Giriş
Son dönemde, Türk Lirası'nın ABD Doları ve Euro karşısında değer kaybetmesi neticesinde gündeme gelen olumsuz ekonomik koşullar nedeniyle, kiraya verenler tarafından konut ve işyeri kira bedellerinde olağanüstü artışlar talep edebilmekte ve çoğu zaman kiracıların bu taleplere olumlu cevap verememesi neticesinde taraflar arasında uyuşmazlıklar meydana gelebilmektedir.
Bu makalemizde, kira bedeli artışı konusunda kiracı ve kiraya verenin Türk Borçlar Kanunu'nun (“Kanun”) konut ve çatılı işyerlerine ilişkin kira sözleşmelerini düzenleyen hükümleri kapsamındaki haklarını değerlendirmekteyiz.
Kiracılar Açısından
Bilindiği üzere, Kanun'un 344/1 maddesi uyarınca konut ve çatılı işyerlerine ilişkin kira sözleşmelerinde, kira bedelinde yapılacak artış oranı, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Bu emredici bir düzenleme olduğundan, sözleşmede daha yüksek bir artış oranı kararlaştırılsa dahi geçerli değildir. Diğer bir deyişle, kiracı bu artış oranını aşan bir artışı kabul etmekle yükümlü değildir.Bu doğrultuda, kiraya veren tarafından yukarıda bahsedilen yasal azami oranı geçen bir artış talep edildiği takdirde, kiracı mevcut kira bedeline azami oranda artış uygulayarak kira bedelini ödeyebilir ve aşan kısmın ödenmesinden imtina edebilir. Bu durumda, aşan kısmın talebi için kiraya veren tarafından aksiyon alınması gerekecektir ancak söz konusu düzenlemenin emrediciliği nedeniyle, kiraya verenin bu tür yasal girişimleri olumlu sonuç vermeyecektir.
Kiraya Verenler Açısından
Kiraya veren, mevcut ekonomik koşullarda rayicin oldukça altında kalan kira bedellerini makul bir düzeye çekmek için Kanun'un 344/1 maddesindeki artış oranını aşan bir oran işletemeyecek olsalar da, bu amaçla Kanun'un 344/2 maddesi kapsamında kendilerine tanınan hakkı kullanabilirler.
İlgili hüküm uyarınca kiraya veren beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Yani kiraya veren beş yıllık kira döneminin tamamlanması kaydı ile, ödenen kiranın rayiçlerinden daha düşük olduğu kanısında oldukları takdirde, mahkemeye başvurarak kira bedelinin yeniden belirlenmesini isteyebilirler.
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
Bu noktada değinilmesi gereken diğer bir opsiyon da kiraya verene Kanun'un 347. maddesinde tanınan tek taraflı fesih hakkıdır. Kural olarak, kiraya veren kira sözleşmesini kira süresinin sona ermesi veya Kanun'da düzenlenmeyen herhangi bir nedenle tek taraflı olarak feshedemez ve kira süresi, kiracı tarafından süre bitiminden onbeş gün evvel kiraya verene ulaşacak şekilde yazılı bir fesih bildiriminde bulunulmadıkça, otomatik olarak birer yıllık süreler ile uzar. Ancak on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Bu itibarla, kiraya veren, eğer bahsi geçen on yıllık uzama süresi dolmuş ise, kira bedelinin belirlenmesi için dava açmak yerine, kira sözleşmesini bu şekilde tek taraflı olarak sonlandırabilirler.
The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.
