Denmark: ØLD af 8/6/2023 – korrespondance om krav var ikke forhandling efter forældelseslovens § 21, stk. 5

Østre Landsret afsagde den 8. juni 2023 en ganske interessant dom vedrørende spørgsmålet, om korrespondance med et ansvarsforsikringsselskab for en (påstået) skadevolder udgjorde forhandlinger, der kunne suspendere forældelsen af det påståede krav mod forsikringstagerne i medfør af forældelseslovens § 21, stk. 5.

Sagens omstændigheder og byrettens dom

En vicevært i en ejerforening blev den 30. september 2016 opmærksom på skader på dæk- og facadebeklædninger i bebyggelsen. Viceværten opdagede, at lejerne af en lejlighed havde opbevaret en pose med vejsalt på reposen, og at dette vejsalt var løbet ud.

Viceværten orienterede ejerforeningens formand og ejerforeningens administrationsselskab, og der forelå den 27. oktober 2016 en besigtigelsesrapport, der konkluderede, at saltet var årsag til skaderne. Reparationsomkostningerne oversteg kr. 200.000, og administrator anmeldte i slutningen af oktober 2016 skaden til ejerforeningens bygningsforsikrer, der afviste dækning.

Administrator kontaktede i februar 2018 lejlighedens ejer vedrørende skaderne på reposen. Der blev først rykket for svar den 2. maj 2019, hvorefter ejeren svarede, at det var hans lejere af lejligheden, der havde stillet saltet på reposen. Efter henvendelse til lejerne meddelte disse, at de ønskede en mindelig løsning på sagen, og lejerne anmeldte sagen til deres ansvarsforsikringsselskab den 15. maj 2019, hvorefter ansvarsforsikringsselskab anmodede lejerne om yderligere oplysninger.

Den 14. juni 2019 rettede ansvarsforsikringsselskabet henvendelse til administrator og anmodede om nærmere oplysninger vedrørende skaden, herunder hvad der var sket de forløbne tre år. Den 27. august 2019 svarede administrationsselskabet tilbage, at man havde gjort lejerne opmærksom på skaderne, men havde i øvrigt ikke foretaget sig yderligere.

Ved mail af 18. september 2019 rykkede forsikringsselskabet igen for de efterspurgte oplysninger, hvilket blev besvaret den 19. november 2019 af administrator, hvilket så førte til endnu en mail af 20. november 2019, hvor forsikringsselskabet igen anmodede om dokumentation for henvendelser til ejeren. Mailen blev besvaret den 10. december 2019 uden at administrator fremkom med de ønskede oplysninger. Ved mail af 13. juli 2020 meddelte forsikringsselskabet, at man fortsat ikke havde modtaget den efterspurgte dokumentation, som først brev fremsendt af administrator den 24. august 2020 (efter anmodning fra ejerforeningens advokat). Ved mail af 31. august 2020 afviste forsikringsselskabet kravet allerede fordi kravet var forældet.

Herefter anlagde ejerforeningen sag mod administrator med påstand om, at administrator havde forældet kravet mod lejerne og måtte bære erstatningspligten i anledning af skaden. Under sagen opfordrede administrator ejerforeningen til at medinddrage lejerne, da det ikke var bevist, at kravet mod lejerne var forældet. Uanset, at det fortsat i hovedsagen blev angivet af ejerforeningen, at man mente, at kravet var forældet, så medinddrog man lejerne i retssagen.

Spørgsmålet om forældelse blev udskilt til særskilt afgørelse og blev afgjort på skriftligt grundlag ved Københavns Byrets dom af 30. august 2022. Byretten fandt, at rapporten om skaderne forelå den 27. oktober 2016, og at eventuelt krav mod lejerne derfor senest forældedes den 27. oktober 2019.

Retten angav, at der ikke var dokumenterede forhandlinger med ejeren af lejligheden, og at lejerne først blev inddraget den 6. maj 2019. Retten fandt herefter ikke, at den korrespondance der havde været mellem administrator og lejernes ansvarsforsikrer, at der adskillige gange var anmodet om oplysninger til brug for vurdering af sagen, kunne anses som forhandlinger. Det blev i den forbindelse angivet, at et professionelt ejendomsadministrationsselskab ikke kunne have haft en berettiget forventning om, at korrespondancen med forsikringsselskabet udgjorde forhandlinger. Dette særligt under hensyntagen til, at ansvarsforsikringsselskabet havde tilkendegivet, at et eventuelt ansvar måtte påhvile ejeren og ikke lejerne.

Landsrettens dom

Afgørelsen blev både anket (af ejerforeningen) og kæret (af administrator) til landsretten, der tillige afgjorde sagen på et skriftligt grundlag.

Landsretten erklærede sig enig i, at forældelsen udløb senest den 27. oktober 2019 med mindre der forinden var sket afbrydelse af forældelsen som følge af forhandlinger efter forældelseslovens § 21, stk. 5. Landsretten citerede herefter fra forarbejderne til lovforslaget om forældelsesloven og angav, at meddelelsen fra lejer til ejerforeningen af 6. maj 2019 (med angivelse af ønsket om en mindelig løsning) ikke var så konkret, at forældelsesfristen kunne anses for suspenderet.

Herefter angav landsretten, at det efter korrespondancen mellem administrator, lejernes ansvarsforsikrer og ejerforeningen måtte have stået klart for administrator, at forsikringsselskabet ikke mente at være i besiddelse af tilstrækkelige oplysninger til at vurdere kravet. Uanset dette undlod administrator at besvare forsikringsselskabets mail af 10. december 2019, hvor der blev rykket for dokumentation, og oplysningerne blev først fremsendt til forsikringsselskabet i august 2020, da ejerforeningens advokat havde rykket administrator for fremsendelsen til forsikringsselskabet.

Landsretten angav, at "i hvert fald under disse omstændigheder" var der ikke grundlag for at fastslå, at administrators korrespondance med ansvarsforsikringsselskabet havde karakter af forhandlinger, således at administrator eller ejerforeningen "havde føje til at antage, at det ikke var nødvendigt at iværksætte retslige skridt for at undgå forældelse".

På denne baggrund blev lejerne frifundet.

Kommentarer:

Landsretterne og Højesteret har over de senere år anlagt en ganske lempelig praksis i forhold til at anse løbende korrespondance mellem parterne i relation til et krav for at være udtryk for forhandlinger i § 21, stk. 5's forstand.

Landsrettens præmisser synes imidlertid at være udtryk for en mere "traditionel" fortolkning og forståelse af begrebet "forhandlinger", som også forud for forældelsesloven blev anset for at kunne suspendere forældelsen. Endvidere syntes landsrettens præmisser i bedre tråd med forarbejderne til § 21, stk. 5 end i hvert fald nogle af de senere års afgørelser. Der er dog i den forbindelse næppe heller tvivl om, at landsrettens resultat er påvirket af, at administrators sagsbehandling syntes præget af betydelig langsommelighed og tvivl i forhold til, hvem man skulle rette kravet imod, hvilket også skinner igennem i landsrettens præmisser.

Københavns Byrets dom af 30. 8.2022

Østre Landsrets dom af 8.6.2023

Originally published 23 June 2023

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.