Turkey: Konut Finansmanı Sözleşmelerine Getirilen Yenilikler

Gayrimenkul edinimi bireyler açısından Türkiye'de her zaman önemli bir yatırım aracı olarak görülmüştür. Bu yaklaşıma paralel olarak, günümüzde her geçen gün yeni konut projeleri geliştirilmekte ve tanıtılmaktadır. Ancak, yatırım veya ikamet etme amacıyla edinilen konutların finansmanı bireyler açısından her zaman kolay olmamaktadır. Büyükşehirlerde inşa edilen konutların fiyatlarının yüksek olması sebebiyle birçok tüketici, banka veya konut finansmanı kuruluşları ile konut finansmanı sözleşmeleri imzalamaktadır.

Finans kuruluşları uygulamada sözleşmeleri kendi lehlerine olacak şekilde hazırladıklarından ve bu sözleşmeler genellikle tüketiciler aleyhine ciddi yaptırımlar içerdiğinden, bu durum tüketicilere maddi külfetler getirmiş ve sayısız yargılamanın konusunu oluşturmuştur. Tüketicilerin tek taraflı düzenlenmiş olan sözleşmelerde öngörülen yükümlülüklerini etraflıca anlayabilmelerini ve haklarını savunabilmelerini sağlamak adına, Gümrük ve Ticaret Bakanlığı ("Bakanlık"), Konut Finansmanı Sözleşmeleri Yönetmeliği'ni ( "Yönetmelik") hazırlamıştır. Yönetmelik, 28 Kasım 2015 tarihinde yürürlüğe girecektir.

Yönetmelik, (i) konut edinmeleri amacıyla tüketicilere kredi kullandırılması, (ii) konutların finansal kiralama yoluyla tüketicilere kiralanması, (iii) tüketicilerin halihazırda sahip oldukları konutların teminatı altında tüketicilere kredi kullandırılması ve (iv) bu kapsamda alınan kredilerin yeniden finansmanı amacıyla kredi kullandırılmasına yönelik sözleşmeleri kapsamaktadır. Bu bağlamda Yönetmelik, tüketicileri korumaya yönelik birçok hüküm içermektedir.

Sözleşme Öncesi Bilgilendirme Yükümlülüğü

Yönetmelik uyarınca, sözleşmelerin akdedilmesinden makul bir süre önce finans kuruluşlarının tüketiciyi, sözleşme şartları ile ilgili olarak bilgilendirmeleri zorunludur. Bu bilgilendirmenin yapılması için finans kuruluşunun düzenleyeceği bilgilendirme formu ( "Form"), en az 12 punto büyüklüğünde, anlaşılabilir bir dilde, açık, sade ve okunabilir bir şekilde düzenlenecek ve bir örneği kağıt üzerinde veya kalıcı veri saklayıcısı ile tüketiciye verilecektir.

Form'da (i) finans kuruluşuna ilişkin bilgiler, (ii) kredinin türü, toplam tutarı ve diğer ücretler hakkında bilgiler, (iii) konut değerinin belirlenmesine yönelik ekspertiz işlemi yapılıp yapılmamasına ilişkin hususlar, (iv) sözleşmede sabit, değişken veya sabit ve değişken faizin birlikte uygulanması hakkında bilgiler ve (v) tüketiciden istenebilecek teminatlara ilişkin bilgiler yer almak zorundadır.

Bakanlık, Yönetmelik ile getirmiş olduğu bu düzenlemeyle, tüketicinin sözleşmeyi akdetmeden önce sözleşmenin esaslı hükümleri hakkında bilgi sahibi olmasını sağlamayı amaçlamaktadır. Böylelikle tüketici, sözleşmenin esaslı hükümlerini sözleşmeyi imzalamadan önce etraflıca değerlendirebilecek, sözleşme hükümlerini finans kuruluşu ile müzakere edebilecek ve sözleşme hükümlerini uygun bulmazsa sözleşmeyi akdetmekten kaçınabilecektir.

Faiz Oranlarının Belirlenmesi ve Değiştirilmesi

Yönetmelikuyarınca,sözleşmelerdeöngörülenfaizoranısabitveyadeğişken olarak belirlenebilir. Sözleşmede sabit faiz oranı belirlenmesi halinde bu oran, finans kuruluşu ve tüketicinin mutabakatı olmadan değiştirilemez.

Sözleşmedefaizoranınındeğişkenolarakbelirlenmesihalinde,sözleşme kurulurken belirlenmiş olan faiz oranında finans kuruluşu değişiklik yapmak isterse, bu durumu tüketiciye yeni bir ödeme planı ile birlikte yazılı olarak bildirmek zorundadır. Böyle bir durumda faiz oranı, sözleşme kurulurken belirlenen azami dönemsel geri ödeme tutarını aşmayacak şekilde, yurt içinde ve yurt dışında genel kabul görmüş ve yaygın olarak kullanılan endekslerden en düşük olanı baz alınarak değiştirilecektir.

Erken Ödeme İndirimi

Yönetmelik uyarınca tüketici, vadesi gelmemiş en az bir taksit tutarını veya kredi borcunun tamamını erken ödeme hakkına sahiptir. Böyle bir durumda finans kuruluşu, erken ödenen miktara ilişkin olarak gerekli indirimi yapmakla yükümlüdür. Tüketicinin erken ödemede bulunması durumunda, öncelikle kalan anapara borcu üzerinden hesaplanacak faiz tutarı ve faiz tutarı üzerinden hesaplanacak vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerin toplamı tüketiciden tahsil edilecektir. Tahsil edilen faiz ile vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülükler dışında kalan tutar, anapara borcundan düşülecek ve kredi tipine göre değişiklik gösteren faiz oranı üzerinden, kalan taksit sayısı ve ödeme tarihleri değişmeden, yeni taksit tutarı ve yeni ödeme planı oluşturulacaktır.

Tüketici,erkenödemeyapmasıdurumunda,taksitsayısıdeğişmeyecekşekilde erken ödemesi yapılan taksit sayısına göre ödemesiz dönem belirlenmesini talep edebilir. Tüketicinin yazılı talebi ve tarafların mutabakatı ile mevcut ödeme planından farklı taksit sayısı ve ödeme tarihlerinin belirlenmesi mümkündür.

Erken Ödeme Tazminatı

Sözleşmede faiz oranının sabit olarak belirlenmiş olması halinde, tüketicinin, borçlandığı tutarın tamamını veya bir taksit tutarından az olmamak üzere herhangi bir tutarı vadesinden önce ödemesi durumunda, finans kuruluşu, tüketiciden erken ödeme tazminatı talep edebilir. Erken ödeme tazminatı, kalan vadesi 36 ayı aşmayan kredilerde, tüketici tarafından finans kuruluşuna erken ödenen anapara tutarının %1'ini, kalan vadesi 36 ayı aşan kredilerde ise erken ödenen anapara tutarının %2'sini geçemez.

Tüketici'nin Taksitleri Ödemede Temerrüdü

Tüketicinin taksitleri ödemede temerrüde düşmesi durumunda, finans kuruluşu, borcun tamamının ifasını talep etme hakkını saklı tutmuşsa, bu hakkını ancak (i) bütün edimlerini ifa etmiş olması ve (ii) tüketicinin birbirini izleyen en az iki taksiti ödemede temerrüde düşmesi hâlinde kullanabilir. Finans kuruluşunun bu hakkını kullanabilmesi için tüketiciye en az 30 gün süre vererek muacceliyet bildiriminde bulunması zorunludur.

Sigorta Yaptırma Yükümlülüğünün Kaldırılması

Tüketicinin yazılı olarak açık talebi olmaksızın, kredi ile ilgili sigorta yapılamaz. Tüketicinin sigorta yaptırmak istemesi hâlinde, tüketici, sigorta yaptıracağı şirketi dilediği şekilde seçebilecektir. Böyle bir durumda finans kuruluşu, tüketicinin seçtiği sigorta şirketinden sağlanan teminatı kabul etmekle yükümlüdür.

Banka Hesabı

Yönetmeliğin getirdiği yeni düzenleme uyarınca, tüketicilerin açık talimatı olmadan sözleşme ile ilişkili bir kredili mevduat hesabı açılamaz. Sözleşmelere ilişkin bir hesap açılması ve bu hesaptan sadece kredi ile ilgili işlemler yapılması durumunda, finans kuruluşu, tüketicilerden bu hesaba ilişkin herhangi bir ücret veya masraf talep edemez.

Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un tüketicileri koruyucu anlayışını devam ettiren Yönetmelik, bünyesinde tüketicilerin uygulamada yaşadığı sorunları bertaraf etmeyi korumayı amaçlamaktadır. Yönetmelik hükümlerinin finans kuruluşları tarafından ne derecede ve nasıl uygulanacağı ise, Yönetmeliğin yürürlüğe gireceği 28 Kasım 2015 tarihinden sonra netleşecektir.

© Kolcuoğlu Demirkan Koçaklı Attorneys at Law 2015

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.

To print this article, all you need is to be registered on Mondaq.com.

Click to Login as an existing user or Register so you can print this article.

Authors
 
Some comments from our readers…
“The articles are extremely timely and highly applicable”
“I often find critical information not available elsewhere”
“As in-house counsel, Mondaq’s service is of great value”

Related Topics
 
Related Articles
 
Up-coming Events Search
Tools
Print
Font Size:
Translation
Channels
Mondaq on Twitter
 
Register for Access and our Free Biweekly Alert for
This service is completely free. Access 250,000 archived articles from 100+ countries and get a personalised email twice a week covering developments (and yes, our lawyers like to think you’ve read our Disclaimer).
 
Email Address
Company Name
Password
Confirm Password
Position
Mondaq Topics -- Select your Interests
 Accounting
 Anti-trust
 Commercial
 Compliance
 Consumer
 Criminal
 Employment
 Energy
 Environment
 Family
 Finance
 Government
 Healthcare
 Immigration
 Insolvency
 Insurance
 International
 IP
 Law Performance
 Law Practice
 Litigation
 Media & IT
 Privacy
 Real Estate
 Strategy
 Tax
 Technology
 Transport
 Wealth Mgt
Regions
Africa
Asia
Asia Pacific
Australasia
Canada
Caribbean
Europe
European Union
Latin America
Middle East
U.K.
United States
Worldwide Updates
Registration (you must scroll down to set your data preferences)

Mondaq Ltd requires you to register and provide information that personally identifies you, including your content preferences, for three primary purposes (full details of Mondaq’s use of your personal data can be found in our Privacy and Cookies Notice):

  • To allow you to personalize the Mondaq websites you are visiting to show content ("Content") relevant to your interests.
  • To enable features such as password reminder, news alerts, email a colleague, and linking from Mondaq (and its affiliate sites) to your website.
  • To produce demographic feedback for our content providers ("Contributors") who contribute Content for free for your use.

Mondaq hopes that our registered users will support us in maintaining our free to view business model by consenting to our use of your personal data as described below.

Mondaq has a "free to view" business model. Our services are paid for by Contributors in exchange for Mondaq providing them with access to information about who accesses their content. Once personal data is transferred to our Contributors they become a data controller of this personal data. They use it to measure the response that their articles are receiving, as a form of market research. They may also use it to provide Mondaq users with information about their products and services.

Details of each Contributor to which your personal data will be transferred is clearly stated within the Content that you access. For full details of how this Contributor will use your personal data, you should review the Contributor’s own Privacy Notice.

Please indicate your preference below:

Yes, I am happy to support Mondaq in maintaining its free to view business model by agreeing to allow Mondaq to share my personal data with Contributors whose Content I access
No, I do not want Mondaq to share my personal data with Contributors

Also please let us know whether you are happy to receive communications promoting products and services offered by Mondaq:

Yes, I am happy to received promotional communications from Mondaq
No, please do not send me promotional communications from Mondaq
Terms & Conditions

Mondaq.com (the Website) is owned and managed by Mondaq Ltd (Mondaq). Mondaq grants you a non-exclusive, revocable licence to access the Website and associated services, such as the Mondaq News Alerts (Services), subject to and in consideration of your compliance with the following terms and conditions of use (Terms). Your use of the Website and/or Services constitutes your agreement to the Terms. Mondaq may terminate your use of the Website and Services if you are in breach of these Terms or if Mondaq decides to terminate the licence granted hereunder for any reason whatsoever.

Use of www.mondaq.com

To Use Mondaq.com you must be: eighteen (18) years old or over; legally capable of entering into binding contracts; and not in any way prohibited by the applicable law to enter into these Terms in the jurisdiction which you are currently located.

You may use the Website as an unregistered user, however, you are required to register as a user if you wish to read the full text of the Content or to receive the Services.

You may not modify, publish, transmit, transfer or sell, reproduce, create derivative works from, distribute, perform, link, display, or in any way exploit any of the Content, in whole or in part, except as expressly permitted in these Terms or with the prior written consent of Mondaq. You may not use electronic or other means to extract details or information from the Content. Nor shall you extract information about users or Contributors in order to offer them any services or products.

In your use of the Website and/or Services you shall: comply with all applicable laws, regulations, directives and legislations which apply to your Use of the Website and/or Services in whatever country you are physically located including without limitation any and all consumer law, export control laws and regulations; provide to us true, correct and accurate information and promptly inform us in the event that any information that you have provided to us changes or becomes inaccurate; notify Mondaq immediately of any circumstances where you have reason to believe that any Intellectual Property Rights or any other rights of any third party may have been infringed; co-operate with reasonable security or other checks or requests for information made by Mondaq from time to time; and at all times be fully liable for the breach of any of these Terms by a third party using your login details to access the Website and/or Services

however, you shall not: do anything likely to impair, interfere with or damage or cause harm or distress to any persons, or the network; do anything that will infringe any Intellectual Property Rights or other rights of Mondaq or any third party; or use the Website, Services and/or Content otherwise than in accordance with these Terms; use any trade marks or service marks of Mondaq or the Contributors, or do anything which may be seen to take unfair advantage of the reputation and goodwill of Mondaq or the Contributors, or the Website, Services and/or Content.

Mondaq reserves the right, in its sole discretion, to take any action that it deems necessary and appropriate in the event it considers that there is a breach or threatened breach of the Terms.

Mondaq’s Rights and Obligations

Unless otherwise expressly set out to the contrary, nothing in these Terms shall serve to transfer from Mondaq to you, any Intellectual Property Rights owned by and/or licensed to Mondaq and all rights, title and interest in and to such Intellectual Property Rights will remain exclusively with Mondaq and/or its licensors.

Mondaq shall use its reasonable endeavours to make the Website and Services available to you at all times, but we cannot guarantee an uninterrupted and fault free service.

Mondaq reserves the right to make changes to the services and/or the Website or part thereof, from time to time, and we may add, remove, modify and/or vary any elements of features and functionalities of the Website or the services.

Mondaq also reserves the right from time to time to monitor your Use of the Website and/or services.

Disclaimer

The Content is general information only. It is not intended to constitute legal advice or seek to be the complete and comprehensive statement of the law, nor is it intended to address your specific requirements or provide advice on which reliance should be placed. Mondaq and/or its Contributors and other suppliers make no representations about the suitability of the information contained in the Content for any purpose. All Content provided "as is" without warranty of any kind. Mondaq and/or its Contributors and other suppliers hereby exclude and disclaim all representations, warranties or guarantees with regard to the Content, including all implied warranties and conditions of merchantability, fitness for a particular purpose, title and non-infringement. To the maximum extent permitted by law, Mondaq expressly excludes all representations, warranties, obligations, and liabilities arising out of or in connection with all Content. In no event shall Mondaq and/or its respective suppliers be liable for any special, indirect or consequential damages or any damages whatsoever resulting from loss of use, data or profits, whether in an action of contract, negligence or other tortious action, arising out of or in connection with the use of the Content or performance of Mondaq’s Services.

General

Mondaq may alter or amend these Terms by amending them on the Website. By continuing to Use the Services and/or the Website after such amendment, you will be deemed to have accepted any amendment to these Terms.

These Terms shall be governed by and construed in accordance with the laws of England and Wales and you irrevocably submit to the exclusive jurisdiction of the courts of England and Wales to settle any dispute which may arise out of or in connection with these Terms. If you live outside the United Kingdom, English law shall apply only to the extent that English law shall not deprive you of any legal protection accorded in accordance with the law of the place where you are habitually resident ("Local Law"). In the event English law deprives you of any legal protection which is accorded to you under Local Law, then these terms shall be governed by Local Law and any dispute or claim arising out of or in connection with these Terms shall be subject to the non-exclusive jurisdiction of the courts where you are habitually resident.

You may print and keep a copy of these Terms, which form the entire agreement between you and Mondaq and supersede any other communications or advertising in respect of the Service and/or the Website.

No delay in exercising or non-exercise by you and/or Mondaq of any of its rights under or in connection with these Terms shall operate as a waiver or release of each of your or Mondaq’s right. Rather, any such waiver or release must be specifically granted in writing signed by the party granting it.

If any part of these Terms is held unenforceable, that part shall be enforced to the maximum extent permissible so as to give effect to the intent of the parties, and the Terms shall continue in full force and effect.

Mondaq shall not incur any liability to you on account of any loss or damage resulting from any delay or failure to perform all or any part of these Terms if such delay or failure is caused, in whole or in part, by events, occurrences, or causes beyond the control of Mondaq. Such events, occurrences or causes will include, without limitation, acts of God, strikes, lockouts, server and network failure, riots, acts of war, earthquakes, fire and explosions.

By clicking Register you state you have read and agree to our Terms and Conditions