Genel Olarak İrtifak hakkı:
İrtifak hakkı, hak sahibine mal üzerinde kullanma
veya yararlanma yetkisini veya her ikisini sağlayan bir
sınırlı ayni haktır. İrtifak hakları
sağladıkları yararlanma yetkisine göre
İntifa Hakkı, Üst (İnşaat) Hakkı,
Kaynak irtifakı, geçit irtifakı gibi
çeşitli isimler almaktadırlar. İrtifak
hakkı, bir ayni hak olması sebebiyle tapu sicilinde
kaydı bulunmakta ve aleni nitelikte olmaktadır. Medeni
Kanunu'nun 780. Md'si "İrtifak hakkının
kurulması için tapu kütüğüne
tescili şarttır" prensibini belirtmiş olup,
benzer hüküm intifa hakları için MK.'nun
795. Md'sinde yer almaktadır. Medeni Kanunu'muza
göre intifa hakkı da irtifak kavramı
içerisinde yer almakta ancak Medeni Kanun'da özel
olarak düzenleme alanı da bulmaktadır.
İrtifak hakkı, belirli bir kişiye
tanınabildiği gibi, başka bir taşınmaz
lehine de özgülenebilir. Kanun'a göre sadece
İntifa ve oturma hakları belirli bir kişiye
özgülenebilir. Kişiye bağlı irtifak
haklarının, başkasına devredilmesi veya
mirasçılara geçmesi mümkün
olmamaktadır. Genel olarak tüm irtifak hakları ise
(intifa hakkı dahil olmak üzere) başka bir
taşınmaz lehine özgülenebilir,
dolayısı ile taşınmaz maliki
değiştikçe, yeni malik de bu haktan yararlanmaya
devam edecektir. Kanunumuza göre, üzerinde irtifak
yüklenen taşınmaz "yüklü
taşınmaz", lehine irtifak kurulan taşınmaz
ise "yararlanan taşınmaz" ismini
almaktadır.
İrtifak hakkının tescili:
İrtifak tescili için resmi şekilde irtifak sözleşmesi yapılması gerekmektedir. Bu şekilde tescil edilen irtifak hakkı taraflar arasında geçerli olmakta ve ayni hak prensibi gereğince de 3. Kişilere karşı etkili olmaktadır. Uygulamada sadece oturma hakları kişiye bağlı olarak verilmekte, intifa hakları ise genel olarak taşınmaz lehine verilmektedir. Bu nedenle bu yazıda taşınmaz lehine verilen irtifak haklarının terkinini inceleyeceğiz.
İrtifak hakkının sona ermesi:
İrtifak hakkının sona ermesi sınırlı sayıdadır:
- Terkin ile sona erme;
- Yüklü veya yararlanan taşınmazın yok olması ile sona erme;
- Yüklü taşınmazın kamulaştırılması ile sona erme;
- Sürenin sona ermesi ile sona erme;
- Mahkeme kararı ile sona erme
İrtifak hakkı, MK 783. Gereğince tapu sicilindeki kaydın terkini ile mümkün olmaktadır. Yararlanan taşınmaz malikinin yazılı terkin talebi ile terkin yapılması mümkündür. Bunun haricinde, yüklü veya yararlanan taşınmazın yok olması halinde İrtifak hakkı da ortadan kalkmaktadır. Ülkemizde yoğunlukla karşılaşılan kamulaştırma uygulamaları ile de irtifak hakları son bulmaktadır. Kamulaştırma neticesinde mülkiyet de sona ermekte dolayısı ile irtifak hakkı da sona ermektedir. İrtifak hakkı belirli bir süre için kurulmuş ise, bu sürenin geçmesi ile de irtifak hakkı son bulacaktır. İlgili sürenin sonunda yüklü taşınmazın maliki tapuya başvurarak terkini sağlayabilmektedir. Son olarak geçerli bir sebebin varlığı halinde, yüklü taşınmazın talebi ile irtifak hakkının mahkeme kararı ile sona ermesi de mümkün olmaktadır.
- Mahkeme kararı ile sona erme:
İrtifak hakkının mahkeme kararı ile kaldırılması için, irtifakın sağladığı yararın yok olması veya olağanüstü azalarak çok az yarar sağlaması gerekmektedir. Yazıda belirtildiği üzere irtifak, taşınmaz üzerinde bir yük oluşturmaktadır. Örneğin, kanalizasyon sisteminin düzgün işlemediği yıllarda, bu amacı uygulamak üzere, fosseptik çukuru sağlamak için bir taşınmazın başka bir taşınmaza irtifak hakkı sağlaması mümkün olmaktadır. Ancak gelişen teknoloji ve altyapı olanakları ile bu ihtiyacın ortadan kalkması halinde, yüklü taşınmazın maliki bu irtifak hakkının terkinini mahkemeden talep edebilecektir. Yine benzer şekilde, ısıtma yöntemi olarak kömürün kullanılması halinde, kömür depo etmek için verilen bir irtifak hakkının, doğalgaz sistemine geçilmesi ile uygulaması kalmayacak ve mahkeme yoluyla bu hakkın kaldırılması talep edilebilecektir.
İrtifak hakkında "yarar" kıstası
Mahkemenin irtifakı kaldırma konusundaki kararı "yarar" kıstasına göre belirlendiğinden, yüklü taşınmazın malikinin hukuken korunmaya değer bir menfaatin kalmadığını ispatlaması gerekmektedir. Hukuken korunmaya değer menfaatin belirlenmesinde parasal artış belirleyici olmamakta, her olaya özgü sübjektif olarak hakim tarafından değerlendirilmektedir. Bu konuda özellikle, irtifak hakkının konulma amacı ve kullanılma şekli tescilden anlaşılamıyor ise, kazanma sebebini oluşturan irtifak sözleşmesine bakmak gerekecektir.
Yarar kıstasında konulma amacı:
Sicildeki kaydı uygulamada tapu memurları
belirledikleri için irtifak sözleşmesi ile
tapudaki kaydın örtüşmeme durumu söz
konusu olabilir. Tarafların anlaşması halinde
kaydın tapuda düzeltilmesi mümkündür.
Ancak karşılıklı anlaşma
olmadığı halde tapu memurunun mahkemeye
başvurarak tapu kaydının düzeltilmesini talep
etmek zorundadır. Tapu memurunun davayı
açmaması halinde talepte bulunan malikin tapu
kaydının düzeltilmesini talep etme imkanı
bulunmaktadır.
Medeni Kanun, eşyaya bağlı irtifakın mutlaka
yararlanan taşınmazın
ihtiyaçlarının karşılanması
amacı ile kurulması gerektiğini kabul etmiş,
eşyanın ihtiyaçlarının korunmaya
layık bir yarar teşkil ettiği halde irtifak
hakkı kurulması için yararlı
görmüştür. İrtifakın
özgülendiği amaca göre, yararlanan
taşınmazın ihtiyaçları, irtifakın
kullanılmasının ölçüsünü
belirlemede önem kazanmaktadır. Bu amaç
çerçevesinde irtifakın yeni
ihtiyaçları karşılamasına
yüklü taşınmaz maliki katlanacaktır.
Doalyısı ile yüklü taşınmaz maliki,
uzun süreden beri irtifakın belirli bir şekilde
kullanılmasına itiraz etmemiş ise irtifak hakkı
buna göre tayin olabilir. Ancak, kullanım amacı tapu
kütüğündeki tescilin sınır
içinde mümkün olmaktadır. Dolayısı
ile tescil ve kazanma sebebinden irtifakın kapsamı
belirlenebiliyor ise, bu kapsama aykırı veya kapsamı
aşan bir kullanma yorumda dikkate
alınmayacaktır.
İrtifak hakkının kaldırılmasına karar verilmesi:
Mahkeme irtifak hakkının kaldırılmasına karar verdiği takdirde, MK 785'e göre karar verecektir. Buna göre, irtifak hakkının sağladığı yararın ortadan kalktığının tespiti halinde irtifak hakkı kaldırılacaktır. Eğer yarar ortadan kalkmamış ancak yararın yük karşısında azaldığı tespit edildiği takdirde, MK 78/2 uyarınca uygun bir bedel tayin edilerek bu hak kısmen veya tamamen kaldırılacaktır. İşbu durumda, mahkeme bilirkişi tayin edecek, bilirkişi emsal değerler ve belediye ve emlak vergisi kayıtlarından ilgili irtifak hakkının değerini tespit edecektir. Bilirkişi tarafından tespit edilen değer göz önünde bulundurularak, mahkeme bedel karşılığında terkin sağlanacaktır.
The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.
