Turkey: Konut Finansmanı Sözleşmelerine Getirilen Yenilikler

Gayrimenkul edinimi bireyler açısından Türkiye'de her zaman önemli bir yatırım aracı olarak görülmüştür. Bu yaklaşıma paralel olarak, günümüzde her geçen gün yeni konut projeleri geliştirilmekte ve tanıtılmaktadır. Ancak, yatırım veya ikamet etme amacıyla edinilen konutların finansmanı bireyler açısından her zaman kolay olmamaktadır. Büyükşehirlerde inşa edilen konutların fiyatlarının yüksek olması sebebiyle birçok tüketici, banka veya konut finansmanı kuruluşları ile konut finansmanı sözleşmeleri imzalamaktadır.

Finans kuruluşları uygulamada sözleşmeleri kendi lehlerine olacak şekilde hazırladıklarından ve bu sözleşmeler genellikle tüketiciler aleyhine ciddi yaptırımlar içerdiğinden, bu durum tüketicilere maddi külfetler getirmiş ve sayısız yargılamanın konusunu oluşturmuştur. Tüketicilerin tek taraflı düzenlenmiş olan sözleşmelerde öngörülen yükümlülüklerini etraflıca anlayabilmelerini ve haklarını savunabilmelerini sağlamak adına, Gümrük ve Ticaret Bakanlığı ("Bakanlık"), Konut Finansmanı Sözleşmeleri Yönetmeliği'ni ( "Yönetmelik") hazırlamıştır. Yönetmelik, 28 Kasım 2015 tarihinde yürürlüğe girecektir.

Yönetmelik, (i) konut edinmeleri amacıyla tüketicilere kredi kullandırılması, (ii) konutların finansal kiralama yoluyla tüketicilere kiralanması, (iii) tüketicilerin halihazırda sahip oldukları konutların teminatı altında tüketicilere kredi kullandırılması ve (iv) bu kapsamda alınan kredilerin yeniden finansmanı amacıyla kredi kullandırılmasına yönelik sözleşmeleri kapsamaktadır. Bu bağlamda Yönetmelik, tüketicileri korumaya yönelik birçok hüküm içermektedir.

Sözleşme Öncesi Bilgilendirme Yükümlülüğü

Yönetmelik uyarınca, sözleşmelerin akdedilmesinden makul bir süre önce finans kuruluşlarının tüketiciyi, sözleşme şartları ile ilgili olarak bilgilendirmeleri zorunludur. Bu bilgilendirmenin yapılması için finans kuruluşunun düzenleyeceği bilgilendirme formu ( "Form"), en az 12 punto büyüklüğünde, anlaşılabilir bir dilde, açık, sade ve okunabilir bir şekilde düzenlenecek ve bir örneği kağıt üzerinde veya kalıcı veri saklayıcısı ile tüketiciye verilecektir.

Form'da (i) finans kuruluşuna ilişkin bilgiler, (ii) kredinin türü, toplam tutarı ve diğer ücretler hakkında bilgiler, (iii) konut değerinin belirlenmesine yönelik ekspertiz işlemi yapılıp yapılmamasına ilişkin hususlar, (iv) sözleşmede sabit, değişken veya sabit ve değişken faizin birlikte uygulanması hakkında bilgiler ve (v) tüketiciden istenebilecek teminatlara ilişkin bilgiler yer almak zorundadır.

Bakanlık, Yönetmelik ile getirmiş olduğu bu düzenlemeyle, tüketicinin sözleşmeyi akdetmeden önce sözleşmenin esaslı hükümleri hakkında bilgi sahibi olmasını sağlamayı amaçlamaktadır. Böylelikle tüketici, sözleşmenin esaslı hükümlerini sözleşmeyi imzalamadan önce etraflıca değerlendirebilecek, sözleşme hükümlerini finans kuruluşu ile müzakere edebilecek ve sözleşme hükümlerini uygun bulmazsa sözleşmeyi akdetmekten kaçınabilecektir.

Faiz Oranlarının Belirlenmesi ve Değiştirilmesi

Yönetmelikuyarınca,sözleşmelerdeöngörülenfaizoranısabitveyadeğişken olarak belirlenebilir. Sözleşmede sabit faiz oranı belirlenmesi halinde bu oran, finans kuruluşu ve tüketicinin mutabakatı olmadan değiştirilemez.

Sözleşmedefaizoranınındeğişkenolarakbelirlenmesihalinde,sözleşme kurulurken belirlenmiş olan faiz oranında finans kuruluşu değişiklik yapmak isterse, bu durumu tüketiciye yeni bir ödeme planı ile birlikte yazılı olarak bildirmek zorundadır. Böyle bir durumda faiz oranı, sözleşme kurulurken belirlenen azami dönemsel geri ödeme tutarını aşmayacak şekilde, yurt içinde ve yurt dışında genel kabul görmüş ve yaygın olarak kullanılan endekslerden en düşük olanı baz alınarak değiştirilecektir.

Erken Ödeme İndirimi

Yönetmelik uyarınca tüketici, vadesi gelmemiş en az bir taksit tutarını veya kredi borcunun tamamını erken ödeme hakkına sahiptir. Böyle bir durumda finans kuruluşu, erken ödenen miktara ilişkin olarak gerekli indirimi yapmakla yükümlüdür. Tüketicinin erken ödemede bulunması durumunda, öncelikle kalan anapara borcu üzerinden hesaplanacak faiz tutarı ve faiz tutarı üzerinden hesaplanacak vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerin toplamı tüketiciden tahsil edilecektir. Tahsil edilen faiz ile vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülükler dışında kalan tutar, anapara borcundan düşülecek ve kredi tipine göre değişiklik gösteren faiz oranı üzerinden, kalan taksit sayısı ve ödeme tarihleri değişmeden, yeni taksit tutarı ve yeni ödeme planı oluşturulacaktır.

Tüketici,erkenödemeyapmasıdurumunda,taksitsayısıdeğişmeyecekşekilde erken ödemesi yapılan taksit sayısına göre ödemesiz dönem belirlenmesini talep edebilir. Tüketicinin yazılı talebi ve tarafların mutabakatı ile mevcut ödeme planından farklı taksit sayısı ve ödeme tarihlerinin belirlenmesi mümkündür.

Erken Ödeme Tazminatı

Sözleşmede faiz oranının sabit olarak belirlenmiş olması halinde, tüketicinin, borçlandığı tutarın tamamını veya bir taksit tutarından az olmamak üzere herhangi bir tutarı vadesinden önce ödemesi durumunda, finans kuruluşu, tüketiciden erken ödeme tazminatı talep edebilir. Erken ödeme tazminatı, kalan vadesi 36 ayı aşmayan kredilerde, tüketici tarafından finans kuruluşuna erken ödenen anapara tutarının %1'ini, kalan vadesi 36 ayı aşan kredilerde ise erken ödenen anapara tutarının %2'sini geçemez.

Tüketici'nin Taksitleri Ödemede Temerrüdü

Tüketicinin taksitleri ödemede temerrüde düşmesi durumunda, finans kuruluşu, borcun tamamının ifasını talep etme hakkını saklı tutmuşsa, bu hakkını ancak (i) bütün edimlerini ifa etmiş olması ve (ii) tüketicinin birbirini izleyen en az iki taksiti ödemede temerrüde düşmesi hâlinde kullanabilir. Finans kuruluşunun bu hakkını kullanabilmesi için tüketiciye en az 30 gün süre vererek muacceliyet bildiriminde bulunması zorunludur.

Sigorta Yaptırma Yükümlülüğünün Kaldırılması

Tüketicinin yazılı olarak açık talebi olmaksızın, kredi ile ilgili sigorta yapılamaz. Tüketicinin sigorta yaptırmak istemesi hâlinde, tüketici, sigorta yaptıracağı şirketi dilediği şekilde seçebilecektir. Böyle bir durumda finans kuruluşu, tüketicinin seçtiği sigorta şirketinden sağlanan teminatı kabul etmekle yükümlüdür.

Banka Hesabı

Yönetmeliğin getirdiği yeni düzenleme uyarınca, tüketicilerin açık talimatı olmadan sözleşme ile ilişkili bir kredili mevduat hesabı açılamaz. Sözleşmelere ilişkin bir hesap açılması ve bu hesaptan sadece kredi ile ilgili işlemler yapılması durumunda, finans kuruluşu, tüketicilerden bu hesaba ilişkin herhangi bir ücret veya masraf talep edemez.

Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un tüketicileri koruyucu anlayışını devam ettiren Yönetmelik, bünyesinde tüketicilerin uygulamada yaşadığı sorunları bertaraf etmeyi korumayı amaçlamaktadır. Yönetmelik hükümlerinin finans kuruluşları tarafından ne derecede ve nasıl uygulanacağı ise, Yönetmeliğin yürürlüğe gireceği 28 Kasım 2015 tarihinden sonra netleşecektir.

© Kolcuoğlu Demirkan Koçaklı Attorneys at Law 2015

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.

To print this article, all you need is to be registered on Mondaq.com.

Click to Login as an existing user or Register so you can print this article.

Authors
 
Some comments from our readers…
“The articles are extremely timely and highly applicable”
“I often find critical information not available elsewhere”
“As in-house counsel, Mondaq’s service is of great value”

Up-coming Events Search
Tools
Print
Font Size:
Translation
Channels
Mondaq on Twitter
 
Register for Access and our Free Biweekly Alert for
This service is completely free. Access 250,000 archived articles from 100+ countries and get a personalised email twice a week covering developments (and yes, our lawyers like to think you’ve read our Disclaimer).
 
Email Address
Company Name
Password
Confirm Password
Position
Mondaq Topics -- Select your Interests
 Accounting
 Anti-trust
 Commercial
 Compliance
 Consumer
 Criminal
 Employment
 Energy
 Environment
 Family
 Finance
 Government
 Healthcare
 Immigration
 Insolvency
 Insurance
 International
 IP
 Law Performance
 Law Practice
 Litigation
 Media & IT
 Privacy
 Real Estate
 Strategy
 Tax
 Technology
 Transport
 Wealth Mgt
Regions
Africa
Asia
Asia Pacific
Australasia
Canada
Caribbean
Europe
European Union
Latin America
Middle East
U.K.
United States
Worldwide Updates
Registration
Mondaq Ltd requires you to register and provide information that personally identifies you, including what sort of information you are interested in, for three primary purposes:
  • To allow you to personalize the Mondaq websites you are visiting.
  • To enable features such as password reminder, newsletter alerts, email a colleague, and linking from Mondaq (and its affiliate sites) to your website.
  • To produce demographic feedback for our information providers who provide information free for your use.
  • Mondaq (and its affiliate sites) do not sell or provide your details to third parties other than information providers. The reason we provide our information providers with this information is so that they can measure the response their articles are receiving and provide you with information about their products and services.
    If you do not want us to provide your name and email address you may opt out by clicking here
    If you do not wish to receive any future announcements of products and services offered by Mondaq you may opt out by clicking here

    Terms & Conditions and Privacy Statement

    Mondaq.com (the Website) is owned and managed by Mondaq Ltd and as a user you are granted a non-exclusive, revocable license to access the Website under its terms and conditions of use. Your use of the Website constitutes your agreement to the following terms and conditions of use. Mondaq Ltd may terminate your use of the Website if you are in breach of these terms and conditions or if Mondaq Ltd decides to terminate your license of use for whatever reason.

    Use of www.mondaq.com

    You may use the Website but are required to register as a user if you wish to read the full text of the content and articles available (the Content). You may not modify, publish, transmit, transfer or sell, reproduce, create derivative works from, distribute, perform, link, display, or in any way exploit any of the Content, in whole or in part, except as expressly permitted in these terms & conditions or with the prior written consent of Mondaq Ltd. You may not use electronic or other means to extract details or information about Mondaq.com’s content, users or contributors in order to offer them any services or products which compete directly or indirectly with Mondaq Ltd’s services and products.

    Disclaimer

    Mondaq Ltd and/or its respective suppliers make no representations about the suitability of the information contained in the documents and related graphics published on this server for any purpose. All such documents and related graphics are provided "as is" without warranty of any kind. Mondaq Ltd and/or its respective suppliers hereby disclaim all warranties and conditions with regard to this information, including all implied warranties and conditions of merchantability, fitness for a particular purpose, title and non-infringement. In no event shall Mondaq Ltd and/or its respective suppliers be liable for any special, indirect or consequential damages or any damages whatsoever resulting from loss of use, data or profits, whether in an action of contract, negligence or other tortious action, arising out of or in connection with the use or performance of information available from this server.

    The documents and related graphics published on this server could include technical inaccuracies or typographical errors. Changes are periodically added to the information herein. Mondaq Ltd and/or its respective suppliers may make improvements and/or changes in the product(s) and/or the program(s) described herein at any time.

    Registration

    Mondaq Ltd requires you to register and provide information that personally identifies you, including what sort of information you are interested in, for three primary purposes:

    • To allow you to personalize the Mondaq websites you are visiting.
    • To enable features such as password reminder, newsletter alerts, email a colleague, and linking from Mondaq (and its affiliate sites) to your website.
    • To produce demographic feedback for our information providers who provide information free for your use.

    Mondaq (and its affiliate sites) do not sell or provide your details to third parties other than information providers. The reason we provide our information providers with this information is so that they can measure the response their articles are receiving and provide you with information about their products and services.

    Information Collection and Use

    We require site users to register with Mondaq (and its affiliate sites) to view the free information on the site. We also collect information from our users at several different points on the websites: this is so that we can customise the sites according to individual usage, provide 'session-aware' functionality, and ensure that content is acquired and developed appropriately. This gives us an overall picture of our user profiles, which in turn shows to our Editorial Contributors the type of person they are reaching by posting articles on Mondaq (and its affiliate sites) – meaning more free content for registered users.

    We are only able to provide the material on the Mondaq (and its affiliate sites) site free to site visitors because we can pass on information about the pages that users are viewing and the personal information users provide to us (e.g. email addresses) to reputable contributing firms such as law firms who author those pages. We do not sell or rent information to anyone else other than the authors of those pages, who may change from time to time. Should you wish us not to disclose your details to any of these parties, please tick the box above or tick the box marked "Opt out of Registration Information Disclosure" on the Your Profile page. We and our author organisations may only contact you via email or other means if you allow us to do so. Users can opt out of contact when they register on the site, or send an email to unsubscribe@mondaq.com with “no disclosure” in the subject heading

    Mondaq News Alerts

    In order to receive Mondaq News Alerts, users have to complete a separate registration form. This is a personalised service where users choose regions and topics of interest and we send it only to those users who have requested it. Users can stop receiving these Alerts by going to the Mondaq News Alerts page and deselecting all interest areas. In the same way users can amend their personal preferences to add or remove subject areas.

    Cookies

    A cookie is a small text file written to a user’s hard drive that contains an identifying user number. The cookies do not contain any personal information about users. We use the cookie so users do not have to log in every time they use the service and the cookie will automatically expire if you do not visit the Mondaq website (or its affiliate sites) for 12 months. We also use the cookie to personalise a user's experience of the site (for example to show information specific to a user's region). As the Mondaq sites are fully personalised and cookies are essential to its core technology the site will function unpredictably with browsers that do not support cookies - or where cookies are disabled (in these circumstances we advise you to attempt to locate the information you require elsewhere on the web). However if you are concerned about the presence of a Mondaq cookie on your machine you can also choose to expire the cookie immediately (remove it) by selecting the 'Log Off' menu option as the last thing you do when you use the site.

    Some of our business partners may use cookies on our site (for example, advertisers). However, we have no access to or control over these cookies and we are not aware of any at present that do so.

    Log Files

    We use IP addresses to analyse trends, administer the site, track movement, and gather broad demographic information for aggregate use. IP addresses are not linked to personally identifiable information.

    Links

    This web site contains links to other sites. Please be aware that Mondaq (or its affiliate sites) are not responsible for the privacy practices of such other sites. We encourage our users to be aware when they leave our site and to read the privacy statements of these third party sites. This privacy statement applies solely to information collected by this Web site.

    Surveys & Contests

    From time-to-time our site requests information from users via surveys or contests. Participation in these surveys or contests is completely voluntary and the user therefore has a choice whether or not to disclose any information requested. Information requested may include contact information (such as name and delivery address), and demographic information (such as postcode, age level). Contact information will be used to notify the winners and award prizes. Survey information will be used for purposes of monitoring or improving the functionality of the site.

    Mail-A-Friend

    If a user elects to use our referral service for informing a friend about our site, we ask them for the friend’s name and email address. Mondaq stores this information and may contact the friend to invite them to register with Mondaq, but they will not be contacted more than once. The friend may contact Mondaq to request the removal of this information from our database.

    Emails

    From time to time Mondaq may send you emails promoting Mondaq services including new services. You may opt out of receiving such emails by clicking below.

    *** If you do not wish to receive any future announcements of services offered by Mondaq you may opt out by clicking here .

    Security

    This website takes every reasonable precaution to protect our users’ information. When users submit sensitive information via the website, your information is protected using firewalls and other security technology. If you have any questions about the security at our website, you can send an email to webmaster@mondaq.com.

    Correcting/Updating Personal Information

    If a user’s personally identifiable information changes (such as postcode), or if a user no longer desires our service, we will endeavour to provide a way to correct, update or remove that user’s personal data provided to us. This can usually be done at the “Your Profile” page or by sending an email to EditorialAdvisor@mondaq.com.

    Notification of Changes

    If we decide to change our Terms & Conditions or Privacy Policy, we will post those changes on our site so our users are always aware of what information we collect, how we use it, and under what circumstances, if any, we disclose it. If at any point we decide to use personally identifiable information in a manner different from that stated at the time it was collected, we will notify users by way of an email. Users will have a choice as to whether or not we use their information in this different manner. We will use information in accordance with the privacy policy under which the information was collected.

    How to contact Mondaq

    You can contact us with comments or queries at enquiries@mondaq.com.

    If for some reason you believe Mondaq Ltd. has not adhered to these principles, please notify us by e-mail at problems@mondaq.com and we will use commercially reasonable efforts to determine and correct the problem promptly.

    By clicking Register you state you have read and agree to our Terms and Conditions