Germany: Real Estate – Aktuelle Entwicklungen Und Rechtsprechung - Herbst 2014

Keywords: real estate, kündigung, mietvertrages

Kündigung eines unter Nichteinhaltung der Schriftform abgeschlossenen Mietvertrages durch Erwerber trotz Schriftformheilungsklausel zulässig

Durch Dr. Jörg Michael Lang

BGH, Urteil vom 22. Januar 2014 – XII ZR 68/10 und BGH, Urteil vom 30. April 2014 – XII ZR 146/12

Leitsatz

  1. BGH XII ZR 68/10 vom 22. Januar 2014 Eine sogenannte mietvertragliche Schriftformheilungsklausel hindert den Grundstückserwerber für sich genommen nicht, einen Mietvertrag, in den er nach § 566 Abs. 1 BGB eingetreten ist, unter Berufung auf einen Schriftformmangel zu kündigen, ohne zuvor von dem Mieter eine Heilung des Mangels verlangt zu haben.
  2. BGH XII ZR 146/12 vom 30. April 2014 Der Nießbrauchsberechtigte handelt nicht treuwidrig, wenn er trotz einer formularvertraglichen Schriftformheilungsklausel einen Mietvertrag, in den er gemäß §§ 566 Abs. 1, 567 Satz 1 BGB eingetreten ist, unter Berufung auf einen Schriftformmangel kündigt.

Sachverhalt

Beide Entscheidungen befassen sich mit der Kündigung gewerblicher Mietverträge durch einen Grundstückserwerber bzw. Nießbraucher aufgrund Verstoßes gegen das Schriftformerfordernis, der jeweils aus der Zeit vor dem Eigentumswechsel herrührt. In beiden Fällen enthielten die Mietverträge sogenannte Heilungsklauseln, wonach sich die Parteien verpflichteten, bei Nichteinhaltung der Schriftform diese nachträglich herbeizuführen und vor diesem Zeitpunkt nicht wegen mangelnder Form zu kündigen.

Inhalt und Gegenstand der Entscheidung

Bisher fehlte eine höchstrichterliche Entscheidung, ob einer formularmäßigen Schriftformheilungsklausel auch gegenüber dem Erwerber des Grundstücks Bindungswirkung zukomme. Die untergerichtliche Rechtsprechung und die Literatur haben dazu unterschiedliche Auffassungen vertreten (siehe unseren Newsletter Sommer 2013). Der BGH hat nun in diesen beiden Entscheidungen zu dieser umstrittenen Frage Stellung genommen und diese endgültig geklärt. Danach verhält sich ein Grundstückserwerber, der gemäß § 566 BGB in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten eingetreten ist, nicht treuwidrig, wenn er trotz einer im Mietvertrag enthaltenen Heilungsklausel das Mietverhältnis wegen eines Schriftformmangels kündigt. Dies gilt unabhängig davon, ob die Heilungsklausel individualvertraglich vereinbart wurde oder Bestandteil eines Formularvertrags ist. Der BGH begründet seine Auffassung mit dem Schutzzweck des § 550 BGB. Diese Vorschrift soll sicherstellen, dass ein späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes auf Seiten des Vermieters in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt, dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Mietvertrag ersehen kann. Der Erwerber soll davor geschützt werden, sich auf einen Mietvertrag einzulassen, dessen wirtschaftliche Bedingungen sich, etwa infolge einer vereinbarten Mietreduzierung, anders als erwartet darstellen. Ist das infolge formwidriger, z. B. nur mündlicher Abreden gleichwohl der Fall, so soll er sich von dem Vertrag lösen können. Dieses Recht soll auch dem Erwerber zustehen. Das bisher häufig verwendete Argument, ein potentieller Erwerber könne sich durch Einsicht in den Mietvertrag Kenntnis von der Heilungsklausel verschaffen und sei daher darüber im Klaren, dass er sich bei einem Schriftformmangel an der Nachholung der erforderlichen Form beteiligen muss, ist für den BGH nicht überzeugend. Es gehe darum, dass der Erwerber allein durch die Einsicht in die Mietvertragsurkunde Kenntnis von den wesentlichen Rechten und Pflichten erhält, in die er bei Erwerb eintritt. Dieser Schutzzweck sei nicht gewahrt, wenn der Erwerber bei den ursprünglichen Vertragsparteien Nachforschungen zu eventuellen weiteren Absprachen anstellen müsste. Auch der Umstand, dass ihn ein Verschweigen derartiger Informationen zu Schadensersatzansprüchen berechtigen würde, greift nach Ansicht des BGH nicht durch. Denn die Vorschrift des § 550 BGB wolle den Erwerber nicht auf Schadensersatzansprüche verweisen, sondern ihm ein Kündigungsrecht geben. Da die Bestimmung des § 550 BGB nach allgemeiner Meinung zwingendes Recht sei, komme es auch nicht darauf an, ob die fragliche Heilungsklausel eine Individualvereinbarung oder eine Formularklausel darstelle.

Auswirkungen auf die Praxis

Diese beiden BGH Entscheidungen sind von erheblicher Bedeutung, weil sie die bisher ungeklärte Rechtsfrage der Auswirkungen von Heilungsklauseln auf den Erwerber eines Grundstücks entschieden hat. Danach besteht für den Mieter einer Immobilie im Falle der Veräußerung das Risiko einer Kündigung wegen Schriftformmangels durch den Erwerber. Nicht behandelt hat der BGH aber zwei andere Fragen, die im Zusammenhang mit Schriftformheilungsklauseln eine große Rolle spielen:

  1. Können Schriftformheilungsklauseln durch Individualvertrag oder durch Formularvertrag überhaupt wirksam vereinbart werden?
  2. Welche Bedeutung hat die Veräußerung des Mietgegenstandes für eventuelle Kündigungsrechte des Mieters bei Vorliegen einer Schriftformheilungsklausel?

Trotz der beiden vorstehenden Entscheidungen hat der BGH sich noch nicht mit der Frage befasst, ob im Verhältnis der ursprünglichen Vertragsparteien Schriftformheilungsklauseln wirksam vereinbart werden können. Die überwiegende Meinung in Literatur und Schrifttum bejaht diese Frage. Es ist daher in jedem Falle ratsam, einen Nachtrag zum Mietvertrag abzuschließen, wenn ein Interesse am Fortbestand des Mietvertrages besteht, um damit den Schriftformmangel zu heilen.

Ebenfalls ungeklärt ist die Frage, ob der Mieter trotz Schriftformheilungsklausel gegenüber dem Erwerber unter Berufung auf den Schriftformmangel den Mietvertrag kündigen kann. Legt man die Argumentation des BGH zugrunde, dass die Vorschrift des § 550 BGB den Erwerber vor ihm unbekannten Abreden der Parteien des Mietvertrages schützen soll, so liegt es nahe, den Mieter an der Verpflichtung aus der Schriftformheilungsklausel festzuhalten, dass er sich nicht auf einen eventuellen Mangel der Schriftform gegenüber dem neuen Eigentümer berufen kann. Andernfalls würde der Erwerber vom Mieter mit Schriftformmängeln konfrontiert, die er aus dem ihm vorliegenden Mietvertrag nicht ersehen kann. Genau diese Situation wollte der BGH mit den beiden Urteilen vermeiden. Es ist bedauerlich, dass der BGH die Gelegenheit nicht genutzt hat, zu diesen Fragen abschließend Stellung zu nehmen. So bleibt das Thema Schriftform weiterhin eines der bedeutendsten Probleme im gewerblichen Mietrecht.

Die Ermächtigung des Grundstückskäufers zur Wahrnehmung von Vermieterrechten

Durch Dr. Jürgen Streng

BGH, Urteil vom 19. März 2014 – VIII ZR 203/13

Bekanntlich geht nach dem Verkauf einer Immobilie der Mietvertrag erst mit Eigentumsumschreibung auf den Käufer über (§ 566 Abs. I BGB). Da der Zeitpunkt der Umschreibung im Grundbuch (Eigentumsübergang) zum einen nicht vorhersehbar ist und es zum anderen wirtschaftlich nicht gewollt ist, dass dem Käufer erst mit Umschreibung im Grundbuch die Rechte aus dem Mietvertrag zustehen sollen, wird in Kaufverträgen über Immobilien üblicherweise vereinbart, dass dem Käufer mit vollständiger Kaufpreiszahlung – also unabhängig vom Eigentumsübergang – sämtliche Rechte und Pflichten aus den Mietverträgen zustehen (Geld gegen Ware).

In seiner Entscheidung vom 19. März 2014 hat der BGH diese in der Immobilienwirtschaft übliche Praxis gestärkt und die formalen Anforderungen an rechtlich relevante Handlungen des Erwerbers in der Zeit zwischen Kaufpreiszahlung und Eigentumsübergang auch im Wohnungsmietrecht nicht verstärkt.

Sachverhalt

In dem Fall, den der BGH zu entscheiden hatte, wurde der Käufer im notariellen Kaufvertrag ermächtigt, gegenüber den Mietern sämtliche mietrechtlichen Erklärungen abzugeben. Letzteres hat der Käufer auch getan und mehrere Mieterhöhungen bzw. Nebenkostennachforderungen verlangt, denen der Mieter auch zugestimmt, bzw. diese auch bezahlt hat. Im Nachhinein hat der Mieter herausgefunden, dass der Käufer zu diesem Zeitpunkt noch gar nicht Eigentümer war und hat die Zahlungen zurückgefordert (im zu entscheidenden Fall lagen zwischen Kaufpreiszahlung und Eigentumsumschreibung mehrere Jahre!). Diesen Rückzahlungsanspruch hat der BGH verneint.

Inhalt und Gegenstand der Entscheidung

Im vorliegenden Fall hat der BGH entschieden, dass der Käufer einer vermieteten Wohnung vom Verkäufer schon vor Eigentumsumschreibung im Grundbuch ermächtigt werden kann, im eigenen Namen z. B. ein Mieterhöhungsverlangen gemäß § 558 a BGB zu stellen. Darüber hinaus ist die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens nicht davon abhängig, dass die (im Kaufvertrag vereinbarte) Ermächtigung auch offen gelegt wird.

Hierbei ging der BGH von folgenden Erwägungen aus:

Grundlage war, dass dem streitgegenständlichen Kaufvertrag eine Ermächtigung des Käufers zu entnehmen gewesen sei, die Rechte aus dem Mietvertrag auch vor Eigentumsumschreibung im eigenen Namen geltend zu machen. Der BGH hat damit seine Rechtsprechung aus dem gewerblichen Mietrecht bestätigt und festgestellt, dass auch im Wohnungsmietrecht der Rechtsinhaber einen Dritten zur Geltendmachung eines unselbständigen Gestaltungsrechts im eigenen Namen ermächtigen könne. Auch § 566 BGB (Kauf bricht nicht Miete) stehe einer solchen Ermächtigung nicht entgegen, denn es stehe dem bisherigen Vermieter frei, schon zu einem früheren Zeitpunkt seine Ansprüche aus dem Mietverhältnis abzutreten oder einem Erwerber eine Ermächtigung zur Geltendmachung im eigenen Namen zu erteilen.

Auch der gelegentlich vertretenen Meinung, dass ein einseitiges Rechtsgeschäft, das von einer vom Vermieter dazu ermächtigten Person vorgenommen wird, nur dann wirksam sei, wenn die Ermächtigung offen gelegt werde (vgl. LG Berlin GE 2009,326 Sternel, Mietrecht Aktuell 4. Auflage IV Rn. 81, Schmidt- Futterer/Streyl, Mietrecht 11. Auflage, § 566 BGB Rn. 46), hat der BGH eine Absage erteilt. Denn, so der BGH, anders als die Stellvertretung gestattet die Ermächtigung dem Berechtigten das Handeln im eigenen Namen, so dass es eines Hinweises auf den eigentlichen Rechtsinhaber gerade nicht bedürfe. Der Mieter sei insofern geschützt, als er, sofern er Zweifel habe, sich die Berechtigung nachweisen lassen könne.

Auswirkungen auf die Praxis

Gegenüber den oft in Kaufverträgen vorgesehenen Bevollmächtigungen für den Käufer bietet eine Ermächtigung, im eigenen Namen tätig werden zu können, insbesondere bei der Vornahme einseitiger Rechtsgeschäfte, juristische Vorteile, denn die Möglichkeit der formalen Zurückweisung nach § 174 BGB besteht nicht (wohl aber die Möglichkeit, sich die Ermächtigung ohne den Formzwängen des § 174 BGB nachweisen zu lassen). Die Ermächtigung offen zu legen, ist nicht erforderlich (empfiehlt sich jedoch gegebenenfalls). Bislang bestehende Unsicherheiten in Bezug auf die Wirksamkeit (vergleiche die oben genannten Literaturstellen) dürften mit der Entscheidung des BGH nunmehr auch im Wohnungsmietrecht ausgeräumt sein.

Es empfiehlt sich daher, in Kaufverträgen für die Zeit zwischen Kaufpreiszahlung und Eigentumsumschreibung zugunsten des Käufers eine umfassende Ermächtigung, im eigenen Namen tätig werden zu können, aufzunehmen.

Zur Unverhältnismäßigkeit von Mängelbeseitigungskosten und Begrenzung des Schadensersatzanspruches bei Grundstückskaufverträgen

Durch Elmar Günther

BGH, Urteil vom 4. April 2014 – V ZR 275/12

Die Entscheidung zum Schadensersatz unter dem gesetzlichen Gewährleistungsrecht betrifft den für institutionelle Investoren etwas exotisch anmutenden Befall mit echtem Hausschwamm. Häufig wird in Kaufverträgen die Gewährleistung für Sachmängel ausgeschlossen und auf selbständige Garantien nebst gegebenenfalls betragsmäßigen Haftungsbegrenzungen zurückgegriffen – so auch im vorliegenden Fall! Die Entscheidung ruft in Erinnerung, dass das gesetzliche Gewährleistungsrecht doch zur Anwendung gelangt, wenn ein Gewährleistungsausschluss – und damit häufig auch eine Haftungsbegrenzung – nicht greift. Allerdings bringt die Entscheidung Klarheit darüber, wie eine übermäßige Haftung für Mängelbeseitigungskosten einschränkend korrigiert wird.

Leitsat

zStellen sich die zur Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten als unverhältnismäßig dar, so kann der Käufer vom Verkäufer nur Ersatz des mangelbedingten Minderwerts der Sache verlangen.

Ob die Kosten unverhältnismäßig sind, ist aufgrund einer umfassenden Würdigung der Umstände des Einzelfalls unter Berücksichtigung der in § 439 Abs. 3 BGB genannten Kriterien festzustellen.

Bei Grundstückskaufverträgen kann als erster Anhaltspunkt davon ausgegangen werden, dass die Kosten der Mängelbeseitigung unverhältnismäßig sind, wenn sie entweder den Verkehrswert des Grundstücks in mangelfreiem Zustand oder 200 Prozent des mangelbedingten Minderwerts übersteigen.

Für die Beurteilung der Unverhältnismäßigkeit der Kosten kommt es auf den Beginn der Mängelbeseitigung durch den Käufer an. Stellt sich während der Ausführung heraus, dass die Kosten höher als erwartet sind, steht dies einer Ersatzpflicht nur entgegen, wenn ein wirtschaftlich denkender Käufer die Arbeiten auch unter Berücksichtigung der bereits angefallenen Kosten nicht fortführen würde bzw. fortgeführt hätte.

Sachverhalt

Vereinfacht hatte die Klägerin von der Beklagten ein Grundstück mit aufstehendem Mietshaus für EUR 260.000,00 erworben. Die Beklagte als Verkäuferin hatte die Freiheit von Holzbockbefall sowie einen maximal erforderlichen Betrag zur Beseitigung von Anobien (Nagekäfern) in tragenden hölzernen Elementen garantiert. Der Verkauf erfolgte im Übrigen unter Gewährleistungsausschluss. In der Folge stellte sich ein massiver Befall sämtlicher Holzbauteile über alle Etagen bis in den Keller mit echtem Hausschwamm heraus. In einem Teilurteil wurde die Schadensersatzpflicht für die weiteren Schäden infolge des Befalls mit Hausschwamm und daher durchzuführender Sanierungsarbeiten dem Grunde nach festgestellt. In den rechtskräftigen Entscheidungen wurden knapp EUR 90.000,00 Sanierungskosten und EUR 45.000,00 verbleibender Minderwert zugesprochen. In der Folge begehrte die Klägerin weitere Sanierungskosten von über EUR 500.000,00, die im Laufe der Sanierung angefallen bzw. noch zu erwarten seien. Der Wert der Immobilie mit Hausschwamm soll rund EUR 500.000,00 betragen, ohne Befall mindestens EUR 600.000,00. Die Vorinstanzen gaben der Klägerin recht, der Bundesgerichtshof (BGH") hob das Berufungsurteil als rechtsfehlerhaft auf und verwies den Fall zur erneuten Verhandlung zurück an das Berufungsgericht.

Inhalt und Gegenstand der Entscheidung

Der BGH rügt unter anderem die fehlende Berücksichtigung klägerseits ersparter Aufwendungen sowie des Abzuges neu für alt" im Rahmen der Schadensberechnung. Die Berechnung eines Schadens anhand der Mängelbeseitigungskosten müsse berücksichtigen, ob infolge der Mängelbeseitigung dem Käufer Aufwendungen erspart würden, die in Abzug gebracht werden müssten. In Betracht kommen hier vor allem ohnehin geplante anderweitige Sanierungsarbeiten (z. B. bei der Erneuerung von Bädern, die zur Erreichung der befallenen Bauteile abgebrochen werden mussten). In diesem Zusammenhang muss auch ein Abzug neu für alt" berücksichtigt werden, wenn und soweit eine Werterhöhung infolge umfangreicher Sanierungsarbeiten in Betracht kommt.

Vor allem rügt der BGH jedoch, dass eine mögliche Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigungskosten nicht geprüft worden sei. Grundsätzlich steht dem Geschädigten nach Gewährleistungsrecht zunächst ein Anspruch auf Nacherfüllung in Form der Beseitigung des Mangels oder Lieferung einer mangelfreien Sache zu. Bei Immobilien kommt regelmäßig nur die Nacherfüllung durch Mängelbeseitigung in Frage. Unterbleibt diese und hat der Geschädigte einen Schadensersatzanspruch, kann der Geschädigte entweder (i) den Ausgleich des mangelbedingten Minderwerts oder (ii) den Ersatz der Mängelbeseitigungskosten verlangen. Sind die Kosten der Mangelbeseitigung unverhältnismäßig hoch, darf bereits der Verkäufer berechtigterweise die Nacherfüllung verweigern. Die Pflicht zum Schadensersatz an sich entfällt dadurch aber nicht, wenn dem Verkäufer für den Mangel ein Verschulden zur Last fällt, das heißt, er diesen verursacht hat oder ihn kannte oder kennen musste. Nach dem Schutzgedanken des Gesetzes soll der Verkäufer, der berechtigterweise die Nacherfüllung verweigern darf, allerdings nicht über den Schadensersatzanspruch zur Tragung der unverhältnismäßig hohen Kosten verpflichtet sein. Daher hat der BGH nunmehr – wie für Werkvertragsrecht bereits entscheiden – klargestellt, dass bei Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigungskosten nur ein Schadensersatz in Höhe des mangelbedingten Minderwertes in Frage kommt. Für die Beurteilung der Unverhältnismäßigkeit im Rahmen des Schadensersatzanspruchs stellt der BGH zunächst auf dieselben Grundsätze wie für die berechtigte Verweigerung der Nacherfüllung ab. Für die Prüfung, ob die Mängelbeseitigungskosten für sich betrachtet unverhältnismäßig sind, kommt es allerdings nicht auf den Kaufpreis an, sondern nur auf den Wert der mangelfreien Sache und die Bedeutung des Mangels. Der BGH verwirft die bislang in der Literatur diskutierten absoluten Grenzen für die Unverhältnismäßigkeit und betont die notwendige Würdigung der Umstände des Einzelfalls. Als Faustregel für eine Unverhältnismäßigkeit zieht der BGH dann aber einerseits das Übersteigen des Verkehrswertes im mangelfreien Zustand und andererseits das Übersteigen von 200 Prozent des mangelbedingten Minderwerts heran. Zusätzlich soll bei der Prüfung der Unverhältnismäßigkeit auch das Maß des Verschuldens des Verkäufers Berücksichtigung finden. So könnten bei Vorsatz oder sonstigem schweren Verschulden auch ansonsten unverhältnismäßige Aufwendungen vom Verkäufer zu tragen sein. Ebenso kann ein besonderes Interesse des Käufers an einer Nacherfüllung zu berücksichtigen sein.

In dem entschiedenen Fall hat der BGH mangels entgegenstehender sonstiger Umstände (insbesondere kein besonderer Verschuldensgrad) eine Unverhältnismäßigkeit wegen Überschreiten von 200 Prozent des mangelbedingten Minderwerts für möglich gehalten. Bei der Rückverweisung hat der BGH weiterhin betont, dass es für die Beurteilung der Unverhältnismäßigkeit der Kosten stets auf den Beginn der Mangelbeseitigung, hier der Sanierungsarbeiten, ankomme. Das heißt, bei sich später herausstellender Erhöhung der Beseitigungskosten muss der Verkäufer diese trotzdem voll begleichen. Die Ersatzpflicht könnte nur dann entfallen, wenn ein wirtschaftlich denkender Käufer die Arbeiten auch unter Berücksichtigung der bereits angefallenen Kosten nicht fortführen würde".

Auswirkungen auf die Praxis

Vorab ist bedauerlich, dass sich den verfügbaren Unterlagen leider nicht entnehmen lässt, warum in früheren Urteilen trotz Gewährleistungsausschluss eine Schadensersatzpflicht der Verkäuferin bejaht wurde. Der Entscheidung ist lediglich zu entnehmen, dass kein arglistiges Verschweigen vorlag. Jedenfalls wird deutlich, dass der weitverbreitete Ausschluss der Sachmängelgewährleistung dieses Haftungsregime nur vordergründig abbedingt, nämlich nur, wenn und soweit der Ausschluss auch wirksam ist. Allein deswegen lohnt es sich stets, auf Verkäuferseite den Verkaufsprozess sorgfältig vorzubereiten. Dies beinhaltet die Vermeidung von ungeprüften Bestätigungen ins Blaue" über scheinbar behobene Mängel als auch die Offenlegung bekannter Mängel. Dies dient der Vorbeugung nicht nur einer Arglisteinrede sondern auch einer schuldhaften Pflichtverletzung. In beiden Fällen kann der vereinbarte Ausschluss unwirksam sein, und die Haftung des Verkäufers nach dem Gewährleistungsrecht ist eröffnet.

Darüber hinaus hat der BGH ausführlich zur Schadensberechnung und Feststellung der Unverhältnismäßigkeit von Mängelbeseitigungskosten Stellung genommen und vorhandene Rechtsunsicherheit beseitigt. Die indikativen Grenzwerte für die Feststellung der Unverhältnismäßigkeit gerade im Immobilienbereich und die Haftungserleichterung, dass dann nur der mangelbedingte Minderwert als Schadensersatz auszugleichen ist, helfen zunächst dem Verkäufer. Andererseits bleibt auch der Käufer nicht ungeschützt: Die Feststellung bleibt eine Einzelfallwürdigung, bei der insbesondere der Verschuldensgrad des Verkäufers in die Prüfung einfließt. Zum anderen greift die Haftungserleichterung nur, wenn die Kosten in der Prognose schon unverhältnismäßig sind. Bei später erkannter Erhöhung des Aufwands haftet der Verkäufer wieder in voller Höhe, es sei denn, die Fortführung der Arbeiten wäre unwirtschaftlich. Dieses letzte Korrektiv bleibt dabei recht vage.

Verpfändung des einer Eigentumsvormerkung zugrunde liegenden Anspruchs im Sanierungsgebiet

Durch Gelena Yufa

OLG Nürnberg, Beschluss vom 6. Mai 2013 – 15 W 494/13

Leitsatz

Wird der einer im Grundbuch eingetragenen Auflassungsvormerkung zugrunde liegende Anspruch verpfändet, bedarf es bei einem in einem Sanierungsgebiet gelegenen Grundstück zur Eintragung des Pfändungsvermerks nach § 144 Abs. 2 Nr. 2, 3 BauGB der Genehmigung der Gemeinde (ohne deren Vorliegen die Verpfändung schwebend unwirksam ist).

Sachverhalt

Im streitgegenständlichen Grundbuch ist in Abt. II ein Sanierungsvermerk und eine Auflassungsvormerkung bezüglich einer noch zu vermessenden Teilfläche für einen Dritten sowie eine Abtretung der Ansprüche aus dieser Vormerkung an den Erwerber E eingetragen.

E bestellte zugunsten der Sparkasse eine Grundschuld, die mangels Vermessung der Teilfläche noch nicht eingetragen werden konnte, und verpfändete ferner alle Rechte und Ansprüche aus dem Vertrag betreffend die Abtretung der Vormerkung, insbesondere den Anspruch auf Auflassung gegenüber der eingetragenen Eigentümerin, zur Sicherheit an die Sparkasse. Gleichzeitig stellte E folgenden Antrag beim Grundbuchamt:

1. die Verpfändung bei der Auflassungsvormerkung zu vermerken,

2. die kraft Gesetzes mit Eigentumsumschreibung entstehende Sicherungshypothek in das Grundbuch einzutragen.

Deren Eintragung soll jedoch unterbleiben, wenn gleichzeitig mit dem Eigentumsübergang die heutige Grundschuld am Pfandbesitz an der oben bezeichneten Rangstelle eingetragen wird. Für diesen Fall stimmt der Erwerber der Löschung des Verpfändungsvermerks mit Vollzugsantrag zu."

Das Grundbuchamt hat mit Zwischenverfügung ein Verfahrenshindernis festgestellt, da die Genehmigung der Gemeinde nach Baugesetzbuch fehlte. Das Grundbuchamt hat der anschließend eingelegten Beschwerde des Erwerbers sowie des weiteren Beteiligten nicht abgeholfen und sie dem Senat zur Entscheidung vorgelegt.

Inhalt und Gegenstand der Entscheidung

Das OLG Nürnberg hat die Beschwerde zurückgewiesen. Der Senat hat bestätigt, dass die Eintragung des Verpfändungsvermerks im Sanierungsgebiet der Genehmigung der Gemeinde nach dem Baugesetzbuch bedarf. Der notarielle Vertrag vom 7. Januar 2013 stelle nämlich u.a. einen schuldrechtlichen Vertrag dar, in welchem die Verpflichtung zur Bestellung eines das Grundstück belastenden Rechts, hier der Sicherungshypothek nach § 1287 S. 2 Hs. 1 BGB, begründet wird. Der Senat führt im Einzelnen aus, dass die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Sanierungsgebiet grundsätzlich keiner Genehmigung nach BauGB bedarf, da es sich nicht um ein dingliches Recht als solches, sondern um ein mit dinglichen Wirkungen ausgestattetes Sicherungsmittel eigener Art handelt. Die anschließende Eintragung des Eigentumsübergangs bedarf dagegen der vorherigen ausdrücklichen Genehmigung der Gemeinde.

Rechtliche Unterschiede im Gegensatz zur Eintragung der Auflassungsvormerkung ergeben sich jedoch bei der Verpfändung des Auflassungsanspruchs und der Eintragung des Verpfändungsvermerks im Grundbuch. Geht das Eigentum am Grundstück über, erwirbt der Pfandgläubiger ohne Mitwirkung der Gemeinde unmittelbar ein volles dingliches Recht in Form einer Sicherungshypothek nach §§ 1281, 1282, 1287 S. 2 Hs. 1 BGB, die im Wege der Grundbuchberichtigung in das Grundbuch eingetragen werden kann. Mit der Entstehung der Sicherungshypothek wird ein dingliches Recht eines Dritten begründet, das als eigenständige finanzielle Belastung den Sanierungszwecken widerspricht. Daher begründet bereits die Verpfändung des Auflassungsanspruchs eine Belastung des Grundstücks im Sinne des § 144 Abs. 2 Nr. 2, 3 BauGB.

Auswirkungen auf die Praxis

Im Rahmen einer Grundstücksfinanzierung muss der Käufer eines Grundstücks häufig eine Kreditsicherheit bereits vor Eigentumserwerb mit Eintragung einer Auflassung in das Grundbuch stellen. Beim Kauf einer noch zu vermessenden Fläche bzw. Teilfläche wie im vorliegenden Fall, kann diese erst mit einem Grundpfandrecht belastet werden, wenn die Grundstücksteilung im Grundbuch vollzogen ist. Vor Eigentumsübergang besteht für den Käufer dann häufig nur die Möglichkeit, eine grundbuchlich gesicherte Kreditsicherheit zu leisten, indem er seinen Anspruch auf Verschaffung des Eigentums an den Darlehensgeber verpfändet. Dieses Sicherungsmittel wird meistens von den Universalbanken und teilweise von den Bausparkassen akzeptiert. Mit der Entscheidung des OLG Nürnberg vom 6.5.2013 wird solche Verpfändung des Auflassungsanspruchs in den Sanierungsgebieten etwas verzögert, da für die Eintragung eines Verpfändungsvermerks nunmehr eine ausdrückliche vorherige Genehmigung der Gemeinde erforderlich wird. Nichts anderes dürfte auch für städtebauliche Entwicklungsbereiche gelten. In der Praxis muß man darauf achten, dass diese Genehmigung bei der Behörde rechtzeitig eingeholt werden kann.

Es bleibt ferner abzuwarten, ob die zugelassene Rechtsbeschwerde von den Parteien genutzt wird und mit einer höchstrichterlichen Entscheidung weitere Rechtssicherheit herbeigeführt werden kann. Die Argumentation des OLG Nürnberg erscheint nicht durchgehend nachvollziehbar zu sein. Eine direkte Anwendung des § 144 Abs. 2 Nr. 2 i. V. m. Nr. 3 BauGB ist zweifelhaft, da die Sicherungshypothek kraft Gesetzes entsteht und eine entsprechende Verpflichtung im schuldrechtlichen Vertrag nicht unmittelbar begründet wird. Die Voraussetzungen für eine analoge Anwendung dieser Vorschriften, planwidrige Regelungslücke und vergleichbare Interessenlage, wurden in der Entscheidung jedoch nicht ausführlich dargelegt.

Europäische Strahlenschutz- Richtlinie gibt erstmals umfassende Grenzwerte für Radon vor – Auswirkungen für Bestandsimmobilien und den Immobilienerwerb

Durch Dr. Marius A. Boewe

Radon ist ein gesundheitsgefährdendes, krebserregendes Gas, das man aufgrund seiner Farb-, Geruchs- und Geschmackslosigkeit nicht wahrnehmen kann. Trotz erheblichem Vorkommen in Deutschland und erheblicher Gesundheitsgefahr spielte dieses Gas in der deutschen Öffentlichkeit bislang kaum eine wahrnehmbare Rolle. Dies wird sich in naher Zukunft aller Wahrscheinlichkeit nach ändern, denn eine neue europäische Richtlinie setzt erstmals umfassend verbindliche Grenzwerte fest. Radon gefährdet nicht nur die Gesundheit – die neuen Grenzwerte können auch zu Nachbesserungspflichten und Investitionsrisiken führen.

Hintergrund

Radon ist ein natürlich vorkommendes, radioaktives Gas, das als Zerfallsprodukt von Uran aus dem Boden austritt. Abhängig von verschiedenen geologischen Gegebenheiten ist die Radonkonzentration in Deutschland unterschiedlich stark ausgeprägt. Aufgrund bislang fast vollständig fehlender verbindlicher Grenzwerte und einer weitestgehend akademisch geführten Diskussion spielt Radon im öffentlichen Bewusstsein noch keine wirkliche Rolle.

Das allgemeine Desinteresse an Radon entspricht nicht den gesundheitlichen Risiken, die sich aus einer zu hohen Radonbelastung ergeben.

Einer Studie aus dem Jahre 2006 zufolge sterben in Deutschland jährlich ca. 1.900 Menschen an Lungenkrebs, der durch Radon im Wohnraum hervorgerufen wurde. Zum Vergleich – im Jahre 2013 starben in Deutschland 3.340 Menschen im Straßenverkehr. In der Schweiz gilt Radon nach dem Rauchen als zweithäufigste Ursache für die Erkrankung an Lungenkrebs.

Ursache ist meist Radon, das als Bodengas aus den Gesteinsschichten in Gebäude eindringt und sich v. a. in den unteren Räumen sammelt. Bauliche Vorkehrungen können in betroffenen Gegenden die Konzentration senken, in manchen Fällen kann durch Herstellen einer Luftzirkulation die Gesundheitsgefahr reduziert werden. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang, dass insbesondere die aus energetischer Sicht optimierten Gebäude aufgrund besonderer Abdichtungen eine verschlechterte Luftzirkulation ermöglichen und daher zu einer erhöhten Radonbelastung für die Bewohner führen können.

Vor dem Ergreifen etwaiger Gegenmaßnahmen steht aber in erster Linie die Aufklärung der Betroffenen, um überhaupt für ein entsprechendes Bewusstsein zu sorgen.

Rechtliche Einordnung

Radon galt bis vor kurzem als Gas, für welches weitestgehend keinerlei Grenzwerte existierten. Einzig bestimmte berufliche Tätigkeiten (wie das Arbeiten in Bergwerken oder Anlagen zur Wassergewinnung) wurden in der Strahlenschutzverordnung reglementiert und verbindliche Grenzwerte dafür eingeführt. Jenseits dieses sehr schmalen Regelungsbereichs existieren bislang allein unverbindliche Empfehlungen, meist von nicht-staatlichen Stellen.

Dies wird sich in Zukunft rapide ändern. Mit der Richtlinie 2013/59/Euratom des Rates der Europäischen Union vom 5. Dezember 2013 wurden erstmals europaweite Vorgaben für verbindliche Richtwerte von Radon, unter anderem im Wohnraum und am Arbeitsplatz, gemacht. Diese Vorgaben sind bis zum 6. Februar 2018 in verbindliches nationales Recht umzusetzen. Spätestens ab diesem Zeitpunkt werden unter anderem Referenzwerte für Gebäudeinnenräume festgelegt. Der Nachweis des Einhaltens dieser Grenzwerte wird in Zukunft für Arbeitgeber, Immobilienbesitzer und Vermieter zur Pflichtübung. Es wäre allerdings leichtfertig, die mit Radon einhergehende Problematik und Verantwortung als Immobilienbesitzer erst für das Jahr 2018 auf Wiedervorlage zu legen. Zumindest seit Erlass der Richtlinie kann nicht ausgeschlossen werden, dass die Einhaltung der ab spätestens 2018 verbindlichen Grenzwerte im Rahmen eines zwischenzeitlichen Baugenehmigungsverfahrens schon jetzt von den Behörden verlangt wird. Die in der Regel in den Landesbauordnungen enthaltene Vorgabe, dass ein Bauwerk bei Gefahr für Leib oder Leben nicht genehmigt werden darf, dürfte auch vor 2018 zumindest die Option eröffnen, bei Überschreiten der als gesundheitsgefährlich erachteten (zukünftigen) Radon-Grenzwerte eine Baugenehmigung zu versagen, Nutzungsbeschränkungen anzuordnen (bspw. bei sensibler Nutzung wie Schulen, Kindergärten oder Krankenhäusern) oder Sanierungsanordnungen zu erlassen. Gleiches kann auch im Rahmen von Immobilienkäufen relevant werden. Die Strahlenbelastung eines Gebäudes kann sicherlich als Sachmangel angesehen werden, zumindest sofern ein eindeutig gesundheitsgefährdender Schwellenwert überschritten wird. Hieraus können sich auch Mietminderungsbegehren ergeben.

Diese Übergangsfragen könnten auch allein deshalb in nächster Zeit verstärkt relevant werden, da mit Inkrafttreten der erwähnten Richtlinie das Thema Radon sukzessive an allgemeiner Wahrnehmung gewinnt.

Praktische Konsequenz und Ausblick

Experten gehen davon aus, dass aufgrund der zukünftigen Grenzwerte ca. 1/3 der deutschen Fläche mindestens prüfbedürftig ist. Die sogenannte Radonkarte des Bundesamts für Strahlenschutz gibt zwar Auskunft über die Radonkonzentration in der Bodenluft, allerdings können auch Bauwerke, die in an sich unbedenklichen Regionen liegen, aufgrund ihrer Bauweise die Grenzwerte überschreiten. Dies kommt regelmäßig vor.

Das Thema Strahlenbelastung von Gebäuden sollte daher in keiner Immobilientransaktion mehr unbeachtet bleiben. Bestandsimmobilien sollten – allein um etwaigen Ansprüchen von Mietern vorzubeugen – auf Radonbelastungen untersucht werden. Dies kann durch eine geographische Vorauswahl und technische Überprüfung vor Ort schnell und kostengünstig erfolgen.

Überblick Grunderwerbsteuersätze

Durch Cornelia Wiendl

Die folgende Tabelle soll einen Überblick über den derzeitigen Stand (20. September 2014) der Grunderwerbsteuersätze in den einzelnen Bundesländern geben. Soweit konkrete Informationen und Hinweise auf eine Veränderung des Grunderwerbsteuersatzes in einem Bundesland bestehen, wurde dies entsprechend vermerkt. Änderungen seit der letzten Ausgabe im Sommer 2014 sind in fett hervorgehoben.

Originally published October 1, 2014

Mayer Brown is a global legal services provider comprising legal practices that are separate entities (the "Mayer Brown Practices"). The Mayer Brown Practices are: Mayer Brown LLP and Mayer Brown Europe – Brussels LLP, both limited liability partnerships established in Illinois USA; Mayer Brown International LLP, a limited liability partnership incorporated in England and Wales (authorized and regulated by the Solicitors Regulation Authority and registered in England and Wales number OC 303359); Mayer Brown, a SELAS established in France; Mayer Brown JSM, a Hong Kong partnership and its associated entities in Asia; and Tauil & Chequer Advogados, a Brazilian law partnership with which Mayer Brown is associated. "Mayer Brown" and the Mayer Brown logo are the trademarks of the Mayer Brown Practices in their respective jurisdictions.

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This Mayer Brown article provides information and comments on legal issues and developments of interest. The foregoing is not a comprehensive treatment of the subject matter covered and is not intended to provide legal advice. Readers should seek specific legal advice before taking any action with respect to the matters discussed herein.

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