6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ("TBK") madde 299 ve devamı kira hukukuna ilişkin düzenlemeleri içermektedir. TBK çerçevesinde kira sözleşmeleri üç ayrı kategoride düzenlenmektedir: genel hükümlere tabi kira, konut ve çatılı işyeri kiraları ve ürün kirası. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmesinin sona ermesi TBK madde 347 ve devamında düzenlenmektedir. TBK'de düzenlenen hükümler çerçevesinde konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmesi bildirim yoluyla veya dava yoluyla sona erdirilebilmektedir. Kira sözleşmesinin bildirim yoluyla sona erdirilebilmesi için TBK madde 347'de düzenlenen sürelere uyularak bildirim yapılması gerekmektedir. Kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilebilmesi kiraya verenden veya kiracıdan kaynaklanan sebeplerle mümkündür ve bu durumlar TBK'de belirtilmiştir. Kiraya verenden kaynaklanan sebepler kiraya veren veya yeni malikin gereksinimi veya taşınmazın yeniden inşa ve imarına ilişkin hallerdir. Kiracıdan kaynaklanan sebepler ise yazılı tahliye taahhüdü, kiracının kira bedelini ödememesi sebebiyle iki haklı ihtar sonucunda düştüğü temerrüt ve kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçede oturmaya elverişli konutunun bulunması durumudur. Bu makalemizde kiracı tarafından düzenlenen yazılı tahliye taahhüdü ele alınacaktır.

TBK madde 352/f.1. tahliye taahhüdüne ilişkin hususları düzenlemektedir. Bu düzenleme çerçevesinde "Tahliye taahhüdüne ilişkin kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir." Geçerli bir tahliye taahhütnamesine dayanarak kira sözleşmesinin sona erdirilebilmesi için konut ve çatılı işyerinden söz ediyor olmak gerekir. Genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde TBK madde 352/f.1. uygulanmayacaktır.

Tahliye Taahhüdünün Unsurları

a. Yazılı Olması Şartı

TBK madde 352/f.1. tahliye taahhütnamesinin geçerliliğini yazılı olmasına bağlamıştır. Sözlü bir tahliye taahhüdüne dayalı olarak taşınmazın tahliyesi talep edilemez. Tahliye taahhütnamesi adi yazılı şekilde yapılabileceği gibi noter tarafından yapılması da mümkündür. Böylece, 2004 sayılı İcra İflas Kanunu madde 275/f.2 çerçevesinde kiraya veren imza inkârı riski ile de karşılaştığında daha güçlü bir konumda olacaktır. Adi yazılı şekilde düzenlenen tahliye taahhütnamesinde kiraya veren, kiracıya karşı icra takibi başlattığında veya dava açtığında imza inkârı ile karşılaşma riski her zaman olacaktır.

TBK madde 349/f.1. aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracının, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemeyeceğini düzenlenmektedir. TBK'de düzenlenen eşin açık rızası herhangi bir şekle tabi değildir. Aile konutu niteliğindeki taşınmaza ilişkin olarak bir tahliye taahhütnamesi düzenlendiği takdirde eşin de imzası alınmalıdır. Aile konutu için yazılı tahliye taahhüdü sebebiyle aleyhine takip başlatılan kiracı, eşinin açık rızasının olmadığını ileri sürerek tahliyeyi bertaraf edebilir. Böyle bir durumda kiracının eşinin açık rızasının olduğunun ispatı kiraya verende olacaktır.

Birden fazla kişinin kiracı olması durumunda ise her bir kiracının tahliye taahhütnamesini imzalaması gerekir. Sadece tek bir kiracının tahliye taahhütnamesini imzalaması yeterli değildir.

b. Tarihin Açıkça Belirtilmiş Olması

Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için tahliye tarihinin açıkça belirtilmesi gerekmektedir. Uygulamada genelde tahliye taahhütnameleri yapılırken tahliye tarihi boş bırakılmaktadır ve kiraya veren tarafından bu tarih sonradan doldurulmaktadır. Kiraya verenler böylece tarih bölümü boş bırakılan tahliye taahhütnameleri ile birlikte kiracılara kira artışına ilişkin olarak baskı yapabilmektedir. Böylece, kiracılar tahliye taahhütnamesi sebebiyle kiraya verenler tarafından dayatılan kira artışlarını kabul etmek durumunda kalmaktadır. Ancak burada 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu madde 2 çerçevesinde hakkın kötüye kullanımından ve dürüstlük kuralına aykırılıktan söz edilecektir.

Tahliye taahhütnamesinde tahliye edilecek tarihte taşınmazın tahliye edilmemesi durumunda cezai şart belirlenip belirlenmeyeceği ise tartışmalı bir konudur.

c. Kiralananın Tesliminden Sonra Düzenlenmiş Olması

Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için kiralananın kiracıya teslim edilmiş olması gerekmektedir. Ancak uygulamada tahliye taahhütnameleri kira sözleşmesi ile aynı anda ve taşınmaz teslim edilmeden önce düzenlenmektedir. Böyle bir durumun varlığı halinde tahliye taahhütnamesi geçerli olmayacaktır. Uygulamada bu durumun önüne geçmek isteyen kiraya verenler tahliye taahhütnamesinin düzenleme tarihini ileri tarih yazarak kiracıya imzalatmaktadır. Taşınmazı kiralamak isteyen kiracıların o anda tahliye taahhütnamesini imzalamaktan başka bir çareleri olmadığından kiracılar ileri tarihli düzenleme tarihi olan tahliye taahhütnamelerini imzalamaktadır. Hayatın olağan akışında kiracının herhangi bir sebep yokken kiraya verene tahliye taahhüdünde bulunması mümkün değildir. Kiracının tahliye taahhüdünü vermesi için kiraya verenin başka bir sebeple örneğin ihtiyaç sebebiyle veya yeni malikin taşınmazı alması durumunda tahliyeyi sağlayabilecek durumda olmasına rağmen kiracıya süre tanıması durumlarının oluşması gerekir.

Yazılı şekilde yapılmış, tahliye tarihi açıkça belirtilmiş ve kira sözleşmesi ile aynı anda yapılan ancak ileri tarihli düzenleme tarihi bulunan taahhütnamelerde kiracının taşınmazın tesliminden önce tahliye taahhütnamesinin düzenlendiğini ispat etmesi güçtür ve uygulamada artık tahliye taahhütnamesi düzenlenmeden kira sözleşmesi yapılamaz duruma gelmiştir. Hal böyle olunca da TBK'de kiracıyı korumaya ilişkin yapılan düzenlemeler uygulama alanı bulmamaktadır.

Kiraya veren bakımından durum değerlendirildiğinde ise, hukuka uygun olarak ve adi yazılı şekilde düzenlenmiş olan tahliye taahhütnamesinin varlığında kiraya veren tahliye taahhütnamesine dayanarak icra takibi başlattığında ilamsız takibe ilişkin hususlar gündeme gelecektir, kiracı icra takibine süresi içerisinde itiraz ettiğinde ise takip duracak ve süreç yargılamada devam edecektir. Günümüzde mahkemelerin iş yükü ve yoğunlukları da göz önünde bulundurulduğunda kiracı ve kiraya veren arasındaki bu uyuşmazlığın çözülmesi uzun bir zaman alacak ve kiraya veren kiracıdan hukuka uygun olarak almış olduğu tahliye taahhütnamesi ile hedeflediği amaca ulaşamamış olacaktır. Bu nedenle icra takipleri sürecinde kiraya verenlerin herhangi bir zaman kaybına uğramaması adına tahliye taahhütnamesini taşınmazın tesliminden sonra noterlikler nezdinde düzenlemesi yerinde olacaktır.

Tahliye Usulü

Hukuka uygun bir şekilde düzenlenmiş olan tahliye taahhütnamesinin varlığı halinde kiracının tahliye tarihinde kiralananı tahliye etmesi gerekir. Kiracı taşınmazı tahliye etmez ise kiraya veren tahliye tarihinden itibaren bir ay içerisinde icra takibi başlatabilir veya dava açabilir. İcra takibi başlatıldığında 2004 sayılı İcra İflas Kanunu madde 272 çerçevesinde kiracıya tahliye emri düzenlenir. Kiracı tahliye emrinin kendisine tebliğinden yedi gün içerisinde itirazını icra dairesine bildirir ve böylece takip durmuş olur. Kiracı süresi içinde itirazını bildirmezse kiralanan zorla tahliye edilir. Kiracının süresi içinde itiraz ettiği ve takibin durmuş olması halinde kiraya verenin iki şekilde ilerlemesi mümkündür. Kiraya veren itirazın tebliğinden itibaren 6 aylık süre içinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir veya sulh hukuk mahkemesinde itirazın tebliğinden itibaren 1 yıllık süre içinde itirazın iptali ve tahliye davası açabilir.

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.