Canada: Copropriété divise – Modifications importantes proposées par le projet de loi 16

Le constructeur ou promoteur d'immeubles résidentiels en copropriété divise devrait prendre connaissance des modifications proposées au Code civil du Québec (« C.c.Q ») concernant les dispositions relatives à la copropriété divise et à la vente d'immeubles résidentiels introduites par le ministre des Affaires municipales et de l’Habitation du Québec prévues dans le Projet de loi no 16 intitulé Loi visant principalement l’encadrement des inspections en bâtiment et de la copropriété divise, le remplacement de la dénomination de la Régie du logement et l’amélioration de ses règles de fonctionnement et modifiant la Loi sur la Société d’habitation du Québec et diverses dispositions législatives concernant le domaine municipal (« Projet de loi no 16 »).

Le présent mémorandum souligne certaines des modifications proposées par le Projet de loi no 16 qui, à notre avis, peuvent s'appliquer à un constructeur ou à un promoteur d'immeubles résidentiels en copropriété divise. Il ne s'agit pas d'un survol exhaustif du Projet de loi no 16.

Dispositions relatives aux copropriétés divises

Le Projet de loi no 16 exige qu'un syndicat de copropriétaires établisse et tienne un carnet d'entretien qui décrit, notamment, les entretiens faits et à faire1, obtienne, tous les cinq ans, une étude du fonds de prévoyance établissant les sommes nécessaires pour que le fonds soit suffisant pour couvrir le coût estimatif des réparations majeures et de remplacement des parties communes2 et tienne à jour un attestation sur l'état des finances du syndicat et de l'état de l'immeuble détenu en copropriété3. La disposition applicable introduite par le Projet de loi no 16 donnant lieu à ces obligations stipule que des règlements gouvernementaux seront adoptés afin d’établir les détails du carnet d'entretien, de l'étude du fonds de prévoyance et de l’attestation. Les modifications proposées au C.c.Q. entreront en vigueur lorsque le premier règlement pris en application de la disposition pertinente du C.c.Q. entrera en vigueur. Toutefois, les copropriétés établies avant l'entrée en vigueur du Projet de loi no 16 disposeront de trois ans après l'entrée en vigueur du premier règlement pris en application de la disposition pertinente du C.c.Q. pour satisfaire aux nouvelles exigences applicables au carnet d'entretien et à l'étude du fonds de prévoyance4. En outre, l'obligation du syndicat de tenir à jour l'attestation susmentionnée ne prend effet qu'à compter du jour de la nomination d'un nouveau conseil d'administration, après que le promoteur ait perdu le contrôle du syndicat5.

Les modifications proposées à l'article 1106.1 C.c.Q. concernent directement le promoteur d'une copropriété. Actuellement, cette disposition exige que le promoteur transmette au syndicat, dans les 30 jours suivant l'assemblée extraordinaire tenue à la suite de la perte de contrôle du syndicat par le promoteur6, la description des parties privatives prévue à l'article 1070 C.c.Q. Tel que modifié par le Projet de loi no 167, l'article 1106.1 C.c.Q. exigera la livraison des trois items additionnels suivants:

  • le carnet d’entretien de l’immeuble et l’étude du fonds de prévoyance;
  • si l’immeuble bâti est neuf, les plans et devis indiquant les modifications substantielles qui y ont été apportées pendant la construction par rapport aux plans et devis d’origine; et
  • tout autre document ou tout autre renseignement prévu par règlement du gouvernement.

De plus, le promoteur sera responsable de tout préjudice résultant du défaut de fournir ces documents et renseignements.

La mise en œuvre des modifications à l'article 1106.1 C.c.Q. est reliée à l'entrée en vigueur des règlements pris en application en vertu des dispositions connexes édictées par le Projet de loi no 16, à l'exception du deuxième point mentionné ci-dessus qui entrera en vigueur avec l'entrée en vigueur du Projet de loi no 168. De plus, l'obligation de fournir une description des parties privatives, comme il est actuellement prévu à l'article 1106.1 C.c.Q., entrera en vigueur le 13 juin 2020 pour les copropriétés divises établies avant le 18 juin 20189.

En ce qui concerne l'obligation d'un promoteur de fournir le carnet d'entretien et l'étude du fonds de prévoyance conformément à l'article 1106.1 C.c.Q. ainsi modifié, un délai particulier est prévu pour sa mise en œuvre dans les circonstances suivantes. Si le promoteur tient l'assemblée extraordinaire requise par l'article 1104 C.c.Q. dans les 90 jours suivant l'entrée en vigueur d'un règlement en vertu de l'article 1071 C.c.Q. modifié (concernant l'étude du fonds de prévoyance), le promoteur aura dorénavant 6 mois, plutôt que 30 jours, de la date de l'assemblée extraordinaire pour fournir au syndicat le carnet d'entretien et l'étude du fonds de prévoyance10.

Le Projet de loi no 16 impose au conseil d'administration des obligations supplémentaires en matière de notification. Il est intéressant de noter que le Projet de loi no 16 exige que le conseil d'administration avise les copropriétaires du procès-verbal de chaque réunion qu’il tient ou de toute résolution écrite qu’il adopte dans les 30 jours de la réunion ou de l'adoption de la résolution. De plus, il prévoit que tout copropriétaire ou administrateur peut demander au tribunal d'annuler ou de modifier une décision du conseil d'administration, si la décision est partiale ou a été prise dans l'intention de nuire aux copropriétaires ou au mépris de leurs droits11. Le Projet de loi no 16 introduit une disposition semblable concernant le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires et les résolutions écrites adoptées par ces assemblées générales12. En vertu de l'article 1103 C.c.Q., les copropriétaires ont actuellement le droit de demander au tribunal d'annuler une décision de l'assemblée générale si elle est partiale, si elle a été prise dans l'intention de nuire aux copropriétaires ou au mépris de leurs droits, ou si une erreur s’est produite dans le calcul des voix.

Dispositions relatives à la vente des copropriétés divises

Le Projet de loi no 16 propose des modifications aux articles 1785 à 1794 C.c.Q. concernant les règles particulières à la vente d'immeubles à usage d’habitation. En vertu des articles 1785 et 1787 C.c.Q., un constructeur ou un promoteur doit actuellement conclure un contrat préliminaire si une personne physique désire acheter un immeuble à usage d’habitation, bâti ou à bâtir en copropriété divise pour l'occuper et doit également remettre à cette personne une note d’information si l'aménagement comprend au moins 10 unités de logements. Le Projet de loi no 16 éliminerait l'exigence qu'il y ait au moins 10 unités de logements, de sorte qu'une note d’information doit être remise en toutes circonstances13.

L'article 1785 C.c.Q. exige actuellement qu'un contrat préliminaire comporte une stipulation permettant au promettant de se dédire de sa promesse dans les 10 jours suivant la signature du contrat préliminaire. Tel que modifié par le Projet de loi no 1614, la disposition exigera que le contrat préliminaire prévoie également que le droit du promettant de se dédire de sa promesse devra s’exercer dans les 10 jours suivant la réception de la note d'information prévue à l'article 1787 C.c.Q., tel qu’ainsi modifié.

Un règlement du gouvernement peut déterminer d’autres renseignements supplémentaires devant figurer dans le contrat préliminaire et la note d’information conformément aux modifications apportées par le Projet de loi no 1615.

L'article 1791 C.c.Q., également sujet à d'importantes modifications par le Projet de loi no 16, concerne le budget prévisionnel à préparer par le promoteur sur une base annuelle d'occupation complète de l'immeuble. Le Projet de loi no 1616 introduit l'obligation pour le promoteur de rembourser au syndicat la différence entre les sommes prévues dans le budget prévisionnel préparé par le promoteur et les sommes effectivement engagées par le syndicat. Cette obligation survient lorsque les sommes prévues dans les prévisions budgétaires du promoteur pour les exercices financiers pendant lesquels le promoteur contrôlait le syndicat sont inférieurs aux sommes que le syndicat a engagés pour le premier exercice financier complet après que le promoteur a perdu le contrôle du syndicat. Une exception est prévue si la différence est attribuable à des décisions du syndicat prises à compter du jour de la nomination d'un nouveau conseil à la suite de la perte de contrôle par le promoteur.

Des obligations plus strictes sont proposées par le Projet de loi no 16 pour les acomptes versés à un constructeur ou à un promoteur en vue de l'achat d'un immeuble en copropriété divise17. D'ordre public, l'article 1791.1 C.c.Q. proposé exigerait que l’acompte soit protégé par un ou plusieurs des moyens suivants : un plan de garantie, une assurance, un cautionnement ou un dépôt dans un compte en fidéicommis d’un membre d’un ordre professionnel déterminé par règlement du gouvernement. Cette obligation de protéger les dépôts entrera en vigueur avec l'entrée en vigueur du Projet de loi no 16, à l'exception du dépôt dans un compte en fidéicommis, qui est lié à l'entrée en vigueur du premier règlement pris en application dudit article 1791.1 C.c.Q18.

Actuellement, l'article 1793 C.c.Q. permet à l'acheteur d'annuler la vente d'un immeuble à usage d’habitation, si la vente n'est pas précédée d'un contrat préliminaire et pourvu que l'acheteur démontre qu'il en a subi un préjudice sérieux. Le Projet de loi no 1619 étendrait ce droit à l'acheteur d'une fraction de copropriété qui ne reçoit pas de note d’information ou qui reçoit une note d’information contenant des erreurs ou lacunes. Là encore, l'acheteur peut demander l'annulation de la vente et réclamer des dommages-intérêts à condition qu'il en subisse un préjudice sérieux. L'action doit être intentée dans les 90 jours suivant la vente.

Footnotes

1 Projet de loi no 16, article 32.

2 Projet de loi no 16, article 33.

3 Projet de loi no 16, article 35.

4 Projet de loi no 16, article 137.

5 Projet de loi no 16, article 35.

6 Tel que requis par l’article 1104 C.c.Q.

7 Projet de loi no 16, article 54.

8 Projet de loi no 16, article 147(6).

9 Projet de loi no 16, article 147(7).

10 Projet de loi no 16, article 141.

11 Projet de loi no 16, article 40.

12 Projet de loi no 16, article 50.

13 Projet de loi no 16, article 57.

14 Projet de loi no 16, article 55.

15 Projet de loi no 16, articles 56 et 58.

16 Projet de loi no 16, article 59.

17 Projet de loi no 16, article 60.

18 Projet de loi no 16, article 147(10).

19 Projet de loi no 16, article 61.

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.

To print this article, all you need is to be registered on Mondaq.com.

Click to Login as an existing user or Register so you can print this article.

Authors
 
In association with
Related Topics
 
Related Articles
 
Related Video
Up-coming Events Search
Tools
Print
Font Size:
Translation
Channels
Mondaq on Twitter
 
Mondaq Free Registration
Gain access to Mondaq global archive of over 375,000 articles covering 200 countries with a personalised News Alert and automatic login on this device.
Mondaq News Alert (some suggested topics and region)
Select Topics
Registration (please scroll down to set your data preferences)

Mondaq Ltd requires you to register and provide information that personally identifies you, including your content preferences, for three primary purposes (full details of Mondaq’s use of your personal data can be found in our Privacy and Cookies Notice):

  • To allow you to personalize the Mondaq websites you are visiting to show content ("Content") relevant to your interests.
  • To enable features such as password reminder, news alerts, email a colleague, and linking from Mondaq (and its affiliate sites) to your website.
  • To produce demographic feedback for our content providers ("Contributors") who contribute Content for free for your use.

Mondaq hopes that our registered users will support us in maintaining our free to view business model by consenting to our use of your personal data as described below.

Mondaq has a "free to view" business model. Our services are paid for by Contributors in exchange for Mondaq providing them with access to information about who accesses their content. Once personal data is transferred to our Contributors they become a data controller of this personal data. They use it to measure the response that their articles are receiving, as a form of market research. They may also use it to provide Mondaq users with information about their products and services.

Details of each Contributor to which your personal data will be transferred is clearly stated within the Content that you access. For full details of how this Contributor will use your personal data, you should review the Contributor’s own Privacy Notice.

Please indicate your preference below:

Yes, I am happy to support Mondaq in maintaining its free to view business model by agreeing to allow Mondaq to share my personal data with Contributors whose Content I access
No, I do not want Mondaq to share my personal data with Contributors

Also please let us know whether you are happy to receive communications promoting products and services offered by Mondaq:

Yes, I am happy to received promotional communications from Mondaq
No, please do not send me promotional communications from Mondaq
Terms & Conditions

Mondaq.com (the Website) is owned and managed by Mondaq Ltd (Mondaq). Mondaq grants you a non-exclusive, revocable licence to access the Website and associated services, such as the Mondaq News Alerts (Services), subject to and in consideration of your compliance with the following terms and conditions of use (Terms). Your use of the Website and/or Services constitutes your agreement to the Terms. Mondaq may terminate your use of the Website and Services if you are in breach of these Terms or if Mondaq decides to terminate the licence granted hereunder for any reason whatsoever.

Use of www.mondaq.com

To Use Mondaq.com you must be: eighteen (18) years old or over; legally capable of entering into binding contracts; and not in any way prohibited by the applicable law to enter into these Terms in the jurisdiction which you are currently located.

You may use the Website as an unregistered user, however, you are required to register as a user if you wish to read the full text of the Content or to receive the Services.

You may not modify, publish, transmit, transfer or sell, reproduce, create derivative works from, distribute, perform, link, display, or in any way exploit any of the Content, in whole or in part, except as expressly permitted in these Terms or with the prior written consent of Mondaq. You may not use electronic or other means to extract details or information from the Content. Nor shall you extract information about users or Contributors in order to offer them any services or products.

In your use of the Website and/or Services you shall: comply with all applicable laws, regulations, directives and legislations which apply to your Use of the Website and/or Services in whatever country you are physically located including without limitation any and all consumer law, export control laws and regulations; provide to us true, correct and accurate information and promptly inform us in the event that any information that you have provided to us changes or becomes inaccurate; notify Mondaq immediately of any circumstances where you have reason to believe that any Intellectual Property Rights or any other rights of any third party may have been infringed; co-operate with reasonable security or other checks or requests for information made by Mondaq from time to time; and at all times be fully liable for the breach of any of these Terms by a third party using your login details to access the Website and/or Services

however, you shall not: do anything likely to impair, interfere with or damage or cause harm or distress to any persons, or the network; do anything that will infringe any Intellectual Property Rights or other rights of Mondaq or any third party; or use the Website, Services and/or Content otherwise than in accordance with these Terms; use any trade marks or service marks of Mondaq or the Contributors, or do anything which may be seen to take unfair advantage of the reputation and goodwill of Mondaq or the Contributors, or the Website, Services and/or Content.

Mondaq reserves the right, in its sole discretion, to take any action that it deems necessary and appropriate in the event it considers that there is a breach or threatened breach of the Terms.

Mondaq’s Rights and Obligations

Unless otherwise expressly set out to the contrary, nothing in these Terms shall serve to transfer from Mondaq to you, any Intellectual Property Rights owned by and/or licensed to Mondaq and all rights, title and interest in and to such Intellectual Property Rights will remain exclusively with Mondaq and/or its licensors.

Mondaq shall use its reasonable endeavours to make the Website and Services available to you at all times, but we cannot guarantee an uninterrupted and fault free service.

Mondaq reserves the right to make changes to the services and/or the Website or part thereof, from time to time, and we may add, remove, modify and/or vary any elements of features and functionalities of the Website or the services.

Mondaq also reserves the right from time to time to monitor your Use of the Website and/or services.

Disclaimer

The Content is general information only. It is not intended to constitute legal advice or seek to be the complete and comprehensive statement of the law, nor is it intended to address your specific requirements or provide advice on which reliance should be placed. Mondaq and/or its Contributors and other suppliers make no representations about the suitability of the information contained in the Content for any purpose. All Content provided "as is" without warranty of any kind. Mondaq and/or its Contributors and other suppliers hereby exclude and disclaim all representations, warranties or guarantees with regard to the Content, including all implied warranties and conditions of merchantability, fitness for a particular purpose, title and non-infringement. To the maximum extent permitted by law, Mondaq expressly excludes all representations, warranties, obligations, and liabilities arising out of or in connection with all Content. In no event shall Mondaq and/or its respective suppliers be liable for any special, indirect or consequential damages or any damages whatsoever resulting from loss of use, data or profits, whether in an action of contract, negligence or other tortious action, arising out of or in connection with the use of the Content or performance of Mondaq’s Services.

General

Mondaq may alter or amend these Terms by amending them on the Website. By continuing to Use the Services and/or the Website after such amendment, you will be deemed to have accepted any amendment to these Terms.

These Terms shall be governed by and construed in accordance with the laws of England and Wales and you irrevocably submit to the exclusive jurisdiction of the courts of England and Wales to settle any dispute which may arise out of or in connection with these Terms. If you live outside the United Kingdom, English law shall apply only to the extent that English law shall not deprive you of any legal protection accorded in accordance with the law of the place where you are habitually resident ("Local Law"). In the event English law deprives you of any legal protection which is accorded to you under Local Law, then these terms shall be governed by Local Law and any dispute or claim arising out of or in connection with these Terms shall be subject to the non-exclusive jurisdiction of the courts where you are habitually resident.

You may print and keep a copy of these Terms, which form the entire agreement between you and Mondaq and supersede any other communications or advertising in respect of the Service and/or the Website.

No delay in exercising or non-exercise by you and/or Mondaq of any of its rights under or in connection with these Terms shall operate as a waiver or release of each of your or Mondaq’s right. Rather, any such waiver or release must be specifically granted in writing signed by the party granting it.

If any part of these Terms is held unenforceable, that part shall be enforced to the maximum extent permissible so as to give effect to the intent of the parties, and the Terms shall continue in full force and effect.

Mondaq shall not incur any liability to you on account of any loss or damage resulting from any delay or failure to perform all or any part of these Terms if such delay or failure is caused, in whole or in part, by events, occurrences, or causes beyond the control of Mondaq. Such events, occurrences or causes will include, without limitation, acts of God, strikes, lockouts, server and network failure, riots, acts of war, earthquakes, fire and explosions.

By clicking Register you state you have read and agree to our Terms and Conditions