Canada: La qualification d'un contrat dans le cadre d'un projet d'hôtel de villégiature impliquant un syndicat de location : bail ou contrat de service?

Résumé

Dans l'arrêt Station Mont-Tremblant c. Banville-Joncas 1, la Cour d'appel fut récemment appelée à qualifier la nature d'un contrat conclu entre le promoteur d'un projet d'hôtel de villégiature et les propriétaires d'unités de condominium. Le contrat prévoyait que les unités étaient mises à la disposition d'un syndicat de location géré par le promoteur.

La faculté par les propriétaires d'unités de pouvoir résilier le contrat était au cSur du débat en première instance. Cette faculté différait entièrement selon qu'il s'agisse d'un contrat de service ou d'un bail. La question était donc de savoir si le contrat était un contrat de service ou un bail.

Le juge de première instance avait statué qu'il s'agissait d'un contrat de service, ce qui voulait dire que les propriétaires des unités pouvaient exercer leur droit de résiliation unilatérale prévu à l'article 2125 du Code civil du Québec (« C.c.Q. »).

Dans un arrêt unanime de la Cour d'appel, celle-ci a plutôt conclu que la cause et l'objet véritable du contrat démontraient qu'il s'agissait d'un bail, renversant ainsi le jugement de première instance.

INTRODUCTION

Le 13 juin 2017, la Cour d'appel, dans l'arrêt Station Mont-Tremblant c. Banville-Joncas 2, a accueilli l'appel de Station Mont-Tremblant (« Tremblant ») à l'égard du jugement de la Cour supérieure rendu par le juge Michel Déziel le 3 février 2016 3, lequel avait accueilli en partie la demande introductive d'instance en jugement déclaratoire des intimés (des propriétaires d'unités de condominium) (les « propriétaires »).

Un contrat était intervenu entre Tremblant et les propriétaires d'unités de condominium (le « Contrat  »). Celui-ci comprenait une entente intitulée « Bail » (le « Bail ») qui prévoyait en annexe un document intitulé « Convention régissant le syndicat de location » (la « Convention »). Il s'agissait donc de déterminer si le Contrat était un bail au sens de l'article 1851 C.c.Q. ou un contrat de service au sens de l'article 2098 C.c.Q.

Le juge Déziel a conclu que le Contrat était un contrat de service aux termes de l'article 2098 du Code civil du Québec (« C.c.Q. »), ce qui impliquait qu'il pouvait être résilié unilatéralement par les propriétaires conformément à l'article 2125 C.c.Q.

La question en appel était de déterminer si le juge de première instance a erré en qualifiant le Contrat intervenu entre les parties de contrat de service.

LE JUGEMENT DE PREMIÈRE INSTANCE ET LA PREUVE

En première instance, le juge Déziel a retenu que Tremblant avait fait la promotion du projet « Ermitage du Lac » (le « Projet ») comme étant un investissement dans un hôtel de villégiature. Tremblant expliquait aux acheteurs-investisseurs que les unités de condominium étaient offertes en placement pour une valeur totale de plus de 23 000 000 $, chacune se composant d'un appartement et de la participation à un programme de location.

En signant l'acte de vente, chaque acheteur-investisseur devait signer de façon concomitante un bail d'une durée de vingt (20) ans avec une option de renouvellement de dix (10) ans auquel est annexée la « Convention régissant le syndicat de location ».

L'acte de vente comportait une servitude réelle et perpétuelle appelée « Service de syndicat de location », selon laquelle la propriété ne peut être utilisée qu'à titre d'unité d'hôtel de villégiature participant au Syndicat de location opéré par Tremblant (le « Syndicat »).

Les interrogatoires au préalable de trois des propriétaires avaient révélé que leur compréhension du Contrat était qu'ils remettaient leurs unités entre les mains d'un gestionnaire qui s'occuperait de tout et que le Syndicat était une entreprise dont l'activité était de louer les unités du condominium. Le représentant de Tremblant a témoigné au procès que le Projet avait toujours été convoité comme étant un investissement dans un hôtel de villégiature, de sorte qu'il était nécessaire que Tremblant maintienne le contrôle des unités à long terme.

Le prospectus mentionnait que l'investissement impliquait 67 unités, « chacune se composant d'un appartement en copropriété climatisé et de l'obligation de participer à un programme de location pour les périodes pendant lesquelles le propriétaire d'unité n'occupe pas son appartement en copropriété ». Ce document précisait également que Tremblant serait l'exploitant du Syndicat.

La déclaration de copropriété signée par les parties prévoyait de façon explicite (i) que le Projet devait demeurer un hôtel de villégiature et (ii) que chaque unité devait demeurer une unité d'hébergement d'hôtel de villégiature participant au Syndicat.

Le Contrat prévoyait la location de l'unité à Tremblant pour un loyer de 1$ majoré de la quote-part du revenu net tiré de la sous-location de l'unité par Tremblant, laquelle devait assumer plusieurs obligations liées à la promotion du Projet, la perception des loyers, les fournitures d'aubergistes et d'entretien ménager, le maintien des assurances, etc. De leur côté, les propriétaires conservaient la faculté de réserver leur unité respective à des fins d'occupation personnelle.

En première instance, le juge Déziel a conclu que malgré l'intention de Tremblant de maintenir le contrôle sur l'exploitation hôtelière des unités du Projet, le Contrat était essentiellement un contrat de gestion. Il est important de noter qu'il a considéré que les contrats conclus entre les parties devaient être qualifiés comme étant des contrats d'adhésion, de sorte qu'ils devaient être interprétés en faveur des propriétaires conformément à l'article 1432 C.c.Q.

Le titre du Contrat et sa publication au registre foncier n'ont pas été considérés comme des facteurs déterminants. Le juge de première instance a retenu que le « Bail » n'était qu'un accessoire à la « Convention régissant le syndicat de location » aux termes duquel Tremblant est « une entreprise et un prestataire de service qui s'oblige envers les copropriétaires à opérer le Syndicat de location moyennant un prix selon les termes et conditions prévus » (para. 111 du jugement de première instance).

LA DÉCISION DE LA COUR D'APPEL

La Cour d'appel, dans un arrêt unanime rendu par le juge Bernard Godbout, renverse la décision de première instance et conclut que le Contrat est un bail.

D'entrée de jeu, la Cour d'appel réfère à son analyse dans l'affaire Montréal, Maine & Atlantique Canada Cie/Montreal, Maine & Atlantic Canada Co. (M.M.A.)(Arrangement relatif à) 4. (l'arrêt « MMA »), dans lequel elle avait déterminé si le contrat en litige était un bail ou un contrat de service.

La Cour d'appel rappelle que la qualification des contrats relève d'une méthodologie qui implique la détermination du but recherché par les parties et de la prestation essentielle au cSur de l'entente. Lorsque le contrat comprend plusieurs obligations, « on peut examiner le contrat, mais également en rechercher le but qui peut ressortir de l'intention des parties lors de la négociation » 5, pour arriver à déceler quelle est la nature de la prestation essentielle.

En l'espèce, la Cour d'appel statue que le juge de première instance a commis une erreur manifeste et dominante en ne prenant pas en considération certains éléments essentiels de la preuve, incluant le prospectus, le contrat préliminaire, la déclaration de copropriété et les titres de propriété, pour déterminer quels étaient l'objet et la cause véritable du Contrat.

Il est de l'essence de l'obligation qu'il y ait une prestation qui en soit l'objet et qu'une cause en justifie l'existence (art. 1371 C.c.Q.). La cause du contrat est « la raison qui détermine chacune des parties à le conclure », sans qu'il soit nécessaire qu'elle soit exprimée (art. 1410 C.c.Q) alors que son objet est « l'opération juridique envisagée par les parties au moment de sa conclusion » (art. 1412 C.c.Q.).

En l'espèce, la Cour d'appel conclut que la raison (la cause) qui avait présidé la signature du Contrat était en apparence contradictoire. Pour Tremblant, il s'agissait d'assurer une stabilité pour l'exploitation du Projet, alors que pour les propriétaires il s'agissait de « confier leur unité de condominium à un gestionnaire, sans plus » 6.

Toutefois, il ne s'agit pas de s'arrêter à la motivation ou au but poursuivi par l'une ou l'autre des parties, mais d'« identifier quelle est la ou quelles sont les véritables causes du contrat »7. Selon la Cour d'appel, la cause qui a présidé la signature du Contrat était claire, soit l'exploitation d'un hôtel de villégiature.

Quant à l'objet du Contrat, une analyse du texte des documents contractuels signés entre les parties révélait que la notion de « Syndicat de location » était omniprésente. Tant le contrat préliminaire que les titres de propriété prévoyaient explicitement que les propriétaires devaient signer un bail avec le Syndicat de location « à des fins d'inclusion dans le syndicat de location du projet ». Le bail d'une durée de vingt (20) ans avec un option de renouvellement de dix (10 ) ans était le moyen par lequel les propriétaires devaient satisfaire à leur obligation de mettre leur unité de condominium dans le Syndicat.

Si les propriétaires avaient seulement voulus confier leur unité à un gestionnaire, ils auraient pu acheter un condo dans n'importe quel immeuble que ce soit et choisir le gestionnaire alors qu'en l'espèce, ils ont plutôt choisi d'investir dans un projet d'hôtel de villégiature avec un partenaire, soit Tremblant.

Ainsi, la Cour d'appel a tranché à l'effet que l'objet du Contrat était d'inclure les unités de condominium dans un syndicat de location.  La prestation essentielle au cSur du Contrat était la location par les propriétaires de leur unité de condominium à Tremblant aux fins d'inclusion dans le Syndicat. La Convention n'était que l'accessoire du Bail résultant du Contrat.

CONCLUSION

Le raisonnement énoncé par la Cour d'appel dans cet arrêt expose de façon claire la démarche qui doit être adoptée en vue de qualifier la nature d'un contrat, soit la détermination du but recherché par les parties et de la prestation essentielle au cSur de l'entente. La Cour d'appel réitère à cet égard ses enseignements dans l'arrêt MMA de 2014, mais fait un pas de plus en rattachant sa démarche aux concepts de cause et d'objet du contrat tels qu'énoncés aux articles 1410 et 1412 du Code civil du Québec.

Il est intéressant de noter que la Cour d'appel n'est pas la seule à avoir récemment référé aux concepts de cause et d'objet d'un contrat pour résoudre un différend contractuel. La Cour suprême du Canada a récemment eu l'occasion d'aborder la question dans l'arrêt Groupe Jean Coutu (PJC) inc. c. Canada (Procureur général) 8 de décembre 2016 alors qu'il s'agissait de déterminer l'intention véritable des parties à un contrat.

Le modèle d'affaires particulier qu'est l'exploitation d'un projet d'hôtel de villégiature composé d'unités de condominium est susceptible de soulever plusieurs questions juridiques intéressantes dans l'avenir. En conséquence, il convient de garder un Sil sur les jugements qui pourraient être rendus par nos tribunaux à l'égard de ce type de projet immobilier.

Footnotes

1  2017 QCCA 939.

2 2017 QCCA 939.

Banville-Joncas c. Station Mont-Tremblant, s.e.c., 2016 QCCS 416 (CanLII).

4 2014 QCCA 2072.

5 Montréal, Maine & Atlantique Canada inc. (Arrangement relatif à), 2014 QCCA 2072, para. 34.

6 Station Mont-Tremblant c. Banville-Joncas, 2017 QCCA 939, para. 65.

7 Id., para. 84.

8 [2016] 2 RCS 670.

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.

To print this article, all you need is to be registered on Mondaq.com.

Click to Login as an existing user or Register so you can print this article.

Authors
 
In association with
Related Topics
 
Related Articles
 
Related Video
Up-coming Events Search
Tools
Print
Font Size:
Translation
Channels
Mondaq on Twitter
 
Register for Access and our Free Biweekly Alert for
This service is completely free. Access 250,000 archived articles from 100+ countries and get a personalised email twice a week covering developments (and yes, our lawyers like to think you’ve read our Disclaimer).
 
Email Address
Company Name
Password
Confirm Password
Position
Mondaq Topics -- Select your Interests
 Accounting
 Anti-trust
 Commercial
 Compliance
 Consumer
 Criminal
 Employment
 Energy
 Environment
 Family
 Finance
 Government
 Healthcare
 Immigration
 Insolvency
 Insurance
 International
 IP
 Law Performance
 Law Practice
 Litigation
 Media & IT
 Privacy
 Real Estate
 Strategy
 Tax
 Technology
 Transport
 Wealth Mgt
Regions
Africa
Asia
Asia Pacific
Australasia
Canada
Caribbean
Europe
European Union
Latin America
Middle East
U.K.
United States
Worldwide Updates
Registration (you must scroll down to set your data preferences)

Mondaq Ltd requires you to register and provide information that personally identifies you, including your content preferences, for three primary purposes (full details of Mondaq’s use of your personal data can be found in our Privacy and Cookies Notice):

  • To allow you to personalize the Mondaq websites you are visiting to show content ("Content") relevant to your interests.
  • To enable features such as password reminder, news alerts, email a colleague, and linking from Mondaq (and its affiliate sites) to your website.
  • To produce demographic feedback for our content providers ("Contributors") who contribute Content for free for your use.

Mondaq hopes that our registered users will support us in maintaining our free to view business model by consenting to our use of your personal data as described below.

Mondaq has a "free to view" business model. Our services are paid for by Contributors in exchange for Mondaq providing them with access to information about who accesses their content. Once personal data is transferred to our Contributors they become a data controller of this personal data. They use it to measure the response that their articles are receiving, as a form of market research. They may also use it to provide Mondaq users with information about their products and services.

Details of each Contributor to which your personal data will be transferred is clearly stated within the Content that you access. For full details of how this Contributor will use your personal data, you should review the Contributor’s own Privacy Notice.

Please indicate your preference below:

Yes, I am happy to support Mondaq in maintaining its free to view business model by agreeing to allow Mondaq to share my personal data with Contributors whose Content I access
No, I do not want Mondaq to share my personal data with Contributors

Also please let us know whether you are happy to receive communications promoting products and services offered by Mondaq:

Yes, I am happy to received promotional communications from Mondaq
No, please do not send me promotional communications from Mondaq
Terms & Conditions

Mondaq.com (the Website) is owned and managed by Mondaq Ltd (Mondaq). Mondaq grants you a non-exclusive, revocable licence to access the Website and associated services, such as the Mondaq News Alerts (Services), subject to and in consideration of your compliance with the following terms and conditions of use (Terms). Your use of the Website and/or Services constitutes your agreement to the Terms. Mondaq may terminate your use of the Website and Services if you are in breach of these Terms or if Mondaq decides to terminate the licence granted hereunder for any reason whatsoever.

Use of www.mondaq.com

To Use Mondaq.com you must be: eighteen (18) years old or over; legally capable of entering into binding contracts; and not in any way prohibited by the applicable law to enter into these Terms in the jurisdiction which you are currently located.

You may use the Website as an unregistered user, however, you are required to register as a user if you wish to read the full text of the Content or to receive the Services.

You may not modify, publish, transmit, transfer or sell, reproduce, create derivative works from, distribute, perform, link, display, or in any way exploit any of the Content, in whole or in part, except as expressly permitted in these Terms or with the prior written consent of Mondaq. You may not use electronic or other means to extract details or information from the Content. Nor shall you extract information about users or Contributors in order to offer them any services or products.

In your use of the Website and/or Services you shall: comply with all applicable laws, regulations, directives and legislations which apply to your Use of the Website and/or Services in whatever country you are physically located including without limitation any and all consumer law, export control laws and regulations; provide to us true, correct and accurate information and promptly inform us in the event that any information that you have provided to us changes or becomes inaccurate; notify Mondaq immediately of any circumstances where you have reason to believe that any Intellectual Property Rights or any other rights of any third party may have been infringed; co-operate with reasonable security or other checks or requests for information made by Mondaq from time to time; and at all times be fully liable for the breach of any of these Terms by a third party using your login details to access the Website and/or Services

however, you shall not: do anything likely to impair, interfere with or damage or cause harm or distress to any persons, or the network; do anything that will infringe any Intellectual Property Rights or other rights of Mondaq or any third party; or use the Website, Services and/or Content otherwise than in accordance with these Terms; use any trade marks or service marks of Mondaq or the Contributors, or do anything which may be seen to take unfair advantage of the reputation and goodwill of Mondaq or the Contributors, or the Website, Services and/or Content.

Mondaq reserves the right, in its sole discretion, to take any action that it deems necessary and appropriate in the event it considers that there is a breach or threatened breach of the Terms.

Mondaq’s Rights and Obligations

Unless otherwise expressly set out to the contrary, nothing in these Terms shall serve to transfer from Mondaq to you, any Intellectual Property Rights owned by and/or licensed to Mondaq and all rights, title and interest in and to such Intellectual Property Rights will remain exclusively with Mondaq and/or its licensors.

Mondaq shall use its reasonable endeavours to make the Website and Services available to you at all times, but we cannot guarantee an uninterrupted and fault free service.

Mondaq reserves the right to make changes to the services and/or the Website or part thereof, from time to time, and we may add, remove, modify and/or vary any elements of features and functionalities of the Website or the services.

Mondaq also reserves the right from time to time to monitor your Use of the Website and/or services.

Disclaimer

The Content is general information only. It is not intended to constitute legal advice or seek to be the complete and comprehensive statement of the law, nor is it intended to address your specific requirements or provide advice on which reliance should be placed. Mondaq and/or its Contributors and other suppliers make no representations about the suitability of the information contained in the Content for any purpose. All Content provided "as is" without warranty of any kind. Mondaq and/or its Contributors and other suppliers hereby exclude and disclaim all representations, warranties or guarantees with regard to the Content, including all implied warranties and conditions of merchantability, fitness for a particular purpose, title and non-infringement. To the maximum extent permitted by law, Mondaq expressly excludes all representations, warranties, obligations, and liabilities arising out of or in connection with all Content. In no event shall Mondaq and/or its respective suppliers be liable for any special, indirect or consequential damages or any damages whatsoever resulting from loss of use, data or profits, whether in an action of contract, negligence or other tortious action, arising out of or in connection with the use of the Content or performance of Mondaq’s Services.

General

Mondaq may alter or amend these Terms by amending them on the Website. By continuing to Use the Services and/or the Website after such amendment, you will be deemed to have accepted any amendment to these Terms.

These Terms shall be governed by and construed in accordance with the laws of England and Wales and you irrevocably submit to the exclusive jurisdiction of the courts of England and Wales to settle any dispute which may arise out of or in connection with these Terms. If you live outside the United Kingdom, English law shall apply only to the extent that English law shall not deprive you of any legal protection accorded in accordance with the law of the place where you are habitually resident ("Local Law"). In the event English law deprives you of any legal protection which is accorded to you under Local Law, then these terms shall be governed by Local Law and any dispute or claim arising out of or in connection with these Terms shall be subject to the non-exclusive jurisdiction of the courts where you are habitually resident.

You may print and keep a copy of these Terms, which form the entire agreement between you and Mondaq and supersede any other communications or advertising in respect of the Service and/or the Website.

No delay in exercising or non-exercise by you and/or Mondaq of any of its rights under or in connection with these Terms shall operate as a waiver or release of each of your or Mondaq’s right. Rather, any such waiver or release must be specifically granted in writing signed by the party granting it.

If any part of these Terms is held unenforceable, that part shall be enforced to the maximum extent permissible so as to give effect to the intent of the parties, and the Terms shall continue in full force and effect.

Mondaq shall not incur any liability to you on account of any loss or damage resulting from any delay or failure to perform all or any part of these Terms if such delay or failure is caused, in whole or in part, by events, occurrences, or causes beyond the control of Mondaq. Such events, occurrences or causes will include, without limitation, acts of God, strikes, lockouts, server and network failure, riots, acts of war, earthquakes, fire and explosions.

By clicking Register you state you have read and agree to our Terms and Conditions