Türkiye'de Yabancıların Taşınmaz Edinme Hakkı

Yabancıların taşınmaz edinimi ve mirasçılığı Türk Hukukunda birçok kez mevzuat değişikliğine konu olmuş ise de; Cumhuriyet'ten önceki dönemde 1868 tarihine kadar Osmanlı Devletinde bir kısım istisnalar hariç, yabancı gerçek kişilerin taşınmaz mal edinmelerine ilişkin bir hak tanınmamıştır.

08.06.1868 tarihinde kabul edilen Safer Kanunu ile buna dayalı imzalanan 09.06.1868 tarihli Protokol uyarınca Hicaz toprağı hariç Fransa, İsveç, Norveç, Belçika, İngiltere, Avusturya, Danimarka, Prusya, İspanya, Yunanistan, Rusya, İtalya, Felemenk, ABD, Portekiz, İran ve Romanya vatandaşlarının Osmanlı tebaasıyla eşit durumda bulundukları kabul edilmiş ve bu durum kapitülasyonların kaldırılması hakkındaki kanunun yürürlüğe girdiği 1914 yılına kadar devam etmiştir. 

24.07.1923 tarihinde imzalanan Lozan Antlaşması ile yabancıların taşınmaz edinmelerinde karşılıklılık aranacağı hükme bağlanmıştır. Bu kapsamda düzenlenen 22.12.1934 tarihli ve 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 35. Maddesinde; sınırlamaya ilişkin diğer kanuni hükümler saklı kalmak üzere ve karşılıklı olmak şartıyla, yabancı gerçek kişilere Türkiye'de taşınmaz edinme ve miras hakkı tanınmıştır. Ancak yine 6302 sayılı yasa ile Tapu Kanunu'nun 35. maddesinde değişiklik yapılarak, yabancıların taşınmaz edinimine sınırlama getirilmiştir. Şöyle ki; yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanının, özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemeyeceği belirtilmiştir. Böylelikle yabancıların taşınmaz edinimine ilişkin alansal sınırlama getirilmiştir. Ayrıca alansal sınırlama yanında bölgesel bir sınırlama da mevcuttur. Nitekim; askeri bölgelerde ve güvenli bölgelerde yabancıların taşınmaz edinimi 2565 Sayılı Kanun ile yasaklanmıştır.

Sonuç olarak güncel mevzuat kapsamında yabancılar; Türkiye'de miras veya başka bir hukuki sebeple, karşılıklılık ve 35.madde sınırları gözetilerek taşınmaz edinebilmekte ve mirasa sahip olabilmektedirler. Bu nedenle açılan davalarda öncelikle yabancının vatandaşı olduğu ülke ile Türkiye arasındaki karşılıklılık esasının varlığı araştırılmalı ve sonucuna göre 35.madde sınırları içinde hak sahipliği tanınmalıdır. Aksi takdirde eksik araştırma ve inceleme ile hüküm verilmiş olacaktır.

Nitekim; yabancı bir gerçek kişinin mirasçılık belgesi istemine ilişkin Yargıtay 14. HD., E. 2016/8030 K. 2017/1328 sayılı kararında; “Somut olayda, mahkemece malikinin bulunamadığı gerekçesiyle davalılar adına tesciline karar verilen taşınmazların öncesinde murise ait olduğu iddia edildiğinden davanın hasımlı olarak açılmasında hukuki yararın bulunduğu gözetilerek, murisin ölüm tarihinde (mirasın intikal tarihinde) Türkiye ile ... arasında taşınmazların miras yoluyla intikaline ilişkin olarak karşılıklılık mevcut olup olmadığı konusunda Adalet Bakanlığı Uluslararası Hukuk ve Dış İlişkiler Genel Müdürlüğü aracılığıyla Dış İşleri Bakanlığı'ndan sorularak gelecek yazı cevabına göre dosyadaki diğer deliller de birlikte değerlendirilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ve araştırmayla yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.” şeklinde hüküm kurularak yabancılara hak sahipliği tanınmasında karşılıklılık unsurunun araştırılması gerektiğini göstermiştir.

Taşınmaz hak sahipliğinin sonucu olarak; taşınmaz edinmiş olan yabancı gerçek veya tüzel kişilerin taşınmaza ilişkin vergi ve harç yükümlülüğü de söz konusu olmaktadır. Nitekim; gayri menkullerinin kira geliri ve satışı için, sınırlı vergi mükellefi olarak vergilendirilmeye tabi olmaktadırlar. Ayrıca, gayrimenkulün kiralanması ve satışı bazı durumlarda katma değer vergisine de tabi olabilmektedir.

Taşınmazın devri ile başlayacak olan süreçte yabancı yatırımcıların karşılaşacağı vergi ve harç yükümlülükleri şöyledir;

1. Tapu Harcı

Söz konusu gayrimenkulün devri esnasında tapu harcı ödenmektedir. Bu harcın mükellefi, devreden ve devralan kişidir. Ücret, her iki taraf için aynı oranda ancak ayrı ayrı tahsil edilmektedir. Alıcının yabancı bir kişi veya tüzel kişi olması, tapu harcı oranını değiştirmemektedir. Tapu harcı tüm gayrimenkuller için (konut, iş yeri, arsa, tarla, arazi vb.) geçerlidir.

2. Emlak Vergisi

Gayrimenkul hukukuna göre, Türkiye sınırları dâhilindeki herhangi bir konut, iş yeri veya arsa emlak vergisine tabidir. Bu nedenle, Türkiye'de taşınmaz satın alan yabancıların emlak vergisi ödemeleri gerekmektedir. Bu gayrimenkuller Büyükşehir belediyesi sınırları ve mücavir alanlar içindeyse, uygulanan oran iki katına çıkmaktadır. Emlak vergisi ödeme şartı, gayrimenkulün satın alınmasından bir yıl sonra başlamaktadır.

3. Gelir Üzerinden Alınan Vergiler

Yabancılar tarafından satın alınan gayrimenkulden kira geliri ve mülk satış geliri olmak üzere iki tür gelir elde edilebilir. Bu durumda, gayrimenkul sahibinin yabancı bir gerçek kişi veya şirket olması vergi uygulamasında fark yaratacaktır.

3.1-Mülkün Kira Gelirleri

Kira gelirinin alıcısı yabancı bir gerçek kişi ise, emlak gelir vergisine tabi tutulacaktır. Türkiye Cumhuriyeti devleti ile yabancı mal sahibinin ikamet ettiği ülke arasında yürürlükte herhangi bir çifte vergilendirme anlaşması bulunmuyorsa mülk, vergiye tabidir. Böyle bir anlaşma yürürlükte ise, bu ilgili hükümlerine göre işlem yapılacaktır.

3.2-Mülkün Satış Gelirleri

Yabancı bir gerçek kişi eğer sürekli alış ve satış prosedürleri ile meşgulse, bu durumda kazancı ticari bir gelir olarak kabul edilir ve mülkün satışından elde ettiği gelir, sermaye kazanç vergisine tabi tutulur.

3.a-Ticari Şirketler Tarafından Elde Edilen Kira Geliri

Eğer kira geliri Türkiye'de kurulu bir şirket tarafından elde edilirse, doğrudan ticari gelir olarak değerlendirilir. Kira gelirleri için uygulanacak kurumlar vergisinde, personel giderleri ve finansal giderler üzerinden indirim yapılabilir. Son yıllarda değişkenlik gösterse de ticari şirketler, 2021 yılı için % 25, 2022 yılı için ise %23 oranında kurumlar vergisine tabidir.

3.b-Şirketler Tarafından Elde Edilen Gayrimenkul Satış Gelirleri

Yukarıda belirtildiği gibi, kurumların gelirleri ticari gelir hükümlerine göre işlem görmektedir.

3.c-Yabancı Şirketler Tarafından Elde Edilen Kira Geliri

Türkiye'de operasyonlarını yürüten yabancı şirketler sınırlı vergi mükellefi olarak nitelendirilmektedir. Sadece Türkiye sınırları içinden elde edilen kira geliri üzerinden, sahip olunan iş yerleri veya binalar için stopaj yoluyla vergilendirilir. Sınırlı vergi mükelleflerinin kira ödemesine stopaj kesintisi uygulanıp ve söz konusu stopaj kesintisinin vergi beyannamesi ile kiranın mükellefi tarafından vergi dairesine bildirilmesi gerekmektedir.

3.d-Yabancı Şirketler Tarafından Elde Edilen Gayrimenkul Satış Gelirleri

Sınırlı vergi mükellefi yabancı şirketlerin Türkiye'de sahip oldukları mülkü satması halinde, elde edilen gelir kurumlar vergisi kapsamında değerlendirilecektir. Yukarıda belirtildiği gibi, bu kazancın ticari olup olmadığı veya sermayenin gelir elde edip etmediği değişebilmektedir. Mülkün alım satımından elde edilen gelir, kurumlar vergisine tabi tutulacaktır. Kurumlar vergisinin oranlarına yukarıda değinilmiştir.

4. Veraset ve İntikal Vergisi

Yabancı bir gerçek kişinin Türkiye'deki mülkiyeti, miras veya devir yoluyla tekrar bir yabancıya devredilirse, veraset ve intikal vergisi kişinin ikamet ülkesine bakılmaksızın uygulanmaktadır. Devir işlemi Türkiye sınırları içinde gerçekleştiği için, yabancı ülkenin burada bir önemi yoktur. Devrin taraflarının gerçek veya tüzel kişi olması, vergi uygulamasını etkilememektedir.

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.