Giris
Son yillarda ülkeler içsel ekonomik canliligi sürdürebilmek için finansal kaynaklari kendilerine çekme yolunda farkli enstrümanlar kullanmaktadir. Bunlardan birisi de birçok ülkede çesitli örneklerine rastlanilan "yatirim yoluyla yabancilara vatandaslik" ya da "ekonomik vatandaslik" olarak anilan uygulamadir.Birçok ülkede örnegine rastlanilan bu vatandaslik türü böylelikle Türkiye'de de hayata geçirilmis ve hâlihazirdaki vatandaslik uygulamasi genisletilmistir. Yatirim yoluyla vatandaslik, ülkeye dogrudan yabanci yatirim çekmek için kullanilirken karsiliginda sermaye yatirimi yapan, gayrimenkul satin alan, istihdam saglayan, mevduati bankada tutan veya devlet tahvili satin alarak belli bir süre elinde bulunduran yabancilara Türk vatandasligi kazanabilme hakki saglamaktadir. Ülkelerin tercih ettigi bu uygulamanin amaci yatirim ve dis sermayeyi cezbetmek yoluyla istihdami artirmak ve büyümeye tesvik etmektir. Nitekim bunun karsiliginda ülkeye getirilen sermayeye göre yatirimciya oturum izni ya da vatandaslik hakki verilmektedir.
Türk Vatandasliginin Istisnai Yolla Kazanilmasi
Yatirim yoluyla yabancilara vatandaslik ya da diger adiyla ekonomik vatandaslik,5901 sayili Türk Vatandasligi Kanunu'nun Türk vatandasliginin kazanilmasinda istisnai haller baslikli 12. Maddesinin a bendi uyarinca Türk vatandasliginin istisnai yollarla kazanilmasi hallerinden biridir.
Bu bentte de belirtildigi üzere"Türkiye'ye sanayi tesisleri getiren veya bilimsel, teknolojik, ekonomik, sosyal, sportif, kültürel, sanatsal alanlarda olaganüstü hizmeti geçen ya da geçecegi düsünülen ve ilgili bakanliklarca haklarinda gerekçeli teklifte bulunulan yabancilar, esleri ve 18 yasini geçmemis çocuklari, milli güvenlik ve kamu düzeni bakimindan engel teskil edecek bir hali bulunmamak sartiyla Cumhurbaskani karariyla Türk vatandasligini kazanabilirler."
Asagida 18 Eylül 2018 tarihli Resmi Gazetede yeni düzenlemelere göre belirlenen kapsam ve tutarlar belirtilmistir. Bu sartlardan herhangi birini haiz yabancilar, T.C. Cumhurbaskaninin karariyla Türk vatandasligini kazanabilmektedir. Bu sartlar sunlardir,
a. En az 500.000 Amerikan Dolari (USD) degerinde sermaye yatiriminda bulunan kisiler (Sanayi ve Teknoloji Bakanligi tespite yetkilidir.)
b. En az 250.000 Amerikan Dolari (USD) degerinde gayrimenkul satin alan kisiler (Tapu kaydina 3 yillik satilmama serhi konulmalidir.) (Çevre ve Sehircilik Bakanligi tespite yetkilidir.)(Amerikan dolari yerine ayni deger karsiligindaki döviz veya Türk lirasi da bu sartin gerçeklesmesi yeterlidir. Bu parasal sartin tespitinde tespit tarihindeki TCMB efektif satis kuru ve/veya çapraz döviz kuru esas alinmaktadir.)
c. En az 50 kisiyi ise alan kisiler (Aile, Çalisma ve Sosyal Hizmetler Bakanligi tespite yetkilidir.)
d. En az 500.000 Amerikan Dolari (USD) degerinde mevduati Türkiye'de bulunan bankalara yatiran kisiler (Mevduat 3 yil boyunca tutulmalidir.) (Bankacilik Düzenleme ve Denetleme Kurumu tespite yetkilidir.)
e. En az 500.000 Amerikan dolari (USD) degerinde Devlet borçlanma araçlarini satin alan kisiler (Araçlar 3 yil boyunca tutulmalidir.) (Hazine ve Maliye Bakanligi tespite yetkilidir.)
f. En az 500.000 Amerikan Dolari (USD) degerinde gayrimenkul yatirim fonu katilma payi veya girisim sermayesi yatirim fonu katilma payini satin alan kisiler (Bu paylar en az 3 yil boyunca tutulmalidir.) (Sermaye Piyasasi Kurulu tespite yetkilidir.)
* Ayrica yukarida da belirtildigi gibi Türkiye'nin milli güvenligi ve kamu düzeni açisindan tehlike olusturacak bir durum yaratmayacaginin belirlenmesi sarti da öncelikli olarak aranmaktadir.
Istisnai yolla vatandasligin kazanilmasi hallerinden biri olarak en çok yogunluk "gayrimenkul satin alinmasi yoluyla Türk vatandasliginin kazanilmasi" üzerinde toplanmistir. Öyle ki son 3 yilda bu yolla Türk vatandasligi kazanan 7312 kisi bulunmaktadir. Makalemizin basligindan da anlasilacagi üzerine bu yazida, yukaridaki sartlardan b bendinde belirtilen gayrimenkul satin alinmasi yoluyla Türk vatandasliginin kazanilmasi süreçlerini inceleyecegiz. Bu hususta dikkat edilmesi gereken noktalar sunlardir:
1) Vergi Sicil Numarasi Alma
Vergi sicil numarasi, Türkiye'deki herhangi bir vergi dairesinden alinabilir. Pasaportun asli ve fotograf gereklidir.
2) Türkiye'de banka hesabi açma
-Satin alma asamasindaki islemlerin belgelenmesi gerekecektir.
-Pasaportun asli ve vergi sicil numarasi gereklidir.
-Mevcut adresinizi gösteren resmi bir belge (kamu hizmet faturalari gibi) beyan edilmesi zorunludur.
3) Gayrimenkulü bulma
-Toplam 250.000 Amerikan Dolari veya karsiligi döviz yahut karsiligi Türk Lirasi (bir veya birden fazla mülk)
-Tamamlanmis veya tamamlanmaya yakin
-Iskân ruhsati verilmis
-Kat irtifaki veya tapu senedi hazir
-Resmi Degerleme Ölçümüne uygun
4) Gayrimenkulün satin alinmasi veya tasinmaz satis vaadi sözlesmesi yapilmasi
Öncelikle Türkiye'den 250.000 USD degerinde bir gayrimenkulsatin alinir(pesin) ya datasinmaza iliskin olarak noterden bir tasinmaz satis vaadi sözlesmesi yapilir. Bu sayede yabancilarin devam eden insaat projelerindeki tasinmazlari da asagidaki sartlari tasimasi kaydiyla edinebilme yolu açilmistir. Bu gayrimenkul kat irtifakli veya kat mülkiyetli olmalidir.Daha sonra tapu kaydina 3 yil satilmama serhi konur. Serh konulmamissa tasinmazin beyan hanesine "Türk Vatandasli Kanununun Uygulanmasina Iliskin Yönetmeligin 20.maddesi kapsaminda edinim tarihinden itibaren 3 yil içerisinde satilmayacagi taahhüdü vardir." ibaresi ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlügüne basvurularak 3 yillik satilmama serhi konulmalidir.
*Amerikan dolari yerine ayni deger karsiligindaki döviz veya Türk lirasi da bu sartin gerçeklesmesi yeterlidir. Bu parasal sartin tespitinde tespit tarihindeki TCMB efektif satis kuru ve/veya çapraz döviz kuru esas alinmaktadir.
*Tasinmazin daire olma zorunlulugu yoktur. Arsa, is yeri, tarla, bahçe olabilir ancak arsa veya tarla olacaksa gerekli ön izinlerin alinmasi ve bu alanin nasil kullanilacagina dair bir proje sunulmasi ve projenin 2 sene içerisinde tamamlanmasi gerekir.
*Tek tasinmazin degeri 250.000 USD olabilecegi gibi birden fazla tasinmazin degeri de 250.000 USD'ye tekabül edebilir, bu konuda herhangi bir sinirlama yoktur.
* 12.01.2017'den önce alinmis tasinmazlar dikkate alinmiyor, 12.01.2017-18.09.2018 arasinda alinmis tasinmazlarin degerinin 1.000.000USD ve üzerinde olmasi gerekiyor, 19.09.2018 ve sonrasinda alinan tasinmazlarin degerinin 250.000 USD olmasi yeterli.
*Tasinmaz yabanci gerçek kisiler adina (edinecek olan yabanci kisinin esi ve çocuklari dahil) tasinmaz tapu silince kayitli olmamalidir. Ayrica, edinecek olan yabanci gerçek kisinin kendi, esi ve çocuklari tarafindan 12.01.2017 tarihinden sonra devredilmis olmalidir.
* Edinecek olan yabanci gerçek kisinin ortagi ya da yöneticisi oldugu sirket tüzel kisiligi adina tapu sicilinde kayitli olmamalidir.
*15.10.2018 ve sonrasinda yapilan satis islemlerinde banka dekontu ibrazi zorunlu hale getirilmistir. Bu tarihten itibaren gerçeklesecek satis islemlerinde satis veya satis vaadi sözlesmesi bedel transferinin/ödemesinin banka araciligiyla gerçeklestirilmesi gerekmektedir. Bu kapsamda, bedelin alici veya ilgili kisiler tarafindan satici veya ilgili kisilerin hesabina yatirildiginin bankalar tarafindan onaylanmis dekont (havale, EFT veya bloke çekle birlikte dekontu) ile tevsik edilmesi gerekmektedir. Yurtdisindan yapilacak transferlerde bedelin gönderildigi hesaba ait dekont da sunulmalidir. Dekont tarihi, satis isleminde satis tarihinden sonra da olabilir. Ancak satis vaadinde dekont tarihi, sözlesmenin noterde düzenlenmesinden önce veya en geç sözlesme düzenleme günü olmalidir. Noterde satis vaadi sözlesmesi düzenleme tarihinden sonra yapilan ödeme dekontu "pesin" ödeme sayilmayacagi için dikkate alinmayacaktir.
* Satis veya satis vaadi isleminde mevcut ipotekle birlikte veya hacizli olarak satis yapilmasi mümkündür. Tasinmazin satis-ipotek islemi ile edinilmesi halinde; aranan degerin tespitinde satis bedelinden kredi tutari düsüldükten sonra kalan kisim en az yönetmelikte aranan tutar kadar olmalidir.
*Tasinmazin 19.09.2018 tarihinden sonra satin alinmasi ve her bir taksit bedelinin bu tarihten sonra olmasi sartiyla tasinmazin taksitle satin alinmasi mümkün hale gelmistir. 19.09.2018 tarihinden önceki taksitli ödemeler dikkate alinmayacaktir. Taksitlerin Amerikan Dolari cinsinden degeri, islemin yapildigi tarihteki Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankasi'nin efektif satis kuru esas alinarak hesaplanir.
Yabancilar, Türkiye'de nasil gayrimenkul sahibi olur?
- Yabanci kisilerin Türkiye'de tasinmaz sahibi olabilmeleri için ilk olarak tapu müdürlüklerince ön basvuru yapilmalidir.Gerçek veya tüzel bir kisi, tasinmazin sahibiyle birlikte Tapu ve Kadastro Genel Müdürlügüne basvurmalidir. Ayrica, günün yirmi dört saati hizmet sunan Alo 181 Çagri Merkezini arayarak veya randevu.tkgm.gov.tr adresini ziyaret ederek müdürlük ofislerini sahsen ziyaret etmek zorunda kalmadan randevu alabilirler. Diger taraftan yabanci sermayeli Türk sirketler önce gayrimenkulün bulundugu valilikteki Il Planlama ve Koordinasyon Müdürlügüne (IPKM) bir basvuruda bulunup buradan olumlu bir yanit alindiktan sonra Tapu Müdürlügüne basvurmalidir. Bu sirketler sahsen, posta veya e-posta yoluyla basvuruda bulunabilmektedir.
- Ön basvuru sonrasinda tasinmazin devir islemleri için gün belirlenir.
- Ön basvuru sonrasinda tasinmazin devir islemleri için gün belirlenir.
?Peki, yukarida bahsedilen bu basvuru belgeleri nelerdir?
-Tasinmazin tapu senedi belgesi
- Satin alacak yabancinin pasaport ve fotokopisi (onayli Türkçe tercümesi ile)
-Mülkün bulundugu belediyeden alinacak "Emlak Rayiç Degeri Belgesi"
-Konut ve isyerleri için zorunlu deprem sigortasi poliçesi
-Satan kisinin 1 adet fotografi (beyaz fonlu, biyometrik)
-Satin alan yabancinin 2 adet fotografi (beyaz fonlu, biyometrik)
-Satin alan yabancinin Türkçe bilmemesi halinde yeminli tercüman
-Devir islemlerinin vekil ile yapilmasi halinde vekâletnamenin asli veya onayli örnegi (yurtdisinda düzenlenmis ise onayli Türkçe tercümesi)
?Yabancilarin Türkiye'de tasinmaz edinmesiyle ilgili kanuni kisitlamalar nelerdir?
-Ülke genelinde, yabanci uyruklu bir gerçek kisi, en fazla 30 hektartasinmaz satin alabilir ve sinirli ayni hak edinebilir.
-Tasinmazin askeri yasak ve güvenlik bölgeleri disinda kalip kalmadiginin Tapu Müdürlügü tarafindan yetkili komutanliga sorulmasi ve edinim için olumlu cevap alinmasi gerekmektedir. (Askeri yasak ve güvenlik bölgeleri ölçüm çalismalari biten 71ilimizde bu prosedür kaldirilmistir.)
-Yabanci uyruklu gerçek kisiler, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün %10'una kadar tasinmaz ve sinirli ayni hak edinebilir.
-Gerçek kisilerle yabanci ülkelerde kendi mevzuatlarina göre kurulan tüzel kisilige sahip ticaret sirketleri lehine tasinmaz rehni tesisinde kanuni sinirlamalar uygulanmaz.
-Kanun hükümlerine aykiri olarak edinilen; edinim amacina aykiri kullanildigi ilgili Bakanlik ve idarelerce tespit edilen; proje sartiyla satin almalarda süresi içinde ilgili Bakanliga basvurulmayan veya süresi içinde projeleri gerçeklestirilmeyen; tasinmazlar tasfiye hükümlerine tabidir.
?Türkiye'de tasinmaz satin alirken karsimiza çikacak harç ve masraflar nelerdir?
-Tapu harci (Evin degerine göre belirlenmektedir.)
- Döner sermaye ücreti
-Tapu müdürlügüne ödenecek hizmet bedeli
?Türkiye'de tasinmaz satin aliminda bilinmesi gereken önemli noktalar:
! Tasinmaz satin almak için ikamet izni gerekmemektedir.Türkiye'de tasinmaz satin alan yabancilara 6458 sayili Yabancilar ve Uluslararasi Koruma Kanunu uyarinca yenilenebilir kisa süreli oturma izni verilmektedir.
! Devir islemleri için tapu müdürlüklerine ön basvuru yapilmalidir.
! Tasinmazin devri tapu müdürlüklerinde imzalanan resmi senet ve tescil ile mümkün olmaktadir.
! Tasinmazda ipotek, haciz, ihtiyati tedbir gibi kisitlamalarin olmamasina dikkat edilmelidir.Tasinmazlar ile ilgili sorgulamalar parselsorgu.tkgm.gov.tr adresinden çevrimiçi olarak yapilabilmekte ve burada tasinmazi sorgulamak için il, ilçe, mahalle/köy, pafta ve parsel bilgileri kullanilabilmektedir. Böylece güncel durumu dâhil, gayrimenkul hakkindaki temel bilgilere dünyanin her yerinden çevrimiçi olarak ulasilabilmektedir.
5) Uygunluk belgesi alinmasi
-Resmi Degerleme Çalismasi talep edilir ve saglanir.
-Banka havalesi dekontu gönderilir.
-Çevre ve Sehircilik Bakanligi'na basvurulur.
6) Kisa dönem ikamet izni çikarilmasi (Normalde 2 ayi bulabilecek bu süreç yatirimcilara özel olarak 2 haftada sonuçlandirilmaktadir.)
Ev alindiktan sonra tasinmaz üzerinden kisa süreli ikamet izni alinmasi gerekir. Gayrimenkul sahibi olduktan sonra oturum izninin alinabilmesi için gerekli belgeler sunlardir:
-Ikamet Izni Basvuru Formu [Yabanci ve/veya yasal temsilcisi tarafindan imzalanmalidir.
-Talep edilen ikamet izni süresinden 60 gün daha uzun süreli olmak üzere Pasaport veya yerine geçen belgenin asli ve fotokopisi (kimlik bilgileri ve fotografin bulundugu sayfa ile islem gören sayfalar)
-4 adet fotograf (Son 6 ay içinde çekilmis, fonu beyaz ve biyometrik olmalidir.)
-Kalinacak sürede yeterli ve düzenli maddi imkâna sahip olunduguna dair beyan (Basvuru Formunda beyan edilir. Idare destekleyici belge isteyebilir.)
-Geçerli saglik sigortasi (Sigorta süresi, istenilen ikamet izni süresini kapsamalidir.) -Devlete ödenen harç ücreti ve kart ücretinin ödendigine iliskin dekont (Harç ve kart ücreti, yabancinin uyruguna göre degisiklik göstermektedir.)
-Konutun sahsa ait oldugunu gösterir resmi, e-imzali/imzali ve mühürlü/kaseli belge (Tapu Senedi)
Ikamet izin basvurulari için yabancinin Türkiye'ye giris yapmasi gerekmektedir. Bu giris, vize ile olabilecegi gibi vize muafiyeti ile de olabilmektedir. Basvurular, gereken evrak ile Göç Idaresi Genel Müdürlügü'ne yapilmaktadir. Oturma izni alindigi an Türk Vatandasligina basvuru mümkün olacaktir.
7) Tasinmaz degerleme raporunun alinmasi
Bu düzenlemeden yararlanmak amaciyla tasinmazin satis yoluyla edinimine yönelik basvurularda anilan 250.000 USD tutarinin tespiti için SPK Degerleme Sirketlerinden birine basvurularak Sermaye Piyasasi Kurumu tarafindan kabul edilen geçerli bir lisansa sahip degerleme uzmani tarafindan tasinmazin piyasa degerini gösterir "Tasinmaz Degerleme Raporu" alinmalidir. SPK uzmani degerlemeyi yaparken islemin tespit tarihindeki Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankasi'nin (TCMB) efektif satis kuru ve/veya çapraz döviz kurunu esas almaktadir.
8) Türk vatandasligina basvuru belgelerinin toplanmasi
Gerekli belgeler, avukata vekalet verilmesi halinde avukat araciligiyla; verilmemesi halinde yabanci kisi tarafindan temin edilir. Avukat ile temin edilemeyecek belgelerin olmasi durumunda yabanci kisi bu belgeleri kendi temin etmelidir. Gayrimenkul edinimi ile Türk Vatandasliginin kazanilmasi amaciyla temin edilmesi gereken belgeler sunlardir:
- Basvuru formu
- 2 adet fotograf (beyaz fonlu ve biyometrik)
- Pasaport (ve noter onayli Türkçe tercümesi)
- Basvuran kisinin kimlik bilgilerini gösteren belge (dogum belgesi, nüfus kayit belgesi gibi) - Saglik raporu
- Basvuran kisinin 1. veya 2. Derece Türk Vatandasi yakinlari varsa bu kisilerin nüfus kayit örnegi
- Basvuran kisinin medeni halini gösteren belge
- Basvuranin evli olmasi halinde evlenme belgesi, es ile çocuklarini belirten nüfus kayit belgesi örnegi
- Basvuran kisi bosanmis ise bu hali kanitlayan belge, dul ise esinin ölüm belgesi
- Basvuranin velayetinde bulunan 18 yasindan küçük çocugun da Türk Vatandasligi kazanmasi isteniyorsa yurtiçinde noterde, yurtdisinda ise dis temsilcilik veya ülkesi yetkili makamlarinca düzenlenmis diger ebeveynin muvafakatini gösteren belge ve usulüne göre onaylanmis Türkçe tercümesi
- Basvuranin sadece dogum yili biliniyor, ay ve günü bilinmiyorsa bu tarihlerin eklenmesi için kendi ülkesinden alinmis belge
- Hizmet bedelinin Maliye Veznesine ödendigini gösteren dekont
9) Türk vatandasligina basvuru yapilmasi
Türk Vatandasliginin istisnai yolla kazanilmasi amaciyla Nüfus ve Vatandaslik Isleri Genel Müdürlügüne gerekli evraklarla basvuru yapilir. Türk Vatandaslik basvurusunun sorunsuz bir sekilde tamamlanmasi için gereken basvuru belgelerinin eksiksiz ve dogru biçimde tamamlanmasi gerekmektedir. Vatandasliga basvuru sirasinda çikabilecek masraflar sunlardir:
-Devlet tarafindan tahsil edilecek hizmet bedelleri
-SPK Degerleme Sirketlerinin raporlama masraflari
-Tercüme masraflari
-Noter masraflari
-Ilgili devlet dairelerinden alinan belgeler için masraflar
-Saglik raporunun alinmasi masraflari
10) Basvurunun incelenmesi
Ilgili Bakanliklar tarafindan bir komisyon olusturulup, vatandaslik basvurusu degerlendirilir sonrasinda Cumhurbaskani'nin onayina sunulur. Nihai karar Cumhurbaskani tarafindan verilmektedir.
11) Mülakat ve parmak izi
Basvurunun onaylanmasi asamasinda yabanci kisi, parmak izi verilmesi ve mülakat yapilmasi amaciyla en yakin il emniyet müdürlügü tarafindan çagrilir.
Yukaridaki süreçler izlendiginde; yabanci kisiler, esleri ve 18 yasini geçmemis çocuklari, milli güvenlik ve kamu düzeni bakimindan engel teskil edecek bir halleri bulunmamak kaydiyla Cumhurbaskani karariyla Türk vatandasligini kazanabilirler.
Yatirim yoluyla Türk vatandasliginin kazanilmasiyla ilgili resmi bir düzenleme olmamakla birlikte, uygulamada kisa dönem ikamet izni basvurulari genellikle bir ila iki hafta içerisinde; vatandaslik basvurulari da 3 ila 6 ay arasinda sonuçlandirilir.
Türkiye, yatirim yoluyla vatandaslik kazanilmasi süreçlerini kolaylastirmis olsa da basvurunun eksiksiz yapilmasi ve ürecin dogru ve tam bir sekilde takip edilmesi son derece önemlidir. Basvuru sürecinde yapilacak herhangi bir hata ya da belgelerde eksiklik, basvurunun reddine ya da sürecin uzamasina sebebiyet verebilmektedir.
Kaynakça:
https://sales.emlakkonut.com.tr
The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.
