktadır. Fakat gerek yüklenici gerekse diğer malikler bakımından gerekli olan kat irtifakı tesisi işlemlerinin tamamlanması ve bağımsız bölümler üzerinde serbestçe tasarruf imkânının yaratılmasıdır. Yolu, sürece iştirak etmeyen malikin etkisiz hale getirilmesinin sağlanmasıdır.

Bu kapsamda, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 'Kat İrtifakına Geçiş' başlıklı Ek 4. maddesini hatırlatmak yerinde olacaktır. Anılan maddeye göre, 'Beş veya daha fazla kişi tarafından üzerinde bir veya birden çok yapı yaptırılmak amacıyla birlikte bir arsa edinilmiş olması ve pay sahiplerinden en az beşte dördünün kat irtifakına geçiş konusunda aldığı karara uyulmaması halinde, karara uymayan pay sahiplerinin gayrimenkuldeki paylarının iptaline ve bu payların, isteyen diğer pay sahipleri adına tesciline sulh mahkemesi tarafından aşağıdaki şartlarla karar verilir: a) Müşterek gayrimenkulün yukarıda belirtilen amaçla edinildiğinin ispat edilmiş olması, b) Müşterek maliklerin yukarıda açıklanan çoğunluğunun kat irtifakına geçiş kararına veya bununla ilgili yükümlülüklere noterlikçe yapılan tebligata rağmen iki ay içinde uyulmamış olması, c) Karara uymayan müşterek maliklerin paylarının mahkemece tespit edilen rayiç bedelinin mahkeme veznesine depo edilmesi.'

Ayrıca doktrinde, alacaklı temerrüdünden ziyade, kötü niyetli malikin anılan davranışlarının (ifaya hazırlık hareketlerini yerine getirmeme) borçlu temerrüdü teşkil edeceği kabul edilerek bu kapsamdaki seçimlik haklardan 'aynen ifa + gecikme tazminatı' talebi kapsamında kâr kaybının tazmininin talep edilebileceği değerlendirilmektedir.

SÖZLEŞMENIN SONA ERMESI HALI VE KENTSEL DÖNÜŞÜM YASASI UYGULAMASI

Sözleşmenin sona ermesi gündeme gelir ise, riskli yapı raporu ile yıktırılan yani Kentsel Dönüşüm Yasası gereği uygulama yapılan bir yer olduğundan, bu yasanın uygulaması gündeme gelecektir. Bu halde, kat malikleri kurulu toplantısı yapılacak, bu toplantıda arsa payının 2/3 arsa payına tekabül eden çoğunluk anlaşacağı yüklenici firmayı ve genel olarak anlaşma koşullarını kabul edecektir. Bu toplantının kararları toplantıya katılmayan veya katılıp da karara katılmayan 1/3 azınlığa tebliğ edilecek ve 15 gün içinde bu kararın kabul edilmesi Noter vasıtası ile ihtar edilecektir. Bu 15 günlük sürede olumlu bir gelişme olmaz ise, katılmayan kısmın payı diğer maliklere açık arttırma suretiyle satılacaktır, kat malikleri kurulu kararı, noter ihtarı ve benzeri belgelerle birlikte satış için idareye başvuruda bulunulacaktır. Bu başvurudan itibaren ilgili Bakanlık taşınmazın değer (metrekare bazında) tespitini yapacak ve maliklere açık arttırma günü ve saatini bildirecektir. Açık arttırma günü satışa çıkan taşınmaz payı en yüksek meblağı veren malike ihale edilecek aksi halde bedeli Bakanlıkça ödenmek suretiyle Hazine adına ihale edilecektir. Bu kısımda görülen en büyük risklerden biri, ihale sonrası komisyon kararı öncesi kötü niyetli malikin karara katıldığını beyan ederek ihalenin geçersiz kılınmasını sağlaması ve sonrasında farklı ihtimallerde sürecin işlemesine engel olmak suretiyle tarafları mağdur etmeye çalışmasıdır. Aylarca sürecek ve özellikle kentsel dönüşüm uygulaması bakımından bir neticeye varmayacak bir yöntem olabilecektir.

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.

To print this article, all you need is to be registered on Mondaq.com.

Click to Login as an existing user or Register so you can print this article.

Authors
 
Some comments from our readers…
“The articles are extremely timely and highly applicable”
“I often find critical information not available elsewhere”
“As in-house counsel, Mondaq’s service is of great value”

Related Topics
 
Related Articles
 
Up-coming Events Search
Tools
Print
Font Size:
Translation
Channels
Mondaq on Twitter
 
Register for Access and our Free Biweekly Alert for
This service is completely free. Access 250,000 archived articles from 100+ countries and get a personalised email twice a week covering developments (and yes, our lawyers like to think you’ve read our Disclaimer).
 
Email Address
Company Name
Password
Confirm Password
Position
Mondaq Topics -- Select your Interests
 Accounting
 Anti-trust
 Commercial
 Compliance
 Consumer
 Criminal
 Employment
 Energy
 Environment
 Family
 Finance
 Government
 Healthcare
 Immigration
 Insolvency
 Insurance
 International
 IP
 Law Performance
 Law Practice
 Litigation
 Media & IT
 Privacy
 Real Estate
 Strategy
 Tax
 Technology
 Transport
 Wealth Mgt
Regions
Africa
Asia
Asia Pacific
Australasia
Canada
Caribbean
Europe
European Union
Latin America
Middle East
U.K.
United States
Worldwide Updates
Registration (you must scroll down to set your data preferences)

Mondaq Ltd requires you to register and provide information that personally identifies you, including your content preferences, for three primary purposes (full details of Mondaq’s use of your personal data can be found in our Privacy and Cookies Notice):

  • To allow you to personalize the Mondaq websites you are visiting to show content ("Content") relevant to your interests.
  • To enable features such as password reminder, news alerts, email a colleague, and linking from Mondaq (and its affiliate sites) to your website.
  • To produce demographic feedback for our content providers ("Contributors") who contribute Content for free for your use.

Mondaq hopes that our registered users will support us in maintaining our free to view business model by consenting to our use of your personal data as described below.

Mondaq has a "free to view" business model. Our services are paid for by Contributors in exchange for Mondaq providing them with access to information about who accesses their content. Once personal data is transferred to our Contributors they become a data controller of this personal data. They use it to measure the response that their articles are receiving, as a form of market research. They may also use it to provide Mondaq users with information about their products and services.

Details of each Contributor to which your personal data will be transferred is clearly stated within the Content that you access. For full details of how this Contributor will use your personal data, you should review the Contributor’s own Privacy Notice.

Please indicate your preference below:

Yes, I am happy to support Mondaq in maintaining its free to view business model by agreeing to allow Mondaq to share my personal data with Contributors whose Content I access
No, I do not want Mondaq to share my personal data with Contributors

Also please let us know whether you are happy to receive communications promoting products and services offered by Mondaq:

Yes, I am happy to received promotional communications from Mondaq
No, please do not send me promotional communications from Mondaq
Terms & Conditions

Mondaq.com (the Website) is owned and managed by Mondaq Ltd (Mondaq). Mondaq grants you a non-exclusive, revocable licence to access the Website and associated services, such as the Mondaq News Alerts (Services), subject to and in consideration of your compliance with the following terms and conditions of use (Terms). Your use of the Website and/or Services constitutes your agreement to the Terms. Mondaq may terminate your use of the Website and Services if you are in breach of these Terms or if Mondaq decides to terminate the licence granted hereunder for any reason whatsoever.

Use of www.mondaq.com

To Use Mondaq.com you must be: eighteen (18) years old or over; legally capable of entering into binding contracts; and not in any way prohibited by the applicable law to enter into these Terms in the jurisdiction which you are currently located.

You may use the Website as an unregistered user, however, you are required to register as a user if you wish to read the full text of the Content or to receive the Services.

You may not modify, publish, transmit, transfer or sell, reproduce, create derivative works from, distribute, perform, link, display, or in any way exploit any of the Content, in whole or in part, except as expressly permitted in these Terms or with the prior written consent of Mondaq. You may not use electronic or other means to extract details or information from the Content. Nor shall you extract information about users or Contributors in order to offer them any services or products.

In your use of the Website and/or Services you shall: comply with all applicable laws, regulations, directives and legislations which apply to your Use of the Website and/or Services in whatever country you are physically located including without limitation any and all consumer law, export control laws and regulations; provide to us true, correct and accurate information and promptly inform us in the event that any information that you have provided to us changes or becomes inaccurate; notify Mondaq immediately of any circumstances where you have reason to believe that any Intellectual Property Rights or any other rights of any third party may have been infringed; co-operate with reasonable security or other checks or requests for information made by Mondaq from time to time; and at all times be fully liable for the breach of any of these Terms by a third party using your login details to access the Website and/or Services

however, you shall not: do anything likely to impair, interfere with or damage or cause harm or distress to any persons, or the network; do anything that will infringe any Intellectual Property Rights or other rights of Mondaq or any third party; or use the Website, Services and/or Content otherwise than in accordance with these Terms; use any trade marks or service marks of Mondaq or the Contributors, or do anything which may be seen to take unfair advantage of the reputation and goodwill of Mondaq or the Contributors, or the Website, Services and/or Content.

Mondaq reserves the right, in its sole discretion, to take any action that it deems necessary and appropriate in the event it considers that there is a breach or threatened breach of the Terms.

Mondaq’s Rights and Obligations

Unless otherwise expressly set out to the contrary, nothing in these Terms shall serve to transfer from Mondaq to you, any Intellectual Property Rights owned by and/or licensed to Mondaq and all rights, title and interest in and to such Intellectual Property Rights will remain exclusively with Mondaq and/or its licensors.

Mondaq shall use its reasonable endeavours to make the Website and Services available to you at all times, but we cannot guarantee an uninterrupted and fault free service.

Mondaq reserves the right to make changes to the services and/or the Website or part thereof, from time to time, and we may add, remove, modify and/or vary any elements of features and functionalities of the Website or the services.

Mondaq also reserves the right from time to time to monitor your Use of the Website and/or services.

Disclaimer

The Content is general information only. It is not intended to constitute legal advice or seek to be the complete and comprehensive statement of the law, nor is it intended to address your specific requirements or provide advice on which reliance should be placed. Mondaq and/or its Contributors and other suppliers make no representations about the suitability of the information contained in the Content for any purpose. All Content provided "as is" without warranty of any kind. Mondaq and/or its Contributors and other suppliers hereby exclude and disclaim all representations, warranties or guarantees with regard to the Content, including all implied warranties and conditions of merchantability, fitness for a particular purpose, title and non-infringement. To the maximum extent permitted by law, Mondaq expressly excludes all representations, warranties, obligations, and liabilities arising out of or in connection with all Content. In no event shall Mondaq and/or its respective suppliers be liable for any special, indirect or consequential damages or any damages whatsoever resulting from loss of use, data or profits, whether in an action of contract, negligence or other tortious action, arising out of or in connection with the use of the Content or performance of Mondaq’s Services.

General

Mondaq may alter or amend these Terms by amending them on the Website. By continuing to Use the Services and/or the Website after such amendment, you will be deemed to have accepted any amendment to these Terms.

These Terms shall be governed by and construed in accordance with the laws of England and Wales and you irrevocably submit to the exclusive jurisdiction of the courts of England and Wales to settle any dispute which may arise out of or in connection with these Terms. If you live outside the United Kingdom, English law shall apply only to the extent that English law shall not deprive you of any legal protection accorded in accordance with the law of the place where you are habitually resident ("Local Law"). In the event English law deprives you of any legal protection which is accorded to you under Local Law, then these terms shall be governed by Local Law and any dispute or claim arising out of or in connection with these Terms shall be subject to the non-exclusive jurisdiction of the courts where you are habitually resident.

You may print and keep a copy of these Terms, which form the entire agreement between you and Mondaq and supersede any other communications or advertising in respect of the Service and/or the Website.

No delay in exercising or non-exercise by you and/or Mondaq of any of its rights under or in connection with these Terms shall operate as a waiver or release of each of your or Mondaq’s right. Rather, any such waiver or release must be specifically granted in writing signed by the party granting it.

If any part of these Terms is held unenforceable, that part shall be enforced to the maximum extent permissible so as to give effect to the intent of the parties, and the Terms shall continue in full force and effect.

Mondaq shall not incur any liability to you on account of any loss or damage resulting from any delay or failure to perform all or any part of these Terms if such delay or failure is caused, in whole or in part, by events, occurrences, or causes beyond the control of Mondaq. Such events, occurrences or causes will include, without limitation, acts of God, strikes, lockouts, server and network failure, riots, acts of war, earthquakes, fire and explosions.

By clicking Register you state you have read and agree to our Terms and Conditions