Italy: Come Vendere Gli Immobili Italiani All'estero

Last Updated: 27 February 2014
Article by Riccardo Virga

Oggi il mercato immobiliare, per ripartire senza ripetere gli errori del passato, deve avere piani di sviluppo basati su una gestione attiva del processo di commercializzazione, utile a creare quel valore, che è obiettivo della transazione.

Infatti, proporre semplicemente il bene sul mercato, tramite i canali convenzionali, si rivela, nella maggior parte dei casi, poco utile. Occorrerebbe, piuttosto, porre in essere i più moderni meccanismi, che possano dare il giusto valore e la giusta destinazione al bene da introdurre nel mercato immobiliare. Un buon esempio può essere individuato nella figura dell'advisor.

Il ruolo dell'advisor, specialmente nei paesi anglosassoni, riveste una figura centrale nella gestione del processo di compravendita, per sua natura complesso e poliedrico: analisi di mercato, due diligence, progettazione, ricerca di potenziali interlocutori, studio delle loro necessità sono solo alcune delle attività propedeutiche alla redazione di un piano strategico, ai fini dell'immissione del bene nel mercato immobiliare.

Pertanto, è necessaria una visione a 360 gradi del progetto che possa trovare riscontri effettivi e tangibili nel mercato di riferimento.

In genere l'advisor fornisce i propri servizi di analisi, studio e consulenza sulla base di un contratto, denominato "advisory agreement", che ne specifica i compiti, i compensi e la durata.

Il ruolo dell'advisor immobiliare è destinato a svilupparsi parallelamente allo sviluppo di investimenti tanto istituzionali, quanto di natura privata e con il diffondersi di fondi immobiliari; fondi pensioni, ecc.

Tra le principali attività poste in essere dall'advisor, vi è quella della creazione di un "information memorandum" (altrimenti detta offering memorandum), ovvero un documento che ha il compito di redigere con l'ausilio del promoter per conto di un imprenditore, per poter studiare la fattibilità dell'investimento. Ai fini del finanziamento, solitamente tale memorandum viene anche utilizzato come documento di presentazione agli istituti bancari.

Gli elementi su cui si sostanzia "l'information memorandum" al fine della valorizzazione del progetto de quo sono i seguenti:

  • la descrizione dell'immobile in oggetto;
  • la strategia di commercializzazione del bene;
  • la descrizione del mercato all'epoca dell'investimento, nonché la porzione di mercato che rappresenterà la destinazione finale dello stesso;
  • l'analisi tecnica e la situazione urbanistica del progetto;
  • le varie ipotesi di sviluppo del progetto;
  • il piano economico – finanziario dell'intera operazione commerciale.

Meritano una ulteriore specifica menzione, infine, le assumption economico – finanziarie, con particolare riferimento al regime di tassazione del paese a cui dovrà sottostare l'intera operazione. Al loro interno sono spesso specificati mutui o leasing, ritenuti propedeutici allo sviluppo dell'intero l'investimento.

Ricompreso nel piano economico – finanziario, invece, è il compito, a carico dell'advisor, di predisporre il business plan, documento che ha la funzione di definire i rendimenti dell'operazione, i suoi costi, il "payback period" inteso quale periodo di rientro dell'investimento, e soprattutto la previsione dei flussi di cassa.

In altri termini, l'advisor è un consulente esperto che supporta il suo committente, nella compravendita e nella valorizzazione del bene, assicurando la trasparenza e l'imparzialità del proprio operato, garantendo la qualità dei beni oggetto delle sue consulenze e consentendo una diversificazione del portafoglio degli investimenti e dei relativi rischi, connessi all'aleatorietà ed alla complessità del mercato immobiliare, promuovendo una valorizzazione del patrimonio nel tempo. L'apporto anche di tali nuove figure e strategie, ha consentito al settore immobiliare italiano di allinearsi agli standard di quello internazionale.

Chiediamo all'avv. Riccardo Virga, responsabile del Dipartimento di Diritto Immobiliare dello Studio legale Internazionale Giambrone Law, come un potenziale venditre può individuare gli advisor più affidabili ed adatti alle proprio esigenze.

Per quel che attiene, all'attività di valutazione tecnica dell'operazione, nel settore immobiliare il nostro studio coordina preliminarmente una completa due diligence dell'operazione.

Essa, consiste in un'attività multidisciplinare finalizzata all'esatta valutazione dell'operazione nel suo complesso e, in particolare, dell'immobile e di tutte le sue caratteristiche. Tale procedura prevede al suo interno:

  • una fase prettamente legale che comprende la verifica della documentazionecome atto di provenienza, visure catastali, esame delle trascrizioni pregiudizievoli come ipoteche volontarie e giudiziali, contratti (es. locazioni).
  • una fase tecnico/progettuale che comprende la verifica della rispondenza dello stato di fatto alla planimetria depositata, al fine di valutare se vi siano stati abusi, condoni o sanatorie; consistenza della qualità e dello stato dell'edificio; valutazione dei costi e dei tempi necessari all'adeguamento dell'immobile, nel caso, ad esempio, di riparazioni, rifacimenti, cambio d'uso o riqualificazione. Questa analisi comprende anche gli aspetti ambientali, l'impiantistica e la stessa struttura dell'immobile.
  • una fase di valutazione economica dell'immobile, con riguardo all'uso attuale e potenziale, rispetto alla zona dove è collocato ed all'andamento del mercato di riferimento (residenziale, uffici, commerciale o industriale).
  • una fase finanziaria, nel caso, ad esempio, di acquisto crediti, che concerne la possibilità di recupero del credito in termini di tempo necessario al completamento della procedura, con riguardo anche alla quantità ed ai costi da anticipare.

La due diligence possiede, quindi, la finalità di stabilire la conformità degli immobili e delle loro caratteristiche e peculiarità alle leggi vigenti ed in vigore; di fondamentale importanza si configura, quindi, l'individuazione dei potenziali rischi connessi alla transazione nella compravendita dell'immobile. La due diligence offrirà, dunque, una fotografia particolareggiata della realtà in esame; al fine di verificare se sussistano elementi e profili di criticità che possano comprometterne il buon esito dell'operazione, costruendo una solida base per l'eventuale negoziazione delle condizioni contrattuali. Sarà, poi, compito dell'advisor, quello di suggerire l'inserimento, sempre all'interno delle negoziazioni, tutte le procedure finalizzate a limitare eventuali rischi potenziali.

Dall'analisi del panorama attuale emerge che la crisi finanziaria, la globalizzazione dei mercati, i sempre più rilevanti interessi bancari e finanziari, anche di natura internazionale, hanno condotto alla necessità di una armonizzazione delle metodologie e delle procedure di stima a livello europeo del bene oggetto dell'operazione immobiliare. Tale scenario impone un'effettiva opera di orientamento dei processi di valutazione verso modelli di trasparenza, qualità e nuova professionalità. Necessità questa, che emerge anche dai principi indicati dall'UN-ECE (United Nations Economic Commission for Europe) per un mercato immobiliare sostenibile.

Si avrebbe così un'armonizzazione dei processi valutativi che, oltre a determinare un evidente miglioramento qualitativo, potrebbe aprire ulteriormente il nostro mercato agli investitori stranieri, introducendo, pertanto, il patrimonio immobiliare italiano all'interno di circuiti internazionali. Ma viepiù. Un più elevato livello qualitativo nella valutazione degli immobili contribuirebbe a diminuire il rischio ricadente sugli istituti finanziari, sui sottoscrittori di fondi, sugli investitori e in generale potrebbe tutelare, il singolo proprietario.

Pertanto, al fine di introdurre proficuamente i propri beni immobili all'interno di circuiti immobiliari internazionali sempre più competitivi, ovvero di individuare gli investimenti più vantaggiosi e meno rischiosi, nel panorama odierno è sempre più evidente la necessità di rivolgersi ad un team di consulenti specializzati, in grado di offrire assistenza tout court.

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.

To print this article, all you need is to be registered on Mondaq.com.

Click to Login as an existing user or Register so you can print this article.

Authors
Riccardo Virga
 
Some comments from our readers…
“The articles are extremely timely and highly applicable”
“I often find critical information not available elsewhere”
“As in-house counsel, Mondaq’s service is of great value”

Related Topics
 
Related Articles
 
Up-coming Events Search
Tools
Print
Font Size:
Translation
Channels
Mondaq on Twitter
 
Register for Access and our Free Biweekly Alert for
This service is completely free. Access 250,000 archived articles from 100+ countries and get a personalised email twice a week covering developments (and yes, our lawyers like to think you’ve read our Disclaimer).
 
Email Address
Company Name
Password
Confirm Password
Position
Mondaq Topics -- Select your Interests
 Accounting
 Anti-trust
 Commercial
 Compliance
 Consumer
 Criminal
 Employment
 Energy
 Environment
 Family
 Finance
 Government
 Healthcare
 Immigration
 Insolvency
 Insurance
 International
 IP
 Law Performance
 Law Practice
 Litigation
 Media & IT
 Privacy
 Real Estate
 Strategy
 Tax
 Technology
 Transport
 Wealth Mgt
Regions
Africa
Asia
Asia Pacific
Australasia
Canada
Caribbean
Europe
European Union
Latin America
Middle East
U.K.
United States
Worldwide Updates
Registration (you must scroll down to set your data preferences)

Mondaq Ltd requires you to register and provide information that personally identifies you, including your content preferences, for three primary purposes (full details of Mondaq’s use of your personal data can be found in our Privacy and Cookies Notice):

  • To allow you to personalize the Mondaq websites you are visiting to show content ("Content") relevant to your interests.
  • To enable features such as password reminder, news alerts, email a colleague, and linking from Mondaq (and its affiliate sites) to your website.
  • To produce demographic feedback for our content providers ("Contributors") who contribute Content for free for your use.

Mondaq hopes that our registered users will support us in maintaining our free to view business model by consenting to our use of your personal data as described below.

Mondaq has a "free to view" business model. Our services are paid for by Contributors in exchange for Mondaq providing them with access to information about who accesses their content. Once personal data is transferred to our Contributors they become a data controller of this personal data. They use it to measure the response that their articles are receiving, as a form of market research. They may also use it to provide Mondaq users with information about their products and services.

Details of each Contributor to which your personal data will be transferred is clearly stated within the Content that you access. For full details of how this Contributor will use your personal data, you should review the Contributor’s own Privacy Notice.

Please indicate your preference below:

Yes, I am happy to support Mondaq in maintaining its free to view business model by agreeing to allow Mondaq to share my personal data with Contributors whose Content I access
No, I do not want Mondaq to share my personal data with Contributors

Also please let us know whether you are happy to receive communications promoting products and services offered by Mondaq:

Yes, I am happy to received promotional communications from Mondaq
No, please do not send me promotional communications from Mondaq
Terms & Conditions

Mondaq.com (the Website) is owned and managed by Mondaq Ltd (Mondaq). Mondaq grants you a non-exclusive, revocable licence to access the Website and associated services, such as the Mondaq News Alerts (Services), subject to and in consideration of your compliance with the following terms and conditions of use (Terms). Your use of the Website and/or Services constitutes your agreement to the Terms. Mondaq may terminate your use of the Website and Services if you are in breach of these Terms or if Mondaq decides to terminate the licence granted hereunder for any reason whatsoever.

Use of www.mondaq.com

To Use Mondaq.com you must be: eighteen (18) years old or over; legally capable of entering into binding contracts; and not in any way prohibited by the applicable law to enter into these Terms in the jurisdiction which you are currently located.

You may use the Website as an unregistered user, however, you are required to register as a user if you wish to read the full text of the Content or to receive the Services.

You may not modify, publish, transmit, transfer or sell, reproduce, create derivative works from, distribute, perform, link, display, or in any way exploit any of the Content, in whole or in part, except as expressly permitted in these Terms or with the prior written consent of Mondaq. You may not use electronic or other means to extract details or information from the Content. Nor shall you extract information about users or Contributors in order to offer them any services or products.

In your use of the Website and/or Services you shall: comply with all applicable laws, regulations, directives and legislations which apply to your Use of the Website and/or Services in whatever country you are physically located including without limitation any and all consumer law, export control laws and regulations; provide to us true, correct and accurate information and promptly inform us in the event that any information that you have provided to us changes or becomes inaccurate; notify Mondaq immediately of any circumstances where you have reason to believe that any Intellectual Property Rights or any other rights of any third party may have been infringed; co-operate with reasonable security or other checks or requests for information made by Mondaq from time to time; and at all times be fully liable for the breach of any of these Terms by a third party using your login details to access the Website and/or Services

however, you shall not: do anything likely to impair, interfere with or damage or cause harm or distress to any persons, or the network; do anything that will infringe any Intellectual Property Rights or other rights of Mondaq or any third party; or use the Website, Services and/or Content otherwise than in accordance with these Terms; use any trade marks or service marks of Mondaq or the Contributors, or do anything which may be seen to take unfair advantage of the reputation and goodwill of Mondaq or the Contributors, or the Website, Services and/or Content.

Mondaq reserves the right, in its sole discretion, to take any action that it deems necessary and appropriate in the event it considers that there is a breach or threatened breach of the Terms.

Mondaq’s Rights and Obligations

Unless otherwise expressly set out to the contrary, nothing in these Terms shall serve to transfer from Mondaq to you, any Intellectual Property Rights owned by and/or licensed to Mondaq and all rights, title and interest in and to such Intellectual Property Rights will remain exclusively with Mondaq and/or its licensors.

Mondaq shall use its reasonable endeavours to make the Website and Services available to you at all times, but we cannot guarantee an uninterrupted and fault free service.

Mondaq reserves the right to make changes to the services and/or the Website or part thereof, from time to time, and we may add, remove, modify and/or vary any elements of features and functionalities of the Website or the services.

Mondaq also reserves the right from time to time to monitor your Use of the Website and/or services.

Disclaimer

The Content is general information only. It is not intended to constitute legal advice or seek to be the complete and comprehensive statement of the law, nor is it intended to address your specific requirements or provide advice on which reliance should be placed. Mondaq and/or its Contributors and other suppliers make no representations about the suitability of the information contained in the Content for any purpose. All Content provided "as is" without warranty of any kind. Mondaq and/or its Contributors and other suppliers hereby exclude and disclaim all representations, warranties or guarantees with regard to the Content, including all implied warranties and conditions of merchantability, fitness for a particular purpose, title and non-infringement. To the maximum extent permitted by law, Mondaq expressly excludes all representations, warranties, obligations, and liabilities arising out of or in connection with all Content. In no event shall Mondaq and/or its respective suppliers be liable for any special, indirect or consequential damages or any damages whatsoever resulting from loss of use, data or profits, whether in an action of contract, negligence or other tortious action, arising out of or in connection with the use of the Content or performance of Mondaq’s Services.

General

Mondaq may alter or amend these Terms by amending them on the Website. By continuing to Use the Services and/or the Website after such amendment, you will be deemed to have accepted any amendment to these Terms.

These Terms shall be governed by and construed in accordance with the laws of England and Wales and you irrevocably submit to the exclusive jurisdiction of the courts of England and Wales to settle any dispute which may arise out of or in connection with these Terms. If you live outside the United Kingdom, English law shall apply only to the extent that English law shall not deprive you of any legal protection accorded in accordance with the law of the place where you are habitually resident ("Local Law"). In the event English law deprives you of any legal protection which is accorded to you under Local Law, then these terms shall be governed by Local Law and any dispute or claim arising out of or in connection with these Terms shall be subject to the non-exclusive jurisdiction of the courts where you are habitually resident.

You may print and keep a copy of these Terms, which form the entire agreement between you and Mondaq and supersede any other communications or advertising in respect of the Service and/or the Website.

No delay in exercising or non-exercise by you and/or Mondaq of any of its rights under or in connection with these Terms shall operate as a waiver or release of each of your or Mondaq’s right. Rather, any such waiver or release must be specifically granted in writing signed by the party granting it.

If any part of these Terms is held unenforceable, that part shall be enforced to the maximum extent permissible so as to give effect to the intent of the parties, and the Terms shall continue in full force and effect.

Mondaq shall not incur any liability to you on account of any loss or damage resulting from any delay or failure to perform all or any part of these Terms if such delay or failure is caused, in whole or in part, by events, occurrences, or causes beyond the control of Mondaq. Such events, occurrences or causes will include, without limitation, acts of God, strikes, lockouts, server and network failure, riots, acts of war, earthquakes, fire and explosions.

By clicking Register you state you have read and agree to our Terms and Conditions