Yeni Gelisme

Bilindigi üzere 6098 sayili Türk Borçlar Kanunu'nun ("TBK") kira sözlesmelerinde kiraci lehine olan ve yürürlügü ertelenen maddeleri 1 Temmuz 2020 tarihinde isyeri kiralari için yürürlüge giriyor. Çesitli makale, bülten ve webinarlarimizda 1 Temmuz 2020'ye kadar yeni bir ertelemenin gerçeklesmemesi durumunda, TBK'nin ertelenen hükümlerinin yürürlüge girecegini ve bu hükümlerin mevcut isyeri kira sözlesmelerinde önemli etkiler doguracagini belirtmistik.

Isyeri Kiralari Için Yürürlüge Girecek Olan Maddeler ve Etkileri

Kira Iliskisinin Devri

TBK madde 323, kira iliskisinin kiraci tarafindan üçüncü kisilere devrini düzenlemektedir. Madde uyarinca kira iliskisi kural olarak kiraya verenin yazili izni alinmaksizin ücleançüncü kisiye devredilemez. Ancak isyeri kiralarinda isveren hakli sebep olmadikça bu rizayi vermekten kaçinamayacaktir. Baska bir ifadeyle 1 Temmuz 2020 tarihinden itibaren kiracinin kira iliskisini devretmek istemesi halinde kiraya veren, bu devir islemi için hakli bir sebep olmadikça yazili riza vermekten imtina edemeyecektir.

Kiralanan Yerin Sözlesmenin Bitiminden Önce Geri Verilmesi

TBK madde 325 uyarinca kiralanan yerin sözlesme süresine ya da fesih dönemine uymaksizin geri verilmesi halinde kiraci, kiralanan yerin benzer kosullarla kiraya verilebilecegi makul bir süre boyunca kira sözlesmesinden dogan borçlarini ödemeye devam edecektir. Ancak yine ayni madde uyarinca kiracinin bu süre içerisinde kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira iliskisi devralmaya hazir yeni bir kiraci bulmasi halinde kira sözlesmesinden dogan borçlari sona erecektir.

Maddenin 1 Temmuz 2020 itibariyle isyeri kiralari bakimindan da yürürlüge girmesi ile birlikte, kiracinin, kiralanan yeri sözlesme ya da fesih süresini gözetmeksizin bosaltmasi halinde, kiraya verenin kabul etmesi makul olarak beklenebilecek yeni bir kiraci bulmasi halinde kiracinin kira sözlesmesinden dogan borçlari sona erecektir.

Önemli Sebeple Fesih

Önemli sebeple fesih TBK madde 331 kapsaminda düzenlenmektedir. Her ne kadar TBK 331'in isyeri kiralari bakimindan yürürlügü 1 Temmuz 2020 tarihine ertelenmis olsa da erteleme süresi içerisinde mülga Borçlar Kanunu'nun 264'üncü maddesi uyarinca önemli sebeple fesih gerçeklestirilebilmekteydi. Ancak 1 Temmuz itibariyle bu sone erdirme sebebi mülga kanun uyarinca yalnizca belirli süreli sözlesmeler için öngörülmüsken, 1 Temmuz sonrasinda belirsiz süreli isyeri kiralarinda da önemli sebeple fesih söz konusu olabilecektir. Yine sözlesmenin feshi nedeniyle tazminat hesabi da eski kanun rejiminden farkli olarak hakimin durumun sartlarini dikkate alarak takdir edecegi sekilde düzenlenmistir.

Baglantili Islem Yasagi

Baglantili islem yasagi TBK madde 340 kapsaminda düzenlenmistir. TBK madde 340 uyarinca kiracinin yararinin olmadigi durumlarda kiralanan yerin kullanimiyla dogrudan iliskili olmayan bir borç altina sokulmasinin önüne geçilmis ve bu sekildeki sözlesmeler geçersiz sayilmistir. Hükmün yürürlüge girmesiyle birlikte örnegin alisveris merkezlerinde alisveris merkezinin tümüne iliskin sigorta sözlesmeleri sebebiyle kiracilara yansitilan sigorta primleri veya motorlu tasiti olmayan magazalardan otopark kirasi ücreti tahsil edilmesi gibi baglantili sözlesmeler bu kapsamda hükümsüz kalabilecektir.

Kiracinin Güvence Vermesi

TBK madde 342 uyarinca, sözlesmeyle kiraciya güvence (depozito) verme borcu getirilmisse bu güvence bedeli üç aylik kira bedelini asamaz. Bununla birlikte hüküm güvence bedellerinin, yalnizca iki tarafin rizasi veya icra takibinin kesinlesmesi ya da kesinlesmis mahkeme karari ile çekilebilecegi bir banka hesabina yatirilmasi öngörülmüstür. Hükmün 1 Temmuz 2020'de isyeri kiralari için yürürlüge girmesi ile birlikte, isyeri kira sözlesmeleri kapsaminda alinan güvenceler için de bu hüküm geçerli olacaktir.

Bununla birlikte, uygulamada söz konusu hesaplarin bankalarin para çekme sartlarini kontrolünü gerektirmesi nedeniyle yüksek risk tasimasi, bankalar tarafindan bu tür hesaplarin açilmasi konusunda birtakim tereddütler oldugu bilinmektedir.

Ayrica isyeri kira sözlesmelerinde ödenen depozito için herhangi bir faiz istenemeyecegi kararlastirilmis olsa dahi, kiracinin sözlesmenin feshi ve kiralananin tahliyesi sonrasinda bu madde kapsaminda kiraya verenden faiz isteyebilmesi de söz konusu olabilecektir.

Kiraci Aleyhine Degisiklik Yapma Yasagi

TBK madde 343, kira sözlesmesi kurulduktan sonra kiraci aleyhine kira bedeli haricinde bir degisiklik yapilamayacagi hükmünü getirmektedir. Her ne kadar bu hüküm de isyeri kiralari bakimindan ertelenmis olsa da mülga Borçlar Kanunu ve mülga Gayrimenkul Kiralari Hakkindaki Kanun'da yer alan düzenlemeler ile paralel oldugundan, hükmün 1 Temmuz 2020 itibariyle isyeri kiralari için de yürürlüge girmesi uygulamada bir etki dogurmayacaktir.

Kiraci Aleyhine Düzenleme Yasagi

Yürürlüge girecek olan maddeler arasinda uygulamada tartismaya en çok sebebiyet verecek olan hüküm kiraci aleyhine düzenleme yasagidir.

Kiraci aleyhine degisiklik yapma yasagindan farkli olan bu hüküm TBK madde 346 kapsaminda düzenlenmektedir. Madde, kiraciya kira bedeli ve yan giderler disinda baska bir ödeme yükümlülügü getirilemeyecegini düzenlemektedir. Hükmün isyeri kiralari için yürürlüge girmesi ile birlikte, kira sözlesmesinde yer alan kira bedelinin zamaninda ödenmemesi halinde ceza kosulu ödenmesi ya da sonraki kira bedellerinin muaccel olmasi gibi hükümler geçersiz olacaktir.

Isyeri kira sözlesmelerinde sikça rastladigimiz ve yabancilar tarafindan "acceleration clause" olarak da nitelendirilen, kira bedelinin ödenmesinde temerrüde düsülmesi halinde geri kalan tüm kira bedellerinin muaccel olacagina iliskin düzenlemelerin geçersiz olacagi konusunda herhangi bir süphe yoktur. Ancak kira sözlesmesindeki diger cezai sart hükümlerinin (örnegin AVM kira sözlesmelerinde yer alan açik bulundurma yükümlülügüne aykirilik, cironun eksik bildirilmesi vb.) uygulanmasina olan etkisini daha detayli degerlendirmek gerekecektir. Ilerleyen tarihlerde Yargitay'in kararlariyla kiraci aleyhine düzenleme yasaginin hangi cezai sart hükümlerine uygulanacagi netlesecektir.

Sonuç

Yukarida açiklandigi üzere 1 Temmuz 2020 tarihinde isyeri kiralari için yürürlüge girecek olan TBK'nin ertelenen hükümleri, emredici ve kamu düzeninden olmasi sebebiyle, yürürlükte olan isyeri kira sözlesmelerine de dogrudan uygulanacak ve mevcut kira iliskilerinde önemli degisikliklere sebebiyet verecektir. Perakende, restoran, kafe gibi isyeri kiralarinda COVID-19 ile ilgili tedbirler alinirken ve normallesme süreci yönünde adimlar atilirken, özellikle kiraciyi koruyan hükümlerin yeniden yürürlüge girmesi, kira alaninda tartismalari beraberinde getirecektir. Bu anlamda kiraya veren ve kiraci iliskisinde yeni ve önemli bir konu basligi olarak karsimiza çikacaktir.

Ilgili maddelerin yürürlügünün ertelenmesindeki süreci düsünürsek, son günde yeni bir kanunla bu hükümlerin tekrar ertelenmesi söz konusu olabilir. Ancak yeniden erteleme durumu henüz söz konusu degildir. Yürürlüge giren hükümlerin getirecegi degisiklikler göz önünde bulunduruldugunda, isyeri kiralarina taraf olan kiracilarin ve kiraya verenlerin, mevcut kira sözlesmelerini yürürlüge girecek hükümler isiginda gözden geçirmeleri ve risk degerlendirmesi yapmalari operasyonel, mali ve hukuki anlamda yerinde olacaktir.

Originally published 22 June, 2020.

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.