Ai ferri corti con il “landlord” inglese?
Moltissimi Italiani hanno preso in affitto locali commerciali nel Regno Unito e, prima o poi, una buona parte di loro si trova putroppo a fare i conti con il famigerato “landlord” , ovvero il padrone dei muri, inglese.
Questa esperienza può essere molto traumatica, soprattutto per coloro che danno erronemente per scontato che la legge inglese regoli questa materia in maniera simile al diritto italiano. Nulla di più sbagliato.
In generale, nel Regno Unito il conduttore (leasholder) in un affitto commerciale (commercial lease) gode di molte meno protezioni rispetto all' affittuario italiano.
Innanzitutto il contratto di affitto non è disciplinato dalla legge inglese con lo stesso dettaglio del codice civile italiano. Ad esempio, nel Regno Unito le parti sono libere di concordare la durata del contratto.
Non solo. Nel Regno Unito il landlord può legalmente intraprendere drastiche azioni in autotutela. Ad esempio, può cambiare la mascatura o altrimenti precludere l' ingresso ai locali all' affittuario moroso. Ciò anche nel silezio del contratto.
Esistono anche altre insidie in cui anche il più virtuoso dei leasholders può cadere vittima. Elenchiamo sotto le più comuni ma la lista non è esaustiva e le complessità sottesa a dette insidie non può ovviamente esposta in un semplice articolo di informazione come questo.
- Revisoni del canone
- Obblighi di manutenzione
- Durata del contratto
- Cessione del contratto
- Recesso anticipato
Revisione del canone
Le revisioni del canone (rent reviews) comportano la revisione periodica dell' importo del canone di affitto. Maggiore è la durata del contratto di affitto e più è probabile che si avrà una revisone dell' affitto. Le revisioni degli affitti possono essere estremamente complesse e possono assumere forme diverse anche se la più comune prevede solo un aumento (non una dimuizione) basata sul “valore di mercato”. La frequenza della revisione del canone è oggetto di negoziazione tra le parti ed è quindi molto importante per il conduttore posticipare il più la revisione purchè ovviamente la sua controproposta sia in linea con la realtà commerciale.
Obblighi di manutenzione
La maggior parte dei nuovi contratti di locazione commerciale sono “fully repairing and insuring” (“FRI” nel gergo), ovvero prevedono che il conduttore è responsabile per gli obblighi di riparazione e di ottenere l'assicurazione per i locali. Questo è assolutamente normale anche in Italia e dappertutto. L' insidia sta nel come viene difinita ‘riparazione'. Di nuovo le parti hanno piena libertà in tal senso e spesso il lease proposto dal landlord contiene termini assai onerosi (si direbbe vessatori nel diritto italiano). Ad esempio il landlord proverà quasi inevitabiliente and inserire una clausola cosiddetta “yied up” (di miglioria) che in sostanza obbliga il conduttore a riconsegnare la proprietà nello stato che viene descritto nel contratto. Tale stao è migliore dello stato in cui effettivamente si trovava quando ne è entrato in possess il conduttore. Non solo, spesso il contratto prevede obblighi di manutenzione specifici ad intervalli spesso di 3 e 5 anni. Questi obblighi possono andare al di là della “manutenzione ordinaria” come viene Intesa in Italia. Un'altra area sensibile è quella delle “dilapidations” ovvero la perdita di valore dell' immobile dovuta a fatti di cui il conduttore è responsabile. Tali fatti spesso includono alterazioni fatte dal conduttore e percepite come migliorie dallo stesso, ma non dal landlord. Questa è una delle aree dove spesso sorgono conteziosi di decine di migliaia di sterline anche su contratti che prevedono meno di 30.000 sterline di canone annuale (che non è molto per la realtà inglese, e londinese in particolare).
Durata del contratto
Come dicevamo, la durata di un contratto di affitto commerciale è lasciato alla libertà delle parti. Può sembrare ovvio, ma è essenziale che la durata del contratto di affitto si adatti agli obiettivi commerciali del conduttore. La durata del contratto va negoziata con fermezza tenendo anche conto delle “vie di uscita” (ovvero cessione del contratto e recesso anticipato) di cui il conduttore si può avvalere.
Cessione
La cosa da tenere d' occhio è la responsablità che il conduttore cedente ha verso il landlord rispetto ai danni subiti dallo stesso per la mancata ottemperanza del conduttore ceduto agli obblighi del contratto di affitto. Trattasi questa di una vera e propria responsabilità vicaria che deve però essere espressamente prevista dal lease. Ovviamente il consiglio che diamo al conduttore è di opporsi all' inserimento di questa clausola che peraltro è nei contratti standard.
Recesso anticipato
Un' altro termine da negoziare con attenzione sono le cosiddette “break clauses” o diritti di recesso anticipato. Non bisogna ovviamente mai accordare al landlord un diritto di recesso unilaterale. Se il landlord insiste sull' avere una break clause a proprio favore, bisogna quanto meno chiedere di avere un diritto di recesso simmetrico. Questo però non vi protegge dalla situazione in cui il landlord si avvale del suo diritto di recesso per cacciarvi o, come spesso accade, lo usa come leva per ottenere un incremento del canone.
I solicitors inglesi di Hanover Bond Law sono esperti nell' eliminare o minizzare questi rischi. La disamina di un lease che cela resposabilità del conduttore per decine di migliaia di sterline spesso non costa più di qualche centinaio di sterline.
Inoltre, nel caso che sorgano contenziosi riguardo ad un lease, è importantissimo per il conduttore che questi si rivolga ad un solicitor inglese quanto prima onde minimizzare i danni ed evitare brutte sorprese (come trovaris chiusi fuori dal proprio locale!).
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